资产评估中的不动产评估
资产评估报价
资产评估报价
资产评估报价
根据贵公司的要求，我们对以下资产进行评估，并给出了相应的报价。
1. 不动产评估（300字）：
对公司的土地、厂房、办公楼等不动产进行评估，包括市场价值、租金评估、物业收益预测等指标。
报价：根据不动产的具体情况和评估内容的复杂度，评估费用为每件不动产1000-5000美元不等。
2. 机器设备评估（200字）：
对公司的生产设备、机器设备等进行评估，包括设备的功能状况、使用年限、市场价值等指标。
报价：根据机器设备的种类和评估的规模，评估费用为每台设备100-500美元不等。
3. 车辆评估（100字）：
对公司的车辆进行评估，包括车辆的使用年限、行驶里程、市场价值等指标。
报价：根据车辆的种类和评估的规模，评估费用为每辆车
100-300美元不等。
4. 知识产权评估（100字）：
对公司的专利、商标、著作权等知识产权进行评估，包括知识产权的市场价值、使用状况等指标。
报价：根据知识产权的种类和评估的规模，评估费用为每项知识产权500-2000美元不等。
以上报价仅供参考，具体费用还需根据资产的具体情况和评估内容的复杂度而定。
我们拥有丰富的资产评估经验和专业的评估团队，可以为贵公司提供准确、可靠的资产评估服务。
如果您对我们的报价和服务有任何疑问或需求，请随时与我们联系。
资产评估的主要类型和范围
资产评估的主要类型和范围资产评估是对某一资产的价值进行评估和确定的过程，是市场经济的基础之一。
资产评估的类型和范围非常广泛，不同的资产需要不同的评估方式和方法，下面将介绍资产评估的主要类型和范围。
一、不动产评估不动产评估是对房地产、土地等不动产进行评估，可以确定其市场价值、租金价值、公共管理价值等。
不动产评估的主要方法有比较法、成本法和收益法等，其中比较法是最常用的方法。
比较法是通过与同类型房产或土地的交易价格比较，评估出该不动产的市场价值。
二、动产评估动产评估是对动产资产进行评估，包括但不限于机器设备、车辆和船舶等。
不同于不动产评估，动产评估通常采用市场法或收益法，市场法是基于市场行情确定动产的市场价值，而收益法是根据未来收益流和折现率计算出动产资产的现值。
动产评估的精度与评估师的专业水平和经验密切相关。
三、知识产权评估知识产权评估涉及专利、商标、版权和专有技术等知识产权的评估。
知识产权评估需要考虑的因素比较复杂，主要包括技术先进性、知识储备、市场需求、经济环境和法律法规等。
知识产权评估的方法包括市场法、成本法和收益法等，其中市场法是最常用的方法。
四、股权评估股权评估是对公司的股权进行评估，包括公开发行的股票和非公开发行的股票。
股权评估需要考虑的因素包括公司的历史业绩、未来发展前景、行业竞争情况、经济政策和法律法规等。
股权评估的方法有市场法、成本法和收益法等，其中市场法是最常用的方法。
五、金融资产评估金融资产评估包括股票、债券、基金、期货和期权等金融资产的评估。
金融资产评估的特点是具有高流动性和波动性，需要考虑市场的供求关系和投资者的风险偏好等因素。
金融资产评估的方法有市场法、成本法和收益法等，其中市场法是最常用的方法。
综上所述，资产评估的类型和范围非常广泛，不同资产需要采用不同的评估方法和技术，评估的准确性和精度与评估师的专业水平和经验密切相关。
在选择评估师和评估机构时，需要考虑其专业水平和信誉度，并选择合适的评估方法和技术，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估事务(一)不动产评估的市场法知识点
不动产评估的市场法第二节不动产评估基本事项的明确及清查核实一、不动产评估基本事项的明确（一）明确评估目的不动产评估主要有土地使用权出让评估、不动产转让价值评估、企业改制行为涉及的不动产评估、企业股权转让行为涉及的不动产评估、不动产租赁价值评估、不动产抵押评估、不动产保险评估、不动产课税评估、征地和房屋拆迁补偿评估等。
（二）了解评估对象即对被评估不动产的实体和权益状态进行了解。
对不动产实体状态了解的内容包括：土地面积、土地形状、临路状态、土地开发程度、地质、地形及水文状况；建筑物的类型、结构、面积、层数、朝向、平面布置、工程质量、新旧程度、装修和室内外的设施等。
对不动产的权益状态了解的内容包括：土地权利性质、权属、土地使用权的年限、建筑物的权属、评估对象设定的其他权利状况等。
（三）明确评估基准日确定待估对象的评估时点，通常以年、月、日表示。
二、现场调查1.现场调查的内容（1）实物状态土地使用权评估现场调查的主要内容包括：评估对象名称；土地坐落、四至、面积、用途、形状；土地所在地的地形、地势、地质、土壤；土地的开发程度、基础设施、公共配套；土地周围环境、景观、距离；临街状况。
