论房地产市场的供需失衡

论房地产市场的供需失衡

公事1班

杨丽颖

201214100222

摘要：本文以房地产市场约束供需双方的制度环境、供需双方的处境及其动机作为逻辑依据，通过建立房地产市场的供需模型，剖析了房地产市场的特殊供需构成及其形成机理，并从高房价背后供需失衡方面考虑，推出政策建议。

关键词: 房地产调控;分税制；住房供需

一、引言

对于中国近十年来的经济飞速发展，房地产业是国民经济的重要组成部分。一个国家或地区的经济景气与否，往往表现在房地产业的景气与否上。它是国家财政收入的一个主要方面，也是地方政府政绩表现的一个重要方面。在当代中国，房地产既是一种产业，又是各类利益集团角逐的载体，即是政府官员打造政绩的政治工具，又是重新分配社会财富的非正常方式。

没有哪个行业比房地产业更能反映当代中国的社会结构和社会状况。然而，近几年来，中国房地产业出现明显下滑状况，供需失衡的问题不可避免的出现。长期以来，中国房地产市场发展存在诸多矛盾，其中，商品房的有效供给和有效需求失衡是各级政府和广大人民十分关注的重大问题之一。如果这一问题长期得不到有效解决，就必然造成房地产市场效益损失和社会整体福利的下降，对于我国房地产市场和一系列有关产业市场的健康稳定发展，乃至整个国民经济的发展，都会带来严重的不良后果。

二、房地产市场供求机制和价格机制

1、房地产市场供求机制不敏感。

供求机制是市场经济运行的普遍机制，其作用在于调节供给和需求之间的关系。房地产供求机制的作用过程表现为:房地产供大于求时，价格下降，企业利润减少，生产萎缩，供求趋于均衡；当房地产供不应求时，价格上升，利润增加，

生产扩大，供求趋于均衡。由于我国房地产市场发育晚，房地产市场供求机制还不敏感，不能很好地反映房地产价格和供求关系的内在联系，因而其自动调节市场的能力较弱。

2、房地产价格机制欠缺灵活。

价格机制是调节土地、房地产资源优化配置最重要的市场机制。价格机制的表现形式是供求关系的变化引起价格的上下波动，价格的波动又会引起供求的变化。房地产市场的价格机制，不仅调节市场供求的变化，还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。购房和租房是房地产消费的两种形式，两者具有一定的替代性。如果房价过高，消费者就会选择租房。如果租金过高，消费者就会选择买房。价格机制起着调节租价比的作用，使租金和房价维持在一个合理的范围内。另外，政府还可以通过价格机制调节和优化土地资源的配置。长期以来，由于我国市场体系不健全，市场结构不完善，市场主体不规范，致使房地产价格机制欠缺灵活，不能很好地起到调节市场供求的均衡关系。

二、中国房地产市场特征

1、房地产的使用特征。

所谓“衣食住行”四者，其中住房就是四特征之一的“住”，住房不像其它生活必需品用完后需要继续购买，它的使用寿命是很长的，因此其购买的频率相当的低。

2、房地产的价值特征。

一般对于一套房子而言，它的价值是很高的，可以住十年、几十年，甚至，一个家庭的存在可能就只购买一套住房。

3、房地产供给的稀缺性。

房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是随着人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。

4、房地产的不完全开发性。

由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。

5、房地产的市场特征。

在房地产市场整体中，住房就相当于商品而言了，它也符合市场的运行规律，受市场供求规律的控制。然而，从这几年来看，中国房地产已然处在了市场饱和的状态，其供求已失衡。

三、高房价背后的税收制度和供需现状

1．分税制改革。

分税制改革将与房地产业相关的房产税和土地税归入地方税种，主要包括城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等，把土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有。在这种情况下，房地产税收已经成为地方政府财政收入的主力。

