项目商圈分析概述(PPT 48张)
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项目商圈分析概述(PPT 48页)
1 ＋√ 9/1
15(公里)
5(公里)
Ａ * ------------------------------*-------------------* Ｂ
中介点
B 地区
B 地区
18 公里
A 地区
14 公里
5 公里 D 地区
C 地区
C 地区
图：A地区大概的商圈
A 地区 D 地区
②赫夫法则：
赫夫法则是由美国零售学者戴伟·赫夫(David Huff) 在20世纪60年代提出的，是在城市区域内商圈规模预测的 空间模型。赫夫法则的数学模型是：
1、五一商圈
• 长沙五一商圈是整个城市中 最为成熟和繁华的核心地带 ，区域内名店云集、人气鼎 盛， 大型商家和星级宾馆 、高档写字楼以及文娱场所 等聚集于此，赋予了整个区 域充沛的活力与 生机，营 造并抬升了五一商圈绝对的 霸主地位。 五一广场商业 圈有2000多年的发展历史。 商圈年客流量逾亿，年消费 十几亿元。有6000 余家商 家，年纳税额数亿元。 五一广场商圈是的尚集萃的 地方，王府井商业广场、万 达广场、平和堂、 友谊名 店、锦锈大厦、紫荆城、新 大新、崇光百货、家乐福、 百盛等数不清的顶尖品牌； 是 长沙几代人购物的天堂 。
该消费者到每个超市购物的概率分别是: 到A的概率 =1250/(1250+1166.67+1333.33)=0.333 到B的概率 =1166.67/(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C的概率 =1333.33/(1250+1166.67+1333.33)=0.356
③ 实验法：
吸引顾客的地理区域，是商店的辐射范围。商 店的商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈组 成。其中核心商圈是指接近商店并拥有高密度 消费者群的区域，通常商店55-70％的顾客来 自核心商圈。次级商圈位于主要商圈之外，是 顾客密度较稀的区域，占商店顾客的15-25％ 边缘商圈顾客密度最稀的区域，占商店顾客的 5-10％ 。
商圈分析与门店选址(ppt 44页)
民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引
顾客的地理区域。
公式：
ｄ
ＤAB ＝ ─────── １＋ √ＰB/ＰA
式中，ＤAB: Ａ城镇商圈的限度（以沿公路到Ｂ城镇的里程衡量）； ＰA : Ａ城镇人口； ＰB : Ｂ城镇人口； ｄ : 城镇Ａ和Ｂ的里程距离。
假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。
城市吸引力排序评价指标
市场潜量
竞争激烈程度 供应链发达程度 政策和开放程度
竞 争 对 手 的 数 全国性品牌制造 政府的零售业开
指 可支持超市盈亏 量，现有竞争对 商数量（食品、 放程度，
标 平衡的总营业面 手实力（外资和 服装、日用品）；城市基本投资环
积
内资扩区域扩张 超市商品的来源 境评价，
零售商），
性需把握三种不同性质的顾客来源，即商店本身创造的顾客、邻店所创造的顾
客、及顺道经过的顾客。
3 ．成长的潜力
商店选在商圈内人口和所得增加的地区。
4． 商业拦截（Business Interception）
店址选在消费者住所和其日常购物市场之间，以引诱消费者舍远就近，或
考虑商圈内顾客到达店址的途中，是否有竞争性的商店会将顾客拦截造成顾客
40 000×50 irs = ─────── ＝ 40
50 000
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3.3 店铺选址
一、选址的重要性 （一）关系着连锁商店的发展前途 （二）确定经营目标和制定经营策略的重要依据 （三）体现经济效益的重要保障
二、连锁企业选址一三模型
选址一三模型就是一个前提和三个步骤，一个前提就是选择进入城市的前提， 即城市评估，三个步骤就是选取具体店铺地址的三步，即地址评估。 1、城市评估 对于连锁复制选址，首先应当对准备进入的城市或已经进入的城市进行综 合评估，收集各种相关数据。具体如下： 城市背景资料：地理位置、人口数量、人口密度、区域划分、城市发展规 划、公共交通、竞争对手、政府优惠政策等 城市经济资料：经济水平、收入水平、房价、物价、所属行业发展状况等 对相关数据进行分析，分析该城市的经济发展速度，城市规模，是否适合 开连锁店。分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基本覆盖；分 析预测第一年的营业额及各项费用支出预算，分析预测第二年的增长趋势；分 析客流规律及消费潜力；分析交通地理条件；分析竞争激烈度；分析人力成本； 分析广告宣传成本；分析人文状况；分析其他影响经营的因素，如政府的工作 效率等。在此基础上，形成该城市的评估报告，作为连锁企业进入该城市进行 选址的前提依据。
零售店的商圈与选址概述PPT(38张)