建筑物、构筑物及地上物现场调查的主要内容包括：建筑规模、外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高（净高）、新旧程度（楼龄）、平面布置、朝向；防水、保温、隔热、隔音、采光、通风、日照；估价对象内外部装修（装饰）、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。
（2）权利状态针对土地使用权的权利状态，应关注下列权属文件资料：①土地出让合同、划拨批准文件、国有土地使用证；②土地转让合同、法院判决书、法院裁定书、土地权属登记资料；③共有土地使用权、分摊土地使用权、用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费；④规划条件、土地使用限制。
针对建筑物的权利状态，应关注下列权属文件资料：①房屋权属登记资料、房屋所有权证、房屋销售/购买合同、房屋转让合同；②房屋租赁合同、房屋租赁证；③法院判决书、法院裁定书等。
资产评估的不动产和土地评估
资产评估的不动产和土地评估作为一个土地、房产评估师，我们需要对不动产和土地进行评估，以确定它们的价值。
不动产指的是土地上的所有建筑物和设施，包括住宅、商用和工业用途。
而土地只是指土地本身，可能还需要针对土地上的建筑进行评估。
在本文中，我们将更深入地探讨资产评估的不动产和土地评估。
对于不动产评估的挑战在于它们通常是独特的。
每个不动产都有其独特的位置、特征和用途，这使得价格预测更为困难。
在进行不动产评估时，我们需要考虑所有对其价值产生影响的因素，如区域的经济活动、建筑年代、土地用途、城市规划等。
在进行评估时，首先需要确定市场价值和角色价值。
市场价值是指在一个特定时间，一个不动产的正常交易价格。
而角色价值则根据该不动产的用途进行评估，如住宅、商业和工业用途等。
土地评估的挑战则在于它们是有限的资源。
随着城市的扩张和人口的增长，适合建造楼房、商业用途和公共设施的土地越来越少。
土地评估需要考虑的因素包括，该土地的位置、规划和修建用途、近期交易以及长期市场趋势。
我们还需要考虑影响土地价值的因素，如周围景观的变化、交通状况、区域经济发展和政策规定等。
在评估土地时，我们常常会使用比较法，即比较其他土地的市场价值以确定该土地的价值。
我们还可以使用收益法，即考虑该土地所能产生的未来收益与当前投资之间的差值来确定其价值。
尽管土地和不动产评估都具备各自的挑战，但是在实践中这两类资产评估也存在一些相似之处。
例如，规划和用途对于两种评估都至关重要。
规划和用途直接决定了该土地或不动产的价值，因为它们决定了未来可能的开发和收益。
同时，对于两种评估都需要地理信息、公开资料和专业知识等各种数据，以帮助决定资产的价值。
总的来说，资产评估的不动产和土地评估都是很重要的，而且在产权交易、融资和投资等方面起着至关重要的作用。
尽管它们都具备各自的特点，但是了解它们的共性和不同点，以及使用适当的方法和数据来进行评估，将帮助我们更准确地确定它们的价值。
第九章 不动产评估 《资产评估：理论与实务》PPT课件
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导航页 第一章 第二章
章节
教学大纲
第三章 第四章 第五章
授课教案
综合练习
第六章 第七章 第八章 第九章
导航条
第六章 不动产评估
收益法
基本原理
收益法是指通过估算被评估资产未来预期 收益，并折算成现值，借以确定被评估资产价 值的一种资产评估技术方法。
前提基础
被评估土地必须是能用货币来衡量未来期
土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受 任何人为因素或社会经济因素的影响，因此， 它是无弹性的。
土地的经济供给是通过人类开发利用而形成的 土地供给，土地经济供给数量会受人类社会活 动的影响。土地的经济供给是有弹性的，既可 以是直接变化，也可以是间接变化。
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第九章 不动产评估
第二节 土地使用权评估 四、评估技术方法 1、成本法
土地增值收益
土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率 =（土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息 +投资利润）×土地增值收益率
注意不同情况下土 地价格的计算
VN=土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
不动产的特性 房地不可分割性 投资大额性 区域性
