2021年昆明房地产市场分析报告

２０２１年昆明房地产市场分析报告
CONTENTS 目录
01
PART ONE 行业环境
02
PART TWO 土地市场
03
PART THREE 商品房市场
04
PART FOUR 典型房企布局
01
行业环境PART
行业政策城市发展
宏观政策分析
疫情未改楼市调控总基调
促进行业健康发展是未来关键词
政策回顾
•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位•
因城施策，促进房地产市场平稳健康发展
“两会”对房地产的定位
十四五规划房地产远景目标
•坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；
•有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给；•推动金融、房地产同实体经济均衡发展；
11月3
日，“十四五规划建议及2035愿景目标”发布，其中明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

预计未来5-10年内，房住不炒定位仍不会改变，“稳”在未来一段时间内仍是政策调控的关键词。

政策回顾
“三道红线”的出台，避免资金流入高负债房企，短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标。

长期来看，使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

红线一红线二红线三剔除预收账款后的
资产负债率>70%净负债率>100%现金短债比例<1倍
“三道红线”高压
房企投资被迫降速
政策回顾
2021年1月起，央行开始对银行业金融机构房地产贷款集中度管理，对金融机构房地产贷款余额占比上限提出明确要求。

随着新规实施，企业融资成本将进一步分化，且无法达标三道红线的要求的房企面临更大压力。

银行业金融机构分档类型房地产贷款占比上限
个人住房贷款占比上限
第一档：中资大型银行
中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行
40%
32.5%
第二档：中资中型银行
招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒丰银行、浙商银行、渤海银行
27.5%20%
第三档：中资小型银行和非县城农合机构城市商业银行、民营银行22.5%
17.5%
大中城市和区域农合机构第四档：县域农合机构县域农合机构17.5%
12.5%
第五档：村镇银行村镇银行
12.5%
7.5%
房地产贷款集中度管理要求
银行类别
银行名称房地产贷款
个人住房贷款
占比上限占比
2020H1增速占比上限占比2020H1增速
中资大型银行
工行40%35.8% 6.0%32.5%
30.5% 6.2%建行
38.0% 6.5%34.0% 5.4%农行35.9%7.1%30.5% 6.2%中航35.5% 6.6%30.9% 5.8%交行26.5%8.4%20.9% 5.4%储蓄
35.2%
8.8%
33.6%
8.5%
中资中型银行招行27.5%
33.2%9.2%20.0%
24.7%8.3%中信27.7% 5.5%20.4%7.2%民生
25.8%
9.2%12.5%13.2%浦发27.9%9.7%19.3%10.6%兴业33.7%9.4%25.7% 6.5%光大23.0%7.6%15.1%7.4%华夏
20.0%
14.4%
12.0%
13.8%
……
目前各银行房地产贷款规模占比
政策回顾
按照“政府指导、银行监管、专户专款”进行资金监管
•12月1日，昆明，监管资金额度为项目预售总额的30%
•12月7日，成都，监管资金额度不低于预售挂牌价款总额的25%•12月8日，唐山，监管资金额度为项目总预售资金的100%•12月2日，太原，监管资金额度为项目总预售款的40%
•11月23日，江西省，监管资金额度不得低于预售项目楼栋完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件所需资金
12月末，全国各地开始加强项目预售资金监管，逐渐形成趋势性政策，整体上呼应了中央“促进房地产市场
平稳健康发展”的主基调。

随着此类政策实施，叠加三道红线限制，未来房企现金流将进一步承压。

政策回顾
各地进一步调控信号强烈，12月3日，住建部在建设工作简报中刊载文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予了充分肯定，并准备向全国推广经验。

长沙模式
楼市调控全国最严，“反炒房”态度最为坚决
•限售4年。

商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易
•二套限购。

购买二套房，必须在首套房拿证4年之后。

•二套征收重税。

个人购买家庭第二套改善性住房，按4%的税率征
收契税。

•堵住人才购房漏洞。

专科及以上学历人才，须满足在长工作生活
24个月。

土地供应呈现井喷之势，供求不存在人为制造的短缺
•从2015年到2019年，长沙土地供应面积接近9000万平方米，仅
2019年就供应了2600多万平方米；
政策回顾
回顾整个2020年昆明房地产政策主要涉及公积金、商办去库存、加强规划审查等方面，无重大调控政策出台。

