私募基金风险爆发 德信资本折戟联邦地产

随着楼市深度调整及多家房企卷入反腐漩涡，地产私募基金的风险正逐步显现。

继清科凯盛投资的广州国际采购中心项目3亿私募基金违约后，深圳前五强地产私募基金德信资本也遭遇危机。因其在石家庄的合作方老板被带走协助调查，导致数亿资金无法如期兑付，迄今已违约近半年。为度过难关，德信资本已裁减

2/3的员工为公司减负。

“石家庄的项目风控措施很到位，资产也远大于负债，但没料到会受到反腐牵连。”德信资本董事长陈义枫对《华夏时报》记者表示，目前正在推进重组工作，以期尽早向投资者兑付余款。

违约近半年

德信资本在河北合作的地产商是石家庄联邦伟业房地产开发集团有限公司（下称“联邦集团”），2012年8月，双方共同发起成立房地产私募投资基金，分三

批次八期，共融资8亿元，投资期限为2年，用于联邦集团开发的两个房地产项目，即联邦名都二期和祥云国际。

该笔基金于2014年8月底陆续到期，截至去年底，已兑付第一批次的第一期基金共6000万元。但去年10月15日到期的五期基金，却因房企卷入反腐风波突生变故，至今尚未兑付。

一位债权人向记者透露，去年9月27日，联邦集团老板李生在众目睽睽之下，在售楼现场被有关部门带走协助调查，集团的项目销售因此放缓，影响联邦集团的售楼款及相关金融机构融资款的现金流入，使其旗下整体地产项目流动性紧张。

迄今为止，仍未有关于李生的任何官方信息通报，亦未见媒体公开报道，其被带走协助调查的原因尚不明朗。

德信资本尽职调查信息显示，李生是联邦集团实际控制人，持有联邦集团60%股份，其妻尹文佳持有40%股份。创建于2002年的联邦集团在河北深耕十余年，

逐步跻身河北省龙头房企行列，项目主要集中在京津冀，并在上海、海南、黑龙江等地布局，目前在开发以及项目储备面积达750万平米。

根据募集说明书，德信资本的两个地产项目风控措施，主要是土地及在建工程抵押，联邦地产集团股东李生、尹文佳提供连带责任保证担保，对资金回款进行监管。

而除德信资本外，联邦集团还有多个债权人，在德信资本出具的投资分析报告材料中，截至2014年6月30日，联邦集团对外借款总计46.5亿元。

其中，第一大债权人为华夏银行，贷款总计18.45亿元，包括对御景江山城的抵押贷款4.3亿元，华夏银行中山支行无抵押贷款4.98亿元，以及东方明珠商业抵押贷款9.17亿元。此外，还有河北路桥、河北融投、华融资产、华融湘江银行以及基金合伙企业和房地产企业等多个债权人。

陈义枫告诉记者，原本金融机构已经审批20亿元贷款给联邦集团，但因李生被带走而中断。

据联邦集团网站显示，该集团正在开发的项目有4个。其中，联邦名都项目位于石家庄市中心黄金地段，建筑面积13.4万平米，该项目为河北省政府重点支持工程和石家庄市“20+X”重点项目。而祥云国际位于石家庄西南二环与三环间，总建筑面积逾400万平米，总投资超过170亿元。

李生被带走后，联邦集团债权人经过盘点，公司总负债70多亿元，总资产143亿元，净资产超60亿元，不会出现资不抵债。

对德信资本而言，这是一年半来第二次遇上类似风险的项目，2013年11月，广东创鸿集团老板黄鸿明被纪委带走，而此前德信为创鸿融资了3亿元，定向投向广州“南沙一品”及揭阳“帝景湾”房地产项目。因基金当时离兑付期尚远，德信才有充足的时间寻找重组伙伴。

“项目基本面很好，但碰上反腐，导致最初转让好几次都失败了，最后找了中山通大接手创鸿集团项目，在半年多时间内成功重组脱险。”陈义枫说，此次令德信措手不及的是，在联邦地产老板被带走仅半个多月，德信即面临密集兑付，来不及处理危机。

重组变数丛生

在迟迟未有李生归来的消息后，德信资本随即联合债权人启动重组收购方案。

“我们在第一时间知道情况后，多方探听消息，开始还盼望着李生能回来，观察了半个月，才意识到必须启动应急预案。”陈义枫告诉记者，该公司随后召开了数十场投资者会议，所幸得到了投资者理解。

陈义枫说，投资者也认为，联邦集团是区域龙头企业，一期已成功兑付，就说明项目本身没问题。

经过多次洽谈后，2014年12月，联邦集团主要债权人与河北融投集团签订并购重组协议，并于今年1月发起并设立并购投资基金，并已在工商局登记，受让并持有联邦集团60%的股权。

但是，原本成功在望的重组却再生枝节。融投集团为河北国资企业，1月24日，河北国资委更换了融投集团管理层，在新领导班子到位后，即展开对融投各部门、各属下企业、各重要业务进行调研工作，随后将有关重组事项上报河北省国资委。

河北融投本是德信资本在联邦集团的第三批融资担保方，但因自身担保项目过多，内部也存在危机，河北省国资委决定由河北建投托管融投。

2月9日，由河北省政府领导、省国资委领导主持会议，包括石家庄市领导、建投、融投、联邦集团各方主要负责人参与，决定叫停河北融投参与联邦集团重组工作。

联邦集团债权人只能重新寻找重组方，据陈义枫透露，目前正在与两家有意向的企业洽谈，暂时不能透露细节，但债权人有信心完成重组。