价格互动性
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第一节 不动产评估概述 一、定义与特点 二、基本原则与程序
资产评估学 第四章不动产评估
物价 房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
利率 房地产价格与利率负相关；利率上升，房地产价格会下降，利率下 降，房地产价格会上升。
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其他一般因素
人口因素：人口数量、人口素质、人口结构 心理因素 ➢ 购买或出售的心态 ➢ 个人欣赏趣味 ➢ 时尚风气或从众心理 ➢ 接近名家住宅心理 ➢ 讲究风水或吉祥号码 国际因素
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浅水湾西北面的山坡上。有一栋造型别致的白色 大楼。蓝天下格外惹眼。它的别致之处在于整栋 大楼的中央开了一个大方洞，这样的设计完全是 出于风水的考虑。原来，楼后面的山是港岛“九 龙顾主”风水格局中的一条。龙是要入海的。这 楼挡住了龙的去路怎么行？于是设计者便在龙头 所向的部位开了一个大大的窗子，据说这样就能 顺风顺水一顺百顺了。因为这楼的风水实在太好， 惦记它的人很多，与其一次性售出，不如把它当 做一固体银行，所以这一爿房子是只租不卖的。
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三、不动产的分类
土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3
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四、不动产的估价原则
一般原则 合法原则 ✓合法产权 ✓利用方式合法 ✓交易、处分合法
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五、 房地产的评估程序（了解）
看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？
设备、装修等。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权
利、利益和收益。中国目前主要有： ✓ 所有权：单独所有、共有、区分所有 ✓ 使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权 ✓ 租赁权 ✓ 抵押权 ✓ 典权 ✓ 地役权 ✓ 空间利用权 ✓ 相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等
中国资产评估准则体系
中国资产评估准则体系
中国资产评估准则体系，是指在中华人民共和国法律框架下，以公开、公正、公平的原则，对各类资产进行评估的规范性制度。
该体系的建立旨在规范资产评估行为，保障当事人利益，促进经济社会发展。
对于不同类型的资产，中国资产评估准则体系具体内容如下：
1. 不动产评估准则：主要包括土地、房屋、矿产资源等不动产资产的评估准则。
评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
2. 动产评估准则：主要包括机械设备、交通工具、存货、无形资产等动产资产的评估准则。
评估方法包括比较市场法、收益法、成本法等。
3. 金融资产评估准则：主要包括股票、债券、基金、期货等金融资产的评估准则。
评估方法包括市场比较法、净现值法、相对估值法等。
4. 知识产权评估准则：主要包括专利、商标、著作权等知识产权的评估准则。
评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
在进行资产评估过程中，评估师需严格按照中国资产评估准则体系的规定进行评估，并且应当具备相应的资格和行业经验。
同时，应当保持独立、客观、诚实、保密等原则，确保评估结果真实、准确、可信。
总之，中国资产评估准则体系在规范资产评估行为和维护当事人利益方面具有重要作用，其实施不仅有助于推动经济发展，也有利于促进社会和谐。
资产评估服务内容及服务范围
资产评估服务内容及服务范围
资产评估服务是指对各种形式的资产进行评估、鉴定、估价、咨询等服务的一种专业服务。
资产评估服务的范围非常广泛，包括不动产、机器设备、知识产权、股权、债权、金融资产等各种类型的资产。
下面我们来详细了解一下资产评估服务的内容和服务范围。
一、资产评估服务的内容
1.资产鉴定：对资产的真实性、完整性、所有权、使用权等进行鉴定，确定资产的基本情况。
