万科万达比较

万科万达比较

北大房地产研究所所长陈国强

万科模式：

1，专业住宅定位，聚焦主流住宅。适合刚需群体、首次置业、中小套型、中低价位。去年（2010年）成交800多万平米，90平米以下接近60%，144平米以下，两者相加接近90%。

2，快速增长策略，这和产品定位相关。强调快速周转。各地项目公司新盘开盘当月，要实现60%去化率（在市场营销领域，去化率即是在一定时间段内的销售率。在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。）达不到，产品要进行降价，确保周转策略。3，合理定价，以确保快速周转。

4，战略纵深来说，反映区域选择上的战略考虑，23线，围绕重要经济区域3+X。（以北京为核心的环渤海地区、以深圳为核心的华南地区、以上海为核心的华东地区，并以武汉、成都、重庆等为多个点式布局城市的“3+X”战略，）特别关注高铁沿线城市布局。强调多层次，立体化。

5，产品标准化。确保各地项目比其他企业更快地节奏推出项目。

6，注重现金流，注重资金安全。

土地储备，万科总量明显比万达要高，这几年在也增加了商业地产项目的储备。但是万达在所处城市的特殊位置，包括容积率，以及企业于地方政府谈判的主动能力。万达土地储备的价值会明显高于万科。

从项目区域布局来看，万科的3+X体现的非常明显，但中西部项目所占的

比重偏低，10%略多一点。万达，除了一线城市以及少部分的四线城市，在以省会城市为代表的23线城市占的份额比较高。合理性而言，万达比万科更深一层。

公司治理上存在比较大的差距。

从未来战略来看，跨上千亿之后，如何实现企业创新也是一个非常现实的课题。

万达的当务之急是如何上市的问题，以及如何实现企业的可持续发展。

万科是我国住宅专业化的标杆企业，万达实际上代表了我们商业地产的一种代表性的模式，所以从万科万达实际上我们可以对照比较我们房地产行业最有代表性，最有典型意义的两种商业模式。

我们先简单的看一下万科万达两家企业它的发展历程，以及两家企业创始人的性格特点等等，企业来看我们知道万科是我们国内主流住宅开发的标杆企业，也是全球最大的住宅开发商，大家留意的话就知道，去年万科销售的住宅面积800多万，实际上八九万套这个规模没有任何一家企业可以与他相比，万达来说应该说万达现在已经成为我们国内商业地产开发的龙头企业标杆企业，同时这个万达广场也已经成为国内商业地产第一品牌。从两家企业的创始人来看我想也有一些共同，两位企业创始人都姓王都是军人出身，性格上都有相似形都有尖锐顽强的特点，王石大家关注都知道登山航海等等冒险性活动国内企业家首屈一指代表性人物同时有一身傲气，万达的领导也是早年参过兵性格当中有豪爽的特点，同时个性曝气外露的特点非常明显，两家企业起步时间我们做一个简单比较，万科最

早不是从事房地产业务，初期的业务非常多元，但是到了1988年进行股份制改造之后，万科把住宅作为自己的一个重要的业务领域，那么实际上万达的起步和万科应该说相似，王健林自己88年从大连西岗区区政府的官员下海进入到旧城改造进入到房地产开发领域，初期万达企业性质也是国企，重要的结点是2001年，我们提到万科早期业务比较多元，当时像连锁超市像矿泉水曾经已经在市场上形成一定的的品牌，但是在发展过程中成为我们国内新兴企业里面非常有代表性的的，2010年万科确定自己专业住宅开发销售的市场定位，完成企业的一个关键转型或者一个战略方向的明确。同年对于万达来说也同样是一个非常重要的时间结点，这一年万达广场的第一个项目在长春，这个项目刚刚建成，万达这一年开始确立了商业加住宅两条腿走路的这样一种，和其他房地产开发相比比较独特的两条腿走路的模式，另外对于两家企业比较关键的是2004年，这一年对于万科来说制定企业发展战略里面首次明确提出了十年内销售额达到一千亿的目标，另外在企业的发展区域战略上，产品战略上实际上都有一个比较明确的方向，在区域结构区域方式上有三家发展模式，我们国家最核心最重要的三个中心区域，以三个为中心加上若干个重点的省会城市，在产品的战略上初步形成了像城市花园、世界花城几个比较明晰的产品线，同样04年我们注意到万达实际上开始了第一轮的全国范围内的扩张，大家如果这个时间走过来应该有六家，我们国家06年开始对于房地产市场开始第一轮的调控，万达开始低成本的扩张保证当年很好调控政策背景，通过这一轮扩张实际上全国多个城市储备了比较好的一些项目的资源，这张图我们可以看到“万”企业资产销售额纳税额，资产规模来看这

个是2010年的数字，万科是1605亿这样一个资产规模，同年万达资产规模是一千亿，销售额同样也是去年的，去年万科大家知道1100亿，同年万达实现销售数据是650亿，需要说明提醒大家一下，万达去年这是销售的数字，同时万达2010年沉淀了两百多万将近三百多万平方米的自有型物业，加上这部分折算现金来看销售规模两万数字相差无几，甚至万达数字可能比万科有过之无不及，我们纳税09年的数据万科达到58亿，我们可以跟国内的其他A股上市公司比较，09年排在第二名的企业是保利，保利当年纳税个亿，所以在同行企业当中这个上市的公司当中，万科纳税规模应该跟同行企业相比遥遥领先，同样09年万达的纳税额应该说两家企业比较接近，这张表我们看到万科近五年销售金额以及销售面积的数据，大家简单比较一下，实际上金额面积当中对应的关系，当中08年由于市场调控的因素，特别是外部全球性的金融危机，08年的销售金额销售面积有一个比较明显的回落，但是像2010年销售面积销售金额我们可以对照可以知道销售量，或者说万科项目的销售均价超过一万，所以这个表里面我想我们销售金额相比于销售面积我们可能更应该关心的是销售面积的变化。

这张图图样跟上一张表是对应的，销售金额、销售面积的一个变化情况，应该是一个比较明显的上升的态势。从万达来说一这个表当中的资料这个是万达集团自己的官方网站，我们看一下基本情况，现状来看万达资产规模达到1400亿，年收入2011年的目标是800亿，年纳税是95个亿持有的物业已经达到960万平米，到2012年集团的计划相关数据企业资产两千亿，年收入是1200亿的目标，纳税目标是两百亿，持有物业将达