楼盘分析报告

二手房楼盘分析报告

锦绣江山

地址：汉阳区汉阳大道10号

都市兰亭

地址：汉阳区钟家村汉阳大道汉阳公园西侧

锦绣长江

地址：汉阳区江滨大道188号

楼盘分析

在房交会期间，我们小组走访了汉阳区的三个有二手房在售的楼盘，分别是都市兰亭、锦绣江山、锦绣长江。总体上来说，三个楼盘二手房价格相对于刚开盘的价格都涨了一倍，当然现在新房的价格也比两三年前翻了一倍。然而，高房价并不能阻挡人们买房的热情。新楼盘一开盘就销售一空。中介公司的墙上，也可以看到不断有二手房售出。二手房市场一样火热。这三个楼盘位于同一区域，距离较近（步行距离在10-20分钟以内），定位也都是高档楼盘，那么人们购买二手房时究竟会选择那个楼盘呢？

首先从地理位置上说，如果是位于中心区域，都市兰亭是佼佼者。都市兰亭位于汉阳中心地带，鹦鹉大道与汉阳大道交叉口，坐拥繁华。但是京九铁路从小区北侧擦身而过，南侧与西侧又是热闹的马路，噪音较大。好在小区采用双层玻璃，但是靠近铁路的4号和5号楼依然被火车的轰隆声侵扰。锦绣江山位于汉阳大道中部，西接鹦鹉大道，东接滨江大道，既不陷于闹市，也不远离繁华，环境

相对幽静。但是该小区北侧为也有铁路经过，南侧马路相对较静。锦绣长江位于汉阳滨江大道188号，位置较偏远，只有本楼盘下的商铺带来点街道的热闹气息。当我们提出这个楼盘是否存在交通不便问题时，第三期楼盘的售楼小姐回答说该小区是高档小区，业主都有私家车，不存在交通问题。中介公司介绍，都市兰亭的房价之所以比锦绣江山的高，就是因为都市兰亭的位置居于更中心的地带。

从小区环境上说，锦绣长江更胜一筹。锦绣长江毗邻长江，在二号楼和三号楼背后修成抬高的花园里，可以望到长江。小区内绿化更是精心布置。从占地面积572286平方米，绿化率达53.6%中就可见一斑。小区内绿化富有层次感，分为四个区域，有亚洲风情区，热带风情区等，小区内被绿茵覆盖，还伴随着儿童游乐区的欢声笑语。都市兰亭占地12万平方米，绿化率38%。园内修建流水亭台，也很舒适，但相比之下略显单薄。树种较单一，且各楼栋之间绿化布置一样，有千篇一律之感。锦绣江山占地仅6014平方米，绿化率仅17%。所谓的绿化也只是低矮的小灌木绿化带。不过小区可以直接进入莲花湖公园，享受公园的湖光树荫。业主对锦绣长江的满意率极高和它精心营造的绿化环境是有很大关系的。

从周围配套设施来说，位于中心区区域的都市兰亭占有优势。

周边的公交线路有24, 42, 45, 58, 61, 516, 524, 531, 535。

周边的教育设施有幼儿园：复地幼儿园

中小学：钟家村小学、汉阳铁中、翠微路中学、西大街小

学、翠微路小学、武汉三中

医疗设施：武汉市五医院、友好医院、梅竹青中医院

其他：新世纪百货、汉阳商场、铜锣湾、家乐福、中百仓储、沃尔玛(规划)锦绣江山与都市兰亭距离较近，周围设施基本相同。锦绣长江周围公交线路只有两路，购物中心几乎没有，但是开车去中心区域交通方便，也很近。

