淮安金湖农副产品水产品批发市场开发可行

目录前言 (4)1、项目开发调查 (5)1.1地理环境、资源及经济发展现状 (5)1.2农、水产平市场调查 (5)1.3项目开发调查与分析 (6)1.4项目机会与优势 (9)2、项目投资估算、资本金和资金筹措及效益情况 (10)2.1投资估算、资本金和资金筹措 (10)2.2市场经营分析 (11)3、项目实施方案和建设进度 (12)3.1项目设计理念 (12)3.2实施工期 (13)3.3工程实施建设进度安排 (13)4、项目开发设计说明 (13)4.1规划设计说明 (13)4.2结构设计说明 (14)4.3给水排水说明 (14)4.4电力设计说明 (14)4.5竖向设计 (15)4.6主要技术经济指标 (15)5、项目推广计划 (16)5.1导入期 (16)5.2强销期 (16)5.3销售期 (16)6、建设经济分析 (17)6.1建设成本 (17)6.2成本投入进度 (17)7、项目法人和经济管理 (19)7.1项目法人 (19)7.2物业管理 (19)7.3财务效益分析依据 (19)7.4项目损益分析 (19)8、可行性研究分析和结论 (24)前言淮安商宙投资开发有限公司于2009年7月在淮安市金湖工商行政管理局投资设立，注册资本金3000万元人名币。

公司经济实力、专业市场经营能力以及社会信誉较好，内部法人治理结构完善，配套班子齐全，管理规范，经营理念丰富。

公司坚持“以管理求生存，以信誉求发展”，以“稳中求进、进中求快、快中求好、稳步发展”为战略部署。

以开放形式的创新思维构筑企业发展的宏伟框架，以“规划高标准，全力打造苏中农副产品贸易平台和集散地”的项目为建设方针，奉行“励精图治、追求卓越”的企业精神，以优良的质量、优美的环境、优质的服务、良好的信誉，争创品牌置业战略为内涵，在规划、设计、开发中以人为本，坚持“为了至诚至信而恪守信誉，为了尽善尽美而追求完美”的经营理念。

由淮安商宙投资开发有限公司投资新建的淮安（金湖）农副产品、水产品批发商贸中心项目选址金湖专业批发市场群内，布局合理，规划科学，项目有利于以金湖为中心的周边苏中地区农副产品、水产品交易，并且可将全国各地特色农副产品引入金湖，成为苏中农副产品贸易平台和集散中心，推动农副产品产供销一体化进程，提高金湖县农副产品竞争力。

一、项目开发前景调查1.1地理环境、资源及经济发展现状（一）苏中地区地理环境、资源及经济发展现状苏中地区介于苏南于苏北之间，邻近南京、淮安、江阴、扬州等经济发达地区，地处江苏中部，物产丰实，工农业基础优势明显，是苏南企业向外发展开拓工农业与服务业的新园区，是农产皮、水产品种养殖和生产加工的集中区域。

区域经济发展在我国处于中等水平，人均GDP达5500美元，人口总量在1200万左右。

（二）金湖地区地理环境、资源及经济发展现状金湖县位于江苏省中部，宝应湖、高邮湖以西地区，地处两省（江苏、安徽）三市（扬州市、滁州市、淮安市）交界，面积1400平方公里，人口38万，有苏北“小江南”之美誉。

紧邻上海、南京、扬州、连云港，盐金国防公路、宁连一级公路横穿境内，京沪高速公路擦肩而过，处于“南京一小时都市圈”。

是美丽的苏中水乡，拥有水面420平方公里，滩涂44平方公里，境内水面广阔、河网密布、长堤环绕、绿树掩映、田园方整、稻谷飘香，有“鱼米之乡”、“淮上明珠”之美誉，经济与社会发展水平居于全市之首，人均水平居江苏中游。

人均GDP达5000美元左右。

1.2农、水产品市场调查(一)在苏中区域只有盱眙建有一个以小龙虾为主的水产市场，方圆100公里内无大型专业农、水产品批发市场，只有小型的自发市场，区域内专业农产品批发市场匮乏。

(二)在金湖同样也存在无农、水产品专业批发市场的现状，导致农民交易困难，而居民又不能享受大型农产品专业批发市场带给他们的价格优势，农产品生产大县缺乏应有的交易平台。

(三)金湖水生动植物资源丰富，水乡土地肥美，资源丰富，仅滩涂就有40多万亩，境内地长稻麦豆谷、树结桃梨果枣、水生菱藕芡实，晶莹剔透的淡水虾、个大味美的长绒蟹、盖大肉嫩的金湖鳖、体态丰圆的无鳞鳗……满湖丰饶，尽显水乡物美;县内湖泊围养6000公顷。

水产品产量4.82万吨，人均产量134.2公斤，特种水产品养殖面积达800公顷，产量1.35万吨。

全县有专业渔业人员8000多人。

调查证明，在金湖县开发建设以苏中区域为辐射的专业农、水产品批发市场是可行的，而且符合区域发展规律。

1.3 项目开发调查与分析(一)规划与市场调查金湖县政府为了贯彻中央的扶农政策，根据本地农产品、水产品产量大而交易平台缺乏的实际情况，为解决当地农民农产品卖难、当地居民农产品买贵的现状，科学规划在金湖开发大型的农副产品交易中心项目，提出了打造苏中农批中心的发展方向。

根据政府的规划，商宙投资开发有限公司依据团队十几年经营大型农批市场的经验，深入考察了苏中和金湖的农产品结构优势和销售渠道，调查获知当地消费群体、经营业者和种养殖人员的所求，认为创办区域农批中心是符合当地政府规划的，也是做大当地现代农业物流的可行基础。