4月，昆明市政府:应对疫情保障房地产市场平稳，共11条通知。

其中包括，调整土地出让价款，优化商品房预售许可审批4月，昆明市公积金中心:
开户满6个月且缴存6个月
以上，可申请公积金贷款
4月，昆明市政府:
《鼓励省外高校毕业生
在昆就业创业实施办法
（试行）》，实施“零
门槛”人才落户政策
7月，《昆明市土地储备管
理办法（修订）征求意见
稿》，土地储备机构应对
土地取得方式及程序的合
规性、经济补偿、土地权
利等情况进行审核，不得
为了收储而强制征收土地
6月，昆明住建局：
住建部门将对商品房装修
项目进行全过程监管，加
强工程建设质量安全管理
11月，省自然资源厅：
《云南省征收农用地区片综合地价》
昆明市五华、盘龙、官渡、西山4
区片区最高标准为25.55万元亩，
呈贡区最高为21.89万元亩
11月，市自然资源规划局：
《关于进一步规范建筑工
程项目审查的实施意见》
有关商务办公建筑的审查
规定，将对昆明大量开发
的商办LOFT产生重大影响
12月，省政府：
《云南省人民政府关于统筹推进城市更新
的指导意见》“坚持规划引领，产城融合；
坚持政府推动，市场运作；坚持以人为本，
改善民生；坚持保护优先，历史传承；坚
持因地制宜，量力而行”5条基本原则
12月，市政府：
《关于支持商业和办公
用房改为租赁住房发展
住房租赁市场的通知》
推进商业、商务办公用
房去库存工作
2月，昆明市政府:
土地尾款可申请缓缴，
缓期最长不超过60天
12月，市政府：
《关于加强商品房预售
资金监管工作的通知》
实行分阶段、按比例动
态监管，监管资金额度
为项目预售总额的30%
重点政策解析
2021年1月起昆明开始执行加强预售资金监管，首先能够保障项目资金运转的安全性，防范行业的金融风险，同时减少因企业资金挪用产生的烂尾风险，整体上印证了中央“促进房地产市场平稳健康发展”的主基调。

执行范围
•本市五华、盘龙、西山、官渡、呈贡区及三个国家级开发（度假)区范围内
预售资金范围
•购房人按合同约定支付的定金、首付款、一次性付款及包括预售商品房按揭贷款在内的后续付款等预售资金，应当全部存入预售资金监管账户
预售资金归集
•购房人凭商品房预售资金交款通知书，通过银行网点柜台或者商品房预售资金监管专用POS机将首付款或一次性付款直接存入监管账户；
•房地产开发企业应当授权按揭银行在审批放款后10 个工作日内将款项划转至预售资金监管账户；
预售资金范围
•在项目竣工验收备案前，只能用于支付本项目的工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项、法定税费和到期的银行贷款。

房地产开发企业可在预售资金中提取5%的办公和管理支出；
•商品房预售资金按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，监管资金额度为项目预售总额的30%；
重点政策解析
房企规避办公风险的开发手段进一步减少，平层公寓产品供应继续扩大。

未来将传导至土地市场，住宅商业混合用地流拍率上升，溢价率缩减。

11月16日，昆明市自然资源规划局印发《关于进一步规范建筑工程
项目审查的实施意见》,在此次《实施意见》中，昆明市自然资源规划
局按照《办公建筑设计标准》，对昆明的办公建筑进行了两点重要调
整。

调整内容
•未来除已纳入土地出让合同的规划条件明确规定可配建公寓的情
形外，昆明将不再审批公寓项目；
•严格控制办公项目层高。

开放式或半开放式办公建筑面积占所在
标准层面积50%以上时，层高不得＞4.5米；其他类型办公建筑
层高不得＞4.0米
城市发展
高铁西客站落地，马街片区迎来跳跃式发展契机计划5年内完成城改，释放天量土地
内外交通进一步完善，辐射能力进一步加强
城市重点规划
昆明西客站选址马街，站城一体化开发达3200亩。

