2021年昆明房地产市场分析报告

２０２１年昆明房地产市场分析报告

CONTENTS 目录

01

PART ONE 行业环境

02

PART TWO 土地市场

03

PART THREE 商品房市场

04

PART FOUR 典型房企布局

01

行业环境PART

行业政策城市发展

宏观政策分析

疫情未改楼市调控总基调

促进行业健康发展是未来关键词

政策回顾

•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位•

因城施策，促进房地产市场平稳健康发展

“两会”对房地产的定位

十四五规划房地产远景目标

•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；

•有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给；•推动金融、房地产同实体经济均衡发展；

11月3

日，“十四五规划建议及2035愿景目标”发布，其中明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。预计未来5-10年内，房住不炒定位仍不会改变，“稳”在未来一段时间内仍是政策调控的关键词。

政策回顾

“三道红线”的出台，避免资金流入高负债房企，短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标。长期来看，使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

红线一红线二红线三剔除预收账款后的

资产负债率>70%净负债率>100%现金短债比例<1倍

“三道红线”高压

房企投资被迫降速

政策回顾

2021年1月起，央行开始对银行业金融机构房地产贷款集中度管理，对金融机构房地产贷款余额占比上限提出明确要求。随着新规实施，企业融资成本将进一步分化，且无法达标三道红线的要求的房企面临更大压力。

银行业金融机构分档类型房地产贷款占比上限

个人住房贷款占比上限

第一档：中资大型银行

中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行

40%

32.5%

第二档：中资中型银行

招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行

27.5%20%

第三档：中资小型银行和非县城农合机构城市商业银行、民营银行22.5%

17.5%

大中城市和区域农合机构第四档：县域农合机构县域农合机构17.5%

12.5%

第五档：村镇银行村镇银行

12.5%

7.5%

房地产贷款集中度管理要求

银行类别

银行名称房地产贷款

个人住房贷款

占比上限占比

2020H1增速占比上限占比2020H1增速

中资大型银行

工行40%35.8% 6.0%32.5%

30.5% 6.2%建行

38.0% 6.5%34.0% 5.4%农行35.9%7.1%30.5% 6.2%中航35.5% 6.6%30.9% 5.8%交行26.5%8.4%20.9% 5.4%储蓄

35.2%

8.8%

33.6%

8.5%

中资中型银行招行27.5%

33.2%9.2%20.0%

24.7%8.3%中信27.7% 5.5%20.4%7.2%民生

25.8%

9.2%12.5%13.2%浦发27.9%9.7%19.3%10.6%兴业33.7%9.4%25.7% 6.5%光大23.0%7.6%15.1%7.4%华夏

20.0%

14.4%

12.0%

13.8%

……

目前各银行房地产贷款规模占比

政策回顾

按照“政府指导、银行监管、专户专款”进行资金监管

•12月1日，昆明，监管资金额度为项目预售总额的30%

•12月7日，成都，监管资金额度不低于预售挂牌价款总额的25%•12月8日，唐山，监管资金额度为项目总预售资金的100%•12月2日，太原，监管资金额度为项目总预售款的40%

•11月23日，江西省，监管资金额度不得低于预售项目楼栋完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件所需资金

12月末，全国各地开始加强项目预售资金监管，逐渐形成趋势性政策，整体上呼应了中央“促进房地产市场

平稳健康发展”的主基调。随着此类政策实施，叠加三道红线限制，未来房企现金流将进一步承压。

政策回顾

各地进一步调控信号强烈，12月3日，住建部在建设工作简报中刊载文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予了充分肯定，并准备向全国推广经验。

长沙模式

楼市调控全国最严，“反炒房”态度最为坚决

•限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易

•二套限购。购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。

•二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征

收契税。

•堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才，须满足在长工作生活

24个月。

土地供应呈现井喷之势，供求不存在人为制造的短缺

•从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅

2019年就供应了2600多万平方米；