(最新版)昆明南亚风情第一城营销方式可行性研究报告

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南亚风情第壹城项目分析

一、项目概况

1、项目位置及概况

南亚风情第壹城位于昆明市滇池路中段，地处昆明市南市区中心地带，交通便捷。

2、项目概况

主要经济技术指标

总用地面积282.45亩净用地面积229亩总建筑面积92.1万平米净容积率 4.57 建筑密度42.82% 绿旷地率58%

车位：4675个住宅：约2000户

开盘时间：预计2009年年底入住时间：预计2011年6月

南亚风情第壹城以Street Mall（中央休憩式商业街区）的商业模式，整体规划布局有集中商业、商务、公寓、住宅，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供一站式服务，以27.8万㎡的零售商业、5万㎡的白金五星级酒店、9.6万㎡的商务办公、4.3万㎡的SOHO公寓、24.6万㎡的高档住宅打造现代中央商业特区。

项目总平图

开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司

发展商：昆明诺仕达企业（集团）有限公司

建筑设计：同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司

云南省设计院

冶金设计研究院

装饰设计：北京弘高建筑装饰工程设计有限公司

全程商业顾问及招商代理：北京汉博投资顾问有限公司

全案广告推广：北京众智集成广告有限公司

广告片制作：叶茂中策划机构

物管顾问：世邦魏理仕

3D影视：北京水魔方数字科技有限公司

3、项目定位——省级中央商业特区

由友好复合的商业体系、商务体系、公寓和住宅体系、城市公益项目体系组成的大型国际化都市城市综合体。

以“一站式购物、一站式休闲、一站式娱乐、一站式商务”理念规划建设的现代城市商业、商务中心区。

集高端商业、商务、住宅和生态水岸环境于一体、满足现代化城市生活理念的全明星建筑联邦。

二、功能业态规划

1、功能业态规划

南亚风情第壹城以零售商业、酒店、SOHO和商务办公的大型商业中心体量，打造面向东南亚的国际化商业中心，辐射整个昆明乃至云南地区人群，实现一站式集中消费。通过与主力店、次主力店、主力商铺的沟通，布置以下商业主题：

1）、白金五星级酒店（同美国豪生酒店签约）

2）、写字楼（A、B座168米5A甲级写字楼）

3）、主力百货店（大洋百货即将签约）

4）、SHOPPINGMALL――位于A1地块，集品牌专卖、休闲购物、影院、电玩娱乐、图书音像、美容美体、简餐、轻食等业态，包含以下内容：多功能白金五星级影院、超市大卖场

（家乐福、保利影院已经签约）

（即将签约的有：百盛餐饮集团（肯德基、必胜客）、麦当劳、Bread Talk（中国）、谭鱼头、香港利丰集团、香港I·T集团、哈根达斯（中国）有限公司以、苏宁电器、国美电器、港都家具等）

5）、地下商业街（中央商业广场）

6）、南亚风情街区（南亚第一商业大道）

7）、主题商业街（星河左岸、南亚路、星河PUB街）

8）、社区配套商业街

9）、SOHO公寓、高档住宅

项目业态分布图

2、产品业态配比

产品业态配比表

业态主题业态面积百分

比

面积

百分

比

商业StreetMall（含家乐福、保利影院）98000 13.96%

267000 38.03% 主力百货（大洋百货）40000 5.70%

南亚风情园24000 3.42%

商业广场（含地下商业街）30000 4.27%

家居、数码32000 4.56%

临街商业

（南亚路、星河PUB街、星河左岸）

43000 6.13%

办公A、B座写字楼96000 13.68% 96000 13.68% 酒店超白金五星级酒店50000 7.12% 50000 7.12%

住宅公寓43000 6.13%

289000 41.17% 住宅246000 35.04%

地上面积小计702000 702000

地下面

积

2675个车位（两层）276000 276000

合计978000 978000

三、具体业态规划规划

南亚风情商业广场9.8万㎡南亚风情第壹Street Mall（中央休憩式商业街区），3万㎡的中央广场，5万㎡的豪廷酒店，4万㎡的主力百货，2.4万㎡南亚风情园，六大主题商业街区（中央广场、南亚路、掌门地带、南亚商业第一大道、星河PUB街、星河左岸）

1、七彩云南豪廷大酒店（白金五星级酒店）

总建筑面积7.7万㎡，其中酒店5万㎡，客房总数四百间，酒店由美国豪生国际酒店集团旗下白金五星级“豪廷”品牌全权管理，酒店的6-7层经营原南亚风情园的怡心园餐厅、温泉SPA、一代天娇夜总会、庆沣祥茶庄等，其中酒店5层为1万平米的大型会议中心，共有19个不同规格的会议厅。

2、南亚第壹MALL

建筑面积：9.8万㎡，地下一层为家乐福超市（总面积2.1万㎡），地下1-4层为品牌、轻食为主的零售业态，5层为大型餐饮，6-7层为娱乐为主的五星级保利电影院、电玩、KTV，其中保利电影院总面积6300㎡，设有6个放映厅，1900个座位。

楼层业态分布图

1F商业业态分布

2F商业业态分布

3F商业业态分布4F商业业态分布5F商业业态分布

6F商业业态分布7F商业业态分布

商业效果图

3、主力百货：

位于B1地块，建筑面积4万㎡，以大体量、大层面的优势，给予顶级品牌完美的释放空间。初步意向由国际著名大型百货品牌企业大洋百货经营。

4、地下商业街

中央商业广场

总面积3万平米，由东南亚风格的3层半独立建筑和东南亚特色的大门、广场组成，通过空中连廊和自动扶梯形成区域内立体交通，下沉式商业街与家乐福超市和B地块的主力百货地下超市连接。经营业态以品牌旗舰店、旅游商品、特色情调餐厅为主，形成特色浓郁的核心商业街区。