2.资产估价：根据市场行情、资产的实际情况、使用寿命、维修保养等因素，对资产进行估价。
3.资产咨询：为客户提供资产管理、资产增值、资产转让等方面的咨询服务。
4.资产管理：为客户提供资产管理方案，包括资产保值增值、资产风险控制、资产转让等方面的管理服务。
5.资产转让：为客户提供资产转让方案，包括资产评估、资产交易、资产过户等方面的服务。
二、资产评估服务的范围
1.不动产评估：包括房地产、土地、矿产等不动产的评估服务。
2.机器设备评估：包括各种机器设备、工业设备、交通运输设备等的评估服务。
3.知识产权评估：包括专利、商标、著作权等知识产权的评估服务。
4.股权评估：包括上市公司、非上市公司的股权评估服务。
5.债权评估：包括各种债权、债券等的评估服务。
6.金融资产评估：包括各种金融资产、证券等的评估服务。
资产评估服务是一项非常重要的专业服务，可以帮助客户更好地管理和利用自己的资产，实现资产的保值增值和转让。
在选择资产评估服务机构时，应该选择具有资质、信誉良好、专业水平高的机构，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估执业准则——不动产
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估-不动产评估
课程名称：资产评估第 4 章不动产评估学习目标l 理解不动产各类产权权益的概念l 掌握市场法、收益法、成本法、假设开发法的基本原理和适用范围l 掌握市场法的应用l 掌握收益法的应用l 理解假设开发法的应用l 了解成本法的应用本章内容l 不动产评估概述l 市场法在不动产评估中的应用（重点）l 收益法在不动产评估中的应用（重点）l 成本法在不动产评估中的应用l 假设开发法在不动产评估中的应用第一节不动产评估概述（一）不动产的概念根据《资产评估执业准则——不动产》，不动产是指“土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益”。
定义描述了不动产的两层含义：l物理意义上的不动产（real estate），强调不动产的“物质”属性；l法律意义上的不动产（real property），强调不动产的“物权”属性。
（二）不动产权益1、所有权权益在土地私有制国家，不动产的所有权也被称为完全产权权益或绝对所有权（fee simple interest），是指不受任何限制的所有权权益。
我国以公有制为基础，宪法规定：“城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。
从这个意义上说，个人、企业、行政事业单位或非营利组织等只能取得土地使用权。
因此，我国评估实务中所指的不动产所有权并非“完全产权权益”，而是一种带有使用限制的产权权益。
（二）不动产权益2、租赁权益租赁权益（lease interest）是由不动产的租赁行为而产生的权益，分为出租人权益（leased fee interest）和承租人权益（leasehold interest）。
（二）不动产权益2、租赁权益出租人权益来源于承租人按照租约条款支付的租金，以及租约期满后重新获得不动产的完全产权权益。
表现在：出租人可以按公平市场价格销售不动产，也可以以市场租金出租不动产。
（二）不动产权益2、租赁权益承租人权益是指承租人在一定期限内，通过租约由出租人转让给承租人的不动产权益。
资产评估对象
资产评估对象
资产评估对象是指需要进行评估的资产，主要包括以下几类：
1. 不动产：不动产包括房地产、土地、建筑物等。
这类资产通常是由于购买或者持有需审慎评估其价值，评估对象包括住宅、商业地产、工业地产、农业地产等。
评估的目的可以是为了确定其市场价值、抵押价值、租金价值等。
2. 动产：动产包括机械设备、车辆、存货、无形资产等，这类资产多数是公司或个人用于经营或从事特定行业的工具或资源。
评估的目的可以是为了确定其市场价值、可变现能力、净值等。
3. 金融资产：金融资产包括股票、债券、基金、保险产品等。
这类资产通常是投资者购买的金融工具，评估的目的可以是为了确定其市场价值、投资回报率、风险水平等。
4. 知识产权：知识产权包括专利、商标、版权、商业秘密等。
这类资产是企业或个人的独特知识或经验，评估的目的可以是为了确定其价值、产权归属等。
5. 自然资源：自然资源包括矿产资源、森林资源、水资源等。
这类资产是自然界的财富，评估的目的可以是为了确定其可开发潜力、市场价值等。
对于这些资产评估对象，评估师需要收集相关的信息和数据，进行市场研究和分析，采用适当的评估方法和模型，计算出合理的价值范围，并编制评估报告。
评估报告通常包括资产的基
