上海浦东-万科翡翠公园房地产项目分析

3.6m层高 双钥匙配置 独立双套房 超强收纳
6
规划和立面分析：开放式街区规划，分六期开发，立面是美式街区风格，实用主义
美式街区风格
外墙面砖
开放型街区规划—
项目分为6个地块，设置多个出入口，组团设置独立车库和人行入口，完 全人车分流
底部石材
五重景观体系—
四大主题街心公园、六个组团景观
7
装修分析：SOHO预计5月底开盘，样板间最终版还未确定，装修价包含在售价（3.8-4万/平）
4
客户描摹：客户多看中张江地区的多企业化人才氛围和高品质的社区设计
受访人：孙女士 27岁 浦东区 客户基本属性：未婚单身型 目前在沪工作快5年，非上海户籍，社保不足5 年，限购普通商品住宅，工作地方浦东陆家嘴 跟别人合租了四年，注重自己的生活品质，想 拥有自己的小屋 单身，考虑LOFT总价低、面积大些更为合适 受访人：曹先生 28岁 徐汇区 客户基本属性：未婚有女朋友 外地人，最近刚拥有上海本地户口，喜欢徐 汇区的生活氛围 打算购房用作投资，不自住 置业主要看中本产品的升值空间和投资回报 认可本项目的地段及周边环境
车位数
物业公司 物 业 费Leabharlann 产权年限 煤气 装修1500个
万科物业 5.8元/月/㎡ 50年
优势/资源：多个公园主题、绿色科技智能化覆盖全社区。
项目介绍： 万科翡翠公园项目总建筑面积约30万㎡，坐落于浦东张江高科技园区内。其约1/3 的土地用于建造公园，缔造出公园生活综合社区，小区内有多个主题公园、多重 物业类型以及独立景观区域。小区内部运用了超过40项绿色科技，是不用带钱包 的互联网智慧社区，电动汽车环保社区。 内部住宅与商业占比分别为72%和28%，住宅约21.7万方，商业约8.5万方，住宅 包括85㎡两房、125 ㎡三房、180 ㎡三房以及45 ㎡LOFT住办两用空间类型。
置业目的： 50%为自住，50%为投资客户，品牌影响力、翡翠公园的“街区型规划+全方位智慧社区”实力 客户定位：产品方面关注点弱，支付能力中等以上为主。 打造以及看好浦东张江地区的潜力。
客户定位：注重产品的品质，对周边的教育资源、环境资源有较高的要求，看中张江板块大量的500强企 业、高素质人才靠拢，未来的交通也很方便，购买支付能力较高。
2
无
精装修
销售数据：项目成交均价41975元/㎡，较开盘增幅11.4%，月均成交1409㎡（约29套），推 售产品以40-60㎡为主，套均价209万，与同期在售住宅均价相差48%。
项目成交走势图
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 44000 42000 40000 38000 36000 34000 32000 40-60㎡ 87% 60-90㎡ 13%
受访人：张先生 32岁 浦东区 客户基本属性：了万科 翡翠，觉得是适合和女朋友组建爱的小屋 看中小区的绿色公园主题设计和对万科品牌 的认可 受访人：王先生 45岁 杭州市 客户基本属性：已婚家庭型 主要生活和工作地均在杭州市，看好上海浦 东张江的房产投资价值 不限购且楼盘品质有保障，周边良好的教育 配套也是王先生看重的一点
万 科 翡 翠 公 园
1
基本概况：上海浦东-万科翡翠公园：城市远郊，浦东品质项目，全套智能化绿色科技社区覆盖
区域板块 位置/区域特征 上海浦东张江荣科路277号 2014-10-25 上海万科集团 105000㎡ 302000㎡ 2.88 35%
单价：3.8万-4 万元/㎡
楼盘地址
开盘时间 投资商 土地面积 总建面积 容积率 绿化率
成交面积占比
成交面积
成交均价 数据来源：CRIC2016
40-60㎡
60-90㎡
单位： 成交面积：㎡、成交均价元/㎡
3
客户分析：客户一半投资一半自住，注重张江板块周边的人文教育环境以及万科自身产品实力
客户来源：客户主要来自浦东地区，周边张江、远至陆家嘴等。
张江、 川沙、 金桥、 陆家嘴、 前滩、 ······
置业关注点
自住客对产品方面关 注点多，看中环境、配 套，支付能力高 投资客关注项目的交 通便利，品牌对后期的 升值和地区的潜力
5
户型分析：主力约60㎡户型设计，3.6米层高，双钥匙配置，超强收纳，客群主要在周边上班族
60-70平的两种装修：
1.卧室和厅敞开和隔离的 两种装修设计； 2.卧室套间环形单卫生间 和双卫生间的设计； 3.简单的厨房设计和厨房 餐厅一体的居家设计。
具竞争力的卖点。
9
两种入口厨房
有隔断的主卧和客厅
入户挂钩和卧室收纳系统
飘窗小卧室
一体式卫生间和环型动线独卫
8
万科翡翠公园项目总结：品牌的高端系、以刚需首改为主、户型装修设计好、周边教育配套强
项目总结
本项目位于上海市浦东区张江板块，未来会有开通的轨道13号线，打造多品类、多户型的智能化全覆盖 绿色公园小区 客户关注点 产品的品质，对周边的教育资源、环境资源有较高的要求，看中张江板块大量的500强企业、高素质人 才靠拢，未来的交通也很方便，购买支付能力较高 产品总结 60-70㎡的1-2房的产品，限制办公环境，着力打造居住氛围，而十年统一运营更是让产品有了比他家更