昆明商业地产遭遇的分析
2024年昆明市房地产市场调查报告
2024年昆明市房地产市场调查报告1. 背景介绍昆明市是中国西南地区重要的经济中心城市之一，也是云南省的省会。
近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，昆明市的房地产市场也呈现出蓬勃的发展势头。
本报告将对昆明市房地产市场进行调查和分析，以了解当前市场情况。
2. 市场概况2.1 市场规模根据统计数据，截至2020年底，昆明市的房地产市场规模达到X亿元人民币，同比增长X%。
这表明昆明市的房地产市场在经济发展中扮演着重要的角色。
2.2 供需关系目前，昆明市的房地产市场呈现供需紧张的状态。
供应量没有跟上需求的增长速度，导致房价持续上涨。
尤其是城区的核心地段，供应更为紧缺，房价水平更高。
2.3 市场特点昆明市的房地产市场具有以下特点：•呈现出旺盛的购房需求•政府鼓励住房消费，加大了市场需求•开发商对高档住宅项目的投资更为积极•二手房市场交易量大，但价格也高于预期3. 开发商分析昆明市的房地产市场上主要有几家大型开发商活跃：1.XXX房地产集团：该公司在昆明市的开发项目遍布各个区域，主要专注于高端住宅项目，并积极开发商业地产项目。
2.XXX开发公司：以中小型住宅项目为主，较好地满足了普通居民的购房需求，受到市民的广泛欢迎。
3.XXX地产开发有限公司：专注于商业地产，目前已在昆明市打造了多个商业中心，吸引了大量商家入驻，拉动了地区经济发展。
4. 市场前景4.1 政策面因素根据政府发布的规划和政策，昆明市将进一步加大对房地产市场的支持力度，鼓励发展住房消费和促进市场平稳健康发展。
这将为昆明市的房地产市场带来更多机遇。
4.2 市场发展趋势根据市场分析，预计未来几年昆明市的房地产市场将持续保持快速发展的态势。
随着城市化进程的加快和人口的不断增长，购房需求将继续保持旺盛。
同时，随着市场竞争的加剧，房地产企业将更加注重产品质量和服务，提高竞争力。
5. 结论综上所述，昆明市的房地产市场目前呈现出供需紧张、持续上涨的态势。
昆明房地产市场研究报告
昆明房地产市场研究报告昆明作为云南省的省会城市，近年来房地产市场发展迅猛。
本文将从房价、租金、供应和需求等方面对昆明的房地产市场进行研究分析。
首先是房价方面。
2019年至2021年，昆明的房价一直处于上涨态势。
根据数据统计，昆明的房价在这三年内平均上涨了10%左右。
这主要得益于昆明的经济发展和人口流入的增加。
昆明的房价相对较低，吸引了不少外地购房者前往投资购房。
尤其是一些二线城市和三线城市的购房者，由于房价相对较高，纷纷选择将目光转向昆明。
其次是租金方面。
昆明的租金水平相对较低。
一方面是由于昆明的房价相对较低，导致租金水平也相对较低；另一方面，昆明的租赁市场相对不太活跃，供应和需求的平衡度较高，导致租金水平相对稳定。
当然，不排除昆明部分热门地区的租金稍高的情况存在。
再次是供应和需求方面。
昆明的房地产供应相对充足，政府鼓励房地产开发，不断推出新的房地产项目。
昆明的房地产市场供应主要来自于新房和二手房。
近年来，新房的供应比例较高，但也有不少房东选择出租房屋，满足租房需求。
昆明的房地产需求主要来自于购房者和租房者。
购房者主要以改善型购房者和投资型购房者为主，对房地产市场需求较高；租房者则主要是年轻人和外地人口，对房地产市场的需求相对较稳定。
总结起来，昆明的房地产市场在近年来保持了较快的发展势头。
房价相对较低，吸引了不少购房者前来投资购房；租金水平相对稳定，供应和需求的平衡度较高；供应方面，政府持续推出新的房地产项目，满足市场需求。
随着昆明经济的进一步发展和人口流入的增加，昆明的房地产市场将继续保持良好的发展态势。
2024年昆明市房地产市场环境分析
2024年昆明市房地产市场环境分析1. 概述本文旨在对昆明市房地产市场的环境进行分析。
首先，将介绍昆明市的地理位置、经济发展情况以及人口结构等背景信息。
然后，将对昆明市房地产市场的政策环境、市场需求以及竞争情况进行详细分析。
最后，将对昆明市房地产市场的未来发展趋势进行展望。
2. 昆明市背景信息2.1 地理位置昆明市位于中国云南省中部，是云南省的省会。
昆明地处高原，气候宜人，被誉为“春城”。
2.2 经济发展情况昆明市是云南省经济发展的核心城市，也是西南地区重要的经济中心之一。
近年来，昆明市经济快速增长，产业结构不断优化，成为吸引外来投资的热门城市之一。
2.3 人口结构昆明市的人口数量庞大，人口结构复杂。
城市居民和农村居民的比例逐渐倒置，城市化进程快速推进，人口流动性增加。
3.1 政府政策昆明市政府制定了一系列鼓励房地产市场发展的政策和规划，包括土地供应政策、房地产开发政策和购房补贴政策等。
这些政策为房地产市场提供了良好的发展环境。
3.2 市场调控政策为了避免房地产市场出现过热的情况，昆明市政府也出台了一系列调控措施，包括限购政策、限贷政策和加大住房供应等。
这些政策有助于保持房地产市场的稳定发展。
4. 房地产市场需求分析4.1 住房需求随着经济的快速发展和人口的不断增加，昆明市的住房需求日益旺盛。
新婚夫妇、年轻人和外来务工人员都是昆明市住房市场的主要需求群体。
4.2 商业地产需求昆明市的商业地产市场也面临着大量的需求。
由于昆明市是云南省的经济中心，各类企业纷纷进驻，使得商业地产市场需求持续增长。
5.1 开发商竞争昆明市房地产市场竞争激烈，各大开发商纷纷投入市场，在产品质量、价格和服务等方面展开竞争。
5.2 房地产中介竞争房地产中介行业在昆明市也存在激烈的竞争。
中介公司之间通过提供专业化的服务和增值服务，争夺客户和市场份额。
6. 昆明市房地产市场未来发展趋势展望6.1 房地产市场稳定发展随着昆明市经济的持续增长和人口的不断增加，昆明市房地产市场有望继续保持稳定发展态势。
商业地产行业的机遇与挑战
商业地产行业的机遇与挑战商业地产行业作为房地产行业的一个重要分支，一直以来都面临着机遇与挑战。
随着经济的发展和社会的进步，商业地产行业的前景越来越广阔，但同时也面临着许多困难和挑战。
