旧城更新理论

旧城更新的多种英文译法：Urban renewal, regeneration, Urban renaissance

一般包括有三种含义：

1.开发或改建(redevelopment)；

对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”。

2.整治(rehabilitation)；

整治是将比较完整的城市剔除其不适应的方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量，如有价值的历史文化名城。

2.保护(conservation)

对于旧城历史地段，则予“保护”；

旧城更新的特点

①UR受历史及现状条件的制约

长期城市发展的历史性沉淀及现状旧城超负荷运转及拥挤状况的限制。

②UR具有长期性与延续性

新与旧的辩证关系，城市是一个不断新陈代谢的过程。

③UR具有复杂的关联性

旧城更新的众多因素具有关联性。

④UR具有综合性

工作复杂，不仅要解决经房紧张、交通拥挤、用地布局混乱、环境条件恶劣等问题，还要统筹安排迁移居民生活，研究社会结构、人们的社会心理和生活习惯。

新时期旧城更新具有新的特点

a、UR对象从过去以局部环境更新为主转向城市旧城综合机能更新为主，更加强调整体和综合的观点。改善居住环境、完善道路交通系统和基础设施，发展第三产业成为旧城更新的主要动因。

b、UR的性质由过去的福利型转化为目前的效益型。

c、UR的资金由过去单纯依靠国家投资转变为全方位多渠道的筹集资金，土地价值规律发挥重要作用。

我国旧城更新的主要矛盾及问题产业的原因。

1.旧城历史遗留问题的延伸与发展

(1)土地配置低效益日益突出

一是反映在布局混乱上，工厂、机关、仓库、居住、文物古迹混杂布局。

二是用地集约化程度低，用地构成比例不合理。

(2)住宅拥挤和房屋破旧仍十分严重。

(3)基础设施滞后与不足与日俱增，给排水、道路交通、环保环卫等领域。

(4)历史风貌和景观特色丧失有所加重，如武汉展览馆、北京王府井“东方广场”。

2．旧城改建中面临的新问题

近几年，在原有城市结构进行整体变革和原有城市土地进行大规模转换的过程中，许多新问题已初见端倪。

(1)从全国来看，一些城市改造规模过大，带来不少隐患。

大规模拆建使原有的社会组织结构迅速解体，中心区居民大量外迁，给居民就业、上学、交通带来一系列困难，成为社会不稳定的因素；在经济实力有限的条件下，大规模拆建也造成居民回迁安置周期长、建成慢、甚至出现“粗制滥造”现象。

(2)居住搬迁不当带来社区解体

文化心理失衡、社区结构衰落

(3)开发过密带来居住环境恶化

为经济利益驱使，绿地减少，日照通风标准不能满足。

(4)容量过高带来基础设施超负荷

只注意片面提高容积率，相应城市供电、供水、通讯、供气、排水

等设施没有进行扩容改造，形成“瓶颈”。

(5)更“新”多，保护少，使城市特色丧失

在城市现代化的同时，许多历史文化古迹被轻易拆除。

(6)政策、法规不健全

政府干预和调控手段不先进，力度不够。经济利益唯上，使得应该改造的地方未得到改造，而条件尚可的地方反而被拆掉了(武展馆)政府决策成了开发商决策。

(7)旧城改建规划研究滞后于社会经济发展。

编(规划)归编、管归管、建归建。

近年来我国旧城更新改造形成热点的深层社会经济背景：

a、国民经济持续高速发展，城市经济及产业结构调整、第三产业发展的需要。

b、为了吸引外资，改善投资环境，兴建大型市政基础设施等，带动了旧城的改造。

c、实行土地有偿使用，地价级差规律作用，使旧城中心区成为开发投资热点。

d、重视耕地保护，城市增量土地供应受限，转向现状用地改造。

e、财力增强，有能力进行改造。

3.问题产生的原因分析

(1)改革开放之前，我国城市发展片面地重生产、轻生活、忽视商贸、金融及其他第三产业的发展，是造成旧城功能不适应新发展要求的根本原因。

(2)传统管理的条块分割，单位所有制模式

严重影响各种市政公用设施的完善和系统化。

(3)经济利益唯上

旧城优越的区位价值，为获取高额经济利益，开发商在改造中，不遗余力地追求高密度、高容量、忽视环境生态，侵占公益性设施用地，以牺牲城市的整体社会效益和环境效益，取得本单位经济上的回报——中心区改造不留余地，将难以适应城市未来的结构性变化，为城市可持续发展留下隐患。

(4)社会经济结构突然的变化

旧城功能、结构发生了量变到质变的飞跃，但相应的改建配套法规、政策尚不健全。

(5)规划编制方法滞后

在错综复杂的社会经济矛盾前，纯“物质规划”显得苍白无力，以总规——分区——详规的分阶段编制程序，难以适应旧城更新的复杂性和特殊性。

(6)观念与认识问题

城市发展是个连续过程，旧城更新也是一个长期、持久、永不间断的过程，旧城改建必然存在着保护、修复、改造、更新的多项内容，并常常综合在一起，如果片面将旧城更新理解为拆“旧”建“新”，陶醉于城市面貌的“日新月异”，必然会忽视城市原有文脉、风貌及社会结构的保护，急功近利，大拆大建。

旧城更新的原则

《城市规划法》解说中提出城市旧区改建的主要原则如下(见城市规划法解说)：

——城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用，调整布局、逐步改善的原则，统一规划，

分期实施。

——城市旧区改建的重点是对危房棚户、设施简陋、交通阻塞、污染严重地区进行综合整治。——城市旧区改建应同产业结构的调整和工业企业和技术改造紧密结合，改善用地结构，优化城市布局。

——城市旧区特别是历史文化名城和少数民族地区的旧区改建应当充分体现传统风貌、民族特点和地方特色。

如果系统地归纳，旧城更新的主要原则可归纳为：

①整体性原则

那必须树立综合治理，整体改造的原则。城市是一大系统，旧城是城市一个组成部分，旧城更新应从城市功能、布局、产业结构的整体要求出发进行分析，要强调城市中心区的综合功能。

②综合效益原则

衡量旧城更新的效益，要以经济效益，社会效益和环境效益三者相协调的综合效益为标准，当前要特别反对片面强调经济效益的行为。

③循序渐进原则

要依财力，分轻重缓急，选择不同的目标、手段、方法、措施，量力而行。

目前全面更新改造的条件是否成熟，是否在更新改造过程中要留有余地等问题，值得认真思考。

④协调发展的原则

首先要注意旧城内部各项机能发展平衡；其次要使旧城地上设施与地下基础设施协调发展。把握协调发展原则，就是要在旧城更新规划中做到：

a、使旧城规划结构从根本上得到更新，既延续有特色的旧城格局，又要与总体规划结构保持协调。

b、合理调整旧城用地结构，与其功能要求相协调。

c、加强地下基础设施更新改造，地上地下协调。

国外旧城更新的途径探索

①旧城布局结构的改革

由单中心——多中心，由集中走向有机疏散。

②调整与完善道路网系统。

③调整旧城用地结构。

改建时较多采用了综合区的形式。

④完善社区中心，开发商业、文化娱乐和健康设施。

⑤重视步行街环境建设。

⑥注重住宅的改造与革新。

⑦重视古、旧建筑的改造利用和城市传统文化遗产的保护。

我国旧城更新改造的实践

由于旧城的现状、历史条件以及经济发展水平的差异，旧城更新应结合各地实际情况具体进行，常见的旧城更新方式有：

①结合原有工业用地的调整与技术更新；

②结合原有城市道路系统的改造；

③结合重点工程项目建设的更新；