城中村改造项目可研报告(

城中村改造项目可研报告(5.1改造规模本项目涉及的征地拆迁改造面积41亩。

项目改造后，依照XX县新城区组团标准分区操纵性详细规划，项目范畴内将形成可出让的商业居住用地总面积41亩，其中居住用地37.2亩；都市道路用地3.8亩。

本地块地处城乡结合区，自然环境恬淡优美，市政设施差不多完备，交通便利，地质条件良好。

本次规划包括地面附着物拆迁外运、土地整理、村民安置用房建设、都市道路建设及配套治理设施建设等。

5.2规划原则在整个规划编制的过程中，始终本着合理性、方便性、经济性、美观性“四效统一”的原则进行规划设计。

合理性：严格按照都市规划的统一要求进行规划设计。

改造区内部的功能分区布局合理，清晰明确，组团结构合理，便于实施。

方便性：交通组织顺畅自然，平面布置紧凑合理，充分发挥临近都市主干道、都市公园和都市新区的特点，为宽敞业主制造良好的居住环境、休闲环境和商业环境。

经济性：选择合理的建设方案，在保证居民妥善安置和开发商微利的前提下，用尽可能少的投资制造最好的投资成效。

美观性：因形就势，充分利用自然优势，配合科学的规划方案，促进流畅的建筑空间与优美的天际线之间亲切对话，利用高低错落的建筑群落营造出诗一样的意境。

5.3规划目标项目区是以后XX县较为活跃且最有进展前景的片区之一，古徵街开通延伸，东环路规划为都市干道，毗邻都市公园投入运营，地域上的优势共享，都市新区的逐步配套，将使之成为XX县南部最大的居住区之一。

应该说，随着该区域居住人口的进一步增加，那个地点商住用房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳固提高，专门关于一些位处新旧商业中心，人流量密集的生活社区及交通便利的大面积商铺，其价值将会第一被挖掘出来。

目前该区域房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚处初级时期。

随着这些工作的逐步完善，随着市区居住人口的进一步增加，那个地点的商业用房的需求量将会越来越来越多，价格也会逐步稳固提高。

市场定位：高品质精巧住宅小区和商业旺铺；形象定位：首席景观住宅，新的商业中心；目标客定位：以XX县阳庄村村民为主。

5.4总体设计5.4.1总平面布置（1）项目区总规划用地41亩，要紧为阳庄村第六小组庄基地，东面邻路（规划为都市主干道），北面临都市公园，规划都市次干道（东十路）将用地分割成两大片区。

项目依照用地自身情形、周边关系、产品定位、开发步骤等因素，确定整个小区的功能分区、交通体系、绿化系统、景观体系等，力求制造一个功能合理、品质高尚、立意新颖、使用便利的居住区。

（2）总体布局上规划东十路把项目区分为A、B两大区域，两个区域内均采纳排列布局，按照标准楼宇间距布置7栋6层砖混单元结构和1栋16层砖混小高层结构，各个建筑呈平行或错位布置，充分利用南北两侧良好的自然景观。

（3）通过建筑围合的各个组团广场，通过铺地设计、绿化园林配置、水面营造等不同的环境处理手法，形成各自的风格与特点，同时通过不同组团的不同建筑色彩设置，使不同的组团之间幸免雷同，依据建筑的体量来确定组团广场的尺度、形式与主题，使人觉得每一个组团绿地差不多上为周边的建筑量身定做的，从而增强人们的归属感。

5.4.2道路系统（一）路网布置道路路网依照建筑物的密度确定，整个路网既具有交通功能，同时又是内部景观的游玩路线。

道路的走向充分考虑了对小区环境的爱护，差不多沿建筑物的两侧山墙布置，对建筑物的噪音干扰降至最低。

所有道路适当设置曲折路段，以减少行车速度和降低路面坡度。

交通组织上，做到人车分流。

（1）机动车系统小区要紧机动车出入口向东十路开口，小区内主干道呈环行布置，机动车可直截了当抵达或者通过宅前道路顺畅抵达各个单元入口，宅间局部设置地面停车场，使小区内部交通和对外联络变得十分顺畅，保持小区内部适中具有良好的可达性。

