2015年昆明商业地产项目调研报告

1F
2F
内部步行街
顺城步行街入口 衔接点步行街
过道式步行街 环中庭步行街
14
定 动 业 优 垂直面上外臵式直梯、扶梯、阶梯无 位 线 态 劣 处不在,内臵动线完美衔接
各个入口、路旁丰富的垂直动线方便客户，提高上楼意愿；直梯、 扶梯、阶梯混搭，满足不同客户需求。
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定 动 业 优 整体上以中高端品牌为主中低端为辅
区位地图
外立面
广场
出入口
20
定 动 业 优 以中庭为中心四个大厅向四个方向发散
位线态劣
外来人流引入主要依靠广场引流广福路人流 水平面动线以中庭为中心，四个大厅向四方发散辐射 垂直面以中庭扶梯及直梯衔接，大跨梯是亮点
中庭扶梯
大厅
中庭采光井 直梯
大跨梯
21
定 动 业 优 按楼层、按区域功能分区明显
位线态劣
优 劣
欣都龙城+北辰财富中心图片展示
两相得宜 规模优势
完善的公交配套
下沉式广场 双首层设计
自然采光井 双首层设计
9
提纲
一、欣都龙城 二、顺城 三、爱琴海 四、南亚风情第壹城 五、西山万达广场 六、总结
10
定 动 业 优 步行街+购物中心+王府井=商业综合体
位线态劣
顺城：位臵上既是三市街商圈的延续也是三市街商圈的完善补充 是集购物中心、王府井、步行街为一体的大型综合商业
劣：
① 业态过分单一 ② 中庭较小不够气派，略显小家子气 ③ 与周边的底商、步行街设计上缺乏沟通互动
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定 动 业 优 爱琴海图片展示
位线态劣
24
提纲
一、欣都龙城 二、顺城 三、爱琴海 四、南亚风情第壹城 五、西山万达广场 六、总结
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定 动 业 优 Shopping mall+商业步行街=商业综合体
位线态劣
购物中心、步行街、王府井既相对独立又相互联通，阡陌相通构成 一个完整的辐射全昆明的大型综合商业
购物中心
步行街
王府井
13
定 动 业 优 水平面上网状动线，铺铺临街无死角
位线态劣
一楼以四通八达网状交错的步行街组成巨大的人流动线体系 二楼以上则以走道+天桥+中空天井构成由内向外辐射的步行天街 宽阔的走道、大面积玻璃橱窗，舒适、大气。
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定 位
动 线
ห้องสมุดไป่ตู้
业 态
优 劣
顺城图片展示
丰富、宽阔的交通动线设计
临路引流，完美导入
步行街上盖，不怕恶劣天气
主力店是品质和人流的保障
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提纲
一、欣都龙城 二、顺城 三、爱琴海 四、南亚风情第壹城 五、西山万达广场 六、总结
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定 动 业 优 业态单一的shopping mall
位线态劣
业态单一(服饰、餐饮、娱乐),辐射区域性人群，消费水平适中
水平动线较流畅，垂直动线较弱
-1楼上1楼楼梯
欣都龙城1楼人流动线
下沉广场天井
下沉广场天井
内敛式垂直交通
环绕天井的步行街
6
定动业优 位线态劣
工薪、白领阶层中低端品牌为主
业态较杂、中端品牌为主，水平、垂直业态分区不够明显
7
定 位
动 线
业 态
优 劣
2014年前北市区唯一成规模的商业中心
优：
① 下沉广场+天井采光=双首层设计 ② 位于北京路与金色大道交叉口，地铁、公交直达入口，区位优势
位线态劣
以王府井、IMAX为代表的主力店铺吸引中高端消费人群，以ZARA、屈臣 氏为代表的品牌专卖店吸引人流，以负一层小吃吸引低端消费人群。
主力店铺
-1F
1F
2F
-1F：餐饮、数码、服饰、护理 1-2F:品牌服饰、珠宝、钟表 3F:运动装、童装、娱乐、餐饮 4-5F:餐饮 有一定垂直系统功能分区，水平 系统分区较不明显。
爱琴海业态非常单一，仅有服饰、餐饮、娱乐三个业态，以中端消费为主； 1-3楼以服饰为主，4-6楼以餐饮为主,3、6楼有娱乐设施，3楼突出婴童主题； 根据一定标准平面区域功能划分较为明显。
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定 动 业 优 爱琴海：广福路沿线唯一shopping mall
位线态劣
优：
① 以中庭为中心的放射状设计 ② 东西两个大厅宽阔大气，吸引人流 ③ 中庭及大厅天窗设计，采自然光 ④ 下沉式广场+玻璃顶采光设计（双首层） ⑤ 装修装饰较有特色（服饰店现代风格为主，餐饮店各具特色） ⑥ 溜冰场及四D影院属昆明稀缺
昆明商业地产调研报告
1
提纲
一、欣都龙城 二、顺城 三、爱琴海 四、南亚风情第壹城 五、西山万达广场 六、总结
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定 动 业 优 欣都龙城+北辰财富=商业步行街
位线态劣
都市商业步行街：即满足周边居民的日常需求又能辐射到一定区域
一路分两盘
北辰 财富 竞争与互补并存
欣都龙城
北辰财富步行街
欣都龙城步行街
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明显交通方便 ③ 项目包含足够体量的住宅及写字楼，保证了商业的最基本客流 ④ 北辰财富中心和欣都龙城二者互为补充，形成规模优势 ⑤ 中低端消费为主，覆盖人群广
劣：
① 传统步行街设计，容易被后发商业体分流或取代 ② 垂直交通动线较弱+内敛式垂直动线客户上楼意愿降低 ③ 业态分区不明显
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定 位
动 线
业 态
顺城
三市街 商圈核
心区
顺城步行街
顺城购物中心
顺城王府井
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定 动 业 优 三市街商圈+公交起始站=充足人流 位 线 态 劣 开放式街区+优良导入系统=成功引流
购物中心、步行街、王府井既相对独立又相互联通水乳交融，构成 一个完整的辐射全昆明的大型综合商业
顺城
三市街商圈核 心区
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定 动 业 优 三大商业相互交接，人流共享
位线态劣
南市区目前最为完善的商业综合体
Shopping mall
步行街
地下步行街
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定 动 业 优充足停车位+滇池路+多路公交导入客流
位线态劣
位于滇池路，交通方便；项目以滇池路及杨家路引入客流为主， 停车免费，车位充足，从而加大了引入人流。
定 动 业 优 外部：北京路、金色大道通达全城
位线态劣
地铁、公交方便快捷
北辰 财富
1.发达的交通路线+2.便捷的公交系统+3.遍布四周的导入系统
欣都龙城
4
定动业优 位线态劣
下沉式广场步行街（双1楼）+内街
下沉广场入口
欣都龙城-1楼人流动线
-1楼上1层台阶
-1楼步行街
-1楼步行街
5
定动业优 位线态劣
3F
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定动业优 位线态劣
顺城：辐射全昆明的商业综合体
优：
① 区位优势明显 ② 主力店（王府井）引流明显 ③ 丰富的垂直动线体系，内部交通方便，外臵式动线体系迎客上楼 ④ 业态丰富，满足不同消费人群 ⑤ 餐饮比例较大，吸引人流
劣：
① 与三市街衔接不够紧密引流未达到最大值 ② 建筑密度过高，缺少休闲广场（比较百盛昆百大）较为压抑 ③ 停车不够方便