房地产推广方案
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“家”的概念随年龄而强烈。
置业是这一人生阶段的头等大事。
收入洞察
他们事业刚处于发展期，大多数家庭月收 入在1.5万—2万之间。少数从事个体户经 商者略好，年收入在20-30万之间。 大部分客户的存款还不足以支撑独立购房， 45万左右的首付往往还需要父母的支持。
被市区高房价挤压。务实 的心态、不多的收入，决 定了更看重房子的性价比！
利用价值： 购房者对复合型项目的看好，更多体现在带有大商业物 业的城市综合体上，如万达广场、中信泰富等。 而我们因为缺乏大商业支撑，复合型、国际等卖点明显 单薄和虚化，同样仅可作为辅助卖点。
产品价值梳理之风格
经典英伦风格，尊贵人居体现
抛开华而不实的装饰和张扬，回归英伦 建筑特有的文化沉淀。 新弘国际城，用市场上相对较少的英伦 风格，演绎着国际住区的建筑理念。为 客户呈现既能体现身份感，又契合内敛 气质的居住体验。
新弘国际城 2012年度企划推广报告
2011.9—2012.12
2011年推广回顾
线下活动为主:
1、以“下一站幸福”为全年主线 2、从新婚、三口之家和投资三方 面客户安排活动线 3、持续、系统推进，营造口碑 4、促进老客户成交+吸纳新客户
线上推广为辅:
1、以“景观王座、精装”主打 2、辅助22号轨交+准现房卖点 吸纳新客户 3、成为新弘会会员 促进成交
利用价值： 目前市场情况下，客户对建筑风格的偏好，往往为高端客 户对于别墅等高端物业。刚性客户很少将此作为成交因素。 因此，本案建筑风格，仅作为项目形象调性的塑造；
产品价值梳理之交通
地铁22号线年底开通，缩短 与市中心距离
项目向来最大的抗性来自于交通，随着 22号线的即将开通。本案生活便捷性与 价值潜力将显现。
利用价值： 22号线开通的事实，将为本区域阶段性话题热点。三期恰 逢此时推出，地铁，将成为三期重要的利好因素之一。
产品价值提炼之户型
在偷面积被限的市场下， 三期户型超大的赠送面积，是最大
的附特加点，赠产送品面性积价，比多明1显个。房间
两房的价格，三房的享受； 成长型家庭，置业一步到位。
产品价值提炼之景观
三期共有卖点： 三条滨河水岸，一个中心花园
14#
16# 15#
17#
19#
百度文库
18#
21#
20#
三期房源处于项目3条水系中间，形 成一个半岛形状，水景资源突出。 14、17、21号楼，东边为别墅区， 视野感较为突出； 另外，三期中间拥有项目三大景观 组团中的一个，社区景观明显。
典型的成长型家庭 购房时会考虑实在而细节 的户型分割和生活配套
事业层次
他们刚过而立之年，职业基本分为两类， 一类是公司职员，最高是中层领导，正处于 事业的上升期。另一类是小个体户，有一个 稳定且不错的收入渠道。 但他们都是家里的顶梁柱，生理和心理年龄 决定了他们开始考虑稳定、圆满的家庭生活； 家，是这个年龄最大的梦想之一；
客群置业心理剖析
距离市区30公里，90平米小户型 交通、配套均不成熟的情况下
谁在买我们的产品？ 他们为什么买？
家庭结构
他们主力年龄在27—37之间，或者刚刚结婚，或者成家仅几年，孩子很小。可能 会经常让父母过来一起暂住。 面临着家庭成员的成长和增加，置业时会考虑到各家庭成员之间的私密空间。 并会考虑家庭成员所需的生活配套，如老人带孩子更喜欢社区的景观绿化空间较大， 旁边是否有菜场、超市、银行。男女主人会考虑交通，以及此后该区域的发展。
置业动机
限购时代，投资客户锐减。 绝大多数客户是自主需求，所以对产品的考量都比 较务实和谨慎，房子能否升值是其次，关键是当下 置业的门槛和居住的舒适性。 所以他们更看重实实在在的生活配套、交通便捷性 和生活氛围。
自住，交通与生活配套与 房子本身同样重要。
小结：
我们面临是其实是一个 非常看重性价比的刚需人群。
2、交通配套不足
22号线距离本案2公里 公交车线路少，松莘线30分钟一班 目前没有社区班车 莘松路繁忙拥挤，自驾车同样不便
3、生活配套欠缺
目前，只有1.8公里外的新南路家乐福 周边缺少超市、娱乐休闲、银行、学校、菜场等生活基本配套；
4、周边环境差
本案及多数楼盘均在施工，距离虹桥机场较近，飞机噪音明显。 整个环境对购买形成一定抗性。
