xx花园策划方案

新塘·【现代城】营销策划方案

销售部

二OO五年七月一日

一、项目基本概况

1、项目建筑指标

2、销售产品分析

二、项目市场定位

1、市场定位

2、市场形象推广

三、目标客户群确定

1、确立主要目标客户群与分析

2、目标客户群所占比例

四、销售策略

1、销售均价定价

2、总体销售价格定价策略（高质中价，体现升值潜力）

3、销售时机

4、销售态势

5、推售单位与销售时段的配合

6、付款方式/优惠政策

7、促销措施

8、销售产品命名

9、项目销售步骤

10、年度重要营销工作部署安排

11、销售资金回笼计划

五、交楼标准定位

六、项目附加值建议

七、现场地盘包装策略

1、地盘现场包装

2、现场售楼部

3、示范单位

八、宣传推广策略

1、销售主题

2、广告传播概念（嘉富花园）

3、媒体广告安排（（嘉富花园）

4、户外广告宣传安排（爆炸性宣传）

5、推广活动安排

6、宣传费用总预算

九、销售队伍组建

1、销售队伍建立架构

2、销售培训计划及其内容

3、销售技巧培训内容

4、销售工具准备

5、销售部各项规章制度/提成制度

一、项目基本概况

1、项目建筑指标

总规划用地面积：47319.4㎡

总建筑面积：163310㎡

其中：计容积率面积：143850㎡

住宅面积：118421㎡

商业面积：23699㎡

公建面积：1730㎡

（居委会：50㎡

文化中心站：300㎡

卫生战：30㎡

幼儿园：1200㎡〈用地面积1500㎡〉

变电房：150㎡

容积率：3.0

建筑密度：56%

绿化率：≥30%

户数：约1100户（首期656户）

不计容积率面积：19460

（车库面积：15260㎡

设备用房：2000㎡

架空面积：2200㎡

2、销售产品分析

1）整体项目

项目外围：

位置：旺中带静

交通：便利的交通

规划：时尚、简约的建筑规划、建设有特色风情步行街

住宅：多种户型选择

生活配套：学校、车站、酒店、市场、医院、餐饮、超市一应俱全

项目自身：

施工质量：一流的建筑队伍：省一建和湛江建安强强联合

建筑外形：时尚、简约，超前设计

社区规划：半围合式设计，人性化规划

生活质素：人居和谐高尚生活社区

物业管理：智能化优质物管

园林规划：打造一流东南亚风情园林

营销推广：强强联手的营销配合

户型优势：特设超时空跃式设计、体现人性化布局

间隔布局合理、方正实用

创新性的空中巴比伦入户花园大户人家风华

主人房270°圆弧全落地窗台设计

大面积观景飘窗设计

户户对流、户户采光、窗窗有景

多种户型选择：一房、两房、小三房、大三房，面积由49—

167㎡任君选择

二、项目市场定位

1、市场定位

大新塘·中央地标·国际化标准生活尚府

定位理由

⏹满足了他们追求时尚、品味时尚、享受时尚的需求

他们追求的不只是一栋房子，更是一种现代的生活方式，在他们的眼中，现代生活，就是潮流生活，本色生活，时尚生活。

⏹很好地结合了楼盘自身特色

项目位于大新塘·新城市发展中轴线，现代生活中心圈，所倡导的生活方式是国际化的，现代的，建筑物外立面是现代型的，简约的，明快的，小区的功能规划是完善的、多样的，为目标消费群所度身订造的各户型面积的居住空间是现代的，时尚的，也是高尚的。

2、市场形象推广（原来市场定位）

在市场形象定位设置上，适合本楼盘的原则应该是：

拔高形象 + 提升档次 + 升值空间 = 现代城

在将来现代城的营销推广中，项目形象演绎将层层递进：

第一步：拔高形象→从精神领域直接占领市场

建立现代城在当地及周边市场上的地位——就是当地人身份与地位的象征，住在现代城就是有都市人感觉，现代时尚面子，就是要超越现在，驾御未来。

第二步：提升档次→从产品层次征服市场

通过精神领域占领客户心理之后，现代城给到市场的还有一流的产品、环境、配套等更多的硬件支持，以及提供更优质的物业管理软件服务，真真正正、彻彻底底地改善当地人的居住状态。

第三步：升值空间→从文化品味层次打动市场

住现代城不仅很有时代气息，时尚缤纷，住得很MORDEND，而且还新增更多产品之外的附加值，在社区文化营造上，还相应地超越竞争对手及周边楼盘，做到人无我有，人有我优。

三、目标客户群确定

1、确立主要目标客户群与分析

当地私营经济中成长起来的“中产”

简析：当地私营企业老板（主要是大中型牛仔厂和摩托车厂企业主），这类买家文化程度参差不齐，但品味追求较高，年龄大约在36—45岁之间，乐于追赶新潮的事物，生活条件富裕，消费力惊人，且通常都不单单拥有一个物业，他们对置业都较有心得，很注重楼盘的档次能否符合自己的社会地位。

大中企业高级金领白领、小资一族

简析：各大牛仔厂及摩托车厂的高级管理人员，这类买家文化程度较高，注重居住环境格调，追求生活质量，并且要求物业交通便利，这类买家年龄大约在26—42岁之间，

房改后的企事业单位人士

简析：这类买家通常是旧房换新房，或房改前由于政策限制不敢私置物业，手头游资交多，房改后一段时间已经积蓄一定的款项。这类买家的年龄差异较大，但家庭生活和经济收入较丰富和稳定，多数是企事业单位的领导或骨干，他们追求安定、安静、和谐的理想生活居所，对社区文化气氛较着重。