房地产项目工程验收管理流程

二、流程概述
流程目的 适用范围
定义
流程要素描述 流程 CP 点 1. 专项验收 2. 档案验收 3. 竣工验收备案
项目工程验收 管理流程
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规定验收各项责任，明确专项验收与竣工验收的规定，保证验收全面、 合法。
项目工程验收的管理和控制。
1、 中间验收：指项目施工过程中对基础、主体结构等分部、分项工程的质 量验收。
一线公司项目部
编制工程验收 计划
一线公司相关部门
一线公司-
总部-
领导层 运营管理中心
审核
审核
总部决策层
审批
基础施工完毕
组织基础工程 验收
审核 现场初步验收
主体施工 竣工、组织竣 工验收资料
申请竣工验收 验收问题整改
组织过程隐蔽 验收、结构验
收
工程技术资料 验收
工程综合资料 验收（资料预
验收）
土建和专业验 收
3.3 专项验收 1) 面积测绘与规划验收： a) 主体工程外墙脚手架拆除完毕后，由经营开发部组织外部测绘机构进行竣工测量工作，项 目部予以配合。
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b) 当庭院园林及消防道路（路基）施工完成后,由经营开发部主办、项目部配合市规划局的规 划验收，并办理该项目《建设工程规划验收合格证》。
①. 完成规划、给排水、电梯、人防、消防、空气环境、分户验收、无障碍设施等专项验收， 并取得相应证明文件。
②. 有完整的技术档案和施工管理资料。 ③. 有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。 ④. 有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。 ⑤. 有施工单位签署的工程保修书。 ⑥. 其他需要的相关文件。 3) 施工总承包商向监理单位申请竣工初验，监理单位主持竣工初验，并组织一线公司项目部、经 营开发部、工程管理部、设计管理部和施工承包商参加初验。验收中的整改意见，由施工总承 包商及相关承包商负责整改，项目部负责验证。 4) 初验整改完成后，由承包商向工程部申请竣工验收，项目部负责组织经营开发部、工程管理部、 设计管理部、承包商参加竣工验收。 5) 在完成专项验收和竣工验收并取得相应证明文件后，由项目部负责到建委办理竣工验收备案手 续，取得《项目竣工验收备案表》。 6) 所有资料按验收意见整改完毕并验收合格，并且 3.3 中几项专项验收证明书都已取得后，由一 线公司项目部负责将《项目竣工验收备案表》原件以及竣工验收资料移交城建档案馆，并办理 《建设工程验收档案移交书》。 3.5 内部验收和物业移交 1) 在完成竣工验收后，房屋验收移交物业公司之前，项目部组织一线公司工程管理部、客户服务 部、物业公司进行内部验收。工程管理部对工程质量作出内部验收综合评价，确定是否满足内 部验收的标准，如需整改则落实项目部制订整改措施责成施工单位落实，复验通过后，工程管 理部编制《内部验收合格报告》并提交一线公司总经理审批。 2) 通过内部验收后，由项目部组织一线公司工程管理部、客户服务部、物业公司进行物业移交。 3) 依据项目需要，以上两项工作可合并进行。
及质检站到现场进行专项工程初验。 ③. 验收中的整改意见，由项目部督促专项工程承包商进行整改，与专项工程监理单位共同验
证。 ④. 专项工程监理单位经审核，确认现场已达到竣工验收标准，项目部负责组织承包商、专项
工程监理单位、专项工程设计单位、专项工程质监单位到现场进行专项工程竣工验收，并 由经营开发部办理《专项工程监督及质量等级证书》。 8) 档案验收 ①. 工程主体施工完毕后，项目部负责通知各承包商、监理单位、设计单位进行竣工资料收集 并由组织相关专业组自检，一线公司经营开发部负责验证并向市城建档案馆申请竣工资料 初验收。
2) 市政工程验收：一线公司项目部负责要求市政工程承包商向政府部门申报验收及取得相关验收 证书并办理开通手续。 ①. 燃气、雨污水、上水、弱电、电力等专项工程施工完毕后，工程承包商应向监理单位申请 初验。 ②. 工程监理单位经审核，确认现场已达到初验标准，则负责组织设计单位、施工单位、及相 关政府机构到现场进行工程初验。 ③. 验收中的整改意见，由一线公司项目部督促工程承包商进行整改，监理单位负责验证。 ④. 监理单位经审核，确认现场已达到竣工验收标准，一线公司项目部负责组织承包商、监理 单位、设计单位、相关政府机构到现场进行工程竣工验收，并办理相关验收手续。