Pij ——消费者从住所前往商业区的可能性 Sj ——某类商品在商业区内的总营业面积 Tij ——消费者从住所到商业区所需花费的时间 a ——指数，衡量顾客因顾客类型对路途时间
的重视程度，通过实际调研加以确定
例题分析
假设一家专业用品商店考虑三个选址位置。 在这三个区域中，家用吸尘器的总营业面 积分别为200平方英尺、300平方英尺和500 平方英尺。潜在顾客群的住所距离这三个 区域分别是7分钟、10分钟和15分钟。通过 调研，顾客对路途时间的重视程度为2。因 此区域1，顾客购买可能性43.9%;区域2为 32.3%；区域3为23.9% 。
第三章 零售店的商圈与选址
第一节 零售商圈的确定
一、商圈与商圈分析
1、商圈是零售店以其所在地点为中心， 沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客 的辐射范围。简而言之，来店顾客所居 住的地理范围。
2、商圈分析（Trading Area Analysis）
经营者对商圈的构成情况、特点、范围
以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查
IRS（B）＝17000×6.28/(2500+500)=35.59
3、赫夫法则
零售店对顾客吸引力是由不同地区某商 品种类的营业面积、顾客从家庭住所到 购物区所花时间，以及不同类型顾客对 路途时间不同的重视程度组成。
赫夫法则计算公式：
Pij＝ Sj/(Tij)a ∑ Sj/(Tij)a ×100％
天河城广场的商业区域分析
购书中心 维多利广场
体育中心
广百 中怡店
天河城 广场
宏城广场
正佳广场
天河南路的特色商品店
案例分析：蒂妮的精品店
蒂妮必须决定在哪里开设自己的成衣精 品店，这间商店已经在她的脑海里构思 了好几年了。
的重视程度，通过实际调研加以确定
例题分析
假设一家专业用品商店考虑三个选址位置。 在这三个区域中，家用吸尘器的总营业面 积分别为200平方英尺、300平方英尺和500 平方英尺。潜在顾客群的住所距离这三个 区域分别是7分钟、10分钟和15分钟。通过 调研，顾客对路途时间的重视程度为2。因 此区域1，顾客购买可能性43.9%;区域2为 32.3%；区域3为23.9% 。
第三章 零售店的商圈与选址
第一节 零售商圈的确定
一、商圈与商圈分析
1、商圈是零售店以其所在地点为中心， 沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客 的辐射范围。简而言之，来店顾客所居 住的地理范围。
2、商圈分析（Trading Area Analysis）
经营者对商圈的构成情况、特点、范围
以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查
IRS（B）＝17000×6.28/(2500+500)=35.59
3、赫夫法则
零售店对顾客吸引力是由不同地区某商 品种类的营业面积、顾客从家庭住所到 购物区所花时间，以及不同类型顾客对 路途时间不同的重视程度组成。
赫夫法则计算公式：
Pij＝ Sj/(Tij)a ∑ Sj/(Tij)a ×100％
天河城广场的商业区域分析
购书中心 维多利广场
体育中心
广百 中怡店
天河城 广场
宏城广场
正佳广场
天河南路的特色商品店
案例分析：蒂妮的精品店
蒂妮必须决定在哪里开设自己的成衣精 品店，这间商店已经在她的脑海里构思 了好几年了。
商圈分析原理及选址方法 ppt课件
而光顾率直接与销售额相关，这种潜在顾客的增加与商品 竞争者相互毗邻之间的关系称为积聚引力。
从消费习惯角度来看。
商圈分析原理及选址方法
4、霍泰林模式 (Hotelling modol)
由于区位优势和商家追求利益最大化的目标驱动下,通过商业空间竞争而导致局部商 业聚集进一步扩大。
A
B
A
B
A
B
如图，假设有两个人口分布均匀的两个居住区，随着商业规模的扩大，A的商家开始侵入B居住区的市场。B区得商家开始 报复，继而浸入A区的市场。如此反复竞争，随着两个商区圈分的析规原模理扩及大选址和方发法展，最终商业在A、B两区的中心点形成商业集聚。 这说明，如果存在一种商品的集中消费区，那么所有经营该商品的商家都有向消费区中心聚集的趋势。
商圈分析原理及选址方法
6、商业聚集的形态
根据带状商业中心发展的不同时空结构，可以细分以下五类：
（1）传统街坊式市场： 东方独具的商业空间类型，具有悠久的历史。街是交通空间也是商业空间。
商圈分析原理及选址方法
6、商业聚集的形态
（2）商业大街：
西方城市公共交通出现以后形成的模式。随着人们通行能力的提高、活动范围的 扩大，促使原来散布在各个解放中的店铺纷纷向交通便利、人流频繁的干道上聚集。 这时，大型的百货在1852年诞生了，很快传遍西方各国，更加稳固了这种商业大街的 发展。也终于形成了商业大街的典型格式，在商业大街的最有利的位置上是大型的百 货商店，一般为两端；在中间街道两侧是专业商店和服务设施。
商圈分析原理及选址方法
商家利益驱动下的选择。
2、比较购物行为理论
比较购物行为指的是消费者在选择购物时不是仅仅选择去 最近一家地点就随之作出决定，而是在对多种经营同类业 态的商家进行比较之后，选择购买最适合的商品。