一、机遇1. 城市化进程加速：随着人口的不断增长和城市化进程的加速，商业地产需求不断增长。
城市化进程促进了商业地产行业的蓬勃发展，为商业地产项目提供了更多的机会。
2. 消费升级带动需求：随着经济的发展和居民收入水平的提高，人们的消费观念逐渐发生变化，对商业地产的需求也在不断提升。
高品质的商业地产项目能够满足人们对消费环境的要求，吸引更多的消费者。
3. 互联网与商业地产的融合：互联网的迅猛发展为商业地产行业带来了新的机遇。
通过互联网技术，商业地产企业可以更好地了解消费者需求，提供个性化的服务，并通过线上线下的整合创造更多的商业价值。
二、挑战1. 地段竞争激烈：商业地产行业的核心竞争在于地段。
随着城市发展和商业地产项目的增多，地段资源变得越来越紧张，商业地产企业需要抢占有利的地段来提高竞争力，这对企业的运营能力和资源实力提出了较高要求。
2. 消费结构变化：消费者需求的不断变化也给商业地产企业带来了挑战。
消费者越来越注重个性化和全方位的消费体验，商业地产企业需要根据消费者的需求进行创新，提供更加多样化的产品和服务。
3. 成本控制难度增加：商业地产项目的投资规模较大，运营成本也相对较高。
随着土地和建筑材料价格的上涨，商业地产企业需要在降低成本和提升经营效益之间进行平衡，确保企业的可持续发展。
三、应对策略1. 精细化管理：商业地产企业应加强对项目的运营管理，提升服务质量和用户体验，增加项目的竞争力。
通过引入高科技设备和智能化管理手段，提高运营效率和资源利用率。
2. 技术创新：商业地产企业应积极采用互联网、大数据、人工智能等新技术，提升企业的创新能力和竞争力。
通过互联网技术，打造线上线下融合的商业模式，满足消费者个性化需求。
3. 融合发展：商业地产企业可以考虑与其他相关行业进行合作，打造多元化的商业综合体。
2023年商业地产行业市场环境分析
2023年商业地产行业市场环境分析商业地产行业市场环境分析商业地产是以商业用途为主的地产类型，包括购物中心、酒店、写字楼等。
商业地产市场环境分析是指对商业地产行业相关政策、经济、社会等外部因素进行研究和评估，从而了解商业地产行业市场的整体状况、趋势和未来方向，以及为制定商业地产行业战略和决策提供支持。
一、宏观环境分析1.政策环境政策环境对商业地产行业的发展影响很大。
近年来，国家加强城市规划、土地管理等监管，尤其是加强商业地产市场调控，以避免产生过度投资和泡沫等问题。
例如，实行土地增值税、收紧融资渠道、加强土地出让等政策，提高了进入商业地产行业的门槛，增加了行业竞争的压力。
2.经济环境经济环境是商业地产行业的重要影响因素。
当前，中国经济保持了稳定增长的态势，虽然经济增速下降，但增长质量提高，稳中有进。
同时，城市化进程加速，人口流动和消费需求日益增长，则为商业地产行业提供了一个广阔的市场。
3.社会环境社会环境对商业地产行业发展的影响也很大。
中国经济逐渐步入中高收入国家行列，城市居民人均收入不断提高，消费主张和生活方式也在发生着根本性改变，为商业地产行业带来了前所未有的市场机遇。
同时，社会责任意识的增强，使得商业地产企业的社会责任意识、环保理念、公共服务等方面的影响越来越重要。
二、产业环境分析商业地产行业的产业环境与相关产业息息相关，如零售、旅游、金融、物流等。
目前，产业融合成为商业地产行业的发展趋势，其中，电商和线下消费的融合、生活和文化体验的融合，以及商业地产与科技的融合等是目前最为流行的趋势之一。
三、竞争环境分析竞争环境对商业地产行业的发展影响很大。
商业地产行业的竞争主要表现在市场占有率、品牌影响力、产业垂直整合等方面。
例如，阿里巴巴、京东、苏宁等以电商为核心的企业进军线下零售市场，大大增加了商业地产行业的竞争压力。
四、消费环境分析消费环境是商业地产行业的基础，消费习惯、消费模式等对行业发展的影响很大。
昆明房地产市场报告
昆明房地产市场报告根据最新的调查报告显示，昆明房地产市场在过去几年一直保持稳定增长的态势。
尽管受到全球经济不稳定和疫情影响，市场短期内出现了一些波动，但整体趋势仍然向好。
首先，昆明的楼市供需关系保持相对平衡。
根据数据显示，截至目前，昆明的房屋供应量与购房需求之间的差距相对较小。
这主要归因于政府加大了住房建设的力度，推出了一系列政策来鼓励开发商增加供应量。
同时，城市人口的增长也为房地产市场提供了稳定的需求。
其次，昆明的房价稳中有升。
虽然短期内疫情的影响导致了一些房价的波动，但经济逐渐恢复和市场信心的增强使得房价趋于稳定，并有望逐渐上涨。
此外，政府对于楼市的调控政策也起到了一定的作用，使得房价的上涨幅度保持在合理范围内。
不仅如此，昆明的房地产市场还受到了外部投资的积极影响。
昆明地处于中国西南地区的重要地理位置，具有丰富的自然资源和旅游资源。
对外开放的政策吸引了越来越多的投资者前来购买房产，进一步推动了市场的发展。
然而，昆明房地产市场也面临着一些挑战和风险。
首先是市场竞争的加剧。
随着更多的开发商进入市场，竞争日益激烈，开发商需要更加注重产品质量和市场营销手段的创新，以保持竞争优势。
其次是政策调控的不确定性。
政府在经济发展和社会稳定之间需要维持平衡，因此调控政策可能会随时调整，对市场造成一定的影响。
综上所述，昆明房地产市场在疫情影响下仍然保持着稳步增长的趋势。
市场供需关系相对平衡，房价稳定上涨，外部投资积极助力市场发展。
然而，市场竞争和政策调控仍然是需要关注的因素。
随着经济的持续发展和政府对房地产市场的关注，相信昆明的房地产市场将继续保持稳定增长势头。
未来发展趋势方面，昆明房地产市场还有着较大的潜力。
首先，随着中国经济的持续增长和人民生活水平的提高，对房地产住宅的需求将不断增加。
昆明地处于中国西南地区，气候宜人、环境优美，因此被越来越多的人看做是理想的居住地。
加之昆明正在积极推动文化旅游产业的发展，吸引了大量的外来人口和投资。
房地产昆明城市中心区商业度调研报告页