本信息、评估方法、数据分析、评估结果等内容，以供相关利益方参考和决策。
由于资产评估涉及到客观因素和主观判断，评估师需要具备专业的知识和技能，以确保评估结果的准确性和可靠性。
资产评估执业准则-不动产
资产评估执业准则-不动产资产评估执业准则是指对专业资产评估机构在工作中需遵循的规范和标准。
而不动产是指土地、房屋及其附属物以及独立产权的建筑物。
不动产评估的目的是为了确定不动产的市场价值，以便满足各种需要，如贷款、购买、销售、租赁、保险、征地补偿、税务等。
不动产评估的执业准则包括以下方面：一、不动产评估机构的管理不动产评估机构需要制定完善的管理制度，确保其评估工作的独立性、客观性、准确性和保密性。
同时，还应对职员进行专门的培训和考核，提高其专业技能和素质。
二、不动产评估的前期准备不动产评估机构应事先收集和核实有关不动产的信息，包括所有权证照、土地规划用途、已有的评估报告、市场实际交易情况等。
并且应对不动产的周边环境、交通状况、社会经济条件等进行详细调查。
三、不动产评估的方法和程序不动产评估需要按照科学、客观、公正、合理的原则，选用适当的评估方法和程序。
评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等，评估程序包括现场勘察、数据分析、资料核实、评估结果的汇总、报告编制等。
四、不动产评估报告的编制不动产评估报告是评估工作的重要成果，评估机构应按照评估对象的特点和需要，合理编制报告。
报告的内容包括评估的宗旨和目的、评估方法和程序、评估结果和结论、评估人员的声明和签字等。
五、不动产评估机构的保密不动产评估机构需对所收集的所有资料和信息保密，确保评估结果的真实可靠性。
不得向任何第三方泄露评估对象的评估结果和相关信息。
总的来说，在不动产评估的工作中，评估机构需要遵守资产评估执业准则，确保评估工作的质量和规范。
同时，还需对评估对象、客户、报告内容进行保密，确保评估工作的公正、客观性。
企业资产评估准则--不动产
资产评估准则——不动产第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
资产评估类型
资产评估类型资产评估是指评估专家对资产进行评估，确定其价值的过程。
根据评估的目的和对象的不同，资产评估可以分为多种类型。
首先，按照评估目的的不同，资产评估可以分为市场价值评估和财务报表价值评估。
市场价值评估是指根据市场上类似资产的交易价格和市场需求供给等因素，确定资产的市场价值。
财务报表价值评估是指根据资产在企业财务报表中的折旧、摊销情况和会计准则的规定，确定资产在财务报表中的价值。
其次，按照评估对象的不同，资产评估可以分为不动产评估、动产评估和无形资产评估。
不动产评估是指对房地产、土地等不动产进行评估，确定其价值。
动产评估是指对机械设备、车辆等可移动的动产进行评估，确定其价值。
无形资产评估是指对知识产权、商标等无形的资产进行评估，确定其价值。
此外，还有专项评估和综合评估两种类型。
专项评估是指对特定的资产类别进行评估，如矿产资源评估、艺术品评估等。
综合评估是指对企业整体资产进行评估，综合考虑不同类别的资产价值，确定企业整体资产的价值。
最后，资产评估还可以根据评估方法的不同进行分类。
常见的评估方法包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法是根据市场上类似资产的交易价格和市场需求供给等因素，确定资产的市场价值。
成本法是根据资产的取得成本、使用寿命、残值等因素，确定资产的价值。
收益法是根据资产所能产生的经济效益，确定资产的价值。
综上所述，资产评估根据评估目的、评估对象、评估方法等不同，可以分为市场价值评估和财务报表价值评估、不动产评估、动产评估、无形资产评估、专项评估和综合评估等多种类型。
不同类型的资产评估适用于不同的情况和目的，可以为不同的参与者提供相关的价值信息。
《资产评估执业准则——不动产》
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估报告分类
资产评估报告分类一、不动产评估报告不动产评估报告是对房地产、土地、建筑物等不动产进行评估的报告。
该类报告主要包括以下内容：1.评估目的和范围：说明此次评估的目的和具体范围。
2.不动产的基本情况：对不动产的位置、面积、产权状况、周边环境等进行详细描述。
3.市场分析：对当地房地产市场进行分析，包括供求关系、价格趋势等。
4.状况评估：对不动产的建筑结构、设施设备、修建质量等进行评估。
5.估值方法和结果：采用适用的估值方法，如比较法、收益法、成本法等，计算出不动产的估值结果。
6.风险评估：对不动产存在的风险因素进行评估，如法律风险、市场风险等。
