万科烟台市龙湖葡醍海岸开盘情况总结

本地客户访 谈
启动北京龙湖体验
全城推广开始
龙湖示范 区开放
龙湖样板 间开放
龙湖开盘
2010年12月底 2011年3月
累客200组
2011年6月2日
累客1000组
2011年6月18日
累客1500组
2011年7月16日
累客2000组
2011年7月3031日
6月2日，烟台晚报媒体楼书（8连版）全城亮相
报广
营销策略
一期立足本地，造足声势及影响力，通过线上的密集投放造成全城认知、线下 渠道拜访客户、北京体验等动作至客户积累一定量后进行挤压；营销节奏紧密 保持客户黏度。
通过客户拜访、北京龙 湖体验造成口碑造成口
碑传播
亮相、示范区开放、样板间开 放之间相隔1个月，节点紧凑
密 集 传 播
＋
节 点 把 控
线上集中开盘前2个月进行本 地推广，保证市场在一段时间
内都有龙湖的声音
线下通过客户拜访、北京 龙湖体验形成期待，并结 合节点把控调足客户胃口
营销策略
媒体组合策略：
【集中段+高频次+大范围+全覆盖】
从6月2日至7月30覆盖全烟台，以高频次的报广以及大范围的彩信进行信息传播轰炸，并在主流 媒体上进行形象树立（户外、网络）保证在一段时间内市场上全是龙湖的声音。 线上传播主线：
销售策略
产品策略：
总价在110-150万的叠院主要与区域内（檀珑湾、金地等项目）140-150平米高层竞 争、300-400万独院主要与区域内200-300平米平层以及多层竞争。
推盘策略：
饥饿推盘：首期（周六开盘当天）根据客户情况，推出40பைடு நூலகம்余套叠院、400余套独院； 叠院当销售完毕后第二天加推800余套叠院，亦售罄。
户型
葡醍院落
• 上叠
• 中叠
• 下叠
二层
地下 一层
三层
一层
二层
地下一层
一层
户型
颐和墅
• 北院
• 南院
地下一层北入口 地下一层南入口
首层
二层
地下一层北入口 地下一层南入口
首层
二层
户型
四季小院 • A1 • A2
【目录contents】
一、项目简介 二、项目推广传播策略 三、项目销售策略及开盘情况
10% 90万
80%
1617 93%
成交客户——本地客户：北京客户：县市区=4：1：0.5
开盘情况
【回顾】
龙湖开盘热销是各节点配合紧密、各策略组合放大的结果。 前期积累客户以拜访形式，在与客户一对一讲解中渗透项目的规划亮点，通过分批 北京体验形成口碑传播，在前期打开市场口碑后，通过线上树立项目形象，并通过
节点把控：前期客户拜访100组开始小规模集中进行北京龙湖体验，形成口碑传 播，客户积累至大规模后进行示范区及样板间开放，扩大口碑效应；
推广主线：在区域相对成熟的基础上主要宣传规划、产品、园林等卖点。
销售中心开放现场情况
【目录contents】
一、项目简介 二、项目推广传播策略 三、项目销售策略及开盘情况
价格策略：
高预期、低实现：开盘当天释放价格，较之前释放总价均低，另外折扣力度较大 （北京体验客户3个点、周末签合同3个点、一次性3个点）现场挤压效果良好。
开盘情况
一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。
价格
葡醍院落（叠院）
上叠
中叠
下叠
颐和墅（独院）
南院
北院
四季小院 （温泉小院）
A1/A2
合计
100㎡ 382套
163㎡ 382套
196㎡ 382套
265-285㎡ 208套
267-289 ㎡
208套
45-76㎡ 174
1736
66%
套均总价 110万
130万
145万
单价均价 1.1万/㎡ 销售率
8000元/ ㎡
100%
7400元/ ㎡
24% 350万 13000元/㎡ 80%
上叠
中叠
下叠
100㎡
163㎡
196㎡
382套
382套
382套
66%
颐和墅（独院）
南院
北院
四季小院（温 泉小院）
A1/A2
265-285㎡ 267-289㎡
45-76㎡
208套
208套
174
24%
10%
合计 1736
龙湖•葡醍海湾，容积率低至0.76的高端产品系，45—76平米的四季小院，100余平米的葡醍 院落，近300平米的颐和墅，部分双拼及联排，皆以威尼斯式水系相连，原木小桥入户。
项目概况 万科海云台
龙湖葡醍海湾
C地块
B地块
A地块
项目位置：牟平区养马岛前海区域 总占地：8000亩 项目定位：城市综合体 开发周期：8-10年 拿地时间：2010年8月30日 地价：共49亿 开发顺序：由西向东（A到C地块）
龙湖葡醍海湾项目位于养马岛，北临大海， 与国家4A级风景区养马岛隔海相望，距烟 台海云台项目约30公里。
6月9日、6月16日，烟台晚报半版、整版（区域、规划）
报广
6月22日、6月23日，烟台晚报半版、整版（规划、园林）
报广
6月30日、7月7日、7月14日，烟台晚报半版、整版（产品）
报广
6月30日、7月7日、7月14日，烟台晚报半版、整版（产 品、开盘告知）
营销策略
【回顾】
密集投放：从6月到7月底为其主要推广周期，期间进行密集的投放：报广（一周 一期）、彩信（6月初20万/天）网络、户外；
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龙湖葡醍海岸开盘情况总结
2011.08.01
【目录contents】
一、项目简介 二、项目推广传播策略 三、项目销售策略及开盘情况
项目概况
A地块2028亩
一期范围
一期占地：45万平米 一期建筑面积：36万平米 容积率：0.76 产品类型：独院、温泉小院、叠院 装修情况：叠院（硬装1500元标 准）、温泉小院（软装3000元） 物业费：4.6元/平米
产品配比
一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。
葡醍院落（叠院）
示范区、样板间的紧密开放完成对客户造梦——圆梦的过程。
谢谢观看！
海云台项目组 2011.07.21