从消费习惯角度来看。
商圈分析原理及选址方法
4、霍泰林模式 (Hotelling modol)
由于区位优势和商家追求利益最大化的目标驱动下,通过商业空间竞争而导致局部商 业聚集进一步扩大。
A
B
A
B
A
B
如图，假设有两个人口分布均匀的两个居住区，随着商业规模的扩大，A的商家开始侵入B居住区的市场。B区得商家开始 报复，继而浸入A区的市场。如此反复竞争，随着两个商区圈分的析规原模理扩及大选址和方发法展，最终商业在A、B两区的中心点形成商业集聚。 这说明，如果存在一种商品的集中消费区，那么所有经营该商品的商家都有向消费区中心聚集的趋势。
商圈分析原理及选址方法
6、商业聚集的形态
根据带状商业中心发展的不同时空结构，可以细分以下五类：
（1）传统街坊式市场： 东方独具的商业空间类型，具有悠久的历史。街是交通空间也是商业空间。
商圈分析原理及选址方法
6、商业聚集的形态
（2）商业大街：
西方城市公共交通出现以后形成的模式。随着人们通行能力的提高、活动范围的 扩大，促使原来散布在各个解放中的店铺纷纷向交通便利、人流频繁的干道上聚集。 这时，大型的百货在1852年诞生了，很快传遍西方各国，更加稳固了这种商业大街的 发展。也终于形成了商业大街的典型格式，在商业大街的最有利的位置上是大型的百 货商店，一般为两端；在中间街道两侧是专业商店和服务设施。
商圈分析原理及选址方法
商家利益驱动下的选择。
2、比较购物行为理论
比较购物行为指的是消费者在选择购物时不是仅仅选择去 最近一家地点就随之作出决定，而是在对多种经营同类业 态的商家进行比较之后，选择购买最适合的商品。
商圈分析ppt课件
◆长江路有来往双向行车道中间又栅栏的阻隔，行 人难以穿越，以天桥作为连接点。
◆周边公交站牌有：飞凤街、三孝口、安农大等， 途经公交车有：110路、113路、1路、3路、133路、 162路、166路、701路、706路、901路、17路、30 路、901路空调
周围的交通道路
步行街商圈
◆步行街处于市中心淮河路，长960米、宽22米
淮河路步行街 东 西 长江路三孝口 东 西
原因：长江路作为
主干道车流量比较 大，而且道路中间
19:00~19:30 时间段 有栅栏阻隔，与无 淮河路步行街 西 东 车辆的步行街相比
聚客能力弱的多
长江路三孝口 西 东
五、周围的交通道路
三孝口商圈
◆三孝口为长江路和金寨路的交叉口，长江路作为 主干道，每天的车流量很大。
一、
项目商圈内 百货商场 高
档 次
定位分析
鼓楼商厦
百盛
国购广场
低
30岁
CBD购物中心
商之都
城隍庙
百货大楼 乐普生
低
高 年龄层
二、商圈的形态
淮河路步行街
商圈特征：集中性商圈（
商业场所多，商圈规模大， 人口密集，流动人口多 ）
消费特点：快速、流行、
便利性、人口密集、消费额 相对较高。
行业业态：多功能业态（
三、商圈的覆盖范围
边
缘
次 商
主商圈
商
圈
圈
三孝口商圈 属于分散性商圈 （主要商圈半径 在500米以内， 次要商圈半径在 500米—1000之 间边缘商圈在 1000米以外。）
主商圈
次商圈
步行街商圈 属于集中性商圈 辐射范围能够覆 盖整个合肥市区
◆周边公交站牌有：飞凤街、三孝口、安农大等， 途经公交车有：110路、113路、1路、3路、133路、 162路、166路、701路、706路、901路、17路、30 路、901路空调
周围的交通道路
步行街商圈
◆步行街处于市中心淮河路，长960米、宽22米
淮河路步行街 东 西 长江路三孝口 东 西
原因：长江路作为
主干道车流量比较 大，而且道路中间
19:00~19:30 时间段 有栅栏阻隔，与无 淮河路步行街 西 东 车辆的步行街相比
聚客能力弱的多
长江路三孝口 西 东
五、周围的交通道路
三孝口商圈
◆三孝口为长江路和金寨路的交叉口，长江路作为 主干道，每天的车流量很大。
一、
项目商圈内 百货商场 高
档 次
定位分析
鼓楼商厦
百盛
国购广场
低
30岁
CBD购物中心
商之都
城隍庙
百货大楼 乐普生
低
高 年龄层
二、商圈的形态
淮河路步行街
商圈特征：集中性商圈（
商业场所多，商圈规模大， 人口密集，流动人口多 ）
消费特点：快速、流行、
便利性、人口密集、消费额 相对较高。
行业业态：多功能业态（
三、商圈的覆盖范围
边
缘
次 商
主商圈
商
圈
圈
三孝口商圈 属于分散性商圈 （主要商圈半径 在500米以内， 次要商圈半径在 500米—1000之 间边缘商圈在 1000米以外。）
主商圈
次商圈
步行街商圈 属于集中性商圈 辐射范围能够覆 盖整个合肥市区
长沙市区商圈分布及分析说明ppt课件
捞霞 商圈
一个市级中心： 两个市级副中心： 十个区级中心： 传统商圈： 新兴商圈： 项目点：
望城 坡商 圈
观沙 岭商 圈
荣 湾 镇 商 圈
伍家 岭商
圈1
五一 广场 商圈
东塘 商圈
鸥波港湾项目
星沙 镇商 圈
火车站 商圈
马托 岭商 圈
21 豪庭广场项目
黎托 商圈
红星 商圈Байду номын сангаас
大托
1
商圈
核心商圈---五一商圈分析 五一商圈有“泛五一商圈”之说，主要是因为该商圈商圈的核心位于