4、全年推广费用：700万
628套，全年蓄客需要6000组左右； 目前成交老客户：800组左右； 未成交老客户：200组左右
在限购盛行、产品没有提升的情况下
如何有效、持续的蓄水？
2012年，营销推广突破
核心价值/推广策略/企划执行
PART 1
产品核心价值提炼
面临的问题
1、产品卖相不足
主力产品：90平米小户型 装修标准：毛坯 案场接待会所：因工程原因，形象面将会较差 样板房：因工程原因拆除，2012年将在无样板房情况下销售
结论： 1、在报纸媒体投入不多的情况下，通过持续性暖场活动确保案场人气； 2、通过老带新，形成口碑效应，是主要的营销手段。
销售指标
1、今年8月——12月底，3.48亿； 2、明年全年5.22亿 3、明年主推产品：90平米小户型、毛坯 现在到明年底：总销套数约628套
（其中，今年10月推盘256套、明年3月推盘216套、明年9月推 156套）
这就决定了， 挖掘产品的独特价值和营造生 活的氛围，一虚一实，是促进 成交的关键。
产品价值提炼
在配套明显缺乏优势的情况下， 面对刚性、追求性价比客群
三期的核心价值，
一定是基于产品力的精准体现
产品价值梳理之区位
莘闵别墅区， 区域的国际化和高端气质；
莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别墅区域，也是 上海西南区离市中心最近的别墅板块之一。多个别墅项 目，规划了庞大的别墅体量，目前是亚洲最大的别墅集 中区域； 新弘国际城位于莘闵别墅区内，项目本身也拥有别墅产 品 。对于将要推出的公寓产品，板块的高端属性，静 谧优雅的居住环境，以及未来的发展潜力都得到公认。
利用价值： 目前，莘闵别墅区概念大多停留在行业内部，其规划、 发展及市场定位，尚未被大众市场所有了解和接受。 对本案三期来说，莘闵别墅区只能作为小细节卖点。
产品价值梳理之项目
23万方复合式国际住区
新弘国际城是集公寓、别墅、酒店式公 寓及商业于一体的复合型大盘。 以“国际住区”的理念规划，旨在打造 一个上海西南板块、具有国际居住理念 的人居典范。 “国际”理念，将成为项目最大的精神 价值之一。
置业是这一人生阶段的头等大事。
收入洞察
他们事业刚处于发展期，大多数家庭月收 入在1.5万—2万之间。少数从事个体户经 商者略好，年收入在20-30万之间。 大部分客户的存款还不足以支撑独立购房， 45万左右的首付往往还需要父母的支持。
被市区高房价挤压。务实 的心态、不多的收入，决 定了更看重房子的性价比！
利用价值： 购房者对复合型项目的看好，更多体现在带有大商业物 业的城市综合体上，如万达广场、中信泰富等。 而我们因为缺乏大商业支撑，复合型、国际等卖点明显 单薄和虚化，同样仅可作为辅助卖点。
产品价值梳理之风格
经典英伦风格，尊贵人居体现
抛开华而不实的装饰和张扬，回归英伦 建筑特有的文化沉淀。 新弘国际城，用市场上相对较少的英伦 风格，演绎着国际住区的建筑理念。为 客户呈现既能体现身份感，又契合内敛 气质的居住体验。
新弘国际城 2012年度企划推广报告
2011.9—2012.12
2011年推广回顾
线下活动为主:
1、以“下一站幸福”为全年主线 2、从新婚、三口之家和投资三方 面客户安排活动线 3、持续、系统推进，营造口碑 4、促进老客户成交+吸纳新客户
线上推广为辅:
1、以“景观王座、精装”主打 2、辅助22号轨交+准现房卖点 吸纳新客户 3、成为新弘会会员 促进成交
利用价值： 目前市场情况下，客户对建筑风格的偏好，往往为高端客 户对于别墅等高端物业。刚性客户很少将此作为成交因素。 因此，本案建筑风格，仅作为项目形象调性的塑造；
产品价值梳理之交通
地铁22号线年底开通，缩短 与市中心距离
项目向来最大的抗性来自于交通，随着 22号线的即将开通。本案生活便捷性与 价值潜力将显现。
利用价值： 22号线开通的事实，将为本区域阶段性话题热点。三期恰 逢此时推出，地铁，将成为三期重要的利好因素之一。
产品价值提炼之户型
在偷面积被限的市场下， 三期户型超大的赠送面积，是最大
的附特加点，赠产送品面性积价，比多明1显个。房间
两房的价格，三房的享受； 成长型家庭，置业一步到位。