10月，融创联合体拿下首次片区首次供地，以昆明西高铁新城的建设拉开序幕。

昆明西客站选址马街片区，总投资209亿，围绕TOD开发
•昆明西客站综合交通枢纽项目选址马街获批，西客站站城一体化开
发面积达到3200亩，总投资209亿元。

整个区域将以“站城一体化”
的模式开发，在核心区打造一个铁路西客站、城市轨道、长途客运、
城市公交、出租车等社会交通和静态交通等多种方式为一体的综合
交通枢纽，同时围绕TOD核心区开发商业、商务、居住等多种功能
区，成为一座以昆明西客站为中心的新兴“高铁城”。

融创联合华发、云南取得片区首次供地
•片区5宗317亩首次供地，被由华发、融创、云安置业联合创立的昆
明华创云房地产开发有限公司以底价竞得，成交价约53亿，成交土
地单价约1675万元/亩，楼面价约4568-6143元/平米。

西客站综合交通枢纽大致范围
城市重点规划
昆明计划完成3年拆迁剩余城中村，5年完成改造。

若按照目前计划实施，未来5年土地市场将形成天量供应，为稳定房价将起到积极作用。

•
2020年完成拆迁29个、693万平方米。

2021年完成拆迁87个、2283万平方米。

2022年完成拆迁107个、1436万平方米。

•
2020年完成改造项目3个(含1个微改造项目)，2021年完成改造项目8个，2022年完成改造项目26个，2023年完成改造项目51个(含11个微改造项目)，2024年完成改造项目70个(含2个微改造项目)，2025年完成改造项目129个。

三年完成拆迁223个城中村
五年完成改造287个项目
9月25日，在全市城市更新改造工作推进会上，昆明编制了《昆明市城市更新改造行动计划》），有计划、大力度加快推进城市更新改造，不断完善城市功能、改善城市形象、提升城市品质，彰显昆明城市特色魅力。

地铁
•
昆明地铁4号线及6号线二期于9
月23日开通试运营；•
安宁轨道交通进入实质选址阶段，中铁开投与安宁市、昆明轨道交
通集团太平片区轨道场段选址、
昆钢片区轨道规划情况并举行会谈；
1
2
3
公路
•
加快推进昆石复线（福宜高速）
建设工作，6月18日，福宜高速经开区到昌宏路段发布拆迁拆除工程公告，计划开工拆除多个专业市场的部分建筑；•
滇缅快速路一期最快明年底建成昆楚高速复线有望同期通车;
铁路
•
中老昆万铁路第一长隧安定隧道贯通，全线92座隧道已贯通86
座，确保全线2021年底开通；
•昆明拟建3条城际铁路直达武定、元谋、陆良、罗平和澄江，目前正进行前期工作；
城市重点规划
2020年，昆明地铁4、6号线开通运营，目前已形成初步形成网格化的地铁网络系统。

对外交通方面，昆楚复线、中老昆万铁路将在2021年全面建成，对外辐射能力进一步加强。

02
土地市场PART
供求分析重点地块
土地整体供求走势
受疫情影响，上半年土地供应明显下降。

下半年疫情缓解，市场快速回复。

年底受土地供地计划未完成影响，11月土地供应大幅增长，12月土地集中成交，带动整年土地市场供求量价。

5001000
1500200025003000350040004500
5001000
150020002500300035002015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
昆明主城四区及呈贡区商住办土地计容面积供求走势
土地供应面积（万㎡）土地成交面积（万㎡）成交楼面价（元/㎡）0
10002000
300040005000600070000
100200300400
500600700800
90010002020.1
2020.3
2020.5
2020.7
2020.9
2020.112019-2020年昆明主城四区及呈贡区商住办土地月度供求走势
土地供应面积（万㎡）土地成交面积（万㎡）
成交楼面价（元/㎡）
2020年昆明城区土地供应计容建面2060万方，成交1814万方，全年土地成交量低于去年；2020年昆明城区土地市场，成交1814㎡，同比下降35%；
数据来源：昆明市国土资源与自然规划局
各区域土地成交对比
2020年各区域土地成交价格及面积均未超过去年，呈贡区成交量超过南市区，排名第一；北市区与去年基本持平；次中心板块土地成交大幅下降影响中心片区成交量。

