房地产标杆企业研究系列之绿地集团研究

绝!房地产标杆企业研究系列之“红顶”绿地研究一、绿地集团简介
继2008、2009年住宅销售收入仅次于万科后，绿地集团再次在2010年进入中国住宅销售前三的位置。

2010年绿地集团住宅销售收入700亿元，年末土地储备达到5000万平米。

被业界评价“比民企更民企”的绿地突出的业绩表现，核心还是得益于“做当地政府想做又不易做的事”，绿地自称是“最懂得政府的开发商”。

用绿地董事长张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。

”凭借着与各地政府良好的关系，张玉良也被称为“红顶”商人。

绿地集团成立于1992年7月，经历了三个发展阶段：
初创和积累阶段（1992年-1997年）：绿地探索出“以房养绿、以绿促房”的城市公共绿化建设新模式——以房地产经营积累资金，无偿投资城市公共绿化；以公共绿化提升房产价值，同时获得政府的政策性支持，积极参与旧城改造与动迁房建设，推动房地产更好地发展。

到1997年，绿地房地产业已积累了较为雄厚的资金和丰富的经验，同时树立了较好的品牌、信誉和社会形象；
快速发展阶段（1997年-2001年）：1997年3月，绿地集团完成改制，建立现代企业制度。

在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业，房地产销售面积和销售金额一
直稳居上海市前列
；
全国化战略阶段（2001年至今）：绿地集团通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。

其中，房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，大力实施全国化战略，建设项目遍及全国43个城市，在建面积近3000万平方米，绿地集团制定了中期发展战略，力争跻身世界企业500强。

绿地集团2011年将着力于两个“加快”，一是加快成为公众化公司的进程，二是加快推进国际化战略。

其中，将在发达国家积极寻求投资机会，同时在发展中国家实施“投资换资源”策略，通过在当地开展基础设施建设和房地产投资，从而换取煤炭、石油、矿产等资源。

绿地集团计划在2011年实现业务经营收入1800亿元，并加快上市和国际化步伐。

二、双核驱动的多元化产业发展方向
绿地集团以“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”作为其多元化发展战略，明确以房地产开发为第一主产业，能源、金融为第二、第三产
业，而房地产产业中，又基本以住宅为主，商业为辅。

近几年绿地集团房地产业务快速扩张的同时，能源和金融产业也保持较高速度增长。

2009年绿地集团销售收入740亿，其中房地产销售收入达360，2010年销售收入1300亿元，其中房地产销售收入650亿元，占总收入额的50%左右。

绿地多元化产业互相支撑，提高了集团整体发展的稳定性，为房地产开发提供了充足的现金流，保障了公司第一主业的快速发展。

绿地集团收入走势
-
200
400
600
8001,000
1,200
1,400
20042005200620072008
20092010亿元集团主营业务
房地产业务
发展能源产业
绿地的能源产业为其提供良好的资金支持。

能源产业，现金流丰富，而且增长快，相对于地产板块更易于融资，而且在地产低谷期，能源产业现金流能够弥补地产领域的暂缺。

看是关联度不大的两个产业，可以实现从现金流、银行信贷、产业经营的多方互补。

2008年能源产业板块实现销售收入近100亿元，为绿地在扩张中成功抄底提供了资金支持。

同时，上海作为能源消耗量大的区域，发展能源还可以有效解决当地政府的燃煤之急，绿地“做政府想做的事情”的发展内涵，使企业得到政府坚定支持。

2009年5月，绿地与中煤集团签订战略合作协议，双方在上海港罗泾码头设立煤炭分销储备基地，开展煤炭的中转、储存、筛选、混配、批发、零售等业务。

中煤今年可向绿地配给贸易煤300万吨，2014年2300万吨（5年内总量6800万吨），届时，中煤集团在江浙沪地区的煤炭供应，除几个直接与之挂钩的特大电厂外，全部由绿地集团经营。

同时，绿地在内蒙古、山西、陕西等地已购得五座煤矿，其中两座年产百万吨以上的大型煤矿在建，2009年预计产煤300万吨，2010年将超过600万吨。

绿地已与中国海运集团合作，将在上海外高桥建设油轮码头和油库（储油量27 万立方），建成后将为绿地增加营收“七八十亿”。

绿地能源将由以贸易为主逐步向资源型发展，同时由国内逐步向进出口倾斜。

2009 年，绿地能源业务营收预计可超过100 亿元，较去年增长25%。

3 年后，这一数字将确保达到300 亿元，“力争冲500 亿”。

参股银行，设立小额贷款公司。

绿地注重在进入一个城市开发前，参股该地的商业银行的机会，为项目后续可能的资金运作提供了可操作空间。

截止2010年，绿地集团已经成功入股了上海农村商业银行、呼和浩特市商业银行，与烟台、郑州、太原等地的城市商业银行也签署了相关协议。

2009年3月份，绿地作为主要发起人联合其他11家企业法人成立上海奉贤绿地小额贷款股份有限公司，注册资金人民币3亿元，是目前全国范围内资本规模最大的小额贷款公司。

中国银监会2009年出台的《小额贷款公司改制设立村镇银行暂行规定》指出，对于新设且持续营业3年以上的小额贷款公司，在连续2个会计年度盈利，不良贷款率低于2%，贷款损失准备充足率在130%以上的，经过银监会及当地主管部门的审批可以转制为村镇银行。

