项目整体营销操盘方案

腾逸·水岸名城三期

项目整体营销操盘方案

前言：

万达广场扎根六安已有数月，经过数月考察，万达广场无大面积推广活动，无大规模营销活动，根据对于中国房产方向的研究，以及对于安徽至六安房产市场分析，得出结论：“万达等大型房地产商在等待一个契机，由契机发力贯穿整个项目营销操盘执行。”

因此，我方建议：提前做好准备，小范围预热市场（因为我们没有万达、碧桂园那样的知名度和美誉度，同时竞争没有明显优势），等待契机到来立即发力，大面积进驻市场争取更多的客户资源。

一、需要解决问题：

1、营销配备人员结构：各岗位人员职责明确，流程简明并限定时间。

2、基础资源支持：

精装房：精装房合作单位确认、精装房效果图出样、样板间装修启动。

装修样板房：建议装修简易的普通家庭能够接受的样板房，太高档的

样板房本项目面对客户群体的接受度不高，高端客户可以先提供客户

效果图参考。

售后服务：隶属于销售部管理，明确售后服务专人专职负责售后出现

的一切问题，包括办证、质量投诉，并与物业管理公司沟通协调解决

一切售后问题。

拓客团队：隶属于策划部管理，指定专人负责建立6-8人专职拓客团

队，全面负责线下推广工作。缩减户外广告建立亲民活动策略、节假

日及特殊日期面对返乡潮乡下巡展，指定人员负责执行暖场活动执

行人（需要按照共同商定后的签字方案严格执行）。

广告费用：建议广告费用配比重新划定，户外广告25%，线下拓展

40%，暖场活动25%，新型媒体10%，取消大部分户外广告，转而投

入线下拓展工作。

3、案场人员管理支持，销售人员仍需招聘，加强现场人员管理做到优

胜劣汰，注入新鲜血液才能在销售上提高销售热忱。

4、项目本身：请开发公司方面将三期的工程交付标准提高到一期的水

平，房屋质量、水电、电梯、道路、绿化园林景观等等，需要给市场一个全新的认知。

二、腾逸·御水苑方案：

说明：

腾逸·水岸名城三期灌注新的推广案名，但是不可抛弃原有的根本基础，因为水岸名城毕竟已经做了五年的时间，为了降低推广费用以及推广人力物力的投入，所以，对于市场的影响力不可一刀切断，而是利用本身可利用资源再次塑造本项目的美誉度。

●推广案名设计：

●色彩基调设计：

本项目基色调依然延续原有的蓝色色调，达到让市场能够快速接受的目的。

三、现阶段性推广主题：

一阶段：2015年8月20日-9月30日（首推以蓝胖子为切入点，给市场一个全新的面貌）

推广主标题：

河景、多层、低公摊。还有多少机会？

活动说明：

炎炎烈日下的一抹凉意，为你我带来欢乐的蓝胖子来了，带着欢乐与怀念讲述他的喜怒哀乐，为这个夏天，为即将的启程，为更高学府启程之旅，添上一笔欢乐的相送，这个夏天有你真好。

达到目的：

在售后、交房、物业等完善的情况下，通过“蓝胖子”展览，配合暖场活动，为二期“正名”，通过指出竞争项目诋毁本项目的传言，间接为2015年后严重的市场影响洗白，重新正身，为三期销售推广做铺垫。

二阶段：2015年10月1日-11月30日

推广主标题：

精装好三房，好而不贵的奥秘

推广副标题：

二期完美售罄，三期腾逸·御水苑，为新婚加油达到目的：

通过对于三期的一个月的“正名”与市场铺垫，通过精装三房推出，由贫民化装修简装精装同步进行，买房即入住，送装修等方式促使成交。

四、销售线执行要求：

1、人员配比：在岗销售人员满足6-8名，售后服务人员1-2名，专职办

证及银行按揭人员1名，统一由案场经理直接管理。

2、项目说辞：由顾问公司营销总监丁总撰写三期新的项目说辞，并培

训职业顾问。

3、新员工培训：新到岗职业顾问以及拓客人员均需要系统培训，培训

由丁总统一安排，统一教程和项目资料。

4、营销制度建立：建立营销部各阶段制度，营销流程、案场管理办法、

薪资制度、惩奖制度、来访接待制度、电话接听制度、客户分配制度

等一应的案场营销制度，以及执行标准，并严格监督。

5、营销售后服务：建立隶属于营销部的售后服务部门，考核后上岗，

负责一切售后工作，包括银行按揭、办证、质量投诉、物业维修、与

物业公司沟通协调等工作，做到人尽其职，避免前期的事情发生。

6、人力资源支持：建立具备专业素养的人力资源体系，能够有效支持

营销体系运营所需的一切人才的供应。

7、销售任务：制定总体销售任务并分解到个人，制定个人销售任务，

并建立奖惩制度，以及月度销售冠军激励机制，月度末位惩罚制度，

接待流程奖惩制度，电话接听奖惩制度。

8、营销部管理：营销部所有人员岗位职责制定，并考核再山岗，每周

考评所有营销部员工；形象、工装、接待、签约、交房等一应销售环

节，重新整治现场次序，营销总监及营销经理有责任有义务，有效提

高营销部所有员工的积极性以及对于工作的热忱。

五、推广执行计划：

第一阶段：商业环境重塑、蓄势期

实施时间：2015年8月-2015年9月

因为该阶段需要从销售的角度上重新树立本项的良好形象，打消客户的购买顾虑，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善，同时利用宣传增强市场对项目的信心。考虑到口碑传播在目前该区域内的重要作用，建议重新做好老客户营销机制。

在产品销售上，除了继续消化原有的客户以外。建议对项目部分户型进行修改，同时推出三期部分房源，增大产品的可选性，从而提高客户对于本项目的购买欲望并促使成交。