步行街招商的方案

5、总量控制；通过分批推出商铺数量的控制，制造分批商铺供不应求的的局面，引发市场轰动，促进商 户进入，再通过大商户知名品牌的进驻装修，提升商户的预期值，在商铺数量与大商业环境火爆的双重心 理挤压，粉碎其疑虑，促进招商与销售的顺利进行；商业地产需要的是商业价值、商业氛围，只有品牌进 驻了，其它中小户（品牌）才有信心进驻，好位置一定给有影响力大品牌。 在一个项目的商铺当中，由于位置、格局等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分。对销售现场人流 的控制以及销控表的人为设计，可以人为地制造出"热销"的情形，从而导致商户产生"买不到"的压力，最 终"误导"出"抢购"的行为，一旦这种情况出现，就可以加速销售，最终不好位置也成了抢手的位置。从而 加速回款的速度，降低资金的使用成本，也为涨价提供基础。 6、优惠招商；采取免租、折扣租金、减免物业、免费使用广告位等，针对重点与主力商户，优惠的幅度 一定要大，这样才具有吸引力
谨呈：公司领导
附件：
步行街招商方案
目录
第一部分｜招商总体战略分析：自招或外包 第二部分｜招商方式与宣传 第三部分｜招商策略 第四部分｜项目业态分类组合 第五部分｜招商对象 第六部分｜招商及销售政策 第七部分｜优惠幅度建议
第八部分｜管理费与招商条件
第九部分｜招商技巧 第十部分｜工作细分
第一部分｜招商总体战略分析：自招或外包
2、体验式营销 通过组织部分重点商户或是媒体记者，到我们已经运做成功的市场进行实地感受，从而打消商户 对我们后期市场经营的一些顾虑，强化商户信心,形成良好的口碑传播，加速商户的购买行为。适用 于招商畜势期的后一阶段，因为这时候商户的心理变的感性起来，此时给他们一些必要合适的感受 刺激，能够加速其购买行为。 3、开盘时领导推介（招商发布会），着重说明政府对项目的支持与期许，增加项目的政治色彩 4、商户进驻签约仪式
5、业主进驻签约仪式等
6、策划是魂，招商是体 7、策划是商业地产运作思路的加工厂和宣传基地；招商是商业地产销售窗口和信息反馈中心。 7.1 楼书制作招商说明书一定制作精美而具特色且便于携带与观看；内容主题突出，除进驻背景、 集团简介外，加强对商户关注问题的宣导。例：为什么好、为什么强、为什么买等。 7.2 DM单的制作根据招商人员的反映情况（招商与策划周例会要一起开），内容时常更新，根 据不同阶段定期推出不同的卖点或解答商户所关注问题，同时分析整体市场发展前景，利于我公司 及时准确的把握市场动脉。版面可以特殊设计。例：XX 项目的DM 单可以铺盖整张桌子，很多商 户都拿它铺桌子，并时时更新，增加了DM 单的暴光率，不会被商户当作简单的宣传资料而丢弃。
银行通讯
旅馆住宿
中西药店
培训教育
洗衣租赁
婚纱摄影
百货超市
物流配送
证券邮局
糕点制作
第五部分｜招商对象
所有符合商业步行街规划业态和业种、品类的当地及外地所有意向客户 （表1）
周至云塔步行街招商操作建议表 招商时间：预计总时长约7个月（从2012年3月开始至2012年9月结束，招商必须达到85%以上，整体开业后再再续招。
1、主力商户优先；采取先确定主力商户，再全面招商，重点引入品牌进驻，以大代小，这对项目经营活动 与形象会产生重要影响 2、品牌客户带动招商；知名主力商户可以为项目带来大量的客流，创造良好的氛围，可以增强其他商户的 信心，对项目招商起到促进作用；项目采取各种优惠措施引入重点商户，可以用其作为宣传的要点、亮点、 卖点，刺激其他有需求、在观望的商户 3、分行业招商；针对不同的商业行业分类集中招商，防止资源混乱，形成重复登记的混乱现象 4、加盟招商；品牌有拓展的需求，需要发展加盟，而商户与投资者希望能经营好的品牌，打开市场，形成 长期的、持续的经营，保证长远发展，因此建议设立加盟服务中心，提供品牌推荐与投资咨询等服务（所有 的服务只限于建议性的推介，不作任何实质承诺）
A、直招+坐招+代理商招相结合，做到有效招商 优势： 1、统一招商、统一运营、统一物业 2、有效的考虑当地情况 3、调整灵活 4、树立商户信心，更好地促进销售 B、外包专业商业运营公司 优势： 1、资源丰富 2、团队人员充足 3、业态配比把握较准确 4、公司不必为招商付出时间与精力 劣势： 1、容易忽略当地情况 2、操作较为模式化 3、缺少必要的灵活性 劣势： 1、缺乏专业人员 2、资源相对匮乏 3、对业态的把握可能存在偏差
