工程项目经理技能职责

工程项目经理技能职责

成本控制经理应具备的技能有哪些？

两大素质，基本素质一道德伦理素质、心里人格素质

专业素质一计划、组织、协调、控制等基础管理知识，市场营销、采购、研究开发等管理知识，行业知识。

六大技能，1、计划管理能力2、沟通协调能力3、激励能力4、团队组织能力5、创新能力6、危机管理能力。

成本控制经理容易陷入的四大误区

1 、?

忽略利润与成本管理的重要性2、漠视计划和目标管理3、过分强调产品管理的超前性

4 、企业初期盛行人治管理

房地产开发成本的分类

土地费、建安成本、配套费用、管理费用、销售费用、财务费用、维修基金。

开发成本的构成

1 、?

土地征用及拆迁补偿费或批租地价，指因代发房地产而征用地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2 、?

前期工程费，

指土地，房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3 、?

基础设施费，指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化、环卫设施以及道路基础建设费用。

4 、?

建筑安装工程费，指在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5 、?

公共配套费，指开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、消防、自行车棚、公厕等设施的费用支出。

6 、?

开发间接费，指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费。

7 、?

不可预见费，包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1-6 项之和为基数，按3%-5%计算。

8 、?

开发期间水费，开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

成本控制的四大核心

项目开发成本，1、土地开发成本2、房屋开发成本3、配套设施开发成本4、代建工程开发成本

项目成本的估算，包括土地费用、勘察设计费用、建安工程费、公共配套费、行政及

其他收费、不可预测费、维修基金、管理费用、销售费用、财务费用。

工程造价控制，1、加强工程设计环节控制，实行设计方案招标制度，实行限额设计、开展价值工程、加强图纸会审工作。2、控制工程造价的核心一一招投标。3、实行项目管

理方式4、建立合同网络框架。

全程成本控制的五大要点

、定位是关键，1、搞好市场预测、选择定价目标。

2、土地价格与获取方式。由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式很大程度上关系到开发商能否达到预期的回报率。

3、施工图的设计与审核。

二、项目建设间断的成本控制。四个方面一一招标管理、合同签署、工程变更、竣工结算

三、管理费用的控制。

四、销售费用的控制。

五、财务费用的控制

整体工程造价的四种策略

加强工程设计环节控制，实行设计方案招标制度，实行限额设计、开展价值工程、加强图纸会审工作。

工程造价的核心

实行项目管理

四、

加强工程审计，事前审计、事中审计、事后审计、竣工审计。

成本控制管理职责划分准则

一、组织管理责任分为三个层面。1成本总负责中心一公司总经理层2、成本费用发

生中心，其中地价费用中心：项目发展部，设计费用中心：设计部，主体建安费用中心：项目部营销费用中心：销售部、企划部，期间费用中心：财务部3、成本费用审核与监控

中心一成本管理部、财务部

二、基本职责划分。1成本费用发生中心的基本职责一按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动；一对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理空权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任；一一配合并接受成本费用指导监控中心接章行使的指导监控职责。

2 、成本费用指导与监控中心的基本职责一一组织编制开发项目测算成本、目标成本费用总指标；一一组织分解开发项目的成本具体明细目标成本费用指标；一一组织编制开发项目的成本费用控制管理方案，并连同明细指标落实到专业部门和专业责任人。一一跟踪监控和分析评估目标成本费用执行情况，并提出可操作的指导性意见；一一建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理通则及其相关规范制度。

三、成本信息月报的管理准则一一每月7日前完成该项目成本信息月报的编制，必须

包括本月成本与上月的差异。

成本控制管理准则

一、开发前期费用的控制管理准则一一1内容；勘察费、设计费、报批报建费、三

通一平费、临时设施费、零星工程费。2、控制管理准则一一1注意勘察工作的时效性，

避免重复测量定位；2、设计部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，如设计院未及时完成工作应开扣款单。项目部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案工程。

二、主体建安费用控制管理准则一一1内容；单体土建费用、单体安装费用、电梯

设备费用、土方开挖费用、地下商铺费用。2、控制管理准则一一充分进行施工准备，第

一，招标选择优秀而可信的施工队伍。第二，制定严格的施工合同，特别要注意的几个方面：一一明确承包工程范围、甲供范围、限界范围和预结算办法；

――封死预算外施工组织措施费。

――明确无定额项目的费用计算方法

――在总包合同明确配合费、采购及保管费

――明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔

――明确设计变更及现场签证的操作方法。

第三，??

工程管理部组织完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性。

第四，??

进行施工图预算，严格审查确认中介机构提交的预算报告。

第五，??

加强图纸会审的力度。

第六，??

加强现场管理。

第七，??

选用公共部位和室内装饰性材料及设备。

三、公共管网配套费用一一控制管理准则1尽可能减少或消除政府垄断工程成本中

不合理的成分2、对不属于四大配套公司范围内的工程原则上其施工