2010年昆明城市中心区商业年度调研报告北京合晟尚圆房地产顾问有限公司昆明分公司2010年11月序言城中村的改造、城市轨道的动工、三环的闭合……，发生的一切都在延展着这座城市的生活半径，毫无疑问，昆明已经跳出了困顿多年的二环怪圈，原本远离城市商业核心的土地找到了一飞冲天的机会。
从北市区的财富中心到南市区的南亚风情第壹城；从东边的新螺蛳湾到西边的经典双城；从经开区的第三城到呈贡新城的大学城，城市版图在延伸扩展的同时，也把城市次商业中心的种子撒向了四面八方。
新城区的遍地崛起，必将引发一场关于城市进程的变革，变革所带来的第一个恐慌应该就是传统城市商业中心地位的淡化和没落。
然而，在这个城市发展的必然过程中，我们欣喜地看到了传统商业中心区在变革中的变革，各个商圈的整合升级，高品质商业综合体的层出不穷，传统中心区的眼光已不只停留于这座城市，软硬件的提升让中心区代表昆明角逐于更广阔的商业天地成为了可能，南亚之门、世纪中心、顺城等一个个具备国际视野的项目横空出世，一个以CBD为龙头的大中心商圈正在展现它的雏形，中心区将始终引领昆明商业的发展。
目录第一部分：昆明商业地产发展历程......................................一、昆明商业地产发展历程扫描........................................二、昆明商业发展历程回顾........................... 错误!未定义书签。
三、昆明商业地产发展规律............................................第二部分：昆明城市中心区商业发展现状................................三市街商圈..........................................................小西门商圈..........................................................青年路商圈..........................................................白塔路商圈..........................................................昆明城市中心区商业综述..............................................第三部分：昆明商业地产开发水平评价..................................一、总体评价........................................................二、昆明商业地产项目案例评价 (57)第四部分：昆明城市中心商业格局与商家需求............................一、2010年的昆明城市中心商圈结构和商业格局..........................二、商家需求分析 (67)三、商家选址要求分析：..............................................四、大型商业项目交通动线设计原理....................................第五部分：昆明商业地产开发模式探讨................. 错误!未定义书签。
云南保利置业现状分析报告
云南保利置业现状分析报告摘要本文对云南保利置业进行了全面的现状分析，包括公司概况、发展历程、经营业绩、市场竞争等方面。
通过分析发现，云南保利置业在云南房地产市场中占据着一定的市场份额，且与其他竞争对手相比具备一定的优势。
然而，面临的挑战也不容忽视，需要采取一系列措施应对市场的变化。
1. 公司概况云南保利置业是云南省规模较大的房地产开发企业之一，成立于2002年，总部位于云南省昆明市。
公司以住宅项目为主，并在商业、旅游地产等领域也有一定布局。
2. 发展历程云南保利置业在成立初期主要从事住宅项目的开发，通过多年的努力和拓展，逐渐积累了一定的资金和经验，并开始向商业、旅游地产等领域拓展。
目前，公司已经在云南省内多个地区拥有多个在售项目。
3. 经营业绩云南保利置业在过去几年的经营业绩稳步增长。
根据公司财报，截至2020年底，公司实现营业收入90亿元，同比增长10%；净利润7亿元，同比增长5%。
公司的销售规模和盈利能力在云南房地产行业中处于中等水平。
4. 市场竞争云南保利置业在云南省房地产市场中面临激烈的竞争。
主要竞争对手包括万科、绿地、华润等知名房地产开发企业。
这些企业在品牌知名度、项目规模和市场占有率方面具备一定的优势。
然而，云南保利置业在云南省内的品牌知名度较高，并且通过多年的发展积累了一定的资源和经验，具备一定的竞争力。
5. 发展趋势云南保利置业面临着市场环境的变化和挑战。
随着云南省房地产市场的饱和和竞争的加剧，公司需要寻找新的增长点，如拓展周边地区市场、开发特色产品等。
此外，公司还可以通过加强品牌宣传和提高产品质量来提升竞争力。
结论云南保利置业在云南省的房地产市场中占有一定的市场份额，具备一定的竞争力。
通过不断创新和拓展，公司在未来有望在云南省房地产行业中继续保持稳定增长。
然而，公司也需要面对市场竞争带来的挑战，在市场变化中找到新的增长点，并不断提升自身的竞争力。
昆明商业地产市场发展探析
商业地产 作为地 产业 的主力产 业 ，其繁 荣程度 成为 地 区经 济 发 展的晴雨表 ， 完全竞争 的市场形势 下 ， 在 商业地 产产品不 断细分 。
土地 的有 限性及 不可再生性 、 城市化 进程 的加 大 、 定的 社 区消费 稳 力都 迎合 了商业 巨头 以及各 大连锁 商家 的品牌 扩张 战略 ，促使 商 业地 产成为 了房 地产投 资开发 的新一 轮热潮 。
２３ 项 目运 作 过 度 依 赖 银 行 贷 款 ．
开 发商 要 站 在投 资 者 和经 营 者 的立 场 上 考虑 ，保 证 他们 的 投 资能 够 有效 地运 转 。因为 只有 他们 赢利 了 ， 发商 自己才 能赢 开 利。 开发 商 要 为投 资者 和 经 营者 留下 利润 空 问 。 投资 者最 为关 心 的就是 购买 的店铺 以后 经 营什 么 、 来经 营 、 金 回报 能 否稳 定 谁 租 而 持续 等 ． ２１ 商 业与地 产 相对 独 立之 间 的矛 盾 ．