1
多业态 综合区
影像制品 家居用品 小型餐饮 皮具箱包 文化图书
第二阶段（三 个月）
根据实际情 况，面积可 调
2
多业态 综合区
运动器材 烟酒茶店 餐饮*饮品
第二阶段（三 个月）
租金根据实 际情况作相 应调整
楼号
商铺数 量
业态
业态细分 黄金珠宝
预计所需面 积（㎡） 800--1500 500 1200--2000 500 300 1500--2000 500 500 200 300--500 800
第三部分｜招商策略
商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地 产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是系关商业地产项目持续经营的数 以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项 目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从经营管理等诸多方面给予经营 者信心。
9
多业态综 合区
大小家电 儿童用品 时尚配饰
免租1个月，装修 15天 装修期15天，免 半年物业费 免租一个月
第二阶段（三个 知名餐饮保证 金可以不收 月）
楼号
商铺 数量
业态
业态细分 特色小吃
预计所需面积 （㎡） 300 500 300--500 300--500 400 100-200 30--200 50 50 200--350 600 300 500 100 150--300 200 300--500 200
第四部分｜项目业态分类组合
百货类（建议2年起签）： 黄金珠宝 大小家电 钟表眼镜 数码通讯 化妆品类 文体用品 皮具箱包 家居用品 男女服装 运动器材 男女皮鞋 运动休闲
针织内衣
商品批发 中西快餐 咖啡茶语
儿童用品
烟酒名茶 特色小吃 棋牌足浴
时尚配饰
灯具布艺
音像制品
文化图书
餐饮类（建议5年起签）： 火锅涮锅 网吧健身 各式炒菜 游艺歌城 各类饮品 美容美发 酒吧SPA 休闲娱乐类（建议3年起签）： 配套便民（建议3-5年起签）：
临街铺位 临街铺位 中段铺位 （内） 中段铺位 （外） 建筑内则二 三楼 建筑南段 中段铺位 中段铺位 临街铺位 建筑两侧二 三楼
55--90 60--90 45--60 50--65 25--50 60--80 35--55 45左右 90--180 45左右
装修期30天 免租一月 装修期45天 装修期30天 装修期20天，免 一月租金 装修期30天 装修期15天，免 一月租金 装修期15天，免 一月租金 装修期一周，不 减免费用 装修期20天，免 一月租金
区域划分
预估租金范围（三 层*元） 30--65 60--75 100以上 35 35--50
基础优惠条件 免租1个月，装 修15天 免租三个月 装修期1个月 装修期45天 装修期1个月 免1个月租金 免1个月租金、 3个月物业费 装修期15天， 送半年物业费 装修期20天 免1--3个月租 金装修期15天 免租一个月，装 修期15天 装修期、机器进 场共计45天 免租期1--3个 月 免租一个月 装修期1个月 免租期时情况而 定
第ຫໍສະໝຸດ Baidu阶段（两个 月）
装修期30天
每家5000
5
休闲娱乐
酒吧 网吧 K歌城
装修期20天 装修期45天
每家8000 每家8000
第三阶段（两个 租期8年以上， 优惠条件免租 月）
6个月
可整栋出租，
6
7
给类小百货、 所有批发商户第七 小食品、调 租金以7号楼西 各家面积根据 位置以大品 栋建筑西侧只给予 味品、文玩、 边向内逐次递减， 实际签约情况 类而划分大 装修期15天优惠， 烟酒茶、工 最高可达75元， 其余统一优惠一个 而定 区位置 日用百货 艺礼品电动 最低可低至35元 月租期 批发 自行车等 百货批发 男女服装 1000--1500 600 500 300 1500 500 300-500 100-200 建筑任意位 置 建筑内侧与 南侧 建筑东临街 建筑内西侧 任意 80--120 80--120 70--90 65--75 45--75 35 40 60