100200300400500
600700800
900北市区
呈贡区
东市区
南市区
西市区
中心区
2019-2020年昆明各区域土地成交对比
2019年成交面积（万㎡）2020年成交面积（万㎡） 2020年昆明城区土地供应计容建面2060万方，成交1814万方，全年土地成交量低于去年；2020年昆明城区土地市场，成交1814㎡，同比下降35%；
数据来源：昆明市国土资源与自然规划局
100200300400
500600北市
世博
呈贡
东市
空港
滇池
官南
东南
西山
高新
中心次中心
2019-2020年昆明各板块土地成交对比
2019年成交面积（万㎡）2020年成交面积（万㎡）
20406080
100120140北市
世博
东市
东南
官南
滇池
西山
高新
中心
次中心
呈贡
空港
各板块R2B1B2成交土地对比
2019年成交面积（万㎡）2020年成交面积（万㎡）
50100150200250300350400北市
世博
东市
东南
官南
滇池
西山
高新
中心
次中心
呈贡
空港
各板块R2成交土地对比
2019年成交面积（万㎡）2020年成交面积（万㎡）
各区域各用途土地成交对比
美的、万科及俊发等房企进入北市城中村改造，成交面积同比大幅增长。

西山板块在大华入驻马街，融创进行高铁新城开发，商住混合用地成交面积同比增幅最高。

备注：成交土地统计均为计容建筑面积数据来源：昆明市国土资源与自然规划局
50100150200250300北市
世博
东市
东南
官南
滇池
西山
高新
中心
次中心
呈贡
空港
各版块B1B2成交土地对比
2019年成交面积（万㎡）2020年成交面积（万㎡）
典型房企拿地
PART2
2020
年大型房企昆明拿地分布图
2020年首次在昆明主城拿地房企分布图
2020年典型房企拿地列表数据来源：昆明国土资源局，土地面积数据均为计容面积
多家房企集中布局北市区，卓越、龙光首次入昆，合作拿地成为主流，金地拿地面积排名第一。

公司拿地计容面积（万㎡）
拿地金额（亿元）金地11925万科11742融创11561绿地10818卓越10528俊发8627大华6726旭辉
64
38
阳光城5721蓝光
52
18
有力量有温度有智慧有价值
让置业体验更美好
昆明溢价地王：卓越地产KCC2019-34-(A1-A16)地块
占地面积：37.3万㎡计容建面：104.8万㎡
总价28亿元，楼板价2669元/㎡
溢价率172%
马街板块
昆明单价地王：龙湖地产
KCXS2019-14地块
占地面积：2.9万㎡计容建面：9.3万㎡
总价13亿元，楼板价13853元/㎡
溢价37%
官南板块
昆明总价地王：融创、华发实业
KCXS2020-11-15地块
占地面积：21.1万㎡计容建面：105万㎡
总价53.1亿元，楼板价5055元/㎡
呈贡片区
重点土地成交分析
呈贡斗南片区KCC2019-34-A1~A16号地块共16宗土地
site
绿地海之城绿地东海岸
中交锦澜府
开发商项目名称土地用途用地面积
（亩）FAR 建筑面积
（万㎡）
楼板价
（元/㎡）
成交价
（亿元）溢价率
在售均价
（元/㎡）
绿地绿地海之城
R254 3.20 11.41184 1.4
40%14500 R299 1.60 10.52369 2.5
绿地·东海岸
R2213 3.00 42.7900 3.8
0%--R2112 3.00 22.4905 2.0
中交地产中交锦澜府R2145 3.20 30.96247 19.396%14000
周边项目地块
◼开发建设协议：
须承担建设不低于20.5万平地上建筑面积的安置房，承担的面积约125422.94㎡；完成地块周边63240.92㎡规划公共绿地建设；配套建设的15班幼儿园建设规模每一所不得低于5455㎡，无偿移交呈贡区人民政府组织办学；完成项目地块四周配套市政道路建设，承担的面积约84040.06㎡。