（二）打造区域农产品集散中心的构思苏中地区属农、水产品主要产区，但原有的农、水产品的经营、销售均延续原始的塘口和场口交易方法，虽有个别小型交易市场的存在，但交易场地小，交易类别单一，缺乏规模效应和辐射功能，导致金湖和周边区域的农产品价格偏高。

近几年，从金湖县农副产品市场供需变化情况来看，主要是经营农副产品商铺的供应量跟不上需求，导致经营农副产品商铺的略显不足，导致商铺租凭价格偏高。

虽然每年都有新建农产品商铺的推出，且稳中有升，但仍不能满足经营者对大型农产品批发市场商铺的需求和市民投资置业农批市场商铺的需求，市场商铺每年供应增长只有5%左右，低于市场需求增长20%。

（见图2）（图3略）（三）项目可行的条件项目的实施有利于促进地方商贸流通经济的发展，随着经济的发展，国内商贸流通产业发展增势强劲，政府商贸流通产业发展战略为金湖县农副产品批发市场的发展，提供了积极宽松良好的历史机遇和政策环境。

项目的实施有利于保证消费安全，创建放心工程直接关系到农业可持续发展，关系到农民增收和农产品市场竞争力的提高。

农副产品质量安全与人民群众生活息息相关，已成为社会普遍关注的热点，大众对环保绿色食品、无公害绿色果蔬的需求不断增强，搞好“放心食品”工程已成为提高人民生活水平，稳定市场、稳定社会，体现城市综合实力、促进地区经济发展的重大问题。

同时，通过实施农副产品市场的准入制度，强化市场监管，规范交易行为，全面加强农副产品质量安全监管，改善市场食品安全状况，创建放心市场，增强大众对农副产品消费的信心，推动“菜篮子工程”的建设深化，是项目可行条件的基础。

金湖发展潜力巨大，农业资源开发、农副产品加工、基础设施建设、工业经济升级等领域具有较高的投资回报率，已开发了一批有较大影响力的项目，并取得了良好的效益。

是绿色“菜园子”、有机“米坛子”。

项目具有主渠道和龙头作用，能促进农产品流通和农业结构调整，增加农民收入，并得到了政府的鼎力支持。

1.4项目机会与优势由于经济发展，居民的收入继续整体上升，产生大量新的需求；金湖以前的农副产品、水产品市场建设相对滞后，产生大量的更换需求。

本项目所在地位于建设中的金湖汽车站西南角，交通便捷，区域条件优越，基础配套设施齐全，周边商业及几大专业批发市场等已建成，城市中心车站也即将竣工，使经营者和市民来市场出行更加便捷，项目沿街的美食城将引入各地美食，成为本地人常到、外地人必到，品尝三湖美味佳肴的美食天堂，这直接成为近期可视的利好。

远期而言，随着金湖与高速直接建成通车后的交通状况，将极大的促进金湖的旅游业，提高农副产品、水产品市场的竞争力。

项目存在较大的升值预期和较大的升值空间。

二、项目投资估算、资本金和资金筹措及效益情况2.1投资估算、资本金和资金筹措（一）本项目估算投入总资金15784万元，一期投入资金约12480万元。

（二）本项目一期投资12480万元由股东投入本金3000万元，公司另行筹措建设资金3500万元左右，同时商请银行贷款5500~6000万元。

（三）项目一期45%商铺35400m²预计可实现销售收入12250万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加858万元、所得税852万元，预计可实现净利润为2556万元。

本项目55%未销售商铺40100 m²和其它建筑3340 m²，转为固定资产8045万元，按剩余40000 m²商铺年租凭收入约1810万元，未分配利润2556万元，回报周期约7～8年左右，依据土地升值与市场价值提升的概念，项目40年的经营收入可观，投资风险小，回报率较高。

2.2市场经营分析经济效益：1、一期项目投资12480亿元2、商铺销售收入约12250万元3、市场商铺租凭年收入约计1810万元/年（1）交易区（分6个区）租凭8832平方米，按每平方米平均每天2元计算，年租金为636万元/年（2）水果、蔬菜、水产交易大棚10630平方米，按每平方米每天0.8元计算，年租金为306万元/年（3）冷库、保鲜库3312平方米，按每平方米50元/月出租计算，年收入为199万元/年（4）沿街商铺4708平方米，按每平方米平均每天2.5元计算，年租金为424万元/年（5）停车费及三产服务收入80万元/年（6）商务办公、酒店租凭收入约165万元/年4、年营业税按3.5%税率计算，年上缴税收63万元/年。

5、年成本支出（广告宣传费用）按通常市场经营成本比例推算，年成本支出占年总收入的30%，预计成本费为500万元（包括管理人员工资在内）。

6、以上收支相抵，每年收入剩余1031万元社会效益：本项目建成后，初期年交易额可达3.6亿元（日均交易额100万元，户均交易额4000元），日客流量可达2000千人次（时客流量达160人次），直接就业人员约800人，间接就业人员约300人。

有利于安置下岗人员再就业，缓解社会就业压力，有利于推进城乡一体化建设。

项目招商将引入大批江浙沪商家落户市场经营，吸引大批本地农副产品商家和种养殖农户进场交易，同时拉动了餐饮、娱乐、运输、信息等发展，增加政府的财政税收，为金湖及苏北地区带来巨大的人流、物流、资金流，推动金湖地区的经济发展。

三、项目实施方案和建设进度3.1项目设计理念：打造精品农副产品批发集散中心项目设计力求体现现代、实用、多功能的农批市场模式。

使市民、业者、城市、市场和谐共生，将与民生关联的吃、住、行、玩等业态组合成一个中心消费市场，将一定的空间面积最大限度的展开，交易中心设计中体现超前的设计思想，从整体到局部的设计中体现“以人为本，环境为先，持续发展”的设计理念。