合同法第十二章
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合同法第十二章
一、租赁合同的概念和特点 n 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人
使用、收益，承租人支付租金的合同。 在租赁合同中，交付租赁物供对方使用、 收益的一方称为出租人，使用租赁物并 支付租金的一方称为承租人。
合同法第十二章
、
n 特点: （一）租赁合同是转让财产使用权的合同 （二）租赁合同为双务、有偿合同 （三）租赁合同为诺成合同 （四）租赁合同具有临时性 （五）租赁合同为继续性合同
合同法第十二章
n 若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的， 折价后归老张所有。
合同法第十二章
n 第二百二十三条： n 承租人经出租人同意，可以对租赁物进
行改善或者增设他物。
合同法第十二章
n 小李租了小张一台电冰箱，小张告诉小 李电冰箱有一定问题，要正常使用必须 购买电源稳压器。小李忘记了小张的话， 某天在使用时由于供电公司在事先未通 知的情况下改造线路，使电冰箱被毁， 小李存放其中的名贵海鲜全部腐烂。
以继续居住？
合同法第十二章
.
n 6.小张将房屋卖给小赵，则小张与小王， 小王与小李之间的合同效力如何？
n 7.小赵是否可以通过某种方式让小李搬出 房屋？
合同法第十二章
n 1.租赁期限应为不定期。因为租赁期在6 个月以上的租赁合同应采取书面形式， 否则视为不定期租赁。口头约定租赁期2 年，只能认定为不定期租赁。
n 2012年10月1日，小张与小赵签订买卖合 同，将房屋出卖并办理了过户手续
合同法第十二章
问题
n 1.小王与小李的租赁合同期限如何确定？ n 2.小张、小王、小李是否均可以随时解除
合同？ n 3.小李应当向谁支付租金，小张还是小王？ n 4.房屋修理费用最终应当由谁承担？ n 5.如果小李搬进去不久去世，其妻是否可
合同法第十二章
2020/11/7
合同法第十二章
第十二章 租赁合同
中国人民大学出版社
合同法第十ห้องสมุดไป่ตู้章
第十五章 租赁合同
n 第一节 租赁合同概述 n 第二节 租赁合同的效力 n 第三节 租赁合同中的风险负担 n 第四节 租赁合同的更新与终止
合同法第十二章
选择题
n 小丽在租了老张的房屋之后，嫌房屋太 闷，找来工人加宽窗户并对房屋加以装 饰，老张对此十分不满。下列选项正确 的是:
合同法第十二章
n 小王有急事要办，小刘表示他刚把摩托 车加满了油，愿意给小王用。两人口头 协议小王租小刘的摩托车，租金100元。
n 小王在还摩托车时是否应该加满油？
合同法第十二章
案例分析
n 2008年3月1日，小张与小王就房屋出租 订立了书面合同，合同约定租期3年，年 租金7000元。3年后，小王继续居住，小 张也没有表示反对。
n （二）维修租赁物的义务 n （三）物的瑕疵担保义务 n （四）权利瑕疵担保义务
合同法第十二章
二、 承租人的义务
n
（一）依约定方法或租赁物的性质使用租 赁物。
要式合同，应当采用书面形式。
n 未采用书面形式，双方当事人对租赁期 限存在争议的，推定租赁合同为不定期 租赁合同。
合同法第十二章
第二节 租赁合同的效力 一、 出租人的义务 二、 承租人的义务 三、 租赁合同的特别效力
合同法第十二章
一、 出租人的义务
n
n （一）交付租赁物并在租赁期间保 持租赁物使其符合约定用途
n 2011年8月1日，在小张同意的情况下， 小王将房屋转租给小李，口头约定租期2 年，租金9000.小李与其妻搬进房屋。
合同法第十二章
n 2012年2月1日，雷雨交加，房屋的一面 墙壁被大水冲垮，张、王、李三人均不 愿意拿钱修理房屋，最后，小李只得将 房屋修好，花费1000元