押金收取 （元） 每家10000 每家6000 每家6000-8000 每家5000 每家5000 每家8000
招商阶段
备注
3
百货零售 区
化妆品类 数码通讯 火锅
穿插于第一与第二 优惠期幅度可 阶段进行 调 根据情况，亦 可整栋出租， 整栋租可免1 年租金，租约 必须达到8-10年
4
餐饮综合 区
各类饮品 中餐 美容美发 （造型） 纤体SPA
7、按已租（售）、未租（售）区域把控
在各个功能区内，根据销售进度，标明出已租（售）商铺、未租（售）商铺，分批次进行租（售）。待第 一批次相邻的商铺租（售）完以后，接着推出第二批次相邻的商铺，以此类推。这样，就能做到租（售） 出去的商铺铺铺相连，形成相对独立的区域，如果有剩下未租（售）商铺，那么剩下的部分商铺，也能铺 铺相连，形成相对独立的区域，便于后期统一招商、经营和管理。
第二部分｜招商方式与宣传
可采取租赁与联营方式招商，分业态集中式分段招商，并且利用一切可以利用的手段对公司的项目造 势
1、媒体整合
1.1 立体交叉组合报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最 直接的冲击。 例：项目采用了形象广告、电视专题片、电视新闻；报纸软文、专刊、专题报道、新闻、DM 夹报、 户外广告、公交流动的车载宣传广告、邮寄广告、宣传单张、手机短信等多种形式。结合不同的目标 客户群体，在媒体投放量及形式上采取了不同策略：针对商户，宣传时重点采取了宣传单张和商户阅 读率高的报纸夹报，配合一定量的报纸新闻性专刊，在保障信息传递量的基础上，以新闻的形式提高 了信息的可信度；针对投资群体，将宣传重点放在电视广告及政府公务员阅读率高的当地政府刊物。 1.2 长短期效应组合：报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体 应用（如户外广告和直邮），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告）， 敦促商家的入驻。 1.3 公关活动先行，构筑较高的平台，与政府形成互动。 1.4 媒体的跟踪报道。广告是自己说自己好，而新闻是别人说你好；新闻传播的是事实；新闻原则上 花钱不多。在活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展 社会；在活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响。
每家经营户须 交纳保证金 3000--5000 不等
第一阶段（两个 月）
如有人整栋大 包租，则给予 优惠6--12月 租期，可加入 小吃餐饮、银 行、物流
8
百货零售 区
男女皮鞋 运动休闲 针织内衣 快餐、辅助 餐饮
每家经营户须 可调各品类面 穿插于第一与第二 优惠期1--3个月租 交纳5000积建筑中部价 期不等 8000不等的 阶段进行 格可适当放宽 保证金 快餐免租3个月 每家5000 5000 5000 6000
区域划分 临街及东边 铺位 建筑中段 建筑中后 任意 南北两端 任意 建筑南侧 建筑东侧 建筑北侧 建筑西侧 建筑北测
预估租金范围 （三层*元） 100--180 60--80 40--80 45 35--55 50--70 60--80 65 50 35--50 40--60
基础优惠条件 免租45天，装修 期15天 免租一个月，装修 期15天 装修期30天 免租金2个月 装修期15天，再 免20天租金 免租三个月
楼号
商铺 数量
业态
业态细分
预计所需 面积（㎡）
区域划分
预估租金范围 （三层*元）
基础优惠条件
押金收取 （元） 每家5000 每家5000 每家5000 每家5000 每家3000 每家5000 每家5000 每家4000 每家6000 每家3000
招商阶段
备注
灯具布艺 钟表眼镜
1000 150--450 200-500 1200 500 500 400 400 1500 500