酒店选址及物业要求

维也纳的选址按照如下原则进行： 城市选择 地理位置 交通条件 市政规划 法律风险 建筑条件
要求
项目
主要标准
城市选择 地理位置 交通条件
原则 直营店
区域
1、商务活动频繁，拥有大量流动商旅客源的城市； 2、和公司的发展阶段相匹配 3、直营店：占领中心城市、中心区域。加盟店可以作为战略布点的补充。
2013--2014年直营店重点选择城市，包括国内所有直辖市、副省级城市和部分省 会城市及少数GDP靠前的地级市：上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、武汉、 天津、苏州、成都、西安、郑州、济南、沈阳、长沙、青岛、重庆、哈尔滨、无 锡、宁波、厦门、石家庄、合肥、福州、大连、南昌、佛山、南宁、昆明、长春 。 1、位于城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、成 熟开发区、 大型游乐和旅游中心、邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000 人以上的教育区或大学城 。 2、到达的便利性： a、邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。 b、邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉口、交通枢纽中心、市郊 结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。 3、良好的可视性：房屋展示面良好，最好是“金角银边”（十字路口），有一定 的广告位。 4、最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。 5、可停留性强：周围有比较完善的商业、商务配套设施，车辆可以临时停车；要 尽量避免密封的快速干道和桥梁。
个一级类、56个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地
、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用
地、水域及水利设施用地、其他土地。 1、出租方是否是房屋所有权人？
a、若不是需要产权方开具同意转租证明
b、人个产权（委托出租人）
产权/出租权
2、房屋是否存在抵押担保？
市政规划
高铁规划
每个城市的机场、高铁延伸方向都是一个城市商务商业发展的趋势。
法律风险
1、土地有两种所有权形式：全民所有和集体所有。
2、土地用途类型（一级类）：《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未
利用地；其中建设用地是指建造建筑物，构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设
房屋的土地和产权性质 施用地，工矿用地，交通水利设施用地，旅游用地，军事设施用地等。 3、《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12
硬件设施
物业条件
硬件设施
消防验收 建筑工程消防设计的审核意见书一份、建筑工程消防验收的意见书一份，看清楚
资料
有没加建状况没验收的。
配备；可达到大堂、楼层走廊、客房布置有烟感头，1、探测区域应按独立房间划
分，在建筑楼内均应设计，除卫生间、消毒间外，
消防报警 系统
2、电梯前室、楼梯前室及公共通道设探测器和手动按钮、声光报警器、事故广播 等。 3、走廊安装探测器时，感温型每10m设一个、感烟型每15m设一个，且至端墙距离
停车位 停车位 地面最少需5-10个零时停车位
餐饮部份停车位另计
基础设施
直营店大堂300个平方以上(加盟店大堂200个平方以上），大堂高度最低5.5米， 配备客户休息区，前台行李房，办公室。
西餐厅 150间房150平方左右（含厨房灶台30平方)视房量进行增加。
冷水
300L/间，主进水管径100mm以上,满足消防及生活蓄水需求(最好有地下水池150 立方容量以上）
维也纳选址及物业要求
注：每个项目技术配备标准将根据项目定位而调整
地段，是酒店经营的首要因素。连锁店的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现连锁经营标准化、专业 化的前提条件和基础。
我们的客源主要是国内差旅、商务、会务及旅游、休闲人员，选址不仅要以便捷、舒适、经济为出发点，而且要 综合考虑该地区长远发展。良好的位置可以帮助酒店降低经营成本，提高营业收入，因此，选址非常重要。
a、银行开具同意转租函，并承诺实现抵押权时继续执行原租赁合同
b、租赁期限：一般要求15年以上
c、军产：需要开具部队租赁许可证
物业使用 用途
商业、旅馆业、综合用途；或者业主承诺可申请牌照的老旧物业改造