重点土地成交分析
地块一为KCC2019-34-A1、A2、A3、A4、A5、A6、A9号地块，面积合计约283.25亩，含234.32亩住宅用地及48.93亩商业商务用地，交易起价5.21亿元，报价幅度530万元。

历经103分钟145轮竞价，卓越13.74亿元斩获，溢价率163.73%。

地块一：总用地面积283亩总价13.74亿
地块二
地块二为KCC2019-34-A7、A8、A10、A11、A12、A13、A14、A15、A16号地块，面积合计约276.55亩，含261.58亩住宅用地及14.97亩商业商务用地，交易起价5.09亿元，报价幅度520万元。

历经115分钟165轮竞价，卓越14.24亿元竞得，溢价率179.86%。

地块二：总用地面积262亩总价14.24亿
KCC2019-34-A1~A16号共16宗土地，打包为两个地块拍卖，吸引了大华、绿城、新城、龙湖、华侨城、龙光、中海、新希望、恒大、卓越、绿地等12家房企竞价，最终均被卓越旗下昆明卓越置业有限公司摘牌。

地块一
重点土地成交分析
西山区双塔片区KCXS2017-7、KCXS2019-14号地块共2宗土地
开发商项目名称土地用途用地面积
（亩）FAR 建筑面积
（万㎡）
楼板价
（元/㎡）
成交价
（亿元）溢价率
在售均价
（元/㎡）
雅居乐、
绿地云和中心B230 6.060 4079 4.9 0%19000 R266 3.2292 7649 10.8
复地复地云极
B240 5.0 13 4896 6.5
0%21000 R2/B1B258 4.0 15 6119 9.4
R2/B1B272 4.0 19 6120 11.8
周边项目地块
◼开发建设协议：
商业最高建筑不低于140m，建议最高建筑合理值200m，地块还须配建一所9班幼儿园，一个肉菜市场（生鲜超市）建筑面积应≥600㎡；须配建一个文化馆建筑面积≥2500㎡，配建一个社区服务中心建筑面积≥400㎡，配建一个肉菜市场（生鲜超市）建筑面积≥600㎡，配建一个老年人服务站点建筑面积≥400㎡，配建一个卫生站建筑面积≥200㎡。

site
云和中心
复地云极
重点土地成交分析
土地性质为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融及城镇住宅用地，交易起价177160万元，成交价243491万元，楼面价9636元/㎡，土地单价2955.04万元/亩。

KCXS2017-7号：总用地面积82.4亩总价24.35亿
土地性质为城镇住宅用地，交易起价93611万元，成交价128660万元，起始楼面价13853元/㎡，起始土地单价2955.23万元/亩。

KCXS2019-14 号：总用地面积43.5亩总价12.87亿
KCXS2017-7、KCXS2019-14号土地，除拿地的龙湖外吸引了绿城、中铁建、新希望、金地、中梁、中海、卓越、中交共计9家房企竞价，最终被龙湖历经36分钟，36轮竞价摘牌。

KCXS2017-7
KCXS2019-14
供地计划完成情况
除经开区超额完成外，其他区域完成率在42%-63%之间，整体完成率在59%左右，有381.86万㎡土地待售。

