商业步行街价值研究

商业步行街价值研究——房地产开发与经营结课论文

经济学院

经济系1310班

徐炎

20132098

步行街是指同类或异类的多家独立的零售商店、餐饮、娱乐等各种商业、休闲、服务设施集中在一起，形成商店集中区；同时隔断各类车辆的通行，只允许步行，给消费者提供舒适的休闲的消费环境。也有将商业步行街列为商业业态范畴的。步行街是商业社会一个值得关注的商业现象，既与业态有关，也与商业区相关。城市道路系统中确定为专供步行者使用，禁止或限制车辆通行的街道。有若干条相邻街道确定为步行街，则构成步行区。确定为步行街的街道一般在市中心商业区，这同居住区或其他地区的步行道路有所区别。确定步行街反映了以人为主体的城市设计思想，旨在保证步行者的交通安全、便利和舒适。统筹考虑城市发展对交通、环境、经济、社会、文化等多方面要求，使中心商业地区富有个性特色和吸引力，让更多人受到便利。

而商业步行街，步行街中的一种，城市中商业活动集中的街道，由大量的零售业、服务业商店作为主体,集中于一定的地区,构成有一定长度的街区。随着经济发展，居民生活水平以及收入的提高，商业步行街在居民生活中占据越来越重要的作用。商业步行街主要分为1.完全步行街；2.人车共存步行街；根据商业街的动线设计，可以分为单线型，多线型，立体型，內廊型。在经济日益发达的今天，商业步行街体现着越来越大的商业价值商业步行街一般都立足于城市的传统商业地带，是城市的商业发祥地，具有深厚的历史文化底蕴，这是其价值卖点之一；长久的商业氛围积淀、居民消费习惯和观念的形成，是其商业的价值卖点之二；旧区域新面貌，以商业步行街的新商业形态重塑再现老街的繁荣，是其商业价值卖点之三。

商业步行街，城市发展的缩影

一条街，一个城市的发展史。商业步行街往往位于城市的核心区位内，并且拥有着最久远的历史和最丰富的记忆，是一个城市的起源地，浓缩着城市发展的演变轨迹，并见证着重要转折的历史事迹。

如北京王府井大街地处东长安街北侧，距今已经有700多年历史，是北京的四大商业区之一。上海南京路是上海近代商业的发祥地，是最早出现都市文明的地方，也是蜚声中外的“十里洋场”。芜湖中山路，因孙中山先生在此巡视演讲而得名，并逐渐成为芜湖的商业中心，是芜湖百年历史的见证。又如惠州西湖步行

街位于惠州西湖商圈的核心地段，虽然从1998年建成至今只有近10年的时间，但已成为惠州最成熟、最旺的商业区之一。

商业步行街，城市商业繁华的代表

一个城市最繁华的商业区域一般是多年商业历史发展的核心区域，是城市商业租金最高、售价最贵的区域。商业步行街是城市商业的巅峰代表，拥有最繁华的商业组合，如百年老字号商店、餐厅、现代购物中心，上演现代与古代商业和谐交融的场景，全球顶级品牌强强入驻，纷纷开设专卖店、旗舰店。

如长沙黄行路商业街，众多的品牌店领引着长沙潮流时装，聚集着春天百货、王府井、平和堂、沃尔玛等众多的大型商厦和超市。广州上下九商业街布满了众多老字号商店，永安百货公司、鹤鸣鞋帽店、锦华床上用品店等品牌云集，商业繁荣。惠州西湖商圈也是众多品牌商家的集中地，聚集着丽日百货等在惠州本地有较大影响的百货店，同时以纯、361度、特步等众多的品牌时装店也纷纷进驻。

商业步行街，价值最高的商业物业所在地

核心商业街是城市租金最高、售价最贵的区域，永远站在城市商业的租金价格巅峰。在国内一线城市，核心商业街租金达到1000～2000元/平方米/月，省会城市商业街租金达到500～1000元/平方米/月，地级城市商业街租金达到20～400元/平方米/月，而其售价一般都创下每座城市商业的最高价格。

如武汉江汉路商业步行街现日均人流量超过50万人次，每平方米月租金高达400～500元。苏州观前路步行街每日人流量为12～15万人次，节假日最高峰超过35万人次，每平方米月租金高达1000元。再如惠州西湖步行街，日均客流量达5万人次，节假日更高达10万人次以上，每平方米月租金最高达200元。

商业步行街，城市人气最鼎沸的地方

在城市核心商圈中，商业步行街具有强劲的商业力，以保证街区商业长久永续发展，而其商铺价值有极高的成长空间。

如上海南京路步行街平均日客流量在80万人次以上，零售总额以平均每年10％的速度递增，年商业零售额达80亿元。长沙黄兴南路开业之初，商铺每平方米售价为3万元，经过4年的经营，商铺售价达7万元/平方米，商铺价值年增幅高达23.5%。芜湖中山路步行街地段好，租金高，在2003年之前，中山路步行街商铺的租金每年以10％的比例递增，2003年以后每年以15％的比例递增。

惠州西湖商业步行街地处惠州最旺的老商业中心区，经过近10年的发展，年营业额逐年稳步增长，零售商业的年营业总额最高达3亿元。

步行街是财富的象征，强劲的租金、巨大的升值空间，是步行街最大的特征。它们以其巨大的商业价值推动着城市商业的发展和经济的繁荣，打造一个又一个寸土寸金的商业极地。

2011年中国十大步行商业街：

1.北京王府井商业街

王府井北起东四西大街，南至长安街，全长不过1000多米，却是著名的“中国第一街”，也是观光客到北京的必游之地。1999年，王府井大街金鱼胡同到东单三条路段被规划成步行街，并和巴黎著名的香榭里舍大道结为姊妹街，从此在夏天散放着露天咖啡座、举办啤酒节的步行街，就成为一种对欧陆的模拟和想象。

2.上海南京路商业街

南京路是上海最早的一条商业街，原称花园弄，19世纪初期，就有四大著名环球百货商店：“永安”、“先施”、“新新”、“大新”（如今已成为上海最大的百货、服装、食品商店），是富人聚集区，各行各业的商人择此风水宝地开设了数以百计的大店、名店。上世纪20年代以后南京路便是“十里洋场”，灯红酒绿，成为上海最繁荣的商业街。

南京路东起外滩，穿越26条马路，横贯上海市区中心，西至静安寺，与延安西路交汇，全长5.5千米。现在的南京东路，1865年改为南京路，南京西路从前称静安寺路。解放前的南京路既是帝国主义耀武扬威的“十里洋场”，又是一条富有革命传统的马路。解放后的南京路被誉为“中华商业第一街”。南京路上的上海第一百货商店、上海华联、上海新世界商城为中国零售商业企业的领头羊。