场群，每年的成交金额巨大。
3
次级商圈---伍家岭商圈分析
伍家岭商圈分布区域较大，商圈内超市、便利店、大型综合超市、仓储式 超市、百货商场、廉价店和家居中心等多种商业业态全面。
入世后首家亮相湖南省的世界著名商业集团麦德龙，在长沙开办了一家楼 高两层、场外有400多泊车位的仓储式超市。它采用“仓储式会员制”营销方式 ，并不直接参与零售竞争，反倒给零售业和餐饮业主提供货源支持，帮助中、 小业主降低进货成本，甚至连商场装潢、商品陈列、建筑风格、场地选址等方 面也都有其明确的目的和特定的服务指向。
随着长沙城市的大发展，还有其它一些区域也将发展成为新的重要商圈 ,如：河西的望城坡、观沙岭，河东的黎托、星沙、大托等等区域。
6
交汇中心。
火车站商圈分布的范围也较大，商业圈内以袁家岭友谊商店、阿波罗商
业广场、家润多超市、通程电器、三湘南湖大市场、国储电脑城、QQ电脑城、
合峰电脑城、华海3C电脑城、赛博电脑城、长沙数码步行街、金苹果服装市场
、朝阳服装市场等为代表。
由其是该商圈的IT市场规模很大，是湖南最大、最集中的IT批发、零售市
一个市级中心： 两个市级副中心： 十个区级中心： 传统商圈： 新兴商圈： 项目点：
望城 坡商 圈
观沙 岭商 圈
荣 湾 镇 商 圈
伍家 岭商
圈1
五一 广场 商圈
东塘 商圈
鸥波港湾项目
星沙 镇商 圈
火车站 商圈
马托 岭商 圈
21 豪庭广场项目
黎托 商圈
红星 商圈Байду номын сангаас
大托
1
商圈
核心商圈---五一商圈分析 五一商圈有“泛五一商圈”之说，主要是因为该商圈商圈的核心位于
场群，每年的成交金额巨大。
3
次级商圈---伍家岭商圈分析
伍家岭商圈分布区域较大，商圈内超市、便利店、大型综合超市、仓储式 超市、百货商场、廉价店和家居中心等多种商业业态全面。
入世后首家亮相湖南省的世界著名商业集团麦德龙，在长沙开办了一家楼 高两层、场外有400多泊车位的仓储式超市。它采用“仓储式会员制”营销方式 ，并不直接参与零售竞争，反倒给零售业和餐饮业主提供货源支持，帮助中、 小业主降低进货成本，甚至连商场装潢、商品陈列、建筑风格、场地选址等方 面也都有其明确的目的和特定的服务指向。
随着长沙城市的大发展，还有其它一些区域也将发展成为新的重要商圈 ,如：河西的望城坡、观沙岭，河东的黎托、星沙、大托等等区域。
6
交汇中心。
火车站商圈分布的范围也较大，商业圈内以袁家岭友谊商店、阿波罗商
业广场、家润多超市、通程电器、三湘南湖大市场、国储电脑城、QQ电脑城、
合峰电脑城、华海3C电脑城、赛博电脑城、长沙数码步行街、金苹果服装市场
、朝阳服装市场等为代表。
由其是该商圈的IT市场规模很大，是湖南最大、最集中的IT批发、零售市
2零售商圈分析与选址PPT46页
d. 盈亏均衡点销售额
又称保本点，是待建商店必须实现的最低销售额。
e. 投资回收期限
将若干年的销售额、费用、利润等情况列表，制定投资回
收计划，评估投资是否理想。
（三）商圈内部环境因素
1.零售商店的业态
便利店以销售居民日常生活用品为重点，大型百货商店主
要销售选购性商品和高档性商品。零售店经营业态一旦选
对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭人口的多少、年
龄层6 次也会对商品需求产生影响。
2021/9/12
（4）购买力：商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决
定的。企业在选择立地时，应以社会经济地位较高、可支配收
入较多者居住区域作为优先选择为佳。
购买力指数 = A·50% + B·30% + C·20%
19
2021/9/12
四、零售店选址
作为OK便利店落地广州的首批旗舰标志之一，该便利店在 盘福路分店的选址可谓独具匠心。
OK便利店盘福路分店位于盘福路汽车站靠近居民区的拐角， 店面20多平方米。该店门前的车站设有一二十条公交车线路的 停靠点，是日常客流量的高峰路段。同时，盘福路作为实行交 通管制的单行线，道路两边的人流容易汇聚到公交车站这一侧， 在此设店可收单边地段享受双边客流之利，还使顾客省去了过 马路的麻烦，符合方便快捷消费的要求。另外，OK便利店贴近 该处的居民区，对面还有新开发的楼盘，可以尽享这一路段的 流动消费者与固定客群，利于树立企业品牌。
在选址时，应选择地价或租金合理、有较大潜在成长优势的位
置。
（2）货源的供应及价格水平
零售企业经营需要大量商品货物的供应，如果所处地区及周边
区域的商品供应不足或物流系统不畅通，会影响零售企业的发展
商圈分析ppt
OPPO店照片
商圈内珠宝店面照片
OPPO店照片
城市商圈-商圈分析