产品价值提炼之景观
三期共有卖点： 三条滨河水岸，一个中心花园
14#
16# 15#
17#
19#
百度文库
18#
21#
20#
三期房源处于项目3条水系中间，形 成一个半岛形状，水景资源突出。 14、17、21号楼，东边为别墅区， 视野感较为突出； 另外，三期中间拥有项目三大景观 组团中的一个，社区景观明显。
典型的成长型家庭 购房时会考虑实在而细节 的户型分割和生活配套
事业层次
他们刚过而立之年，职业基本分为两类， 一类是公司职员，最高是中层领导，正处于 事业的上升期。另一类是小个体户，有一个 稳定且不错的收入渠道。 但他们都是家里的顶梁柱，生理和心理年龄 决定了他们开始考虑稳定、圆满的家庭生活； 家，是这个年龄最大的梦想之一；
客群置业心理剖析
距离市区30公里，90平米小户型 交通、配套均不成熟的情况下
谁在买我们的产品？ 他们为什么买？
家庭结构
他们主力年龄在27—37之间，或者刚刚结婚，或者成家仅几年，孩子很小。可能 会经常让父母过来一起暂住。 面临着家庭成员的成长和增加，置业时会考虑到各家庭成员之间的私密空间。 并会考虑家庭成员所需的生活配套，如老人带孩子更喜欢社区的景观绿化空间较大， 旁边是否有菜场、超市、银行。男女主人会考虑交通，以及此后该区域的发展。
置业动机
限购时代，投资客户锐减。 绝大多数客户是自主需求，所以对产品的考量都比 较务实和谨慎，房子能否升值是其次，关键是当下 置业的门槛和居住的舒适性。 所以他们更看重实实在在的生活配套、交通便捷性 和生活氛围。
自住，交通与生活配套与 房子本身同样重要。
小结：
我们面临是其实是一个 非常看重性价比的刚需人群。
2、交通配套不足
22号线距离本案2公里 公交车线路少，松莘线30分钟一班 目前没有社区班车 莘松路繁忙拥挤，自驾车同样不便
3、生活配套欠缺
目前，只有1.8公里外的新南路家乐福 周边缺少超市、娱乐休闲、银行、学校、菜场等生活基本配套；
4、周边环境差
本案及多数楼盘均在施工，距离虹桥机场较近，飞机噪音明显。 整个环境对购买形成一定抗性。
4、全年推广费用：700万
628套，全年蓄客需要6000组左右； 目前成交老客户：800组左右； 未成交老客户：200组左右
在限购盛行、产品没有提升的情况下
如何有效、持续的蓄水？
2012年，营销推广突破
核心价值/推广策略/企划执行
PART 1
产品核心价值提炼
面临的问题
1、产品卖相不足
主力产品：90平米小户型 装修标准：毛坯 案场接待会所：因工程原因，形象面将会较差 样板房：因工程原因拆除，2012年将在无样板房情况下销售
结论： 1、在报纸媒体投入不多的情况下，通过持续性暖场活动确保案场人气； 2、通过老带新，形成口碑效应，是主要的营销手段。
销售指标
1、今年8月——12月底，3.48亿； 2、明年全年5.22亿 3、明年主推产品：90平米小户型、毛坯 现在到明年底：总销套数约628套
（其中，今年10月推盘256套、明年3月推盘216套、明年9月推 156套）
这就决定了， 挖掘产品的独特价值和营造生 活的氛围，一虚一实，是促进 成交的关键。
产品价值提炼
在配套明显缺乏优势的情况下， 面对刚性、追求性价比客群
三期的核心价值，
一定是基于产品力的精准体现
产品价值梳理之区位
莘闵别墅区， 区域的国际化和高端气质；
莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别墅区域，也是 上海西南区离市中心最近的别墅板块之一。多个别墅项 目，规划了庞大的别墅体量，目前是亚洲最大的别墅集 中区域； 新弘国际城位于莘闵别墅区内，项目本身也拥有别墅产 品 。对于将要推出的公寓产品，板块的高端属性，静 谧优雅的居住环境，以及未来的发展潜力都得到公认。
利用价值： 目前，莘闵别墅区概念大多停留在行业内部，其规划、 发展及市场定位，尚未被大众市场所有了解和接受。 对本案三期来说，莘闵别墅区只能作为小细节卖点。
产品价值梳理之项目
23万方复合式国际住区
新弘国际城是集公寓、别墅、酒店式公 寓及商业于一体的复合型大盘。 以“国际住区”的理念规划，旨在打造 一个上海西南板块、具有国际居住理念 的人居典范。 “国际”理念，将成为项目最大的精神 价值之一。