酒店管理合作方式及注意点

酒店管理合作方式及注意点

我司莽山东方恒力大酒店即将封顶，对大酒店的招商也到了一个新的阶段，现从开发商角度思考酒店管理合作经营方式以及在谈判的过程中的一些注意点，我做了一些调查和查阅了相关资料，现将结果汇报如下：

一、酒店管理合作方式

投资直营式：开发商出让酒店，酒店管理公司承租场地（10 年起），全额投资装修改造资金，挂牌全权管理（人事、财务等）。目前主要针对国内一线城市，如：北京、上海、广州、成都、杭州、天津、深圳等。

合资开发式：开发商与管理公司合作开发投资（土建、装修），管理公司（带资管理）挂牌全权管理（人事、财务等）。目前只针对内地主要省会城市。

委托管理式：管理公司只委派若干管理人员进行管理，管理人员的所有费用列入酒店费用支出中。目前可针对地级以上重点城市，管理公司按一定比例获得利润分红。

加盟管理式（含特许经营）：管理公司挂牌，前期（ 3~6 个月）只派2~4 人顾问管理培训（期间人员费用列入酒店费用支出中，之后撤离，定期检查，并提供营销、预订、采购、咨询等服务。一般选址要求：

a、建筑在城市的地址及周边环境的约定和建筑面积的约定。

b、建筑物结构。

c、出路口或停车场。

d、水、电、天然气、排污、通讯等设施是否符合施工要求。

目前知名酒店管理公司采取的合作方式基本上是委托经营，特许经营，和直接投资三种方式。在知名酒店管理集团一般采取的是委托经营和特许经营，很少是直接投资或带资管理。

二、酒店管理公司筛选要点

公司酒店要获取最佳的投资回报和资产价值，选择恰当的专业管理公司以及谈判管理合同是至关重要的环节。随着市场中越来越多酒店品牌的出现，选择过程变得日趋复杂和困难，对大多数酒店业主和开发商来说，此过程充满挑战。

因此我们要了解各管理公司的规模、管理能力、契约条款、管理合同形式、管理费用和业绩衡量标准、管理监控系统和管理方业绩奖励等关键条款。我们要挑选具有合作潜力的管理公司，

努力使这一系列复杂的工作得以顺畅，帮助业主确保长远利益及争取宝贵时间。选择酒店管理公司的时候要注意以下几个方面：

1.管理公司的公众声誉以及在业主和贷款机构中树立的形象；

2.管理公司品牌与项目的相称性；

3.管理公司在某区域或国际上的管理规模；

4.管理公司服务品质；

5.管理公司实现经营业绩和现金流量最大化的能力；

6.谈判过程中关键合同条款的谈判余地。

7.管理公司为实现业主和发展商长远目标的敏感程度和积极程度。

其中在与管理公司合作的过程中要注意签订的双方合同包括的关键条款：

1.酒店业主权利,包括酒店管理中关键部位的控制，如预算、资金投入、关键岗位管理人员的任命以及酒店翻新改造；

2.投资资金变现的灵活性；

3.管理者需要实现的经营目标；

4.合同期限、合同续订和合同终止条款；

5.技术服务及费用条款；

6.管理公司市场拓展和服务支出条款；

7.管理公司可能的资金投入／短期贷款条款。

三、酒店管理合同谈判

2-1：酒店管理合同类型

从酒店管理合同主体之间的关系看，酒店所有者与经营者之间是一种委托—代理关系，根据管理合同类型的不同，酒店所有者与经营者之间的委托—代理关系的层次和内容也有所不同，一般来说，酒店所有者承担全部的法律和事务责任，经营者则按照管理合同的约定承担相应的责任和义务。在此基础上，可以把酒店管理合同分为三种类型：

全权管理合同

管理合同委托—代理关系的层次最高，内容也最广泛。委托酒店与酒店管理公司签订全权管理合同以后，酒店管理公司将根据管理合同委派以总经理为首的工作团队，代表酒店所有者全面行使酒店的经营管理职责，按照酒店管理公司的相关标准对委托酒店进行专业化管理。在这种管理合同下，酒店管理公司对委托酒店管理团队的组建拥有很大的自主性，只要完成管理合同约定的经营目标，酒店所有者一般不会干涉酒店管理公司的管理行为。

协助管理合同

这种管理合同较上一种管理合同层次稍低，内容也相对窄一些。委托酒店与酒店管理公司签订协助管理合同以后，酒店管理公司将按照管理合同委派执行总经理和有关部门的负责人组成工作团队协助委托酒店的总经理来经营管理酒店，要求遵照酒店管理公司的相关管理标准，最终使委托酒店的经营管理逐步实现专业化和国际化。在这种管理合同下，酒店管理公司根据需要向委托酒店委派相应工作人员，管理团队的其他人员则由委托酒店的总经理决定。酒店管理公司的主要职责是协助委托酒店的总经理完成管理合同约定的经营管理目标。

顾问管理合同

委托酒店与酒店管理公司签订顾问管理合同以后，酒店管理公司将根据委托酒店的实际情况和具体要求，向委托酒店委派专业管理顾问，就委托酒店面临的各种管理问题提出咨询参考意见，帮助委托酒店解决这些问题，使委托酒店的经营管理正常化。常见的管理问题有财务管理、成本控制管理、人力资源管理、酒店服务规范化、酒店硬件设施改

造等。较上述两种管理合同而言，顾问管理合同的期限较短。

2-2：酒店管理合同内容

费用结构

一般来说，酒店管理合同的费用结构包括两个部分：管理费和奖励费。管理费的比例一般为酒店经营毛收入的5%，也有的为酒店经营毛收入的1%～3%，具体比例的确定由管理合同谈判时决定。奖励费与酒店的资本结构和实际经营业绩密切相关，奖励费一般为酒店经营毛利润的10%，管理合同谈判时可就有关比例细节进行商定。目前使用较多的酒店管理费用结构是3%的酒店经营毛收入加10%的酒店经营毛利润。权利职责

在通常情况下，委托酒店和酒店管理公司的角色分工非常明确，酒店管理公司全权负责委托酒店的经营管理活动，保证管理合同约定经营管理目标的实现和委托酒店资产的增值；委托酒店所有者有权对酒店的经营状况进行监控，控制酒店经营者的花费和有关成本开支。

合同期限

酒店管理合同的一般期限为5～10年，近年来期限缩短的趋势越来越明显，顾问管理合同的期限较短，一般为3～5年。现在的委托酒店所有者趋向于要求更短期限的管理合同，有的还要求酒店管理公司如果未能实现约定的经营管理目标，委托酒店有权提前终止管理合同。

股权参与

有的委托酒店为了使酒店管理公司全心全意为酒店服务，在签订管理合同时要求酒店管理公司参与酒店股权。但也有的酒店管理公司不愿意接受参股，主要是出于资本成本太高、当委托酒店所有者希望卖掉酒店或更换酒店管理公司时带来的不便等方面的考虑。

酒店管理合同发展趋势

酒店管理合同作为一种重要的酒店管理方式风行，随着酒店业的不