1，百信广场（预计19年元旦开业）所在的人民路凤瑞路商圈是方城县最大的核心商圈，主要有美特佳 购物广场，裕客隆时代广场，百信广场这三部分构成，其中我们现在提报门店所在的百信广场是新建 的广场，也是周边最为高端，最全的一个广场，符合我们的产品定位。 2，百信广场是一个大型综合性商场，地上共五层，地下两层，其中负二楼为停车场，负一楼为超市， 一楼主要有麦当劳，农业银行，建设银行，黄金珠宝专卖店，化妆品专卖店，手机专卖店。二楼三楼 为品牌服装专卖店，四楼为餐饮和电影院，五楼为电玩城和餐饮。是一个全面型的商场，能够吸引各 种类型的客户。 3，客户在百信广场整体拿下来300平米，准备提报我们的Mono店，并且其他地方做小米专卖店，荣耀 专卖店，vivo专卖店。房子已整体拿下。 3，我原Mono店所在的手机商圈距离本商圈走路大概10分钟左右，但是手机商圈现在面临着房租涨价， 品牌外迁，因为都在打价格战，所以服务不够好，且高端客户流失的情况，所以相比较而言，百信广 场更适合我们的产品。
综上所述，人民路凤瑞路的核心商圈相比较手机商圈，更适合我们的产品定位，且未来一定是方城县 最好的商圈，更适合我们的产品，所以我们选择百信广场作为我们的提报位置。
Store Area Overview
店舖概况
City Information
城市商圈Байду номын сангаас
新品上市时排队照片
百信广场照片
百信广场照片2：
商场部分入驻协议
麦当劳
儿童乐园
电玩城
新世界电影
商场部分入驻协议
阿迪达斯
耐克
新世界电影
安踏
商场部分入驻协议
商圈内珠宝店面照片
OPPO店照片
城市商圈-商圈分析
1，百信广场（预计19年元旦开业）所在的人民路凤瑞路商圈是方城县最大的核心商圈，主要有美特佳 购物广场，裕客隆时代广场，百信广场这三部分构成，其中我们现在提报门店所在的百信广场是新建 的广场，也是周边最为高端，最全的一个广场，符合我们的产品定位。 2，百信广场是一个大型综合性商场，地上共五层，地下两层，其中负二楼为停车场，负一楼为超市， 一楼主要有麦当劳，农业银行，建设银行，黄金珠宝专卖店，化妆品专卖店，手机专卖店。二楼三楼 为品牌服装专卖店，四楼为餐饮和电影院，五楼为电玩城和餐饮。是一个全面型的商场，能够吸引各 种类型的客户。 3，客户在百信广场整体拿下来300平米，准备提报我们的Mono店，并且其他地方做小米专卖店，荣耀 专卖店，vivo专卖店。房子已整体拿下。 3，我原Mono店所在的手机商圈距离本商圈走路大概10分钟左右，但是手机商圈现在面临着房租涨价， 品牌外迁，因为都在打价格战，所以服务不够好，且高端客户流失的情况，所以相比较而言，百信广 场更适合我们的产品。
综上所述，人民路凤瑞路的核心商圈相比较手机商圈，更适合我们的产品定位，且未来一定是方城县 最好的商圈，更适合我们的产品，所以我们选择百信广场作为我们的提报位置。
Store Area Overview
店舖概况
City Information
城市商圈Байду номын сангаас
新品上市时排队照片
百信广场照片
百信广场照片2：
商场部分入驻协议
麦当劳
儿童乐园
电玩城
新世界电影
商场部分入驻协议
阿迪达斯
耐克
新世界电影
安踏
商场部分入驻协议
商圈分析与选址决策(ppt43张)
7、竞争程度 商圈饱和度——判断某个地区商业竞争激烈程度的 指标
C × RE 商圈饱和指数（IRS）＝——— RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
商圈饱和指数（IRS）
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围 边缘商圈
5% 1525%
次要商圈
5070%
2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建 筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各 商店的客流达到最大化；拥有各具特色 但又统一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制， 竞争也较激烈
促销手段可能扩大商圈的边际范围
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客 又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使 商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩 小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
C × RE 商圈饱和指数（IRS）＝——— RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
商圈饱和指数（IRS）
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围 边缘商圈
5% 1525%
次要商圈
5070%
2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建 筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各 商店的客流达到最大化；拥有各具特色 但又统一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制， 竞争也较激烈
