豪宅趋势专题研究

2015年 1002 624 52
20Hale Waihona Puke Baidu6年上半年 105 54 7
注：地块统计数据为R2类+F类（不含F3)用地，可售土地面积不含保障房及配建面积
市场趋势|土地
近年北京土地成交价格不断攀升，未来已无刚需项目，各板块全面进入豪宅时代
延庆新城地块 成交方：天润诚泽 中关村环保科技园 成交方：龙湖 中关村永丰产业基地 成交方：首创 北土城地块 成交方：城建、新奥 门头沟龙泉镇地块 成交方：中骏 招商中国玺 成交方：华润、招 商、深圳联新、北京 致昌 华润昆仑域 成交方：华润、招商、 深圳联新、北京致昌 葛洲坝樊家村地块 成交方：葛洲坝 天恒槐新地块 成交方：天恒、中 粮、首创 首开华润城 成交方：华润、首开、 深圳联新 联合体 华侨城槐新地块 成交方：华侨城、华润 首创黄村地块 成交方：首创
1600 1400 76 80 70 52 52
1200
1000 800 600 400 200 0 新增供应面积（万㎡） 可售面积（万㎡） 宗数 827 1349
60
50 40 30 624 7 105 54 20 10 0
900
1002
505
2013年 1349 827 76
2014年 900 505 52
豪宅趋势专题研究
北京中原
目录
市场趋势概述
01
02
豪宅客户趋势
03
项目发展趋势
01
市场趋势概述
高价地分布
平层豪宅分布
别墅豪宅分布
公寓豪宅分布
3
市场趋势|土地
住宅土地急剧缩减，全面进入去库存状态，土地供应及可售新房面积逐年下 降，16年上半年仅供应7块居住用地，稀缺是关键词
2013年-2016年6月北京土地供应情况
东坝 板块 常营 板块
龙湖天璞 成交方：首开龙湖 首开保利龙湖东坝地块 成交方：保利、首开、龙湖 九龙仓驼房营地块 成交方：九龙仓、中交 朝阳常营地块 成交方：保利首开
西南 板块
南三-五 板块
通州台 湖板块
通州台湖地块 成交方：阳光城 北京金茂府 成交方：方兴、中铁建
大兴区黄村镇地块 成交方：绿地
黄村 板块
延庆 板块
招商南邵镇 成交方：招商铭嘉
南邵 板块 中关村 板块
昌平北七家地块 成交方：未来科 技城、金融街
北七家 板块 孙河 板块
顺义板块
顺义仁和地块 成交方：城建 后沙峪镇地块成 交方：阳光城 孙河乡北甸西村地块 成交方：首开保利联 合体 懋源孙河地块 成交方：懋源
五环
门头沟 新城板 块
太阳宫 板块 朝青 板块
瀛海 板块
旧宫镇地块 成交方：中铁
龙湖天琅 成交方：龙湖、首开
城建瀛海地块 成交方：城建
2016年入市 2017年入市
市场趋势|土地
240万平米的供应量，后续竞争空前；2016年群雄逐鹿高端，2017年全面进 入准10万+时代，各板块将全面进入豪宅时代
板块 东坝 孙河 北七家 顺义 中关村 南邵 延庆 门头沟新城 地块名称 龙湖天璞 朝阳东坝南区地块 孙河乡北甸西村 懋源孙河地块 昌平区北七家镇地块 顺义区后沙峪镇地块 城建仁和 中关村环保科技园 中关村永丰产业基地地块 昌平区南邵镇 延庆新城地块 门头沟龙泉镇 葛洲坝樊家村地块 华侨城槐新地块 天恒槐新地块 华润昆仑域 招商中国玺 首开华润城 大兴区黄村镇地块 大兴区黄村镇地块 城建瀛海地块 龙湖天琅 通州台湖镇地块 北京金茂府 大兴旧宫镇地块 朝阳区北土城地块 保利首开常营地块 九龙仓驼房营地块 合计 可售建面 （万㎡） 2.6 7.1 12.67 9 4.1 1.2 5.78 4.7 14.1 6.8 3.6 16.5 6.8 14+2.38 17.5 7.8 11 12.24 8.5 9.3 4.4 6.3 2.9 10 11.6 12 5.35 10.29 240.51 2015-2016年6月楼面价3万以上地块梳理 容积率 2.2 2.5 1.2 1.3 3.1 2 1.5 3 3.2 2 2 3.2 1.95 2.2 2.2 2.8 3.0 2.8 4 2.7 2.5 2.5 2.8 3 2.1 6.5 2.8 2.2 —— 开发商 首开龙湖联合体 保利、首开、龙湖联合体 保利、首开联合体 懋源 未来科技城、金融街 阳光城 城建 龙湖中佰置业、龙湖天行置业联合体 首创 招商铭嘉 天润诚泽 中骏 葛洲坝 华侨城、华润 天恒、中粮、首创 华润、招商、深圳联新、北京致昌 联合体 华润、招商、深圳联新、北京致昌联合体 华润、首开、深圳联新 联合体 首创 绿地 城建 龙湖、首开 阳光城 方兴、中铁建 中铁置业 城建+新奥集团 保利首开 九龙仓、中交联合体 —— 折合楼面价（元/㎡） 49877 48726 51088 46000 33222 42606 32355 36229 32963 52883 35929 39800 74479 50400 49272 49059 36316 33258 43088 40615 36078 30645 34898 52353 40393 34757 45011 49911 —— 预计入市时间 2016年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2016年 2016年 2017年 2017年 2017年 2016年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 2017年 —— 板块未来售价 7-10万 9-10万 6万+ 6-9万 6.5-7万 10万+ 8万+ 8万+
西南
7-15万
黄村 瀛海 通州台湖
8-9万 6-7万 7万+
南三-五环
太阳宫 常营 朝青
8-10万
7万+ 9万+ 10万+ ——
市场趋势|豪宅平层
目前在售平层豪宅以四环内为主，四环内市场已近饱和，未来竞争将呈 现明显外溢趋势，近年来成交价格呈持续上涨趋势
合景映月台 万柳书院 合生霄云路8号 北京壹号院 九龙仓驼 房营项目 城建仁和项目 首开龙湖保 利东坝项目
客户来源：
东坝板块：东坝地缘、望京、朝青板 块、顺义孙河中央别墅区及首都机场，
东部通州实力客户及东南朝阳客户；