[经典资料]房地产昆明商业项目市场调研及项目定位报告_204P_小高层
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数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
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1.7 政策环境
2007年国家颁布的房地产政策大盘点
文件名称 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 《中华人民共和国物权法》 《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》 《房地产市场秩序专项整治工作方案》
公布日期 公布机关 2007年 1月25日 国税总局 全国人民代表大 3月16日 会第五次会议表 决通过 3月29日 商务部 3月29日 建设部、 国家发改委、工 商总局等八部委 商务部、 国家外汇管理局 国务院 国土资源部 中国人民银行、 中国银监会 国土资源部 国家发改委、 商务部 财政部 建设部、 发改委等七部门 国土部、 财政部、央行 建设部、 发改委等七部门 央行、银监会
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PART 1 昆明宏观经济分析
3
1.1 昆明概况综述（面积人口宏观区位等）
昆明是云南省的省会，全省的政治、经济、文化中心和交通通信 枢纽，西南地区的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要 的旅游商贸城市。据2005年《中国城市发展报告》评估，在中国 50个重点城市中，昆明城市综合实力排第28位，在西部地区列第 4位；城市发展潜力排第25位，在西部地区列第二位。 截止2007年底数据显示，昆明市辖5区1市8县，全市面积2.1万平 方公里，常住人口619.33万人，主城面积180平方公里，人口366 万人。
12083 12.2%
昆明
大理
玉溪
曲靖
城市居民年人均可支配收入
增长率
昆明 大理 玉溪 曲靖
数据来源：国民经济和社会发展统计公报
8
1.6 城市规划
以滇池为中心的 “一湖四环”和 “一湖四片”的 城市发展思路整 体促进城市快速
发展。
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1.6.1 新昆明的城市建设对房地产的拉动
按新昆明城市建设规划，到2020年，昆明城市总人口将从现在的 619.33万发展到800万人，城镇人口由366万发展到650万人，城 镇化率由59％提高到81％。其中，主城区从现在的180平方公里发 展到“一湖四环现代新昆明城市区的460平方公里，城市空间较大 扩展，生态环境明显改善；同时由于城市经济的聚集效应和规模效 应得到充分发挥，以及昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开 发区、昆明滇池国家旅游渡假区的加速发展和非公有制经济的发展 壮大，经计量经济学专家预测，昆明主城区GDP将达到4034亿元， 全市GDP将达到4860亿元，比2007年翻3.49番，人均GDP达 55050元。 随着新昆明建设与居民生活提高，房地产市场也将得到很大的发展
昆明城市居民年人均可支配收入增长情况（单位：元） 15000 10000 5000 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 7979 9045 13.4% 6.3% 9615 10766 12.0% 0.15 0.1 0.05 0
2007年云南各大城市可支配收入（单位：元） 12500 12000 11500 11000 10500 10000 12083 11616 11193 10803
2007年西部四城市城市化率比较 80% 60% 40% 20% 0% 成都 昆明 城市化率 南宁 贵阳 63% 41.27% 37.50% 60%
全社会固定资产投资额
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
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1.5 人均可支配收入
昆明市城镇居民人均可支配收入连续增长，2007年人均可支配 收入达12083元，比上年增长12.2%，排在云南省各大城市之首， 居民具有很强的消费能力。
5月23日 8月7日 9月21日 9月27日 9月30日 11月7日 11月14日 11月27日 11月19日 11月30日 12月11日
《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见〉进一 步加强土地供应调控通知》 《外商投资产业指导目录（2007年修订）》 《廉租住房保障资金管理办法》 《廉租住房保障办法》 《土地储备管理办法》 《经济适用房管理办法》 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
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1.2 经济增长情况（GDP）
昆明市国民经济近几年快速增长，连续4年两位数增长，综合实 力继续增强。
昆明近几年GDP增长情况（单位：亿元） 1500 1000 500 0 2003年 2004年 2005年 2006年 百分比 2007年 812 942 16.0% 1062 12.8% 1394 1203 15.8% 13.3% 0.2 0.15 0.1 0.05 0
6
1.4 固定资产投资
在加快发展的大环境下，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大 开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建 设速度，固定资产投资稳步增长，但是昆明市相对于其他省会城 市来说，城市化率仍然较低，房地产发展空间巨大。
全社会固定资产投资额（单位：亿元） 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 2003年 2004年 2005年 2006年 增长率 2007年 361.65 435.08 20.3% 523.01 20.2% 654.00 25.0% 25.1% 818.00 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
鼎易地产学府路项目 市场调研及项目定位报告
昆明合富辉煌房地产经纪有限公司
（香港联交所上市编号：７３３）
2008年 2 月
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报告目录
PART 1 昆明宏观经济分析 PART 2 昆明房地产市场整体分析 PART 3 西市区房地产市场分析 PART 4 项目细分市场分析 PART 5 区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究 PART 6 项目定位建议 PART 7 项目规划建筑及户型建议
国民生产总值GDP
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
5
1.3 产业结构
第三产业比例较大，商业发展活跃。
2007年昆明产业结构（单位：亿元）
93.95 , 7% 658.54 , 47% 641.20 , 46%
第一产业GDP贡献
第二产业GDP贡献
第三பைடு நூலகம்业GDP贡献
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