区县
2020年供地计划2020年成交土地
完成率商服用地住宅用地合计B1B2R2R2/B1B2合计
五华区39.4536.8676.3110.6533.05 4.4848.1863%
盘龙区41.49112.57154.0614.3664.4012.4091.1559%
官渡区34.0187.71121.7210.8251.05 3.8565.7254%
西山区48.14100.01148.150.9449.9920.6871.6148%
呈贡区51.5126177.515.1082.2312.40109.7362%
高新区——34.2734.278.3413.950.0022.3065%
经开区 4.732226.738.3523.65 5.0437.04139%
度假区2120417.979.200.0017.1642%
空港经济区41.76116.17157.9330.2460.35 2.3292.9159%合计282.08655.59937.67106.78387.8561.18555.8159%
数据来源：昆明国土资源局，土地面积数据均为用地面积
03
商品房市场PART
商品住宅商铺办公公寓
2000
40006000
8000
1000012000140000
50
100
150
2002503002019.1
2019.42019.72019.102020.12020.42020.72020.10
2019-2020年昆明主城商品房月度供求走势
供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）
商品房整体供求走势
昆明商品房市场受疫情影响，供求均出现下滑。

供应1842万㎡，同比下降15%；成交1408万㎡，同比下降20%；成交均价12307元/㎡，同比增长8%。

500
10001500200025000
50010001500200025002014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2014-2020昆明主城商品房供求量价走势
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交金额（亿元）
数据来源：同策DATALN
12000
1250013000
1350014000
1450015000
15500020406080
100120140160
2019.1
2019.4
2019.7
2019.10
2020.1
2020.4
2020.7
2020.10
2019-2020年昆明主城商品住宅月度供求走势
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
商品住宅整体供求走势
2020年商品住宅供应1122万方，同比下降1%，成交940万方，同比下降13%，成交均价14957元/㎡，同比增长7%，存量849万方，去化周期为9.7个月
200040006000800010000120001400016000
200400600800100012002014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2014-2020昆明主城商品住宅供求量价走势
供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交金额（亿元）
数据来源：同策DATALN
商品住宅各板块供求总量对比
空港、滇池及西山板块供求两端均出现上升。

除去空港、西山板块价格均出现上涨，价格稳定。

500010000150002000025000300000
50100150200250300中心
次中心
北市
世博
东市
空港
东南
经开
官南
呈贡
滇池
西山
高新
2020年昆明各板块商品住宅供求量价对比
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）成交金额（亿元）
数据来源：同策DATALN
12000
12500130001350014000
14500150000
20406080
100120
2020.12020.32020.52020.72020.92020.112020年昆明主城高层住宅月度供求走势
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
高层住宅整体供求走势
2020年高层市场供应894万㎡，同比下降7%，成交772万㎡，同比下降17%，成交均价14379元/㎡，同比上涨6%。

20004000600080001000012000
1400016000
200400600800100012002016年
2017年
2018年2019年
2020年
2016-2020昆明主城高层住宅供求量价走势
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交金额（亿元）
数据来源：同策DATALN
12000
1250013000135001400014500
1500015500160000
510
1520
25
302020.12020.32020.52020.72020.92020.112020年昆明主城洋房住宅月度供求走势
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
洋房住宅整体供求走势
2020年洋房市场供应149万㎡，同比增长22%，成交114万㎡，同比增长6%，成交均价16117元/㎡，同比上涨9%。

200040006000800010000120001400016000180000
20406080100120
1401602016年
2017年
2018年2019年
2020年
2016-2020昆明主城洋房住宅供求量价走势
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交金额（亿元）
数据来源：同策DATALN
12000
1250013000
135001400014500
1500015500160000
5
10
1520
25302020.12020.32020.52020.72020.92020.112020年昆明主城别墅月度供求走势
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
别墅整体供求走势
2020年别墅市场供应98万㎡，同比增长149%，成交59万㎡，同比增长29%，成交均价20513元/㎡，同比下滑5%。

5000
10000
15000
20000250000
204060801001202016年
2017年
2018年2019年
2020年
2016-2020昆明主城别墅供求量价走势
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交金额（亿元）
数据来源：同策DATALN
5000
10000
15000
20000
25000
51015
20
253035
2019.12019.42019.72019.12020.12020.42020.72020.10
2019-2020年昆明主城商铺月度供求走势
供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）
商铺市场整体供求走势
2020年商业供应104万方，同比下降8%，商业成交68万方，同比上涨33%，成交均价16164元/㎡，同比下降1%。