2．供需双方现状。

住房供给方面，根据原始提供主体，可以分为两大部分:政府提供的保障性住房，如廉租房;市场机制下房地产开发商提供的商品房。在现阶段，廉租房、经济适用房和限价房(下文统称为保障性住房)的供给十分有限，申请该类住房时往往有相关政策限制，远未能够满足市场需求，住房供给仍然以利润很大的商品房为主。对于商品房的供给，在土地出让市场和房地产交易市场出现了开发商不同程度的垄断。另外，由于房价上涨，市场中介市场不发达等原因，房地产消费者之间的房地产交易市场的供给也不发达。

住房需求方面，根据买房者持有目的，可以分为自住房和投资性住房。自住房的需求者当中，刚成长起来的中产阶级是购买商品房的主力，而低收入者因无力支付高价商品房，更多地对保障性住房有需求。投资性住房的需求者则集中于高收入阶层，出于资产保值增值和追逐更多利润的目的，把住房当成投资品看待。我国的贫富差距严重，高收入者只占少数。在城市化进程当中，占绝大多数的中低收入者对住房的需要(不是需求)十分巨大，对非商品房的有效需求也日益增加。

四、高房价形成的供需分析

1．供需模型分析。

住房的总需求由中低收入者和高收入者组成，住房的供给由保障性住房和商品房组成。假设整个住房市场的最终均衡点为B点，而商品房市场的均衡点为A 点。在很小的情况下，A、B两点将十分靠近;相反，若很大，甚至大于，则B点将在A点的更右方，整个住房市场的均衡价格将更低。所以政府大力增加保障性

住房是十分有利于房价下降的。类似地，若下降，即A左移，B也会左移，这时B点所对应的房价会下跌。由于这里的需求是有效需求，在当下的供给状况下，若能大力抑制投资性需求，也有利于房价的下降。但是，现实中增不上去，降不下来，造成房价难以降下来。产生这样特殊的供需构成有着我国的特殊原因，这是在现行制度安排下，各利益相关方博弈的结果，这就需要分析各利益方的动机。

2．供需双方的动机。

住房供给方中政府的动机，受到分税制与GDP政绩激励的冲突的影响。国内经济长期主要由政府投资和出口拉动，其中政府投资的主导性更强。政府投资需要大量财政收入，在地方政府发债融资受限、招商引资有限的情况下，便理所当然地考虑到增加财政收入。但是，在现行的分税制下，地方税收所占的比重明显小于中央;只是，与房地产业相关的房产税和土地税归入地方税种，土地出让金也归地方所有，且成为地方财政收入的重要构成部分。政府的考核指标更多是短期的衡量，于是，出让土地，发展房地产业(商品房)，推动地方经济发展，拉动GDP，地方政府在财政约束下，自然地顺应了激励机制。供给方中开发商的动机，则是出于自身利润最大化，对政府要拉动GDP的意愿顺水推舟。可见，房地产业共同承载着政府和开发商各自的动机。从这个角度来看，政府和开发商是有着很大的共同利益的。这种共同利益，使地方政府和开发商都不愿见到房价大幅下跌。住房需求方中投资者的动机，受到投资渠道的影响。为了让消费剩余的那部分资金保值增值，高收入者会寻找投资渠道。但是，我国的资本市场尚未成熟，投资渠道严重不足，而且，相对于回报期长的实业投资，在房价上涨的预期下，他们更青睐见效快的股市或楼市。于是，大部分资金“游荡”于股市和楼市。

住房需求方中，中低收入者的动机，则是为了满足自己的住房需要。只是，在现有的供给环境下，他们与高收入者在商品房市场上“狭路相逢”。可见，高房价只是在现行制度安排下，各利益相关方博弈的结果。高房价是表现出来的“标”，背后的制度安排是“本”，制度下的各方动机及行为则是使“本”生出“标”。

五、房地产供求失衡的相关对策

1、政府加强对房地产的宏观调控。

在中国房地产这一方面，有一个很大的特征就是，政府极大有决定权，但也