对 于商 业 地 产开 发 而 言 ， 目的 准备 阶段 非常 重 要 ， 个 项 在这 阶段 中开发 商 应 对 行业 数 据进 行 搜集 分 析 ，同时 对项 目所在 地
发 展 不完 善 ， 商业 地产 市场 面积 开 发速 度 过快 ， 导 致 昆 明商 业 将
商 业地 产 的 主体 是 商家 ， 想 实 现商 业 地 产开 发 ， 要 商业 网点 建设 的可持 续 发 展 ，地 产商 和商业 地 产 的经 营至 关重 要 。地 产 商 、建 筑商 的品牌 效 果 能有 效 促 进商 业 的 租售 ，零 售 巨头 的加 盟 ， 能吸 引 客流 、 造 商业 氛 围 以及 避 免商 家 建设 新 店 的 原始 还 创 投 资 ， 够 成为 地产 项 目中一 个很 好 的卖 点 。 能
2024年昆明房地产市场分析报告
2024年昆明房地产市场分析报告标题：2024年昆明房地产市场分析报告一、引言昆明，作为云南省的省会城市，具有丰富的自然资源和独特的地理位置，近年来在房地产市场的发展上呈现出稳健的增长态势。
进入2024年，昆明房地产市场将继续保持稳定的运行，同时呈现出一些新的发展特点和趋势。
本文将对2024年昆明房地产市场进行深入分析，为广大开发商、投资者以及相关政策制定者提供参考。
二、市场环境分析1、政策环境：随着国家对房地产市场调控政策的深入实施，昆明房地产市场也受到影响。
预计2024年，昆明政府将继续坚持调控政策，确保市场稳定发展。
2、经济环境：昆明作为云南省的省会，具有丰富的自然资源和独特的地理位置，近年来经济发展迅速。
2024年，随着全球经济的逐步复苏，昆明经济环境将继续保持稳定增长。
3、人口环境：昆明作为云南省的省会城市，人口流动性较大。
预计2024年，随着城市化的进一步推进，昆明的人口数量将继续增加，对房屋的需求也将持续增长。
三、市场需求分析1、刚性需求：随着人口数量的增加，刚性需求将继续保持稳定。
预计2024年，刚性需求将主导昆明房地产市场。
2、投资需求：随着经济的发展和投资渠道的拓宽，投资需求将有所增加。
预计2024年，投资需求将逐渐成为昆明房地产市场的重要力量。
3、改善性需求：随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也在逐步提高。
预计2024年，改善性需求将逐渐成为昆明房地产市场的一股重要力量。
四、市场供应分析1、土地供应：2024年，昆明土地供应将继续保持稳定，同时政府将继续严格控制土地供应总量，保持市场供需平衡。
2、住房供应：预计2024年，昆明住房供应将根据市场需求进行调节，同时新增供应将主要集中在刚性和改善性需求领域。
五、市场趋势预测1、价格趋势：预计2024年，昆明房地产市场价格将保持稳定增长，同时各类型房屋的价格差异将进一步拉大。
2、供需平衡趋势：预计2024年，昆明房地产市场的供需关系将保持基本平衡，同时各类型房屋的供需关系将出现差异。
2023年昆明房地产市场分析
昆明房地产市场分析昆明土地市场楼面地价小幅下降，供应量微涨，成交量减半，流拍增多。
昆明的商品房成交量已经创了新高。
与销售数据持续走高相反的是，昆明商品房供应近3年来呈下降趋势，导致库存削减，去化周期缩短。
以下对昆明房地产市场分析。
2022-2023年房地产市场行情监测及投资可行性讨论报告表明，昆明市则是继2022年10月对呈贡区实施2年限售政策后，2022年3月1日，昆明楼市调控再次升级，不但调整新建商品住宅限售政策至3年，而且在连续完善差别化住房信贷政策的同时，还将调整住房公积金政策。
其实，这些房地产调控政策的核心就是如何能够托住房价，稳定房价上涨预期，不让房价下跌。
2022年昆明楼市整体表现平稳，供需相对平衡，房价呈上涨态势;土地供求大幅回升，成交的土地渐渐外延，三环四周及以外区域是今年土地成交重点。
2022年昆明楼市将迎来进展新机遇，品牌房企将主导市场，产品进入改善时代、回归板式，昆明房价整体将上涨的同时消失价差梯度的格局。
现从四点来了解昆明房地产市场分析。
1、楼市机遇——2022年楼市也将迎来进展新机遇2022年全国楼市风云变化，昆明市场波澜不惊，全国政策基调趋紧，昆明大环境宽松利好，高铁时代带来城市宏利，2022年楼市也将迎来进展新机遇。
2、品牌加剧——2022年品牌房企将主导市场2022年前20房企已占市场半壁江山，上榜品牌房企已过半，热销项目近八成集中在品牌房企项目，行业集中度趋势明显，2022年品牌房企将主导市场。
3、产品转变——2022年品牌房企将主导市场昆明市场刚需产品为主的时代已近结束，从2022年市场新推项目以大户型为主，大量改善客群进场加速市场产品转变，2022年进入改善时代产品回归板式。
4、房价梯度——2022年昆明房价整体将上涨的同时消失价差梯度格局昆明房价有近5年停涨期，受拿地趋势向三环外扩且涉及城中村成本高，将推高外围售价，从而传导向内，且品牌市场占主及大量改善需求多重作用，2022年昆明房价整体将上涨的同时消失价差梯度格局。
官渡区总部经济发展存在问题及对策
官渡区总部经济发展存在问题及对策官渡区作为云南省昆明市的一个重要行政区域，一直以来都是经济繁荣的核心地带。
然而，随着时代的变迁和市场的竞争加剧，官渡区的总部经济发展也面临着一些问题和挑战。
本文将从宏观与微观两个层面对官渡区总部经济发展存在的问题进行深入分析，并提出相应的对策措施。
一、宏观层面问题分析宏观层面上，官渡区总部经济发展存在着资源配置不合理、产业结构单一、市场环境不完善等问题。
首先，在资源配置方面，官渡区的总部经济发展主要依赖于相关部门投资和引进外资，而缺乏自主创新和科技创新能力。
其次，在产业结构方面，官渡区的总部经济发展主要集中在房地产、金融等传统产业上，缺乏新兴产业的支持和发展。
