土地估价报告撰写的基本要求与问题分析(旧规程,大家可以参考)

土地估价报告撰写的基本要求与问题分析

第一讲估价报告撰写的基本要求

主要内容

第一讲：估价报告撰写的基本要求

第二讲：报告撰写中的常见问题与注意事项

第三讲：报告撰写中的难点问题与解决思路

第四讲：报告案例分析与点评

总结：如何写好估价报告

技术规程中的要求

评审工作中的要求

评估目的、地价定义、….方法选择与运用、价格确定、附件

基准地价过期、

调控政策影响、

划拨地价评估、

混合用地及特殊用途评估、地价指数应用

地价定义

技术思路与方法运用

第一讲：估价报告撰写的基本要求

一、什么是估价报告

二、技术规程中的相关规定

三、报告评审工作中的要求

一、什么是估价报告

内涵：是估价师对估价过程的总结和提交的专业成果。是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论，向行政主管部门备案，接受专业审查的书面文件。

用途（目的）：总结评估过程；提供符合职业标准的评估结论；接受专业审查与监督。……

类别：估价（结果）报告、估价技术报告

表现形式：表格式、文字式

二、《规程》中的相关规定

《城镇土地估价规程》GB/T 18508—2001

附录E：土地估价报告规范格式

本课程中重点介绍文字式估价报告的撰写

基本内容、结构框架比较

写作要求、排版格式

<规程>规定:

1、“土地估价报告”供估价机构提交给委托方使用，“土地估价技术报告”供估价机构提交土地管理部门进行审查用。……；

2、每个估价项目只能有一个“土地估价报告”，但可以有多个“土地估价技术报告”。当估价项目涉及多个市县时，应以各市或县为单位出具“土地估价技术报告”；

3、委托估价方在向土地行政主管部门申请对地价进行审核时，可提交“土地估价报告”，但必须提交“土地估价技术报告”；报请国土资源部或省级土地行政主管部门进行地价确认时，则必须同时提交“土地估价报告”和“土地估价技术报告”。….

三、报告评审工作中的要求

关于印发《土地估价报告评审规则》的通知

（中估协发〔2012〕4 号） 2012-3-5

组织模式、运行机制

评审原则、程序、依据及标准

评审表

形式审查要点：

符合土地估价报告基本格式

至少两名土地估价师评估

至少一个符合土地估价资质的估价机构

签字、盖章

技术审查要点：

地价定义

方法运用

………

各等级报告的判定要点：格式、要件、界定、阐述、方法、结果

一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。

四等报告要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。

不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如：

——报告格式非常不规范，内容不全，有明显缺漏项。

——估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。

——估价方法选择或应用明显不合理。

——估价过程过于粗略，分析说明前后矛盾，缺乏逻辑性等。

本部分小结

第二讲报告撰写中的常见问题与注意事项

一、问题报告的整体情况

1、报告模板化：统一模板，生搬硬套，无针对性分析，未体现专业化思考

2、程序简单化：简单应付程序性要求，缺少必要的主动作为

3、风险漠视化：

4、客观要求复杂化：市场情况复杂、评估难度提高

1、估价目的：为了谁？为什么？结果做什么用？

特别注意

1、目的与地价定义衔接

2、地价定义：

是对拟估地价的描述和界定，是价格数字对应的内涵，决定价格的意义及可应用范围；应针对评估目的，表述全面严谨，无异议。

不同的地价定义可能导致不同的评估结果。但同一目的、同一评估对象下，不同的估价师对地价定义应是一致的。

地价定义：描述部分+定义部分

描述部分——待估对象的性状牲特征、权利特征、利用特征：

证载用途、实际用途、规划用途、实际开发程度、现状利用条件（容积率）、规划利用条件等

定义部分——基准日+设定用途+设定开发程度+设定利用条件+设定土地使用年期+价格的权利特征（性质）与市场特征

特别注意

1、用途不规范，实际用途与证载用途（批准用途）不同时的处理

2、权利界定不清：特别是改制中涉及的一些权利类型

3、设定条件无依据:如容积率、用途等

4、分摊用地描述不够清晰全面

3、估价对象描述：

描述要求：以合同、权证为准，必要时需补充说明；技术报告中，对地价有影响的需进一步分析说明。

典型问题

1、分摊宗地的描述不到位

2、四至描述不具体，机械照搬权证

3、权属变更未能描述

4、地上物权属普遍缺项

4、估价依据：

法律法规（规章政策）:国家、地方

技术依据：

委托方提供：

调查与勘察：

要求：全面、准确、具体、关联；避免不全、陈旧、错用、脱节

典型错误

1、过期或失效的法规政策;

2、忽略地方法规:“XX市关于土地管理的法律法规”

3、无权证

4、缺少有关方法必须的依据

5、估价原则：和估价过程具有逻辑一致性

普遍情况

1、存在任意罗列，缺少针对性的现象

6、需要特殊说明的事项：

资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明；对估价结果可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）说明；估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理；其他需要特殊说明的问题。

常见问题

说明事项不完整，特别是缺少关于未经证实资料的说明

简单推卸责任，缺少职业精神

盲目使用关于“公开市场价格”的假设

7、影响因素分析：

一般因素、区域因素、个别因素

注意与估价结果报告中的影响因素说明侧重点不同，技术报告中侧重于对地价的影响分析。

扣分多发点，涉及报告多，普遍性扣分

典型问题

1、内容陈旧，缺少现势性，与估价基准日相距过远，不全面

2、缺少针对性和相关分析

3、内容脱节、内在逻辑关系不紧密等（如：）