二、动产评估报告动产评估报告是对动产资产进行评估的报告，包括机器设备、车辆、存货等。
该类报告主要包括以下内容：1.评估目的和范围：说明此次评估的目的和具体范围。
2.资产基本情况：对动产的型号、规格、数量、技术参数等进行详细描述。
3.市场价值分析：对该类动产在市场上的价格进行调研和分析。
4.使用状况评估：对动产的使用状况、老化程度、维护情况等进行评估。
5.技术性能评估：分析动产的技术性能和使用寿命等因素。
6.估值方法和结果：采用适用的估值方法，如市场法、成本法等，计算出动产的估值结果。
三、金融资产评估报告金融资产评估报告是对金融工具、证券等金融资产进行评估的报告。
该类报告主要包括以下内容：1.评估目的和范围：说明此次评估的目的和具体范围。
2.资产特征和类型：对金融资产的品种、特征、类型等进行详细描述。
3.市场分析：对金融资产所处市场的行情、流动性等进行分析。
4.价值评估：采用适用的估值方法，如市场价值法、收益法等，计算出金融资产的价值。
5.风险评估：评估金融资产所承担的风险，如信用风险、市场风险等。
6.收益能力评估：对金融资产的收益能力进行评估，包括收益率和回报率等指标。
四、知识产权评估报告知识产权评估报告是对专利、商标、著作权等知识产权进行评估的报告。
该类报告主要包括以下内容：1.评估范围和目的：说明此次评估的范围和目的。
资产评估准则——不动产
资产评估准则——不动产不动产资产评估准则是评估不动产价值的一套规范和指导原则，用于确定不动产的市场价值、价值损耗和可替代成本等相关信息。
这些准则帮助评估师和投资者了解不动产的真实价值，以便做出明智的决策。
不动产资产评估准则包括以下重要方面：1.定义和术语：准则定义了与不动产评估相关的一些关键术语，如市场价值、可替代成本和价值损耗等。
这些术语的准确定义有助于评估师和投资者理解和使用不动产评估报告中的信息。
2.评估方法：不动产资产评估准则列举了各种评估方法，包括市场比较法、收益法和成本法等。
该准则详细介绍了每种方法的使用范围、计算过程和规范要求。
评估师可以根据具体情况选择合适的方法来进行评估。
3.评估流程：准则描述了不动产评估的整个流程，包括数据收集、市场分析、评估方法选择、计算和报告等。
该准则要求评估师在评估过程中遵循一定的程序，确保评估结果的准确性和可靠性。
4.评估报告：不动产资产评估准则要求评估师编制评估报告，报告中应包含的信息包括不动产的基本信息、评估目的、评估方法和准则使用情况、市场分析和评估结果等。
评估报告可以为投资者提供决策依据，并作为法律证据。
5.审定和监管：不动产资产评估准则强调评估的审定和监管程序。
评估师必须遵守相关法律法规和职业道德规范，并接受监管机构的审查和监督。
只有经过审定和监管的评估结果才能获得广泛认可和接受。
6.特殊情况和应用：不动产资产评估准则还考虑了一些特殊情况和特定应用的需求。
例如，针对土地、建筑物和机械设备等不同类型的不动产，准则提供了具体的评估要求和技术指南。
同时，准则还适用于不同行业和领域的不动产评估，如房地产、能源和基建等。
总之，不动产资产评估准则是不动产评估过程中的重要指导文件，对评估师和投资者来说具有指导和规范作用。
遵守不动产资产评估准则可以确保评估结果的准确性和可靠性，提高不动产交易和决策的透明度和公正性。
资产评估价值类型指导意见
资产评估价值类型指导意见资产评估是指对一定范围内的资产进行定量或定性的价值判断和评估。
根据评估对象的不同，资产评估可以分为不动产评估和动产评估两种类型。
一、不动产评估价值类型指导意见：1. 市场价值：指在正常市场交易条件下，以现金或者现金等价物交换的价格。
市场价值是评估不动产最常用的价值类型，通常直接参考同地区、同类型的交易数据。
2. 经济价值：指在特定经济环境下，不动产所能为其所有者带来的预计经济利益的现值。
经济价值考虑了不动产对其所有者的潜在收益，以及与其相关的风险和市场条件。
经济价值一般借助资本资产定价模型等方法进行计算。
3. 技术价值：指不动产具有的使用功能和实体特征所决定的价值。
技术价值通常是根据不动产的建筑结构、用途和物理特征等进行评估，主要应用于工程项目或公共建设的评估中。
4. 保险价值：指在被保险人投保时所申明的用于作为保险标的评估的价值。
保险价值主要考虑了不动产的重建成本，包括修复、重建、再生产等费用。
5. 衍生价值：指由于不动产所处位置、所具备的特殊用途或发展潜力等导致的附加价值。
衍生价值通常是通过审慎分析相关市场数据和预测未来发展趋势得出的。
二、动产评估价值类型指导意见：1. 市场价值：指在正常市场交易条件下，以现金或者现金等价物交换的价格。
市场价值是评估动产最常用的价值类型，直接参考同类型的交易数据和市场行情。
