昆明房地产市场分析及研判报告

昆明房地产市场分析及研判报告

张国太

（2012年2月21日）

自2011年1月起，国务院出台一系列房地产市场调控措施，在“住房信贷政策、税收政策、土地供应”方面严格控制，昆明也随之出台住房“限购令”，并且调控政策一直延续至今。购房者在此高压态势的政策影响下，也对购房行为始终保持谨慎观望态度。众多因素导致了昆明市商品房成交量开始下滑，特别是2012年年初，下滑趋势更为明显，昆明房地产市场的现实及今后一段时间（两年之内）的走向不容乐观。

一、昆明现阶段房地产市场调查及市场分析

依据昆明房产交易中心网站最新数据显示：2012年2月13日至19日，共成交各类商品住房1244 套，成交总面积为120682.83 平方米。成交量与成交总面积分别下降20.26%和17.30%；根据昆明市国土资源局公布的数据显示：2012 年2 月昆明主城及呈贡区共出让10 宗土地，且全部以底价成交，成交面积共346880.5 平方米（约520.32 亩），成交总价约32亿元。

根据最新数据可以得出以下结论：昆明市房地产市场到目前为止，交易量仍然处于下滑趋势。国家货币政策也未见松动，预计昆明房地产市场今后一段时间仍然保持此态势。这给众多过度扩张，主要依靠银行贷款进行房地产开发的公司造成巨大压力，甚至遭到淘汰。

二、2012年昆明房地产市场动态分析

依据国家政策及昆明市场分析：2012年，昆明房地产市场会出现“成交量继续大幅下降、降价现象普遍存在”。一方面，中国处于城市化进程中，住房需求旺盛，加上通货膨胀、资金保值增值需要，房价反弹的压力巨大，一旦放松，持续两年的调控政策将毁于一旦，各地的房价尤其是像昆明这样的一线城市的成交量和房价很可能出现反弹；另一方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据的支撑，楼市调控目标远未实现。除此之外，楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表的、粗放的GDP增长方式，促进产业和地产的结合，倒逼地方政府摆脱土地财政，开辟新的新的经济增长方式。

2011年12月12日，中央经济工作会议在北京召开，定调2012年房地产调控不动摇，促进房价合理回归。也就是说，以“限购”为代表的昆明楼市调控不会转向。但是，从政府高层释放的信号来看，2012年，政府在推进楼市调控方面预计有以下动作。一是以限购为代表的楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调，避免误伤刚需和改善性需求；二是允许地方政府自行发债。此举一方面能减少地方政府对土地财政的依赖；另一方面使政府财政资金的使用公开化、透明化；三是征收房产税，增加住房的持有成本，弱化住房的投资属性，以进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。

《十二个五年规划纲要》提出，未来五年，我国将建设3600万套保障房，其中2011年实现开工1000万套。如果保障房5年能够能按照这个

规模发展的话，预计从2011年开工的1000万套保障房大多数能够在年内实现预售，将对逐步对商品房产生强烈冲击，尤其将体现在2012年。但从目前市场的反应来看，保障房的实际影响小于预期。

按照《昆明市2010—2012年保障性住房建设规划》，从2010年起至2012年，昆明市将用3年的时间，全力推进廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房建设，加大棚户区改造力度，自2010年起至2012年3年内，全市建设保障性住房12万余套，其中，城镇保障性住房6万余套，农村保障性安居工程6万套。通过3年的努力，争取到2012年底，以实物分配的方式解决全市6万余户城镇低收入住房困难和企业困难职工的住房问题，以租赁补贴的方式解决其余2万户城镇低收入家庭的住房困难，做到“应保尽保”；基本完成城市棚户区和工矿企业棚户区改造任务，进城务工人员及创业人员住房条件得到改善；完成6万户农村危房拆除重建和加固改造任务，使全市城乡低收入困难群众的住房条件得到逐步改善。据此可以推断：保障房建设仍将是2012年房地产政策中的重要筹码，资金和政策等向保障房的倾斜，将是商品房市场压力增加。2011年开工建设的保障房将集中入市，对于全年的商品房市场冲击将异常严重，由此导致商品房市场的销售和库存压力剧增。

2012年，昆明市政府正处于换届之时，面对中央的压力，政府现在也不敢轻易放松对房地产的调控，未来一段时间，至少年内，昆明市政府必然坚决执行中央部署的房地产调控政策，跟中央步调保持一致。面对政策较长时间内的不可逆转，2012年昆明楼市将异常严峻。

三、2012年应对房地产市场大环境的项目开发思路与应对措施

（一）宏观发展战略

针对2012年昆明房地产市场严峻形势，房地产开发公司发展战略应坚持三个原则：一是整体与长期性，二是基本性，三是谋略性。

1、谋划企业整体与长期发展。对资源的开发、利用与整合问题，对生产要素和经营活动的平衡问题，对各种基本关系的理顺问题都要有一个整体性谋划。目前，住宅供应结构已发生重大变化，住宅市场化份额正在不断缩小，经营模式转型升级尤为迫切。公司要积极介入商业、工业等地产的开发，持有经营开发的部分优质物业，以保持稳定的租金收入，逐步形成住宅与商业并重、销售与租赁兼容的综合开发运营模式。此外，要注重企业长期发展。人无远虑，必有近忧，对发展目标、发展步骤、产品与技术创新、品牌与信誉、人才开发、文化建设等要进行全面系统长远谋划。

2、把握企业发展的基本面。要集中精力谋划发展的基本性问题。目前，对房产企业来说，最重要的是加强现金流管理。现金流是房地产的生命线，加强现金流管理对房地产企业度过寒冬尤为重要。要提高资金使用效率，增加单位资金利润率。调整开发节奏，快速推盘、谨慎拿地，增加现金净流入，提高资金周转率，减少利息支付周期，努力缩短资金支出与收入之间的时间跨度。做好全面预算管理，提前做好精准业务计划和资金计划，既要从量上将总成本控住、控牢，更要加强对成本支出的进度控制。

3、研究发展谋略，实现经营创新。房产公司的较量，不是人数较量，是资金较量，更是智慧较量。房地产形势好的时候要勇于创新，形势不好的时候更要勇于创新。当前市场形势下，房地产企业应积极创新经营方式，减少呆滞资产，提高投资效益。一是根据国家调控政策调整企业投资方向，确立投资重点，优化投资结构；二是调整生产计划，力保前景好，见效快的项目，争取做到当年开工、竣工和收益，改变老项目不能竣工，新项目资金不足不能开工的情况；三是从控制商品库存量角度确定在建规模。

（二）微观操作技巧

2012年，房地产公司需在新政调控期做好“加快现有楼盘销售，谨慎拿地，开源节流”三方面工作。具体来说，增加高速周转的产品比例，中小户型产品应该加速推货，及时抢占具有购房能力同时具有购房资格的人群，在推盘时序和策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的产品，以“现金为王”，其他产品可以作为中长期投资产品；其次，适度拉长项目的开发周期，伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态；再有，银行融资难的情况下，在资本市场需求更多资金支持企业发展，如信托、基金、PE或者房企合纵连横的相互合作，优势互补。

针对本轮调控特点，房地产公司需在2012年加速产品的转型，加大中小户型的开发，注重细节和能源的节约，提高产品的性价比。除此之外，为了规避政策风险，公司可拓宽业务，全面撒网，一手抓多物业类型开发，一手抓各产业门类投资，参与商业地产、养老地产、旅游地产、城市综合