最后，在市场环境方面，官渡区的总部经济发展面临着不稳定、法规不完善、人才短缺等问题，导致企业经营困难，创新能力不足。
针对以上问题，我们认为可以采取以下对策措施：首先，在资源配置方面，官渡区相关部门应该加大对科技创新和人才培养的投入，鼓励企业进行自主创新，提高总部经济的核心竞争力。
其次，在产业结构方面，官渡区相关部门应该积极引导企业发展新兴产业，推动传统产业向现代服务型产业转型升级，提升总部经济的发展质量和效益。
最后，在市场环境方面，官渡区相关部门应该加强制定和执行，完善法规体系，营造公平、开放、透明的市场环境，吸引更多的企业入驻，促进总部经济的健康发展。
二、微观层面问题分析在微观层面上，官渡区总部经济发展存在人才流失、企业竞争力不足、品牌影响力不强等问题。
首先，在人才流失方面，官渡区缺乏吸引和留住人才的机制和，导致优秀人才流失严重，影响总部经济的可持续发展。
其次，在企业竞争力方面，官渡区的企业大多规模较小，创新能力和市场竞争力不足，难以在激烈的市场竞争中立于不败之地。
最后，在品牌影响力方面，官渡区的企业缺乏知名度和声誉，难以在国内外市场上树立起良好的品牌形象，影响总部经济的发展空间和潜力。
针对以上问题，我们认为可以采取以下对策措施：首先，在人才流失方面，官渡区相关部门应该建立完善的人才引进和留用机制，提高人才待遇和发展空间，吸引更多的高层次、高技能人才留在官渡区，为总部经济发展提供更强有力的支持。
昆明市房地产市场调研报告
春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告2004年8月17日星期二昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司目录：（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 (3)一、2004年上半年云南省区域经济特点 3二、2004年上年年昆明城市经济要点 4三、昆明城市规划发展方向 6四、土地供给7五、昆明市房地产二级市场交易情况：错误!未定义书签。
（二）市场供给与销售统计..................................................................... 错误!未定义书签。
（三）竞争分析 ........................................................................................... 错误!未定义书签。
一、板块竞争错误!未定义书签。
二、大盘竞争存在不确定因素错误!未定义书签。
三、别墅及高档公寓错误!未定义书签。
四、滇池板块竞争项目错误!未定义书签。
五、2003—2004典型项目分析错误!未定义书签。
（四）产品形态分析 .................................................................................. 错误!未定义书签。
一、产品热点：错误!未定义书签。
二、昆明市2003—2004热点户型追踪31（五）消费形态分析 (36)一、昆明市场住宅消费需求轨迹36二、昆明市房地产市场需求处于转型期37三、中高端消费需求形态37四、消费群形态特征基本面分析39五、四大群体的住房需求特征43六、价格调查报告（一）营销环境及昆明房地产基本状况分析一、2004年上半年云南省区域经济特点云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。
云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。
昆明写字楼市场情况分析
昆明写字楼的租金水平相对较 低，但随着城市经济的发展和 产业结构的优化，租金有望逐
步提高。
发展建议
增加优质写字楼的供应量，以满足市场需求。
提高写字楼的品质和配套设施，提升竞争力。
优化城市产业结构，吸引更多优质企业入驻昆明 ，为写字楼市场提供更多需求。
投资策略建议
对于投资者而言，选择地理位置 优越、配套设施完善的写字楼进
未来趋势
随着昆明经济的不断发展和企业扩张的需要，预计未来几年昆明写字楼市场的需 求将继续增加，而供应可能会面临一定的压力。
05
昆明写字楼市场价格走势 及影响因素
价格体系
价格水平
昆明写字楼市场的价格水平相对稳定，保持在较为合理的区间内。
价格分类
根据地理位置、设施、品质等因素，昆明写字楼市场价格呈现不同档次，满足不同需求。
昆明写字楼市场情况分析
2023-11-08
contents
目录
• 引言 • 昆明写字楼市场概述 • 昆明写字楼市场竞争情况 • 昆明写字楼市场供需分析 • 昆明写字楼市场价格走势及影响因素 • 昆明写字楼市场投资风险与机会 • 结论与建议
01
引楼市场进行深入分析，了解其现状、特点和发 展趋势，为投资者、开发商和相关政策制定者提供决策参考 。
政策风险
政府对房地产市场的调控政策可能对写字楼投资产生影响，如限购、限 贷等政策可能导致投资成本增加或市场波动。
投资机会
城市发展潜力
昆明作为云南省的省会城市，具 有较好的发展前景和潜力，特别 是政府重点发展的区域，如滇池 国家旅游度假区、昆明国家高新 技术产业开发区等，为写字楼投 资提供了良好机遇。
行投资是一个不错的选择。
考虑到昆明写字楼市场的未来发 展潜力，长期投资有望获得较好
昆明房地产分析报告
昆明房地产分析报告昆明房地产分析报告一、引言随着昆明经济的快速发展和人口的不断增长，房地产市场在过去几年中呈现出持续增长的趋势。
本文旨在对昆明房地产市场进行全面分析，包括市场概况、价格走势、供需关系、政策影响等方面内容，为相关利益方提供有益的参考信息。
二、市场概况1-市场规模：近年来，昆明房地产市场规模持续扩大，市场活跃度高。
据统计数据显示，截至2023年底，区房地产市场总体销售额达到500亿元。
2-市场主体：昆明房地产市场主要由房地产开发商、中介机构、购房者等多元化主体组成。