则安排时间到现场进行人防工程竣工验收； ④. 验收合格，由人防工程承包商办理《人防工程验收证书》，办理时必须提供该项目的竣工
面积测量报告，供核对面积用。 6) 室内空气环境检测和水质化验检测（项目部负责）
①. 项目部组织室内空气环境检测取得相关报告。 ②. 组织水质化验检测取得相关报告。 7) 其他专项工程验收 ①. 其他专项工程施工完毕后，专项工程承包商应向主管单位申请初验。 ②. 专项工程监理单位经审核，确认现场已达到初验标准，则负责组织设计单位、施工单位、
3) 电梯工程验收：一线公司项目部负责要求电梯工程承包商向政府部门申报验收及取得《电梯（扶 梯）验收结果通知单》。 ①. 由一线公司项目部完成电梯验收前各项准备工作：要求强电完成送电，电缆竖井的二次结 构完成，以便敷设桥架，屋顶电梯机房二次结构，包括门窗封闭完成；公共部位装修完 成； ②. 电梯工程施工完毕后，电梯工程承包商负责向质量技术监督局申请初验。 ③. 质量技术监督局经审核，确认现场已达到初验标准，则安排时间到现场进行电梯工程初验。 ④. 验收中的整改意见，由项目部督促电梯工程承包商及相关承包商进行整改，并负责验证。 ⑤. 初验合格，由承包商向质量技术监督局申请竣工验收。质量技术监督局经审核，确认现场 已达到竣工验收标准，则安排时间到现场进行电梯工程竣工验收； ⑥. 验收合格，由项目部督促电梯工程承包商负责办理《电梯（扶梯）验收结果通知单》。 ⑦. 质量技术监督局验收合格后，项目部组织监理对电梯装修部分进行验收并填写《分项工程 验收报告》。
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②. 项目部负责组织现场竣工资料初验，初验合格后，组织竣工验收。 ③. 资料验收完毕，由城建档案馆在《建设工程竣工档案专项验收申报、审查记录表》中签署
意见，用于申请工程竣工验收。 3.4 工程竣工验收
1) 工程竣工初验由监理单位负责，竣工验收由项目部组织和负责。 2) 竣工验收应具备的条件
2、 竣工专项验收：需要政府相关管部门参与的验收，如水、电、气、消防、 电梯、环保、档案、规划、人防等。
3、 竣工验收：指由政府质检部门、设计单位、承包商、监理单位和甲方参 加的综合验收。
4、 房屋入住：是指项目通过政府主管部门认可的竣工验收并已具备交付使 用的条件下，由甲方组织向业主移交的过程。
责任部门 1. 主导部门： 项目部 2. 参与部门：
总部各中心：运营管理中心、产品研 发中心、品牌营销中心、成本管理中 心 一线公司：经营开发部、工程管理部、 设计管理部、合约采购部、营销部、 客户服务部
输入条件 1. 项目总控计划
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输出结果 1. 《分项工程验收报告》
支持文件 无
流程 KPI 1. 工程质量合格率
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收。 ⑥. 验收合格，则由承包商办理《消防工程验收合格意见书》。 5) 人防工程验收：项目部督促人防工程承包商向政府部门（市、区两级机构）申报验收及取得《人 防工程验收证书》。 ①. 人防工程施工完毕后，监理单位负责组织对本项目人防工程进行自验收，如自检合格，则
由人防工程承包商人防办申请初验。 ②. 验收中的整改意见，由项目部督促人防工程承包商及相关承包商进行整改，并负责验证。 ③. 初验合格后，由人防工程承包商申请竣工验收，人防办经审核，确认现场已达到验收标准，
3.2 施工过程隐蔽工程和结构工程验收 1) 隐蔽工程由承包商负责申报，监理单位负责验收，其中防水工程（屋面、厨卫、外墙、门窗塞 缝）、室外管线工程，一线公司项目部、工程管理部、设计管理部负责验证监理单位的验收结果， 可采用抽检方式并签字确认。未进行隐蔽工程验收不能进行下一工序的作业。 2) 结构工程验收：在工程结构封顶后，五方验收前由项目部制定工程各分项验收计划。根据施工 当地建设主管部门的规定，具备主体结构验收条件的，施工总承包商应向监理单位及项目部递 交结构验收申请，监理单位在接到申请后经过审核，如认为主体工程已达到验收标准，则负责 通知一线公司项目部组织经营开发部、施工单位及监理单位进行结构工程验收，经验收合格后 方可组织下一工序的施工。
