我国房地产企业融资现状分析与对策

我国房地产企业融资现状分析与对策摘要:社会资金的流动性过剩使房地产企业在2009年取得了骄人的业绩，但这不能掩盖房地产企业存在着过于依赖商业银行贷款、中小型房地产企业无形资源缺乏竞争力、相关融资法律法规不健全等问题。

结合我国房地产发展的实际情况，房地产融资的政策基调应该是：降低对于银行信贷的过分依赖，推动多元化的融资。

发展的过程中要建立多层次的资本市场体系，提高直接融资比例；完善房地产投资信托基金；完善企业债券市场；大力推行融资租赁。

关键词:房地产企业融资现状原因分析发展对策
近几年我国房地产的迅速发展，是在银行大量信贷投放和长期低利率水平的宽松货币政策支持下实现的。

银行通过大量的房屋开发贷款和购房按揭，来满足房地产供给和消费需求。

而自去年以来，房价上涨超过大多数人预期，政府出台了一系列微调措施（打击囤地等），试图遏制地王、稳定房价。

2010年4月1日更成为房贷政策的分水岭。

除了中行、工行、建行外，农业银行也从4月1日开始取消首套房贷利率7折优惠，将利率调高至8折。

从一系列的政策轨迹中不难看出，政府不支持高房价，更不希望楼市出现泡沫，稳定压倒一切。

作为资金密集型的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大。

在此情况下，房地产企业应该充分发展现有的融资模式，并对房地产融资方式进行创新，来确保房地产企业的持续发展。

一、我国房地产企业融资的现状问题
房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。

房地产投资规模大、周期长等特点使房地产开发投资需要大量的资金，因此相关资金筹措及法律规定，成了房地产企业最关心的问题。

具体而言，我国房地产企业的融资问题主要表现如下。

1、过于依赖商业银行贷款，财务风险巨大
近几年来，我国直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。

房地产资金主要来自银行贷款。

这种高度集中的银行融资体制，必将加大银行信贷风险。

房地产开发企业过分依赖外部融资，自有的开发资金少，这一点说明房地产开发企业隐含着高负债经营的财务风险。

根据《中国统计年鉴》的数据现在大量中小房地产企业资产负债率都在80%以上，而房地产企业资产负债率低于65%较为安全，因此我国大多数房地产企业抵抗风险的能力比较弱，一旦融资渠道受阻，资金链条紧张或者断裂，风险就会暴露。

2、中小型房地产企业无形资源缺乏竞争力
房地产企业的无形资源主要包含信息资源（新技术、新材料的获得渠道等）、政策资源、品牌资源（企业及产品的知名度、客户的忠诚度）、组织资源、企业信誉、社会关系网络等，无形资源占优势的房地产企业表明其具备良好的信用品质和较高的还债能力，能争取到更高的信用额度，融资能力就比较强。

中小型房地产企业
无形资产的竞争力根本无法与大型房地产企业相提并论，不能及时得到银行等正规金融机构的资金支持，在融资时处于弱势地位。

3、相关融资法律、法规不健全
相关政策、法规不完善，有关房地产融资等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，操作困难，直接影响了房地产融资渠道的正常开展。

二、我国房地产企业融资问题的原因分析
我国房地产金融盈利性、资产安全性和流动性等深层次问题产生的根源在于房地产金融市场自身。

由于银行无法通过业务和资产的多样化来分散风险，经济增长越快，银行的贷款增长也越快，风险积累也就越多，而就房地产企业融资问题的原因而言，主要有以下三点。

（1）金融创新工具稀缺
与发达国家相比，我国房地产金融工具创新较少，基本上是沿袭传统方式。

房地产金融工具创新相当薄弱，没有专门设计适合不同房地产企业实际情况的多样化贷款品种。

此种现象严重影响了我国房地产金融服务水平和防范风险能力的提高，进一步拉大了与发达国家同业的差距。

因此，必须加快房地产金融工具的创新，根据我国国情和个人具体经济状况，在借鉴发达国家做法的基础上，研究金融工具创新问题，开发出有针对性的多样化的贷款品种，以便为房地产开发建设提供更多的选择，增加房地产开发企业的融资渠道。

（2）融资方式单一且风险集中度大
根据统计估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。

而另一方面，在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。

通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，使得商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

一旦房地产市场出现吸纳速度放缓、吸纳周期超过同类商品房开发项目的平均建设周期，将严重影响房地产开发企业的资金周转，导致商品房开发贷款风险迅速上升；其次房地产抵押贷款(包括个人住房抵押贷款和以房地产资产做为抵押担保的其他类型贷款)数额巨大，如果过量供应或房地产价格大幅度下滑，商业银行房地产抵押贷款的不良贷款比率就会迅速增加。

（3）房地产企业风险管理水平不高
由于各种不确定性因素的存在，企业面临着各种风险。

房地产企业在融资方面的风险主要表现在：惯用的融资渠道被封死，而企业却没有及时预警到；由于宏观政策的出台，使得企业融资成本的加大，而企业却没有及时识别与应对。

这些问题的出现主要是因为目前大多数房地产企业没有建立一套完善的财务预警系统，财务人员水平偏低等因素造成的。

三、我国房地产企业融资的发展对策
（1）建立多层次的资本市场体系，提高直接融资比例
长期以来，中国房地产直接融资渠道狭窄，房地产业直接融资比例不超过2%，目前在股票市场上进行融资更加困难。

目前，企业要想在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求。

绝大多数房地产企业由于资产规模、盈利记录及运行状况等方面都无法达到规定的要求而无法通过上市途径进行融资。

虽然目前开通了中小企业板市场，但其上市要求并没有降低。

即使将来调整产业政策，有利于房地产企业上市，也只能有少数大型房地产企业通过上市融资。

因此，只有建立多层次的资本市场体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正提高直接融资比例，才能真正减少对银行贷款的依赖，才能真正分散金融风险，才能真正促进房地产行业的健康发展。

（2）完善房地产投资信托基金（reits）
房地产投资信托通过集合社会闲散资金，使用专业人士投资、经营管理，可以促进房地产业的资金结构和产品结构优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径。

我国银行、保险、证券实行的分业经营、分业监管的制度使三者之间有严格的政策约束。

相对于银行、保险、证券，信托拥有更广阔的市场需求、更宽泛的投资领域和更灵活的创新空间;由于房地产项目资金需求量大，平均盈利水平较高，可以提供较好的抵押和担保，因此，十分适合房地产业务的开展。

（3）大力推行融资租赁
在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业是仅次于银行信贷的第二大融资方式。

中国发展房地产融资租赁具有以下优势：①可以拓宽房地产融资渠道。

房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发投资债券上市等融资手段吸收社会投资，改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式，在外资银行进入中国金融市场以前，房地产融资租赁为中国房地产市场顺利发展提供平台。

②可以降低房屋使用门槛。

房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。

传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁大大降低了房屋使用的门槛，并能增加房地产的销售。

参考文献：
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[2] 中国人民银行研究局课题组. 中国房地产发展与金融支持，2004.
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