从楼盘房屋本身来说，锦绣长江的质量明显高于其它两个楼盘。都市兰亭的楼间距很小，显得很拥挤，通风不畅，8层以下照不到太阳，衣服只能阴干。距离铁路太近，噪音很大。优点是车位较充足。锦绣江山小区内只有两栋楼，两栋错落排列，不存在相互遮挡问题。优点是1号楼阳光充足，底层也能照到阳光。但是2号楼东西朝向，光照不好。两栋楼的通风都不好。户型中墙体分割过多，且窗户与窗户之间，窗户与门之间不对应，通风不流畅。且墙体没有保温隔热层。小区内有200多住户，但停车位只有60个，严重不足。锦绣长江除一号楼于五号楼东西朝向外，其余三栋均为南北朝向，且无遮挡。光线充足，可望见江景。小区内有休闲设施及会所。节能设施采用双层玻璃、聚苯板保温材料、雨水回收系统、部分太阳能照明等。小区物业由北京戴德梁行进行管理，管理规范严格。我们在小区内观察时清洁人员正穿着各自的工作服有条不紊的进行清洁工作。其中一部分在用心的清洗小区内马路。我们都被其专业化的清洁工作折服。三个小区的治安都很好。每栋楼入口处都有监控设备。各个小区的居民都反映本小区治安情况良好，周围老的多层建筑内经常发生盗窃案件，但从他们入住开始，本小区就没发生过盗窃事件。

尽管最后去的锦绣长江小区，但我们不约而同的喜欢锦绣长江小区。一进小区，遇到两位聊天的婆婆。她们听说我们来看房子，特别骄傲的告诉我们在汉阳再也找到这么舒服漂亮的小区里。他们住在这真的是物有所值。推荐我们去看二号楼后面的花园，开玩笑说：“你们看了以后就舍不得走了。”我们就在想什么样的小区让业主这么满意。进入小区内部，我们就被这里的景观迷住了。上几个台阶，呈现在你面前就是不同风格的园林景观。不同种类的树木丰富的搭配，还有

修的不同形状的小池塘，曲径通幽，引人入胜。绕过花园我们看到了专业负责的物业人员，负责修剪的物业与负责冲洗的物业穿着属于自己的不同工作服，一切井然有序。我们理解了婆婆口中的物有所值。尽管我们来到这个小区走了较远的路，但是小区本身的优秀冲淡了对交通的不满。

锦绣江山的均价为9800元/平方米，都市兰亭均价为10400元/平方米，锦绣长江均价为12000元/平方米。锦绣江山价格最低与它本身地段有关，当环境肯定是更重要的原因。锦绣长江虽然位置偏远，但在私家车越来越多的今天，对于高档楼盘来说交通已经不是最重要的问题，环境对人的吸引力明显更大。这就是为什么锦绣长江的第三期楼盘仍然供不应求。这也恰恰说明了现在的楼盘开发更应该注意些什么问题。

这次的跑盘，是我们有很深的感触。第一，地段对一个楼盘的影响。有时候地段的好坏会决定一个项目的成功与否，如果占有地段优势会弥补项目其他很多的缺陷。比如都市兰亭，虽然楼盘本身不是很好，但是地段使它可以卖到较高价位。锦绣长江说明了另一种地段。这个项目虽然他在经济地段上已经远离汉阳的中心地带，四周配套设施也没跟上，但是它在地理环境上却占到了优势-----是少数临江的楼盘之一，这个弥补了它的基础设施等不足；第二，一个项目实质内容如何也同样对其成功有很大影响，这里说的实质性内容包括小区整体的规划、户型的设计、物业管理等等。比如锦绣江山，经济上地段比锦绣长江要好，但是楼盘质量及其环境决定了它不能成为新宠。而锦绣长江无论是从小区整体设计、楼栋设计还是户型、物业管理等都比之前我们所看的另外两个楼盘（都市兰亭和锦绣江山）都优秀很多，这些也都进一步弥补了它在经济地段上的劣势。而这两个因素加起来的话反而使锦绣长江这个项目更受消费者青睐，也使它的价格是三个楼盘中最高的。

楼盘项目不能简单的看某个方面，要分析其综合优势，更重要的是，分析什么才是最适合自己的，分析什么因素对自己最重要。另一方面，楼盘开发，也不能简单的追求地段等单一标准，提高楼盘综合质量，才能成为真正的优质楼盘。