（2）非机动车系统在小区内部个建筑物前设宅间路，将各单体建筑与主干道连接起来。

非机动车可方便快捷的到达各个单元入口，宅间设置非机动车停车位，地下室部分分散设置分户的仓储作为非机动车停车库等。

（3）步行系统在楼前和绿地设步行路，便于居民散步和内部组团间的联系。

整个步行系统点、线、面结合，贯穿整个小区，空间成效丰富，适宜居住人群休闲活动。

（二）道路结构都市次干道（东十路）宽30米，其中行车道宽16米，人行道宽各6米，绿化带宽各1米，沥青混凝土路面，总面积2550㎡；项目区主干道宽度为6m，在靠近小区出入口邻近宽度为8m，主干道为双向双车道，两块板构造，沥青混凝土路面；宅间路宽度为 2.5～3m，为一块板构造，沥青混凝土路面。

步行道采取自由松散的道路结构，宽度走向依照地势和空间的要求，富有变化，路面分别采纳不同的材料铺贴，总面积3600㎡。

5.4.3绿化工程（1）小区绿化共分两个等级，公共绿地和楼前绿化。

公共绿地包括大面积的公共绿地、道路两侧的绿化和行道树。

除必要的道路、停车场和其它硬化地面外，建筑物周围的所有土地均进行绿化，完全幸免裸露土地。

（2）绿化工程采纳立体空间体系，将草坪、灌木与乔木有机地合起来，形成层次分明、搭配得当的绿化体系。

依照周边环境和气候特点，选择合适的景观树种和草种，以降低养护费用。

小区的总绿化率为30%左右,整个小区的公共绿地占地面积为7400㎡。

（3）注意植物配置的多样性、丰富性以及季节性，形成高低错落有致，远近疏密适宜，颜色丰富多彩，四季树种配置合理的绿化景观。

同时注意选用抗旱树种和灌木等，以适应本地区的干燥气候条件。

5.4.4景观系统（1）沿中央景观大道组织景观的相互关系，在每个组团绿地中，除通过草地、铺地、水面等平面因素进行景观营造外，还通过树木、喷泉、雕塑、灯柱、小型构筑物等园林小品进行空间上的合理搭配，从而使得自身景观更为丰富的同时，各个组团之间在视觉成效上更能相互渗透，增加景观的层次性。

（2）在小区的关键性位置，如小区出入口、组团绿地中心、街道转角处等设置符合各处性质的标志性小品，并考虑相互之间的视觉走廊，使人处在小区中觉得标识明显。

5.4.5建筑特点（一）户型设计通过对XX县市民关于住宅需求的调查分析，以及从客户组成、销售面积要求、户型组成比例、功能需要等方面进行户型设计。

（1）本项目设置三种户型。

一种为100平米左右的两居一卫结构，另一种125平米左右的三居一卫结构，一种为135平米左右的三居两卫结构。

均为一梯两户。

（2）在进行户型设计时，采纳板式结构，保证南北通风，起居厅与主卧朝南，门厅、起居厅、各居室、厨卫等功能模块面积分配合理、方便使用，干湿分区明确，入口处一样设置玄关，尽量减少户内的交通面积；保证完整的起居厅、餐厅等空间，一样设置封闭阳台、阳光室、家务阳台等辅助空间。

（3）在户型设计中，在保证合理的前提下，尽量查找户型卖点，如主卧房落地窗、飘窗、落地窗大阳台、两面采光的加大卧房、餐厅与起居厅空间的错位变化、大面积的厨卫等，争取调动客户的兴奋点，找到适宜自己的产品。