3-区域分布：区的房地产市场主要集中在市中心和周边区域，其中市中心地区的房地产项目更多样化，供应充足。
三、价格走势1-多因素影响：昆明房地产价格受多种因素影响，包括宏观经济状况、土地供应与需求、政策调控等。
通过对市场数据的综合分析，可以看出价格走势较为稳定。
2-新房价格：新房价格呈现上涨趋势，尤其是市中心地区的高档住宅项目，涨幅较大。
3-二手房价格：二手房价格相对较稳定，受到地理位置、楼层、装修状况等因素影响较大。
四、供需关系1-房屋供应：房屋供应增加，尤其是新房开发项目的增加。
然而，供应与需求之间仍存在一定缺口，尤其是中低价位的房源供应紧缺。
2-购房需求：受到经济发展和人口增长的影响，居民的购房需求在持续增长。
主要购房群体包括本地居民和外来人口，其中本地居民占主导地位。
五、政策影响1-土地政策：土地供应政策对昆明房地产市场起着重要作用。
通过土地拍卖、土地出让等方式来调控土地供应量和价格。
2-住房政策：住房政策在的房地产市场中起到重要的引导作用。
通过限购、限贷等措施来调控市场需求和价格。
3-房产税政策：房产税政策对昆明房地产市场的发展也有一定影响。
通过改革和完善房产税制度，逐渐推进房地产市场的健康发展。
六、附件本文档附带以下附件供参考：1-房地产市场销售数据表格。
2-区各区域房地产项目一览表。
3-相关政策文件及解读资料。
法律名词及注释：1-土地拍卖：指机关根据土地出让法规定的程序和办法，将国有土地的使用权交由市场主体通过竞争方式取得的行为。
昆明商业大破解
昆明商业大破解之二:潜伏三大危机正引发着昆明商业地震？世贸广场将成安宁人的“顺城”昆明未来几年将会有1972万平方米商业体量上市，人均商业占比已超过香港，这个数据看上去很美，但是商业的繁荣，需要有经济发展水平、人均消费水平等支撑，700万区域人口的昆明，短时间内城市商业综合体遍地开花，市场有那么大的消化力吗？投资者受到的是能否获得投资回报率的拷问，开发商也正面临着翻越商业地产市场的珠穆朗玛峰的挑战，一场商业井喷泡沫化、商业定位同质化、后期运营发力化的风险已悄然上演，也考验着每一个人。
有人说，投资商业机会少了，风险大了，于是下手时更谨慎了。
纵观目前的昆明商业中心，虽有区域性商业中心在崛起，但是市民包括地州上人们购物休闲的不二选择依然是三市街商圈，尤其是2009年顺城购物中心的开业，给云南人带来一中全新的体验式购物消费，不仅升级了商圈的商业形态和价值，同时，也成为代言城市商业形象的一张名片。
处于城市革新中的安宁最缺的就是这样一个购物中心，安宁人也渴望不用跑主城区，就能喝到星巴克的咖啡，之余去心爱的品牌店血拼购物，还可以看场电影。
安宁人的梦想很快就要实现了，在安宁城市中心，一个属于安宁人的“顺城”——安宁·世贸广场将这种全新的生活理念和生活方式，根植于安宁，未来将成为引领安宁人高端时尚潮流的消费地。
顺城代言昆明城市的热情时尚潮流5月25日，21：30分左右，顺城购物中心依然人来人往，各个商家店铺里，销售人员忙着向顾客推荐着店里的新款服饰或者新品，星巴克里有市民悠闲喝着咖啡，昆明百老汇影城售票窗口一对情侣讨论着看哪一部电影……不同人在顺城演绎着各自的精彩故事，相同的是，他们享受其中，留恋往返。
“顺城已经不仅仅是城市时尚潮流的中心，更传递着一种文化，代表着这个城市里最前沿的一种生活方式。
”市民林欣说，“就很享受这种生活方式给自己生活带来的改变。
”她家住在南市区，虽然小区周边也陆续有一些购物中心投入开业，但这几年他周末活动范围始终没离开顺城。
2023年昆明市房地产行业市场分析现状
2023年昆明市房地产行业市场分析现状在过去几年里，昆明市的房地产市场经历了快速增长和调整的阶段。
随着城市人口的增加和经济的发展，房地产需求不断增加。
然而，由于供应量的不足和政府实施的限购政策，房价在一些区域出现了快速上涨的趋势。
下面将对昆明市房地产市场的现状进行分析。
首先，昆明市目前的房地产市场供应量相对较少。
由于土地资源的有限和政府对土地使用的严格管理，开发商的供应量有限。
此外，大部分新建住宅项目集中在市中心和热门地区，导致这些地区的房价飙升。
相比之下，郊区的供应量较少，房价相对较低。
其次，政府的限购政策对昆明市房地产市场产生了一定的影响。
为了控制房价的过快上涨，昆明市政府实施了限购措施。
根据该政策，非本市户籍居民需要满足一定条件才能购买昆明的住房，这进一步限制了购房者的选择。
这种限购政策在一定程度上抑制了投资需求，影响了市场的繁荣度。
另外，昆明市的二手房市场也很活跃。
由于新房供应紧张和政府的限购政策，购房者转向二手房市场。
相比之下，二手房市场的供应量较大，价格也相对更低。
因此，二手房市场成为了许多购房者的选择。
然而，昆明市房地产市场也存在一些问题和风险。
首先，高房价使得许多年轻人无法负担得起购房。
尽管政府推出了一些住房保障政策，但市场上的供应仍然不能满足需求。
其次，市场存在投资投机的情况。
一些投资者将房地产看作是短期投资的工具，从而加剧了市场的不稳定性。
此外，长期以来昆明市房地产市场的规划和管理也存在一些不足，需要更加完善。
为了解决这些问题，昆明市政府应该通过增加土地供应和加强规划管理来稳定房地产市场。
同时，政府可以加大对经济适用房和公租房等房屋保障政策的支持力度，以满足广大市民的住房需求。
此外，政府还应该加强对市场的监管，减少投资投机行为的发生，确保市场的稳定性。
总的来说，昆明市的房地产市场目前面临供应紧张、价格上涨和投资投机等问题。
政府应该采取措施来增加供应量、平抑房价，并加强对市场的监管，以确保市场的稳定发展。
昆明市商业地产发展概况探析
１ 昆明市 商业发展 的三 大趋势
（ ） 大众商业 的 竞 争 激烈 。常规 的大 众 商 业 主 要有 １ 超市 、品牌专卖 店 以及 综合 的百货 商场等 。这些 商业 的业 态 ，满 足一些单 一 的购物需求 ，赢利 模式依 赖于成 本与 销 售额 的差价 ，由此 ，竞 争相 当激烈 。
电影 院 ，购物 主体与 娱乐休 闲相交融 ，如下 表所示 。