2. 技术价值：指动产所具有的使用功能和实体特征所决定的价值。
技术价值考虑了动产的质量、规格、性能等因素，通常是根据品牌、型号、年限等因素进行评估。
3. 再生价值：指将所评估动产在当前市场条件下重新生产或购买的成本。
再生价值主要考虑了动产的重建、采购或再制造成本。
4. 折旧价值：指根据动产的使用年限和磨损程度，将其原值逐步减少至其剩余值的过程中，所攫取到的经济价值。
折旧价值通常需要根据动产的类型、年限和折旧方法进行计算。
5. 拍卖价值：指在拍卖市场上，由拍卖参与者出价所确定的动产价值。
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•
但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高
的不动产（如：管线、廊架等），由于地域跨度大，客观
上不便于完全进行现场调查，此时应分析采用非完全现场
调查的可行性，通过合理设计调查方式，安排适量的现场
调查数量与比例，同时应分析可能带来的风险，并采取其
他有效措施，以保证调查的充分性。
谨慎采用非完全现场调查方式，避免盲目使用或滥用。
的部分统称为房地产。
•
本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性两个方
面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土地、建筑物及其他
Hale Waihona Puke 附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。
➢采用非完全现场调查方式清查不动产的说明
不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动 产是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要的。
•
从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳，
是物与物权的统一。
借鉴了《房地产估价规范》（GB/T 50291-1999）对 房地产的定义 。
第三条 本准则所称不动产评估是指对不动产的价值 进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独 的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企 业价值中的不动产评估。这是资产评估行业中不动产评估 的特点。
这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的 总结。
➢物权法中住宅用地年限的相关规定对不动产评估的影响
• 《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用 权期间届满的，自动续期。 根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的 问题，从法律上讲，住宅建设用地的期限不应对建筑物使 用产生影响。 准则对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了 相应的规定和提示（第27条和第31条）。
资产评估准则不动产讲解
主要内容： 第一部分 总体情况说明 第二部分 准则内容讲解
第一部分 总体情况说明
一、不动产评估准则的特点
充分借鉴、增进所需，紧紧围绕评估实践需要 ➢ 按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露要求（准
则体系第二层）。 ➢ 借鉴国际评估组织关于不动产评估的相关规定（IVS、USPAP、RICS
第二部分 准则内容讲解
第一章 总则
•
第一条 为规范注册资产评估师执行不动产评估业务
行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，
根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
•
本条是准则制定的目的和依据。
•
第二条 本准则所称不动产是指土地、建筑物及其
他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
➢ “总则”主要内容（共5条） • 制定目的和依据 • 不动产的定义 • 不动产评估的定义和适用范围