促销手段可能扩大商圈的边际范围
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客 又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使 商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩 小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
商圈分析与选址决策(ppt43张)
实地调查 电话询问 邮寄问卷 提供服务
第二节
商店位置选址
商圈分析
商店具体位置选择
一、商店位置类型的设计
1.独立店 指商店独立开店，不与其他竞争对手比 邻相设 优点：租金较低，足够大的停车场，没 有直接竞争，没有营业时间或商品的限 制，且易于扩张 缺陷：难以吸引客流；缺乏协同效应
一、商店位置类型的设计
1、地理位置细分策略 商店选址与路面、地势的关系
商店选址与地形的关系：方位情况 走向情况 交叉路口情况
三.商店最佳位置选择的策略
2、潜在商业价值评估策略 (1)拟选的商店地址在城区规划中的位置及 其商业价值 (2)是否靠近大型机关、单位、厂矿企业 (3)未来人口增加的速度、规模及其购买力 提高度 (4)是否有集约效应
• 章商圈分析与选址决策
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一 零售业是典型的“地利性”产业 大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
为什么店址选择对零售商来说如此重要？
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
三.商店最佳位置选择的策略
3、出奇制胜策略 4、专家咨询策略
五、店址选择的程序
选择区域、方位
制图——找出最佳位置
市场调查
具体实施方案的制订和落实
案例讨论：肯德基快餐店选址分析
1986年9月下旬，肯德基快餐店开始考虑打入人口众多的中国 市场。他们面临的首要问题是：第一家肯德基店址应当选在 何处？现在有三个地点可供选择：上海、广州、北京。 上海。上海是中国最大的市场，有1100多万居民、19000多家 工厂和中国最繁忙的港口，上海是中国最繁荣的商业中心， 其优越的经济地位在国内显而易见。上海的明显优势是在这 里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应，通过兴办合资企业， 泰国的正大集团已经在东南亚地区建立了10个饲料厂和家禽 饲养基地，可以为上海供应肉鸡。肯德基的东南亚办公室与 正大集团有着良好的关系。虽然上海一向是主要的商业中心， 但改革开放初人民收入水平增长不快，能否迅速接受西方快 餐文化还是个疑问。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮丧， 西方游客不多。
第二节
商店位置选址
商圈分析
商店具体位置选择
一、商店位置类型的设计
1.独立店 指商店独立开店，不与其他竞争对手比 邻相设 优点：租金较低，足够大的停车场，没 有直接竞争，没有营业时间或商品的限 制，且易于扩张 缺陷：难以吸引客流；缺乏协同效应
一、商店位置类型的设计
1、地理位置细分策略 商店选址与路面、地势的关系
商店选址与地形的关系：方位情况 走向情况 交叉路口情况
三.商店最佳位置选择的策略
2、潜在商业价值评估策略 (1)拟选的商店地址在城区规划中的位置及 其商业价值 (2)是否靠近大型机关、单位、厂矿企业 (3)未来人口增加的速度、规模及其购买力 提高度 (4)是否有集约效应
• 章商圈分析与选址决策
在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一 零售业是典型的“地利性”产业 大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
为什么店址选择对零售商来说如此重要？
店址在顾客选择商店时是首要考虑的因素 零售商可以利用商店的位置来开发可持续 的竞争优势
三.商店最佳位置选择的策略
3、出奇制胜策略 4、专家咨询策略
五、店址选择的程序
选择区域、方位
制图——找出最佳位置
市场调查
具体实施方案的制订和落实
案例讨论：肯德基快餐店选址分析
1986年9月下旬，肯德基快餐店开始考虑打入人口众多的中国 市场。他们面临的首要问题是：第一家肯德基店址应当选在 何处？现在有三个地点可供选择：上海、广州、北京。 上海。上海是中国最大的市场，有1100多万居民、19000多家 工厂和中国最繁忙的港口，上海是中国最繁荣的商业中心， 其优越的经济地位在国内显而易见。上海的明显优势是在这 里容易获得合乎质量的充足的肉鸡供应，通过兴办合资企业， 泰国的正大集团已经在东南亚地区建立了10个饲料厂和家禽 饲养基地，可以为上海供应肉鸡。肯德基的东南亚办公室与 正大集团有着良好的关系。虽然上海一向是主要的商业中心， 但改革开放初人民收入水平增长不快，能否迅速接受西方快 餐文化还是个疑问。而且它的噪音和污染令旅游者感到沮丧， 西方游客不多。
