全面解析万科万科经营种类结构

全面解析万科(1)万科经营种类结构

说明：

分析方法：

1、A、B、C分类分析方法

2、时间序列分析方法

3、空间序列分析方法

4、归纳推理方法

5、演绎推理方法

6、波士顿矩阵分析方法

一、万科经营种类结构

1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。

2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。

3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。

4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。

异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。

时间行业主营业务收入（万元）

2007-12-31 房地产3517517.7

2007-6-30 房地产1093949.94

2006-12-31 房地产1766965.96

2006-6-30 房地产653978.77

时间行业主营业务收入（万元）

2007-12-31 物业管理21003.47

2007-6-30 物业管理15702.15

2006-12-31 物业管理17855.07

2006-6-30 物业管理7789.55

说明：

从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距？

5、房地产利润率与物业管理利润率

时间行业毛利率（%）

2007-12-31 房地产41.87

2007-6-30 房地产45.77

2006-12-31 房地产37.29

2006-6-30 房地产40.49

时间行业毛利率（%）

2007-12-31 物业管理54.69

2007-6-30 物业管理27.37

2006-12-31 物业管理32.06

2006-6-30 物业管理7.86

分析：

1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。

2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。

3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理公司的问题，结合万科上半年物业管理的收入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的问题。

全面解析万科（2）万科的市场区域结构

（一）、分析说明：

1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%以上的城市视为A类城市，市场份额在3%以上的视为B 类城市，其余为C类城市。

2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。

（二）ABC类市场透视

(2007-12-31)

地区主营业务收入(万元) 比例（%）地区主营业务收入(万元) 比例（%）

1、深圳823833.83 23.42

2、上海597367.18 16.98

3、广州271807.68 7.73

4、杭州207377.43 5.9

5、成都199430.27 5.67

6、北京170667.08 4.85

7、苏州148190.76 4.21 8、东莞146222.19 4.16

9、佛山137706.1 3.91 10、大连134890.39 3.83

11、武汉112448.09 3.2 12、无锡102627.18 2.92

13、厦门78901.94 2.24 14、天津69683.85 1.98

15、珠海60742.05 1.73 16、青岛47027.81 1.34

17、沈阳46125.36 1.31 18、南昌37269.86 1.06

19、中山31298.41 0.89 20、长春31191.61 0.89

21、长沙30236.31 0.86 22、镇江12549.69 0.36

23、鞍山11231.03 0.32 24、南京8691.6 0.25

分析：

1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；43.46；16.14。三类城市的个数分别为：2；9；13。

2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐患，就是对大城市的过度依赖性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。

(2007-06-30)

地区主营业务收入

(万元)

比例

（%）

地区

主营业务收入

(万元)

比例

（%）

1、深圳335822.6 30.7

2、上海153877.98 14.07

3、广州153116.94 14

4、东莞96667.79 8.84

5、杭州88007.02 8.04

6、北京59103.59 5.4

7、苏州45800.14 4.19 8、天津38264.34 3.5

9、武汉26694.34 2.44 10、沈阳21829.28 2

11、成都18887.1 1.73 12、南昌18225.99 1.67

13、佛山14294.13 1.31 14、无锡10887.12 1

15、长春5498.21 0.5 16、南京5049.76 0.46

17、鞍山1251.26 0.11 18、大连672.35 0.06

分析：

1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：58.77；30.07；11.16，这三类城市的数量分别为：3；5：10。

2、在本次结算周期内万科的城市份额符合典型的传统1：2：7策略，市场相对比较均衡。

(2006-12-31)

地区主营业务收入(万元) 比例（%）地区主营业务收入(万元) 比例（%）

1、上海418660.15 23.69

2、深圳248800.38 14.08

3、天津170457.46 9.65

4、广州126480.69 7.16

5、北京117604.77 6.66

6、无锡91075.58 5.15

7、成都85350.9 4.83 8、杭州78748.58 4.46

9、沈阳65877.01 3.73 10、武汉63324.77 3.58

11、东莞59792.96 3.38 12、南京51573.34 2.92