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1.7 政策环境
2007年国家颁布的房地产政策大盘点
文件名称 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 《中华人民共和国物权法》 《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》 《房地产市场秩序专项整治工作方案》
公布日期 公布机关 2007年 1月25日 国税总局 全国人民代表大 3月16日 会第五次会议表 决通过 3月29日 商务部 3月29日 建设部、 国家发改委、工 商总局等八部委 商务部、 国家外汇管理局 国务院 国土资源部 中国人民银行、 中国银监会 国土资源部 国家发改委、 商务部 财政部 建设部、 发改委等七部门 国土部、 财政部、央行 建设部、 发改委等七部门 央行、银监会
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PART 1 昆明宏观经济分析
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1.1 昆明概况综述（面积人口宏观区位等）
昆明是云南省的省会，全省的政治、经济、文化中心和交通通信 枢纽，西南地区的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要 的旅游商贸城市。据2005年《中国城市发展报告》评估，在中国 50个重点城市中，昆明城市综合实力排第28位，在西部地区列第 4位；城市发展潜力排第25位，在西部地区列第二位。 截止2007年底数据显示，昆明市辖5区1市8县，全市面积2.1万平 方公里，常住人口619.33万人，主城面积180平方公里，人口366 万人。
12083 12.2%
昆明
大理
玉溪
曲靖
城市居民年人均可支配收入
增长率
昆明 大理 玉溪 曲靖
数据来源：国民经济和社会发展统计公报
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1.6 城市规划
以滇池为中心的 “一湖四环”和 “一湖四片”的 城市发展思路整 体促进城市快速
发展。
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1.6.1 新昆明的城市建设对房地产的拉动
按新昆明城市建设规划，到2020年，昆明城市总人口将从现在的 619.33万发展到800万人，城镇人口由366万发展到650万人，城 镇化率由59％提高到81％。其中，主城区从现在的180平方公里发 展到“一湖四环现代新昆明城市区的460平方公里，城市空间较大 扩展，生态环境明显改善；同时由于城市经济的聚集效应和规模效 应得到充分发挥，以及昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开 发区、昆明滇池国家旅游渡假区的加速发展和非公有制经济的发展 壮大，经计量经济学专家预测，昆明主城区GDP将达到4034亿元， 全市GDP将达到4860亿元，比2007年翻3.49番，人均GDP达 55050元。 随着新昆明建设与居民生活提高，房地产市场也将得到很大的发展
昆明城市居民年人均可支配收入增长情况（单位：元） 15000 10000 5000 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 7979 9045 13.4% 6.3% 9615 10766 12.0% 0.15 0.1 0.05 0
2007年云南各大城市可支配收入（单位：元） 12500 12000 11500 11000 10500 10000 12083 11616 11193 10803
2007年西部四城市城市化率比较 80% 60% 40% 20% 0% 成都 昆明 城市化率 南宁 贵阳 63% 41.27% 37.50% 60%
全社会固定资产投资额
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
7
1.5 人均可支配收入
昆明市城镇居民人均可支配收入连续增长，2007年人均可支配 收入达12083元，比上年增长12.2%，排在云南省各大城市之首， 居民具有很强的消费能力。
5月23日 8月7日 9月21日 9月27日 9月30日 11月7日 11月14日 11月27日 11月19日 11月30日 12月11日
《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见〉进一 步加强土地供应调控通知》 《外商投资产业指导目录（2007年修订）》 《廉租住房保障资金管理办法》 《廉租住房保障办法》 《土地储备管理办法》 《经济适用房管理办法》 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
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1.2 经济增长情况（GDP）
昆明市国民经济近几年快速增长，连续4年两位数增长，综合实 力继续增强。
昆明近几年GDP增长情况（单位：亿元） 1500 1000 500 0 2003年 2004年 2005年 2006年 百分比 2007年 812 942 16.0% 1062 12.8% 1394 1203 15.8% 13.3% 0.2 0.15 0.1 0.05 0
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1.4 固定资产投资
在加快发展的大环境下，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大 开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建 设速度，固定资产投资稳步增长，但是昆明市相对于其他省会城 市来说，城市化率仍然较低，房地产发展空间巨大。
全社会固定资产投资额（单位：亿元） 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 2003年 2004年 2005年 2006年 增长率 2007年 361.65 435.08 20.3% 523.01 20.2% 654.00 25.0% 25.1% 818.00 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0
鼎易地产学府路项目 市场调研及项目定位报告
昆明合富辉煌房地产经纪有限公司
（香港联交所上市编号：７３３）
2008年 2 月
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报告目录
PART 1 昆明宏观经济分析 PART 2 昆明房地产市场整体分析 PART 3 西市区房地产市场分析 PART 4 项目细分市场分析 PART 5 区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究 PART 6 项目定位建议 PART 7 项目规划建筑及户型建议
国民生产总值GDP
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报
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1.3 产业结构
第三产业比例较大，商业发展活跃。
2007年昆明产业结构（单位：亿元）
93.95 , 7% 658.54 , 47% 641.20 , 46%
第一产业GDP贡献
第二产业GDP贡献
第三பைடு நூலகம்业GDP贡献
数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报