合同法第十二章
n 经过此事，小张告诉王、李自己想将房 屋卖出去，王、李表示随便。
合同法第十二章
n 2.三人均可以随时解除合同。前二者租赁 合同已到期，租赁期间届满，承租人继 续使用租赁物，出租人没有提出异议的， 原租赁合同继续有效，但租赁期限为不 定期；
n 在不定期租赁中，双方均享有法定合同 解除权，可以随时解除合同，只是出租 人行使解除权，应当在合理期限之前通 知承租人。
合同法第十二章
合同法第十二章
n 6.合同继续有效，根据买卖不破租赁原则， 在租赁期间，出租人出卖租赁物的，租 赁权可以对抗新所有权人。
n 7.新的所有权人也可享有不定期租赁中随 时解除合同的权利
合同法第十二章
第一节 租赁合同概述 一、 租赁合同的概念和特点 二、 租赁合同的标的物 三、 租赁合同的分类 四、 租赁合同的形式
合同法第十二章
二、租赁合同的标的物 n 租赁合同的标的物简称租赁物，是租赁
合同的重要构成要素，是指出租人于合 同生效后应交付承租人使用、收益的物。
合同法第十二章
三、租赁合同的分类 （一）动产租赁与不动产租赁 （二）定期租赁与不定期租赁
合同法第十二章
四、 租赁合同的形式 n 租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为
n A作为承租人，小丽有权改造房屋 n B老张应当向小丽支付房屋改造费用 n C老张可以要求小丽将房屋恢复原状 n D老张可以要求小丽赔偿损失
合同法第十二章
n 若小丽想装修房屋，并且征得了老张的 同意，共花费6万元。那么，日后对于装 修费用若2人不能协商一致，应当如何处 理？
合同法第十二章
n 若该房屋住了一段时间后下雨漏水，小 丽要求老张尽快修好房屋，老张认为应 当由小丽出资修理，则修理漏水若花去 5000元，应由谁承担？
合同法第十二章
n A小李可以要求小张承担瑕疵担保责任 n B小李可以要求供电公司赔偿损失 n C小李应当赔偿小张损失 n D小张作为出租人，应当承担电冰箱意外
损失的风险
合同法第十二章
n 房屋所有权人刘某与张某签订了为期10 年的房屋租赁合同，一年以后刘某将房 屋卖给赵某，赵某要求张某搬出房屋， 其要求是否有法律依据？
n 3.根据合同相对性原理，应向小王交房租 n 4.房屋墙壁被大水冲垮，属于不可抗力。
在租赁合同中由出租人承担意外毁损、 灭失的风险。因此，最终应由出租人承 担，即小张 。
合同法第十二章
n 5.其妻子可以继续居住，虽然其不是合同 当事人，依据合同法234条的规定：“承 租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前 共同居住的人可以按照原租赁合同租赁 该房屋。”
一、租赁合同的概念和特点 n 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人
使用、收益，承租人支付租金的合同。 在租赁合同中，交付租赁物供对方使用、 收益的一方称为出租人，使用租赁物并 支付租金的一方称为承租人。
合同法第十二章
、
n 特点: （一）租赁合同是转让财产使用权的合同 （二）租赁合同为双务、有偿合同 （三）租赁合同为诺成合同 （四）租赁合同具有临时性 （五）租赁合同为继续性合同
合同法第十二章
n 若装修物可以拆除则拆除，不能拆除的， 折价后归老张所有。
合同法第十二章
n 第二百二十三条： n 承租人经出租人同意，可以对租赁物进
行改善或者增设他物。
合同法第十二章
n 小李租了小张一台电冰箱，小张告诉小 李电冰箱有一定问题，要正常使用必须 购买电源稳压器。小李忘记了小张的话， 某天在使用时由于供电公司在事先未通 知的情况下改造线路，使电冰箱被毁， 小李存放其中的名贵海鲜全部腐烂。
以继续居住？
合同法第十二章
.