➢ “基本要求”主要内容（共7条） • 不动产评估准则与其他准则的关系 • 从事不动产评估应当具备专业胜任能力 • 应关注不动产的权属 • 不动产限制条件的依据 • 应以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估 • 对现行相关国家技术标准的参考等
“披露要求”主要内容（共4条） • 评估报告的披露以及总体要求 “附则” （共1条） • 明确准则生效日期
三、重要事项说明
➢ 不动产的定义
• 《物权法》规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法 对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担 保物权。
• 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与 土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用 土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离
➢ “操作要求”主要内容（共9条） • 评估目的、评估对象、前提假设 • 价值类型、不动产组成部分对价值的影响 • 设备安装工程与不动产的关系 • 不动产调查 • 构筑物类不动产的调查要求 • 不动产相邻关系与租约限制 • 利用其他评估机构的专业报告等
➢ “评估方法”主要内容（共12条） • 市场法（共3条） • 收益法（共3条） • 成本法（共3条） • 假设开发法和基准地价修正法（各1条）
•
第四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当
遵守本准则。
•
本条是准则强制性遵照执行的规定。
•
第五条 注册资产评估师执行与不动产价值估算相关
的其他业务，可以参照本准则。
•
对于与不动产价值估算相关的其他业务的非强制性执
行的规定，属于推荐执行。本准则不仅对注册资产评估师
执行不动产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算
PVM）。 ➢ 在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与土地估价规
程的有关内容。 ➢ 突出资产评估业务特点，体现不动产评估的新需求（隐蔽不动产调查、
利用其他机构报告关注事项、企业价值评估中的不动产评估、构筑物 的评估）。 ➢ 根据新颁布物权法，对相关内容进行调整(住宅用地自动续期)。
二、准则的主要内容（7章45条）
相关的其他业务也有一定的指导意义。
第二章 基本要求
•
第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估
师执行不动产评估业务相对基础的要求。
•
第六条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当
遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他
评估准则的相关规定。
•
本条是关于注册资产评估师在执行不动产评估业务时
相关基本要求
➢ “企业价值评估中的不动产评估”主要内容（共7条） • 企业不动产的财务核算形式 • 企业经营方式等对不动产价值的影响 • 企业价值评估中不动产假设和限制条件 • 不动产价值与企业核算的关系 • 不动产价值与对企业价值贡献的关系 • 企业拥有的不同用途不动产的价值差异
（溢余不动产价值的判断）
的守法性与合规性的要求。
•
第七条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当
具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从
➢企业价值评估中的不动产评估
准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估 进行了规定，包括： • 企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目 • 企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响 • 企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的 影响 • 不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系 • 溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素