（二）立面设计立面设计风格的确定，从色彩上考虑本地自然环境的阻碍，力求为本地区人工环境提供丰富的色彩，形式上寻求整洁统一的风格，形成自己鲜亮的特点。

（1）整体成效考虑建筑之间的高度、体量关系，通过建筑单元之间构件韵律变化等，营造丰富的空间关系，形成强烈的韵律感。

（２）体量处理上，通过建筑色彩，通过墙面、玻璃、栏杆、线脚、屋顶构架等不同材质产生的颜色区分，不同分区的色彩变化，保证色彩的丰富性。

同时注意查找共同的色彩元素，使得整个小区比较一致。

整体色彩明快，不同分区之间既有一定关系又寻求新的变化，从而给人以新奇感。

5.4.6竖向布置（1）整体对原有竖向不做大的变动。

第一对原地质地貌进行勘测，其次对原低洼地势采取分层夯实，土质低劣区进行换土处理的方案，把项目区填至与周边市政工程的高程相一致。

对需加固的边坡分别采取自然放坡、挡土墙、锚杆等方法加固。

（2）小高层建筑物内部设电梯，电梯原则上采纳住宅专用梯，运行速度不超过1.2m/s。

每单元设一部消防电梯与客梯兼用。

5.5土地整治方案5.5.1现状概述该地块前期为阳庄六组庄基地，相比周边高程略处低洼，坡度不大，地势简单。

南北长320米，东西宽85米。

由于缺乏统一规划，基础设施不全，乱搭乱建，布局零乱，道路堵塞，垃圾成灾，内涝严峻，居住环境和治安条件恶劣，严峻阻碍了都市形象。

同时，由于治理不到位，引发土地无序开发，空间布局零乱，容积率低，加上农村集体用地多占、抢占现象时有发生，造成土地资源严峻白费。

由于治理体制的城乡二元结构的差异，行政村治理体制与都市社区治理体制不相适应，土地等资源所有权性质不同，直截了当阻碍都市规划的实施，给都市建设及治理带来专门多困难及问题。

依照实际调查统计，该地块内建筑要紧有窑洞3910平方米，房屋（平房、瓦房）6200平方米；其他建筑物包括地窖及水窖8口，涝池1个（占地2.9亩），场地2630平方米，水井4眼，猪圈、土炕、灶台等15个。

地面附着物包括树木190棵，3.2米高围墙590米，其他临建围墙536米。

近年来，政府加大对都市基础设施投资力度，都市建成区不断扩大，拉动了该地块迅速升值。

征地难、拆迁难、都市规划难等问题阻碍着都市化进程的顺利进展。

为达到土地建设的五通一平条件，项目土地整治部分包括地块内原有房屋进行拆除外运和场地进行。

5.5.2整治原则都市“城中村”改造是一项难度大、涉及面广、情形复杂，风险性较高的系统工程。

目前XX县还没有专门多成功的范例和体会可供借鉴，也没有一个具有可操作性的法规参照实施，更没有一个超前的总体规划及布局，旧村改造只是依照新村开发建设需要临时规划报建。

1、合理确定场地标高。

依照古徵街和东环路道路标高为基准标高，采纳不同的竖向布置形式，合理确定场地标高。

竖向布置形式将依照自然地势坡度，所需场地宽度，建筑物基础埋设深度的不同方式、运输技术条件等因素进行选择。

因地制宜，采纳不同的处理方案，综合考虑挖填方平稳，以减少运土和弃土量。

2、因地制宜合理布局。

依照承接地地势实际情形，因地制宜，将承接地内部分微低洼地作为绿化和水景用地，映托小区的山水园林特色，将较为平坦的地块安排为住宅建设用地。

3、保证车流人流有良好的运输和通行条件。

车行道在满足标准坡度的前提下，尽量依据建筑布局、整治地势顺势构造，确保人流、车流有良好的通行条件。

4、场地内总体排水系统流向向西。

依照场地总体地势选择合理的坡比并考虑建筑物基础埋设深度，确保场地内给排水畅通。

5.5.3整治方案依照项目区内的地势地貌和地质调查的结论，场地平坦按布局功能分块分区域进行，减少工程量，专门是减少填方量。

一、分区设计项目区中部规划的都市次干道（东十路）将场地分为A、B两大区域。

A、B区域范畴均有较大的挖方和填方施工，整治后依照分区面积分别设计单体建筑、景观布局和建设方案；区域中部建设都市次干道；区域北部边沿局部填方后坡度较大，需作护坡处理或挡墙工程。