商圈分析 珠江新城(课堂PPT)
广州商圈分析—珠江新城
1
珠江新城—十年蓄势，浴火凤凰
珠江新城逐渐成为金融中心、 高端服务业中心、文化中心和跨国 公司总部中心……珠江新城的崛起， 标志着广州作为中国三大城市之一 的特殊地位；
她的功能，把广州从省会城市 推向影响整个南中国的现代大都会， 其社会经济文化辐射力直指东南亚。
2
珠江新城现阶段主要商业项目：
由地下四层、地上一百零三层的主塔楼和二十八层的附楼组成，
设有双酒店大堂，分别位于首层和七十层，六十九到一百层为超
白金五星酒店，为中国最高的酒店，其中，九十九到一百层为观
光层、餐饮层和休闲中心，并设有中国最高的游泳池。
5
广州新电视塔பைடு நூலகம்
新电视塔选址于广州市新城市 中轴线与珠江景观轴交会处，北临 珠江，与21世纪中央商务区——— 珠江新城及海心沙市民广场隔江相 望。将来与珠江新城中的“双子塔” 构成大三角，与珠江新城南端的广 州市歌剧院、广东省博物馆构成小 三角，地位显赫。
13
主要竞争对手
• 北京路、上下九是广州传统的核心商圈，但这两大商圈以 临街商铺为主，购物环境落后，商圈内主要商业项目档次 较低；更严重的是与城市主干道基本隔绝，周边道路多为 狭小的单行道，其最大硬伤是停车位严重不足，与地铁站 距离也较远。
• 天河路作为广州近十年最兴旺商圈，是广州市商业发展的 领航者，其所占据的主角地位不容置疑。而随着太古汇、 万菱汇、宏城广场、卓越时尚广场的入市，天河商圈还将 进一步扩容，并实现升级换代。然而，值得关注的是，天 河城与正佳广场作为天河商圈的两大主力，其筹建时间均 是1996年，商场规划与现在相比相差了14年，硬件及配 套设施落后。
作为世界第一高的广州新电视塔，将会在全 球最高的塔顶平台——454米处设置跳楼机。市 民坐上跳楼机后可升到约500多米的高度（具体 高度未定）感受刺激，同时可俯瞰广州全景。新 电视塔已经成为了羊城新的标志了！
1
珠江新城—十年蓄势，浴火凤凰
珠江新城逐渐成为金融中心、 高端服务业中心、文化中心和跨国 公司总部中心……珠江新城的崛起， 标志着广州作为中国三大城市之一 的特殊地位；
她的功能，把广州从省会城市 推向影响整个南中国的现代大都会， 其社会经济文化辐射力直指东南亚。
2
珠江新城现阶段主要商业项目：
由地下四层、地上一百零三层的主塔楼和二十八层的附楼组成，
设有双酒店大堂，分别位于首层和七十层，六十九到一百层为超
白金五星酒店，为中国最高的酒店，其中，九十九到一百层为观
光层、餐饮层和休闲中心，并设有中国最高的游泳池。
5
广州新电视塔பைடு நூலகம்
新电视塔选址于广州市新城市 中轴线与珠江景观轴交会处，北临 珠江，与21世纪中央商务区——— 珠江新城及海心沙市民广场隔江相 望。将来与珠江新城中的“双子塔” 构成大三角，与珠江新城南端的广 州市歌剧院、广东省博物馆构成小 三角，地位显赫。
13
主要竞争对手
• 北京路、上下九是广州传统的核心商圈，但这两大商圈以 临街商铺为主，购物环境落后，商圈内主要商业项目档次 较低；更严重的是与城市主干道基本隔绝，周边道路多为 狭小的单行道，其最大硬伤是停车位严重不足，与地铁站 距离也较远。
• 天河路作为广州近十年最兴旺商圈，是广州市商业发展的 领航者，其所占据的主角地位不容置疑。而随着太古汇、 万菱汇、宏城广场、卓越时尚广场的入市，天河商圈还将 进一步扩容，并实现升级换代。然而，值得关注的是，天 河城与正佳广场作为天河商圈的两大主力，其筹建时间均 是1996年，商场规划与现在相比相差了14年，硬件及配 套设施落后。
作为世界第一高的广州新电视塔，将会在全 球最高的塔顶平台——454米处设置跳楼机。市 民坐上跳楼机后可升到约500多米的高度（具体 高度未定）感受刺激，同时可俯瞰广州全景。新 电视塔已经成为了羊城新的标志了！
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③ 实验法：
实验方法主要包括电话询问法、邮寄问卷 法、提供服务法和实地调查法，下面着重介绍实地
调查法。的情形，亦即所谓的居民居住条件
商圈内有助于商店设立的设施
商圈未来的发展 商圈内的竞争性
长沙商圈
4 5 6 7
1
3
2
二、商圈划分方法
商店商圈的划分方法根据已开设商店和新开 设商店各有不同。已建设好的商店的商圈的划分 可以根据售后服务调查、顾客意向征询、赠卷等 方法，搜集顾客居住地点资料，从资料统计分析 中即可掌握本企业客流量大小及分布情况，从而 测定商圈的范围。对于新开设的商店的商圈的划 分相对困难些，主要根据当地零售市场的销售潜 力，运用趋势分析，包括分析有关部门提供的城 市规划、人口分布、住宅建设、公路建设、公共 交通等方面资料，预测未来的发展变化趋势。具 体来说，除了使用的一些定性分析外，还可以采 用定量分析方法进行分析，定量分析方法可以参 考以下法则：
【思考与分析】
沃尔玛的网点布局颇有些“从农村包围 城市”的战略思想，这种网点布局有什 么优点和不足？ “5000人的小镇”商圈有多大，如何进 行市场销量分析？为什么要限制在“配 送中心600公里辐射范围内”进行网点布 局？
