公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究

公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究

摘要：在会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式——公允价

值。从公允价值的国际应用来看，公允价值的广泛采用是无法避免的，有可能发展成为未来价值计量主要属性。本文着重探讨了公允价值在房地产上市公司的应用，针对我国投资性房地产企业应用公允价值计量模式中面临的问题，提出一些运用方面的建议，以便于上市公司的现实价值得到真实反映以及更好地理解并执行新会计准则，然而又深入浅出的揭示公允价值计量对上市公司的影响，以便使相关决策者做出正确判断，并展望公允价值计量属性在我国投资性房地产计量中的应用前景。

关键词：公允价值投资性房地产上市公司建议影响Abstract：In accounting standards of investment real estate accounting introduces a newmeasurement model -- fair value. From the application of fair value, fair valuewidely use cannot be avoided, may become the future value measurementattributes. This paper focuses on the application of fair value in real estate listing Corporation, facing China's investment in real estate enterpriseapplication of fair value measurement mode of the problems, and puts forward some suggestions to use, practical value to get a true picture of the listing Corporation and better understand and implement the new accounting standards, but also explain profound theories in simple language to reveal the effect of the fair value measurement of the listing Corporation, in order to make the relevant decision makers to make the right judgments, and theprospect of the application of fair value measurement attribute in China real estate investment in measurement. Keywords：The real value of the investment real estate listing

Corporationsuggested to affect fair.

一、公允价值的基本理论

（一）公允价值的含义

通俗来讲公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。在公平交易中，交易双方应当是持续经营的企业，不存在清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下进行交易等问题。然而对公允价值的含义美国财务会计准则委员会(FASB)和国际会计准则理事会(IASB)都做了界定。FASB 的定义是：“公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中，自愿双方之间进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的价格。”IASB 的定义为：“熟悉情况和自愿的双方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额”。我国2006 年新颁布的《企业会计准则—基本准则》中引入公允价值计量属性，并将公允价值定义为：“在公平交易中，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”所谓“熟悉情况”是指自愿的购买者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途，以及资产负债表日的市场状况适度熟悉。“自愿的当事人”包括了自愿的购买者和自愿的销售者。自愿销售者愿意根据市场条件，以所能取得的最好价格出售其投资性房地产。而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易。这种关系可使交易价格不具有市场状况的特征。

（二）公允价值的优越性

公允价值的本质是一种基于市场信息对资产或负债价值的认定。然而形成公允价值的双方不一定是特定的或现实的交易及交易双方，可以是假定的或虚拟的交易及交易双方。公允价值的计量对象是全面的，不仅资产有公允价值，负债也同样具有公允价值。交易双方平等、自愿、熟悉情况。公允价值与历史成本通常被认为是当前财务会计的两种最主要的计量属性。相对于历史成本而言，公允价值具有以下两大特点：第一，相比历史成本强调的是某一时点状态，公允价值更加注重动态过程。随着时间流动，公允价值也会不断变化，每个时点上的公允价值都不同。历史成本注重已经发生的事项，一旦入账一般情况不做调整，只有在对取得成本和收入进行跨期配比时才进行估计。而公允价值能及时反映企业的价值变化，即使交易或事项尚未发生，只要有证据表明某项资产或负债的市场价值或预期价值发生了变化，就必须对账面价值调整并在表内反映、表外披露。第二，公允价值站在市场角度用公平成交价进行计量，其形成并不一定要通过真实交易，也可以是虚拟出来的。只要存在公平交易的客观市场环境，公允价值就是“最可能”达成交易的价格。历史成本是以实际发生的交易为前提的，必须存在确实的交易才能凭有关证据进行会计记录。

在我国新会计准则体系中，主要在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易、生物资产等17个具体准则中运用了公允价值。范围涉及一般工商业及农业、金融业等特殊行业。

二、现行会计准则对投资性房地产的规定

（一）投资性房地产的含义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。是一种经营活动，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。但是，

注意不属于投资性房地产的项目：

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权或建筑物，不属于投资性房地产；企业以经营租赁方式租入的固定资产再转租的建筑物不属于投资性房地产；自用房地产，如自行经营旅馆饭店，房屋也是要出租的，但不属于投资性房地产；

如果企业部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，如果不能单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产，而应确认为固定资产为无形资产；

固定资产无偿划拨的土地不属于投资性房地产；

房地产开发公司取得的土地使用权，如果用于出售，应作为企业的一项存货，如果是准备用于出租，才能作为投资性房地产；按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。

（二）投资性房地产的会计处理

投资性房地产，顾名思义是包括房产和地产两部分的，那么自然是包括了投资性房地产的两种情况：房地产整体的出租和持有增值后转让的土地使用权。

这里的重点其实还是公允价值计量的投资性房地产，至于成本模式计量本质上就是和固定资产核算一致，没有什么难点。公允价值计量的投资性房地产入账价值的确定需要区分几种情况，一种是外购的，这个大家肯定业务很娴熟了；另外是自用的房地产转换为投资性房地产，还有是作为存货核算的房地产作为投资性房地产。

借：投资性房地产

贷：银行存款

借：投资性房地产

累计折旧

固定资产减值准备

贷：固定资产

关于自用的房地产转换为投资性房地产的，大多数企业都是这么干的，虽然是来了个转换但是本质上还是属于自己的房地产，只是原来住的是自己人，现在换了外人了，本质上是没有什么差别的，因此假如说你这个投资性房地产成本模式计量的，所谓成本模式其实就是和固定资产的历史成本法计量是一个概念，那么各个明细科目平稳过渡，固定资产换成了投资性房地产，累积摊销换成了投资性房地产累积折旧（摊销），固定资产减值准备换成了投资性房地产减值准备，这里需要注意一下，为什么有个投资性房地产累积折旧（摊销）呢？是因为如果土地使用权不能单独和算的话，那么就和房子一起计提折旧了，所以会有一个“摊销”的意思，当然如果这个投资性房地产就是土地使用权，那么自然就是用投资性房地产累积摊销了。

需要注意一个问题那就是自己住改成别人住了，以后折旧肯定不能记在自己名下了，肯定要在别人名下，那么租金收入是“其他业务收入”，自然折旧和摊销就是“其他业务成本”了，不是一家人不进一家门嘛。

借：投资性房地产－成本

累计折旧

固定资产减值准备（公允价值变动损益）

贷：固定资产（资本公积－其他资本公积）

借：投资性房地产－公允价值变动

贷：公允价值变动损益

借：递延所得税资产

贷：所得税费用