存量690万方，去化周期为77个月。

13500
140001450015000
15500160001650017000175001800018500
204060
801001201401601802002014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2014-2020昆明主城商铺供求量价走势
供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交金额（亿元）
数据来源：同策DATALN
20004000
6000800010000
12000140000
5
10
15
20
25
2019.12019.42019.72019.12020.12020.42020.72020.10
2019-2020年昆明主城办公月度供求走势
供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）
办公市场整体供求走势
写字楼市场供应上行价格回稳，2020年供应53万㎡，同比上升130%；成交28万㎡，同比下降58%；成交均价9671元/㎡，同比上升31%，存量去化压力依然不容小觑。

20004000
6000800010000
12000140000
50100
1502002502014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2014-2020昆明主城办公供求量价走势
供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交金额（亿元）
数据来源：同策DATALN
7500
8000850090009500
10000105000
10203040
5060
2019.12019.42019.72019.12020.12020.42020.72020.10
2019-2020年昆明主城办公月度供求走势
供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）
商务公寓市场整体供求走势
商务公寓市场较为冷淡，供求均出现下滑。

2020年供应181万㎡，同比下降34%；成交109万㎡；同比下降18%，成交均价9164元/㎡，同比下降5%。

20004000600080001000012000
501001502002503002014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2014-2020昆明主城商务公寓供求量价走势
供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交金额（亿元）
数据来源：同策DATALN
项目成交排行
数据来源：同策DATALN
排名项目成交金额（亿元）成交面积（万㎡）均价（元/㎡）1
俊发彩云城
56.39
44.91
12554
2融创昆明文旅城
49.1133.99144473万科城46.2332.57141944
俊发俊云峰
43.80
29.06
15072
5俊发城43.1633.81127666城投山海湾8号29.8914.77202397
万科翡翠滨江
29.34
21.21
13832
8中铁诺德山海春风27.8412.57221519俊发观云海27.7424.011155010
俊发海东俊园
26.95
12.58
21414
排名项目成交金额（亿元）成交面积（万㎡）均价（元/㎡）1
俊发彩云城
52.62
38.90
13527
2万科城45.4330.19150483融创昆明文旅城40.9824.48167384
俊发俊云峰
40.22
22.83
17621
5俊发城36.5924.84147306城投山海湾8号29.3213.28220767
中铁诺德山海春风
27.56
11.61
23738
8万科翡翠滨江26.7115.61171139万科500里25.8915.001726210
华夏四季
25.81
9.46
27303
2020昆明主城商品房成交金额TOP10
2020昆明主城商品住宅成交金额TOP10
04
典型房企布局PART
俊发融创万科碧桂园
北市区
中心区
东市区
西市区
南市区
呈贡区
俊发城
锦麟峯荟
碧桂园御龙半山融城昆明湖
中海云著
中海云麓九里
碧桂园北城映象
俊发逸天峰
俊发城逸璟峰
俊发龙泉俊园
俊发生态半岛
俊发彩云城
保利城
大华公园天下碧桂园东园
中交碧桂园映象美庐恒大滇池国际湾区
山海湾8号
隆盛府
华润悦府碧桂园龙腾世家
海伦堡中央广场
万科城
昆明融创文旅城阳光城滇池半山
融创春风十里
招商雍和府绿城园诚
金地云海一号
金地商置昆悦绿地东海岸
绿地海之城
绿地滇池国际健康城
万科公园城市
万科翡翠滨江
万科500里
万科魅力之城
宝能滇池九玺
润城
恒大云报华府
复地云极
中海寰宇天下
龙湖天璞
金茂广场
绿地东南亚中心保利堂悦
世茂项目西派国樾
融创孔雀镇
在售项目
俊发万科碧桂园春城映象
融创绿地碧桂园
➢俊发地产依然保持较高的项目数量，从
北市，经过中心区，连接南市区，南北纵线发展；➢万科除万科城在西北片区外，其他项目
均处于南市区；➢融创收购项目集中于西市区；➢绿地项目集中于呈贡片区；
➢碧桂园在售项目分布于东市区、中心区、
北市区、西市区。