商业精品项目定位策划报告(ppt 130页)

• 宿州经济开发区2001年经省政府批准成立，2003年正式启动建设，规划面积6.8平方公里， 目前管辖面积23.5平方公里。
• 砀山县地处皖、苏、鲁、豫四省七县交界处，全县辖13个镇，总面积1193平方公里。 • 萧县位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，总面积1885平方公里，辖23个乡镇。 • 灵璧县位于安徽省东北部，北与江苏省接壤。辖19个乡镇和一个省级经济开发区，总面积
宿州金色家园商业定位策划报告
市场研究思路
宏观的 宿州
房地产 单击宿添州加
商业的 宿州
城市属性、城市发展阶段 宏观经济是否有利于商业开发 城市规划对项目区域的影响 ……
商品房市场开发状况 现有商业市场销售状况 未来商业市场趋势 ……
城市商业发展阶段 现有商业格局对新型区域商业的影响 新型区域商业发展格局 ……
——《宿州市城市总体规划2010-2030》《宿州市十二五规划》
项目所处的西南片区，在规划上将打造成为宿州的产业 新区和人居新城。
“十二五”时期城镇化建设发展重点 11
城市规划—城市道路体系规划
从现有道路规划系统来看，宿州市城市未来拓展将在拂晓大 道、人民路所贯通的城市西部区域展开，宿州市西北，西部 ，西南区域未来发展潜力大。
1999年撤地建市，辖砀山县、萧县、灵璧县、泗县、埇桥区和 一个省级经济技术开发区。全市总面积9787平方公里，总人口 626万人。
城市区位
徐州
淮北 约40公里
宿州
75公里
城市区位：
宿州位于安徽最北部，南距蚌埠86公里， 北距徐州75公里，西距淮北市40公里。
宿州市位于我国两大经济带(京沪铁路、亚
对本项目开发定位的启示
房地产发展及 商业地产背景
商业消费者及
商业经营、投资特点
城市发展背景
项目开发背景
经济发展背景
商业发展背景
目录
宿州市概括 宿州城市经济
宿州房地产市场状况
宿州商圈研究 市场个案分析
项目分析 项目定位
宿州市概况
宿州
中国的宿州
历史的 宿州是一座具有1200年 历史的古城，5000年前 便有人进行开发活动。 始建于唐宪宗元和四年( 公元809年)，具有历史
欧亚大陆桥的桥头
都市的宿州
产业的 近沿海，北倚中原，是 沿海发达地区与中西部 地区的过渡地带，为东 进西出、南下北上的交 汇点,在徐州的辐射带动 下，新的都市形象正在
崛起
城市概况
宿州位于安徽省最北部，是皖北重要的工业、商贸城市之一； 宿州与苏、鲁、豫3省11个市县接壤，是淮海经济协作区的核心 城市之一，也是安徽省距离出海口最近的城市；
拂晓大道 人民路 汇源大道
拱辰路 唐河路
港口路
银河一路
洪河路
城市道路系统规划：规划形成“六纵十横”的道路结构。 “六纵”： 从西向东分别是拂晓大道、人民路、汇源大道 、港口路、东外环路、二徐路。 “十横”： 从北向南分别是拱辰路、唐河路、洪河路、银 河一路、汴河路、淮河路、迎宾大道、南外环路、南外环二 路、南外环六路。
2054平方公里。 • 泗县位于安徽省东北部，苏皖两省五县交界地带，全县辖15个乡镇，1个省级经济开发区，
总面积1787平方公里。 • 埇桥区位于安徽省北部，地处苏豫皖三省交界处，是全国最大的县级区。全区总面积2868
平方公里。
城市规划—总体目标
围绕城市发展战ห้องสมุดไป่ตู้定位，扩大城市的经济总量，加快城市跨沱河、汴河发展，调整南部空间结构， 推进基础设施的现代化，重点加强综合交通设施和公共服务设施配套建设。
宿州市城市总体规划
砀山
(2010-2030)
萧县
埇桥区
灵璧
泗县
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城市规划—用地规划
随着宿州城市建设的发展，城市格局进一步拉开。从住房建设目标 来看，新增住房建设面积主要集中在汴河新区和西南片区，其中， 西南片区住房开发面积占全市开发面积的22%，是宿州市未来人 口导入在主要地区之一。
2010-2012城市各区域住房建设目标分配（万平方米）
2010-2012各分区住房用地供应计划（亩）
新城区
老城区
西南片区
开发区
城市规划—产业规划
宿州市作为皖北总要的交通枢纽城市之一，市域内高速公路、高速铁路的建成通车，给华东地区产业转移至此 带来机会，同时，宿州具有良好的原材料市场和优势人力资源市场，进一步巩固了宿州作为皖东北商贸物流中 心、加工业基地的地位，宿州城市未来城市经济增长有利因素增加，城市经济将会保持稳健上升。
“十二五”时期发展重点
▲商业中心：改造和完善以汴河路、胜利路、淮海路、人民路组成的“井”字状地块的市级商业中心，培育汴河新区市级
欧大陆桥经济带)交汇处，
宿州
约240公里 合肥
约280公里
同时又是淮海经济区和徐州都市圈的重要组 成部分，处于安徽城镇化重点建设地带(沿
淮城市群)上。这种承东启西、南引北连的
区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中心
南京
位置突出。
行政划区
• 宿州辖砀山、萧县、灵璧、泗县、埇桥四县一区，106个乡镇（街道办事处），总面积 9787平方公里。
的意义
安徽的宿州
商贸的 苏、鲁、豫三省接壤， 史有“皖北大门”、“ 徐南形胜”之称，是安 徽省的北大门与皖东北 重要的加工业基地和商
贸物流中心之一
加工业基地 商贸物流中心 煤电化产业基地 皖北地区的中心城市
华东的宿州
纽带的 处在淮海经济区腹地、 长江三角洲经济带和渤 海经济圈交汇处，是陇 海经济带的龙头，又是
迎宾大道
汴河路 淮河路
外环南路
外环东路 二徐路
城市规划—人口规划
根据宿州市十二五规划，宿州市区人口到2015年增 加至75万；人口的增加给宿州商业的发展带来提升 机会，同时，人口增长将进一步激化现有商业格局 之间的矛盾，给城市新区的商业发展带来契机。
注：市域范围为宿州市行政区划范围，包括砀山县、萧县、灵璧县、泗 县和埇桥区 2011年现有人口已经超过近期人口规划目标。
至2015年，初步形成京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心，安徽 省新兴的煤电化产业基地，皖北地区的中心城市。
城市规划—空间规划
空间结构：构建“一主三副两星三园” 大宿城空间结构 “一个主城”：中心城区； “三个副城”：汴北新区、城东新区、城南新区； “两个卫星城镇”：符离、蒿沟卫星城； “三个生态园”：濉唐河、芦岭湖、桃园湖生态园。 发展方向：“东进、北扩、南展、西优”。重点向东、向 北发展，向南适当发展，向西优化发展。