楼 层
一
（ ）高 档 百货 趋 于成 熟 ，竞 争开 始 激 烈 。昆 明 高 档 ２
百货原 有金龙 百货 ｌ家 ，而后 分为 金龙 百货 和 金格 百货 ２ 家 ，之后 又 出现 金鹰 百货等 一批 外来 的高端 百货 ，由此竞 争也开 始激烈 。 （ ）郊 区商圈 的不 断 出现 ，开 始 分 流 市 中心 核 心商 ３
计 划经济 —一商品经 济 ‘
—＋ 市场经济 — ＋ 商场 白热 化竞 争时代
叠 堕 卜ｌ 筮直 Ｈ 堕塑！！： 亘 尘
鱼 Ｈ二塑堡堕 堕塑士！
２ ０ 年后 ００
（ ）百 大 新 天 地— — 购物 中心 典 型 代 表 。百 大 新 天 ２
２ 世纪７ 年 代 ２ 世纪８ 年 代 ２ 世 纪９ 年代 Ｏ Ｏ ０ ０ Ｏ Ｏ
６层 ７层
餐 饮 上 海永 华 国际 影 城
对商业购物的垄断，也分流了一部分客源，由此，竞争也
逐渐走 向激烈 。
２ 昆明市大型 商业建 筑 的典型代 表
（ ）昆 明 老街— —商 业 步 行 街 典 型代 表 。昆 明 老街 １ 东起正 义 路 ，西 至 市府 东 街 ，南 起 景 星 街 ，北 到 人 民 中 路 ，街 区还 包括 文明街 、府 甬道 、文庙 直街等 街巷 。建筑 面积有 １ｍ ７ ，分三 期 开发 ，一 期 正 义坊 有 ５层 立 体 商业
2023年昆明市房地产行业市场前景分析
2023年昆明市房地产行业市场前景分析昆明市是中国西南地区的重要城市之一，房地产行业市场发展经过多年的磨砺，逐步成熟，在未来市场前景上具备不少优势。
本文将从昆明市房地产行业市场概况、市场趋势、市场优势等多个方面进行分析，希望能为读者提供有价值的思考参考。
一、昆明市房地产行业市场概况昆明市是以旅游业为主导的省会城市，是中国西南地区融合发展的重要门户城市，也是丝绸之路经济带核心区域的重要组成部分。
随着国家对西南地区的城市化规划加速推进，昆明市的房地产行业市场形势愈发火热。
目前，昆明市房地产行业市场以民生房、商业地产、物流仓储为主，并涵盖了房屋租赁、房屋销售等多个领域。
二、市场趋势1.政策环境逐步优化昆明市政府为推进房地产行业的稳定健康发展，一直在不断营造良好的营商环境，制定了相关政策、法规和规划，使房地产市场愈加规范化，有序发展。
此外，国家对房地产行业也逐渐收紧，通过调控政策对房价进行控制，确保市场平稳发展。
2.购房需求持续增长随着经济发展水平的提高，昆明市居民的购房需求也持续增长。
特别是随着云南省加入“一带一路”建设，昆明市对外开放的程度逐步加深，吸引了一批外来务工人员、安家落户的人群，加快了昆明市房地产市场的发展。
3.商品房供应增加近年来，昆明市的房地产企业纷纷加大对商品房的开发投入，使得商品房供应量持续增加。
特别是2020年，昆明市加强对经济社会发展的总体规划，明确要以“适宜居住城市”为目标，加大住房保障和开发力度，为市场的健康发展提供了新的动力。
三、市场优势1.地理位置优越昆明市位于中国大陆西南部的云南省，毗邻东南亚，与中南半岛隔海相望，具有良好的区位优势。
随着国家对外开放程度的提高，昆明市将逐渐发挥其重要的经济、文化和交通优势，使得房地产市场的发展前景更加乐观。
2.旅游业发展助推房地产市场昆明市作为云南省的省会城市，自然风光秀美，温暖湿润的气候特点，形成了独特的旅游资源优势，受到了广大游客的喜爱。
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2013年昆明商业地产遭遇的三大“瓶颈”探讨分析
到２0１５年，全省高速公路通车里程超过4５00公里、铁路建成里程累计达到4000公里、民用机场运营和在建总数达到１6个。
在云南省政府办公厅印发的《关于进一步加快铁路高速公路民用机场建设实施意见任务分解通知》中，明确了201３年至2015年全省公路、铁路、机躇础设施建设的目标任务，将未来3年云南综合交通体系的轮廓勾勒得更加清晰。
ﻫ
机场建设:未来3年新建4个民用机场
ﻫ 2０13年至20１５年，实施新建泸沽湖机尝红河蒙自军民合用机尝沧源机尝澜沧机惩昆明长水国际机嘲9+２”配套项目、腾冲机场改扩建项目,完成总投资１0３亿元。
通知指出，两年后，初步将昆明长水国际机场培育成面向东南亚、南亚和连接欧亚非的国家门户枢纽机常
ﻫ建设多个机场,如何筹资？按照国家新建支线机场项目全额资本金的要求,除争取国家
补助资金外，其余资金由省内配套解决.省财政对每个新建支线机场统筹安排1亿元补助。
同时，机场所在地的州、市政府负责新建、改扩建机场征地拆迁、场外配套工程建设资金筹措和组织实施。
ﻫ
另外，盘活旧机场土地及有关资产也是途径之一。
通知中明确,要加快推进昆明巫家坝机场土地及有关资产处置工作，处置收益专项用于偿还长水机场建设债务和安排全省新建机场建设资金。
适时启动蒙自旧机场土地处置工作，处置收益专项用于红河蒙自军民合用机场建设项目。
高速建设 : 经济大县基本实现通高速ﻫ
一个阶段性目标是到2015年，确保南北大通道全线贯通，并实现与邻近省份对接,16个州市和经济强县、人口大县基本实现通高速公路.
对于建设资金来源，通知称，将引进有实力、有信誉、有资质的投资者，采取BOT、BT、TＯT等方式开发建设高速公路项目。
通过招商引资建设的高速公路项目不低于3年计划总投资的三分之一，也就是说,投资者至少要拿出5０0亿元。
ﻫ为了吸引投资力,对于经营性收费公路，按照“一路一测、桥隧分开、还本付息、投资回报"定价机制制定收费标准。
在不超过30年的收费期限内，资本金回报率以人民银行规定的中长期贷款基准利率加2个百分点确定，确保经营主体在经营期内获得合理回报。
ﻫ另外，云南省将从每年的土地出让总收入中，拿出不低于10亿元，以及省财政每年安排20亿元，作为高速公路建设资金.省级每年安排不低于3000亩土地开发指标，支持地方高速公路建设。
ﻫ
铁路建设：快速客运网总规模达2００公里
备受关注的滇中城市经济圈城际铁路也有了眉目。
通知提出,到2015年，昆明市至曲靖市、玉溪市、楚雄州人民政府所在地实现1小时到达.