·档案完整性和合规性
取得《竣工验收备案表》是完 成竣工验收的标志，也是后续 房屋交接工作开展的前提
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难点/风险点提示
·与相关政府部门的业务 联系
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·与相关政府部门的业务 联系
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三、工作程序
3.1 施工过程阶段验收 1) 一线公司项目部编制《工程验收计划》，作为细化到月的《项目总控计划》的内容按照《计划管 理流程》规定报批。 2) 基础工程验收：基础工程完工后，由承包商向监理单位申请验收，监理单位接到验收申请后通 知一线公司项目部，一线公司项目部参加，在基础工程具备验收条件后立即组织验收，不合格 应停止主体工程的继续进行。 3) 分项、分部工程验收：分项、分部工程完工后，由承包商向监理单位提交工程验收报告申请验 收，监理单位接到验收申请后通知一线公司项目部，分项验收项目部视必要参加、分部工程验 收项目部全部参加。 4) 分项、分部工程验收应具备的条件 ①. 承包商已经按设计要求和合同约定完成需验收的分部、分项工程。 ②. 分部、分项工程质量验评资料完备： i. 质量保证资料齐全、真实，并与工程进展同步； ii. 有关原材料、半成品试验和评定合格； iii.施工形成的观测数据满足相关规范的要求； iv. 分部、分项工程自评资料齐全、评定结果符合要求； ③. 监理单位对分部、分项工程质量验评资料签署合格。 ④. 分部、分项工程验收由监理单位负责组织项目部参加。
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流程 CP 点描述 CP 点
1、专项验收
2、档案验收
3、竣工验收备案
对流程的影响
控制要点
各专项验收是竣工验收的基 础，若出现任何一项验收不合 格，都会影响整体竣工验收
·制定工程验收计划
档案验收是竣工验收的前提， 若验收不合格，则无法进行竣 工验收
4) 消防工程验收：一线公司项目部负责要求消防工程承包商向政府部门申报验收及取得《消防工 程验收合格意见书》。 ①. 项目部完成消防验收前各项准备工作：消防水池蓄水；消防泵运行正常；屋面完工；各层 公共部位和疏散楼梯完工（包括楼梯扶手）；所有防火门和闭门器安装完成；安全出口疏 散指示安装完成；各层疏散通道清理干净；安全栏杆扶手等全部完工；进出楼通道完工并 清理干净；外檐完工并清理干净；楼外消防环路畅通；楼外消防设施完成并有明显标识； 地下室清理完毕，强电送电，各楼层门窗封闭；防火门、防火卷帘完成，风道、电梯门收 口，公共部位栏杆、楼梯扶手安装到位，室外消火栓和水泵接合器完成，防火分区的防火
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日期 日期 日期
日 期 修订状态
修订记录
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修改人 审核人
批准人
一、流程图示
项目工程验收管理流程
监理单位
承包商
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封堵和风道收口完成； ②. 消防工程及消防道路施工完毕后，消防工程承包商负责向政府部门消防部门申请初验； ③. 验收中的整改意见，由项目部督促消防工程承包商及相关承包商进行整改，并负责验证。 ④. 消防初验合格后，消防工程承包商负责向消防部门申请竣工验收。 ⑤. 经消防部门审核，认为现场已达到竣工验收标准，则安排时间到现场进行消防工程竣工验
合约采购部对完成工程的项目及 数量核查，并做结算阶段的准备
参加
专业验收：人防验收、消防验收、电梯验收、 水质化验、安防验收、节能验收、环境验收、
市政配套验收、一户一险
参加
全部工程竣工 正式验收（五
方验收
配合落实现场 条件
经营开发部组 织规划验收
工程管理部：遗 留的尾工处理
办理工程竣工
审批
报备
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报备
办理物业移交