一、零售商圈分析
1、商圈的概念及构成 : 商圈是指以商店为中心形成的不同层次的 吸引顾客的地理区域，是商店的辐射范围。商 店的商圈由核心商圈、次级商圈和边缘商圈组 成。其中核心商圈是指接近商店并拥有高密度 消费者群的区域，通常商店55-70％的顾客来 自核心商圈。次级商圈位于主要商圈之外，是 顾客密度较稀的区域，占商店顾客的15-25％ 边缘商圈顾客密度最稀的区域，占商店顾客的 5-10％ 。
项目一：零售选址——商圈分析
学习目标: 了解零售商圈及要素分析和商圈划分方法 。 熟悉商店选址原则、类型和技巧。 掌握如何对店址进行正确地评估。
重点和难点：
商家至理名言
• 1、零售业成功的第一条件是选址(Place) ，第二条件是选址(Place)，第三条件还 是选址(Place)。 2、俗话说：“一步隔三市”，“好的开 始是成功的一半”。 3、选铺跟着麦当劳，人流客流肯定好!
Dab=d/(1+√Pb/Pa) 式中： d------城镇A和B之间的距离； Pa----A城人口； Pb----B城人口； Dab---A城商圈距离。
假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人， Ａ距Ｂ20公里。 20 Dab ＝ ────── ＝ 15 (公里) 1 ＋ √1/9 20 Dba ＝ ────── ＝ 5 (公里) 1 ＋√ 9/1 15(公里) 5(公里) Ａ * ------------------------------*-------------------* Ｂ 中介点
【课程引例】：沃尔玛的网点扩张
在沃尔玛创业之初，山姆．沃尔顿面对像西尔斯、凯玛特这样 强大的竞争对手，采取了以小城镇为主要目标市场的发展战略 。在60年代，美国的大型零售公司根本不会在人口低于５万人 的小镇上开分店，而山姆．沃尔顿的信条是即使是5000人的小 镇也照开不误，而且山姆对商店选址有严格要求，首先要求在 围绕配送中心 600公里辐射范围内，把小城镇逐个填满后，然 后再考虑向相邻的地区渗透，这样正好使沃尔玛避开了和那些 强大对手直接竞争，同时抢先一步占领了小城镇市场。待到凯 玛特意识到沃尔玛的存在时，后者已经牢牢地在小城镇扎下了 根，并开始向大城市渗透。
2、商圈的层次
顾客 来源
●商店 核心商圈 次级商圈 边缘商圈
居住人口
工作人口
商圈示意图
流动人口
3、商圈形态
混合区
商业区
住宅区
文教区
办公区
4、商圈计算方法
具体来说，除了使用的一些定性分析外，还可以采用定 量分析方法进行分析，定量分析方法可以参考以下法则：
①雷利法则
例如:
一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一 个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与 该消费者居住点的时间距离表如表所示
如果λ =1，每个超市对这个消费者的吸引力是: A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33 该消费者到每个超市购物的概率分别是: 到A的概率 =1250/(1250+1166.67+1333.33)=0.333 到B的概率 =1166.67/(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C的概率 =1333.33/(1250+1166.67+1333.33)=0.356
B地 区
B地 区
18 公 里
A地 区 5公 里 14 公 里 D地 区 C地 区 C地 区
A地 区
D地 区
图：A地区大概的商圈
②赫夫法则：
赫夫法则是由美国零售学者戴伟·赫夫(David Huff) 在20世纪60年代提出的，是在城市区域内商圈规模预测的 空间模型。赫夫法则的数学模型是： Sj / Tλ ij Pij = n ∑ Sj / Tλ ij j=1 式中，Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营 业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距 离或空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力； ∑ ：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
1、五一商圈
• 长沙五一商圈是整个城市中 最为成熟和繁华的核心地带 ，区域内名店云集、人气鼎 盛， 大型商家和星级宾馆 、高档写字楼以及文娱场所 等聚集于此，赋予了整个区 域充沛的活力与 生机，营 造并抬升了五一商圈绝对的 霸主地位。 五一广场商业 圈有2000多年的发展历史。 商圈年客流量逾亿，年消费 十几亿元。有6000 余家商 家，年纳税额数亿元。 五一广场商圈是的尚集萃的 地方，王府井商业广场、万 达广场、平和堂、 友谊名 店、锦锈大厦、紫荆城、新 大新、崇光百货、家乐福、 百盛等数不清的顶尖品牌； 是 长沙几代人购物的天堂 。