在山高坡陡的云南,交通建设投资巨大,谁来掏腰包?对此，云南将完善建设资金盛州、市共担机制.按照永久用地１3000元/亩、拆迁240元/平方米、临时用地1０00元／亩/年的标准补助有关州、市政府.州、市政府负责补足征地拆迁资金的不足部分.ﻫ通过共享土地出让收入筹措建设资金,从土地出让总收入中,每年省级计提用于铁路建设不低于１0亿元。
20１3年至2０1５年每年安排20亿元作为省级资本金。
各州、市政府要将本级政府承担的三分之一以上征地拆迁资金纳入年初本级财政预算,保障铁路建设需要。
ﻫﻫ同一条道上,不同的结局,昆明商业地产正在呈现冰火两重天.熟知滇池路的人，一定对两个商业项目非常熟悉.一处是南亚风情第壹城，另一处位于南亚风情第壹城对面仅２公里的地方.两个项目一左一右，坐拥着滇池路最好的地段，前者淌金流银,面积58平米的商铺月租金高达2万元以上,后者面积６0平米的月租金还不到5千元，更有甚者，由于不好出租，一些铺面曾长期空置。
为什么前者成为了商业地产界的范本,后者却如同鸡肋？
ﻫ据记者不完全统计，昆明５4个在建楼盘中商业总体量达1260万平米，以２011年末的昆明4２８万城镇人口计算，人均商业面积近3平米.不仅如此,昆明近年商业用地成交大幅度提升，很多大型的商业综合体也渐渐入市，投资商铺成为了很多投资客首选的方式。
但是昆明每人近乎背负的3平米商业，又会带来怎样的负担?同质化显现日趋严重、开发商缺乏商业资源、市场急缺专业的招商运营团队,那么多的问题，又该如何解决？
商铺售价平稳租金快涨ﻫﻫ从至祥研究中心提供的数据来看,2012年，昆明城区的商铺平均售价为每平米281０8元，但是截至今年,昆明城区的售价为每平米2853０元,涨幅为1。
1５%。
相比大肆扩张的商业地产，这样的涨幅看上去实在是微不足道。
通过至祥研究中心提供的数据，记者初步换算，二环内的在售商铺价格从2012年每平米为2５８0０元上涨到了2013年的３3300元，涨幅为２９％；东南西北四个区的商铺售价除西市区上涨外，其他都在下降。
ﻫﻫ租金方面，二环内的商铺租金由2０09年的每平米１1０元上涨到了20１3年的15０元,涨幅达３６％；东市区的商铺租金由2００9年的每平米５２元上涨到了201３年的6５元,涨幅达25％；西市区的商铺租金由2０0９年的每平米53元上涨到了２0１3年的69元,涨幅达３０％；南市区的商铺租金由2０09年的每平米55元上涨到了20１3年的7５元，涨幅达36%；北市区的商铺租金由200９年的每平米７0元上涨到了2０1３年的82元，涨幅达1７%。
ﻫﻫ商铺的售价涨幅不大,但租金却呈火箭上升,为什么会出现这样的情况？至祥置业有限公司董事副总经理黄雷告诉记者:“商铺的价格还是要看自身的条件及地段位置，像市中心的商铺价格肯定要比呈贡新区的价格高，再加上一些楼盘推广时的不定因素，所以不能片面的来看商铺价格的浮动。
”他还补充说道：“昆明的社区商铺价格一般比较稳定，集中式商业的价格浮动较大。
总的来说，还是要看该商业项目的开发体量。
”ﻫﻫ昆明人均商业达3平米ﻫ
从克尔瑞旅游地产提供数据来看，２０11年上半年，昆明的商业用地成交量为３２０.45万平米，2012年上半年的成交量为4４。
34万平米,到201３年上半年的商业用地成交量就高达３54.６２万.而在201２年下半年的商业用地的成交只占全部成交土地的17.１8%，
2013年上半年的商业用地则占到全部成交土地的３６。
8７％，
昆明的商业用地的成交量一直在持续增加,土地区域成交量主要集中在官渡区，共成交了217．２8万平米，其次是呈贡新区，共成交了38.98万平米；西山区，共成交了３7．７8万平米;盘龙区，共成交了34.１1万平米；五华区，共成交了26。
47万平米。
据记者不完全统计，昆明市区在售的商业面积，以南市区居多，达到了４06．９万平米。
而一些超级商业大盘也浮出了水面，例如润城的商业体量高达180万平米、七彩云南第壹城的商业体量达100万平米、联想科技城的商业体量87万平米、螺蛳湾中心的商业体积也到了７0万平米。
一位专业运营商业地产的知情者告诉记者：“昆明现在每个人身上几乎都背着3平米的商业,可是昆明人的消费能力真的有这么高?现在许多开发商都逼迫着自己做商业地产,在没有了解市场的基本情况下,在完全都不了解商业地产运营模式的情况下，盲目入市,这样的情况是很‘畸形'的。
很多开发商都在用卖住宅的思路来推广商业地产，这违背市场规律。
”ﻫ专家诊脉
经典房地产商业中心副总经理郭志明:ﻫ
做好商业需要地段、资金和团队ﻫﻫ都市时报讯昆明相比其他城市，商业地产还处于发展阶段，虽然一些一线的品牌已经陆陆续续进驻昆明,但是很多中低端的品牌还没有进驻,所以昆明的商业地产还有很大的发展空间。
ﻫ一个商业地产能否做起来,说白了就是三个点：第一，钱,开发商需要有强大的资金来进行前期的培养和招商；第二，人,需要有经验的商业团队，来对项目进行合理的规划;第三、位置,一个交通发达,人流密集的地方必能发展成为好的商业中心。
ﻫ
虽然商业地产做起来了，但是要做好商业地产还需要３个要素,即天时、地利、人和。
所谓“天时”就是目前昆明正在进行城中村的改造,这就有了足够的空间进行商业地产的开发，从而可以引进更多的商业品牌；“地利”就是在西南片区，昆明的发展还是比较缓慢的，还有很大的进步空间，昆明是一个商业比较集中的城市,购物方式也比较集中，所以昆明还可以容纳更多的商业群体；“人和”是指昆明现在不缺购买群体,缺乏好的运营团队，所以急需引进优秀的商业运营人才和团队。
ﻫ
昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEＯ石远：ﻫ
招商资源、成熟团队都遇瓶颈ﻫﻫ都市时报讯昆明商业开发体量过大,早已不是什么新话题，很多人都能感受到新建的楼盘中商铺的空置率很高。
这其中,商铺价值被提前透支是一个问题，在昆明主城区,目前城市综合体商铺的价格在5－10万元/平米，社区商铺价格也在3万元/平米左右。
商铺售价高,投资者要保证收益,只有提高商铺租金,而新铺都存在养商期，租金过高，租商铺者就面临收入与投资之比失衡，于是租金和售价倒挂的问题也就出现了。
ﻫ体量大的同时,招商资源有限，尤其是本土开发商，招来招去，就那么几家。
肯德基、家乐福是必须的，Ｚara、H&M这些三市街商圈有的，其他商圈也很快引进了，国际品牌有限,世界时尚品牌也不多，同质化难以调动消费者的热情,又给后期运营过程中的促销和价格策
略造成压力。
ﻫ
过量开发的问题已成事实，更多开发商寄希望于后期的运营调整,这往往要付出很大代价。
在昆明，不少开发商是直接由住宅开发转型过来开发商业地产项目的，除了国内大品牌万达、恒隆等商业地产项目有比较成熟的商业运营团队外,昆明成熟的商业运营团队少。
于是，很多项目引进外来的商业管理公司做顾问或者直接做运营管理，但这些外来的管理公司，也只是派项目经理和少量人员进入项目,真正的人员输出管理难以落地,往往导致水土不服。
引进人才、求助外来商管公司的同时,培育有自己的团队才真正有竞争力。