n 6.小张将房屋卖给小赵，则小张与小王， 小王与小李之间的合同效力如何？
n 7.小赵是否可以通过某种方式让小李搬出 房屋？
合同法第十二章
n 1.租赁期限应为不定期。因为租赁期在6 个月以上的租赁合同应采取书面形式， 否则视为不定期租赁。口头约定租赁期2 年，只能认定为不定期租赁。
n 2012年10月1日，小张与小赵签订买卖合 同，将房屋出卖并办理了过户手续
合同法第十二章
问题
n 1.小王与小李的租赁合同期限如何确定？ n 2.小张、小王、小李是否均可以随时解除
合同？ n 3.小李应当向谁支付租金，小张还是小王？ n 4.房屋修理费用最终应当由谁承担？ n 5.如果小李搬进去不久去世，其妻是否可
合同法第十二章
2020/11/7
合同法第十二章
第十二章 租赁合同
中国人民大学出版社
合同法第十ห้องสมุดไป่ตู้章
第十五章 租赁合同
n 第一节 租赁合同概述 n 第二节 租赁合同的效力 n 第三节 租赁合同中的风险负担 n 第四节 租赁合同的更新与终止
合同法第十二章
选择题
n 小丽在租了老张的房屋之后，嫌房屋太 闷，找来工人加宽窗户并对房屋加以装 饰，老张对此十分不满。下列选项正确 的是:
合同法第十二章
n 小王有急事要办，小刘表示他刚把摩托 车加满了油，愿意给小王用。两人口头 协议小王租小刘的摩托车，租金100元。
n 小王在还摩托车时是否应该加满油？
合同法第十二章
案例分析
n 2008年3月1日，小张与小王就房屋出租 订立了书面合同，合同约定租期3年，年 租金7000元。3年后，小王继续居住，小 张也没有表示反对。
n （二）维修租赁物的义务 n （三）物的瑕疵担保义务 n （四）权利瑕疵担保义务
合同法第十二章
二、 承租人的义务
n
（一）依约定方法或租赁物的性质使用租 赁物。
要式合同，应当采用书面形式。
n 未采用书面形式，双方当事人对租赁期 限存在争议的，推定租赁合同为不定期 租赁合同。
合同法第十二章
第二节 租赁合同的效力 一、 出租人的义务 二、 承租人的义务 三、 租赁合同的特别效力
合同法第十二章
一、 出租人的义务
n
n （一）交付租赁物并在租赁期间保 持租赁物使其符合约定用途
n 2011年8月1日，在小张同意的情况下， 小王将房屋转租给小李，口头约定租期2 年，租金9000.小李与其妻搬进房屋。
合同法第十二章
n 2012年2月1日，雷雨交加，房屋的一面 墙壁被大水冲垮，张、王、李三人均不 愿意拿钱修理房屋，最后，小李只得将 房屋修好，花费1000元
合同法第十二章
n 经过此事，小张告诉王、李自己想将房 屋卖出去，王、李表示随便。
合同法第十二章
n 2.三人均可以随时解除合同。前二者租赁 合同已到期，租赁期间届满，承租人继 续使用租赁物，出租人没有提出异议的， 原租赁合同继续有效，但租赁期限为不 定期；
n 在不定期租赁中，双方均享有法定合同 解除权，可以随时解除合同，只是出租 人行使解除权，应当在合理期限之前通 知承租人。
合同法第十二章
合同法第十二章
n 6.合同继续有效，根据买卖不破租赁原则， 在租赁期间，出租人出卖租赁物的，租 赁权可以对抗新所有权人。
n 7.新的所有权人也可享有不定期租赁中随 时解除合同的权利
合同法第十二章
第一节 租赁合同概述 一、 租赁合同的概念和特点 二、 租赁合同的标的物 三、 租赁合同的分类 四、 租赁合同的形式
合同法第十二章
二、租赁合同的标的物 n 租赁合同的标的物简称租赁物，是租赁
合同的重要构成要素，是指出租人于合 同生效后应交付承租人使用、收益的物。
合同法第十二章
三、租赁合同的分类 （一）动产租赁与不动产租赁 （二）定期租赁与不定期租赁
合同法第十二章
四、 租赁合同的形式 n 租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为
n A作为承租人，小丽有权改造房屋 n B老张应当向小丽支付房屋改造费用 n C老张可以要求小丽将房屋恢复原状 n D老张可以要求小丽赔偿损失
合同法第十二章
n 若小丽想装修房屋，并且征得了老张的 同意，共花费6万元。那么，日后对于装 修费用若2人不能协商一致，应当如何处 理？
合同法第十二章
n 若该房屋住了一段时间后下雨漏水，小 丽要求老张尽快修好房屋，老张认为应 当由小丽出资修理，则修理漏水若花去 5000元，应由谁承担？
合同法第十二章
n A小李可以要求小张承担瑕疵担保责任 n B小李可以要求供电公司赔偿损失 n C小李应当赔偿小张损失 n D小张作为出租人，应当承担电冰箱意外
损失的风险
合同法第十二章
n 房屋所有权人刘某与张某签订了为期10 年的房屋租赁合同，一年以后刘某将房 屋卖给赵某，赵某要求张某搬出房屋， 其要求是否有法律依据？
n 3.根据合同相对性原理，应向小王交房租 n 4.房屋墙壁被大水冲垮，属于不可抗力。
在租赁合同中由出租人承担意外毁损、 灭失的风险。因此，最终应由出租人承 担，即小张 。
合同法第十二章
n 5.其妻子可以继续居住，虽然其不是合同 当事人，依据合同法234条的规定：“承 租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前 共同居住的人可以按照原租赁合同租赁 该房屋。”