房间数 直营店：150-600间；加盟店：150-600间（加盟店地理位置优越可放宽至130 项目属性 酒店体量 间70）00-40000平米建面
机
备的需求)
楼层层高 长宽要求
商务条件
层高
走廊最低吊顶净高不低于2.2m；房间入口玄关最低吊不低于2.1m;房内最高空间 不低于2.8m或由当地消防标准决定最小值
走廊宽度
客房走廊净宽度最小在1.6m~1.8m范围内；走廊电梯厅最小净宽度不低于2.2m； 或由当地消防标准决定最小值
客房装修
后最小净 净长度不小于7000mm，净宽度不小于3600mm，套内面积不小于22平方米。
区域建筑规划
在确定选址之前，必须咨询潜在地点的区域建筑规划，了解和掌握哪些地区被分 别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。
市政规划
拆迁可能性 市政规划
选址所在位置一定要在红线外，在合同经营期内，无动迁可能。
选址所处的区域的规划的情况，是否有对宾馆经营有利的市政规划（如未来的商 业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设，未来是否成为临街店等）。
防排烟系 1、封闭室楼梯前室、电梯前室、楼梯设送风口。
统
2、封闭室走廊操过20M、和会议室设排烟系统
监控系统
配备，保证覆盖所有客房门及通道、出入口、公共区域；主机带UPS电源，工作 时间不小于30分钟录像时间不低于30天，(达到当地公安配置要求），
备用发电 配备；如无，有安装面积和区域（发电机的容量最少要保证除空调外所有用电设
DN50管安装9个喷头个、DN65管安装12个喷头个、DN80管安装32个喷头个、DN100
管安装64个喷头个。
配备；1、消防栓一般设计在公共区域走廊、电梯前室、大堂、餐厅、大会议室，
消防栓系 距离不操过去25米。
统
2、镀锌刚管DN65安装1个栓头、 DN80安装2个栓头， DN100安装50个栓头
不大于探测器安装间距的一半。
。
配备；1、楼层单、双房间设2-3个、套间设2-6个喷淋头
2、走廊二端距离墙壁不大于180CM、喷头距离不大于360CM。
喷淋系统
3、大堂距离墙壁不大于180CM、喷头距离长宽不大于360CM。 4、镀锌刚管DN25安装1喷头个、DN32管安装3个喷头个、DN40管安装4个喷头个、
尺寸
床头
床头侧长度(卫生间墙到窗侧墙面)4500mm
卫Βιβλιοθήκη Baidu间， 衣柜
卫生长度不小于2.0M，宽度不小于2.4M；预留衣柜宽度不小于0.55M
装修免租 期
最低8个月
租金递增 最高可接受3年一递增，增幅不超过6%
合同期 15年-20年
E
电梯速度 每100间客房至少须配置一部电梯；速度1.6-2.5M/S
服务/员工 电梯
最少1部；服务电梯与客梯大堂分开
货梯
视后勤功能区域分布而定
热水产热 配备；如无，要有安装位置（热水生产量按150L/间计算.带浴缸的房间按200L/间
设备
计算）
物业条件
中央空调
配备；如无，要有安装位置，或者可以安装分体空调(配置冷量标准：大堂250W/ 平方米 中餐厅、会议室300W/平方米 公共区域200W/平方米 客房120W/平方米）
外立面 适用于酒店行业之外立面，或可按酒店标准改造
位置
距离机场、火车站、港口、汽车站等交通枢纽车程控制在30分钟内；步行10分钟 内可到达地铁站
大堂门口 大堂入口有机动车落客区域，尽可能可安装雨篷
项目主入口
其他出入 口
客人进出通道，员工进出通道
货物/垃圾进出通道
各出入口尽量位于首层
固定停车位为客房数之30%
第一次布点或者竞争对手已经布点较多的城市要求选址首要条件是当地商业、商
务核心区域
项目周边2公里内环境
靠近商务、商业、景点、会展、大型交通枢纽、大型游乐中心、成熟经济开发区 等客源市场
行业竞争对手 周边3公里内同档次成熟星级酒店ADR是否达到了集团酒店ADR水平
地铁站 公交站线 交通枢纽 流动性
交通条件是选址需要考虑的首要条件，一般以地铁站附近为上佳条件，因为地铁 的覆盖面广、客流量大。
在没有地铁的地区或城市中，在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心 、机场、车站、码头的公交站线为好。 机场大巴站旁尤佳。
邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线，车流大，具有可停留性 。 交通流动性好，进出口便利宽敞，快速路无隔离带路窄，最好不是单行线、有良 好的可视性和可进入性。
电
满足分体空调最少3KW/间，中央空调最少2KW/间，如有桑拿配套要增加计算，最 好是市政环网两路高压接入
煤气
市政接入
电话
市政接入
供暖
市政接入（北方地区）
互联网连 接
ADSL或光缆（20M以上,办公室与客房分开）大堂及楼层有WIFI
排污
有合理的化粪池，管道与市政管网连接符合要求
电梯
2~3台
客梯
总体原则为客人等待时间平均25-30秒，高峰时期不超过50秒