绿地希望在三年内使其成为自主银行，通过这个平台拥有一个金融企业的载体。

绿地的产融结合，希望产业和金融能够相互支撑，产生互动，在绿地的思维中，地产融资资本量比较大，没有足够的支撑的话，规模会受到影响。

现金流的支持导致绿地2009年在土地市场上以较低的价格获取了丰厚的优质储备资源。

三、房地产开发模式
绿地的新城综合开发、综合体、超高层产品模式，与二三线城市当前新城区快速扩张、城市形象迫切提升之间，形成良好的互动，符合城市发展方向，以及政府政绩需求。

2005年政府针对住宅市场的调控开始后，绿地集团更加速在商业地产领域的开发，开始有意识地向商务地产倾斜。

逐步转向商业地产和现代服务业，
向办
绿地集团新增土地储备建筑面积
-
200
400
600
800
1,0001,200
1,400
1,600
1,800
2007200820092010
万平米
公楼、现代物流、商业、酒店倾斜。

目前绿地新增项目基本以综合性项目为主，70%-80%是住宅，20%-30%是商业地产。

2010年绿地在全国建设的保障性住房和中低价房占30%左右，商业地产占30%多，剩下30%多是住宅。

绿地集团在超高层建筑的开发建设方面积累了丰富的经验，截至2009年年底，建成和在建300米以上高楼有11幢。

绿地集团将继续在全国范围内陆续打造一批超高层区域地标性建筑，并统一冠名为“绿地中心”，从而大幅提升其作为全国超高层建设领域领跑者的品牌效应。

做政府想做但不易做的事情 二三线城市 新城综合开发、超高层、综合体 符合城市发展方向、低成本、溢价高
战略定位 产品优势 市场效果
（一）新城模式
所谓“新城模式”，即通过开发集住宅、商业、办公、酒店等多种类型产品于一体的大型城市综合体项目，充分利用自身资源集成优势和招商运营经验，从而带动人口导入和商业能级提升，形成产业、居住、社会事业、基础设施和生态环境配套发展的联动效应，迅速提升新城整体经济的能级。

这种方式的优势是地价较低，风险比较好控制。

绿地的新城模式选址在城郊
绿地的“新里”、“老街”品牌属于郊区新城开发的住宅产品，在绿地集团的产品类型中数量最多。

“新里”旗下的住宅都按一定标准建筑，栖居空间与商业空间有机组合；尽可能保留具有一定价值的名木古树、天然水道、老建筑或其他自然人文遗迹。

建筑类型多为高层、小高层。

“老街”品牌创意源于海派建筑文化和现代居住文化的深入挖掘与探索。

核心理念以石库门建筑符号和里弄空间序列为形，营造生态环境、人文环境和智能环境全面提升的现代居住生活空间。

“世纪城”则属于城市改善型住宅。

“世纪城”品牌的住宅项目占地项目面
积大，均为百万平米以上的大盘
，建筑类型为小高层。

通常选址在城市中心区外围，交通较为便捷但是周边配套设施任不完善需要再发展。

（二）地标性建筑（超高层）+住宅模式
目前绿地集团在建的250米以上的超高层已经超过6栋，包括世界第七高楼南京绿地紫峰大厦、郑州绿地会展宾馆、南昌绿地中央广场“绿地中心”写字楼等，已经占到全国在建超高层建筑的一半左右；绿地集团在南昌、西安、郑州等多个省会城市投资综合体项目规模均也超过了100亿元。

而在未来5年内，绿地商业地产将遍布全国七大片区、40到50个城市，开发面积将达到1000万平米、经营面积达到500万平方米。

“延长产品线”、“与政府密切合作”、“在二三线城市的中心城区或近郊获得大规模廉价土地”、“在省会城市高调兴建超高层建筑”、“通过大力发展现代服务业占据产业链核心环节”等五大开发特征——绿地集团正是通过延长房地产开发的产品线（既开发纯住宅，有时也开发纯商业地产，有时则开发城市综合体）、延长商业地产开发的产品线（既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒店，也开发经济型酒店；营销方法则租售并举），再通过与政府密切合作，靠通过政府的关系及渠道在中心城区或近郊获取优质土地，打造集住宅、商业、办公、酒店等多种产品于一体的新型城市综合体类型的项目——并且这种项目受到了地方政府的极大欢迎。

2010年11月20日，由绿地集团投资80亿元开发建设的高度达518米的世界第四、中国第三、东北第一高楼--大连·绿地中心正式开工建设。

大连·绿地中心项目总用地面积约6万平方米，总建筑面积约57.4万平方米，高度将达518米，预计投资总额约80亿元。

2010年12月8日，绿地集团在武汉斥资300亿投资建设武汉市规模最大的现代服务业综合体及世界第三高楼--武汉绿地国际金融城暨绿地中心项目。

该项目总建筑面积300万平方米，在项目的核心部位将建一栋606米的超高层综合体
建筑，这也是仅次于迪拜塔（
800米）和上海中心（632米）的全球第三高楼。

2010年12月18日，绿地集团在南京投资开发的世界第七、江苏第一高楼--高达450米的南京绿地中心正式开业。

2010年12月28日，由绿地集团投资开发的郑州高铁站绿地中央广场项目开工建设，投资总额逾60亿元，为目前中国最高双塔式建筑，将造就中西部首个高铁站商圈。

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