住宅小区建设与管理
住宅小区建设与管理
本章要点
阐明住宅小区的建立有利于发挥城市功能和综合发展。说明住宅小区的功能、特点、管理原则、管理模式以及住宅小区管理和服务的基本内容。
案例
广州天河区某一住宅小区于1992年开始兴建，1995年3月住户人住。该区有商品房400套，当时入住200户人家。住户入住时仍有些配套工程未完工。电网铺设缓慢，要到9月才能完。每户居民电表容量仅为1.5千瓦，离广州每户居民电表容量4千瓦至6千瓦的标准尚有距离。电力的不足也影响了小区的水的供应，停水常有，电几乎天天停。因供电不足，物业公司控制的总电闸烧保险丝、跑闸的事经常发生。为此电工竟贴出告示，要住户每天下午17时后和休息日．不要找他维修。结果有时停电两三天。入住一年前每户预交5000无电话费，由公司统一为住户装电话。到1995年7月钱还未交到电信局。
小区虽配有多名保安员，但由于周围地区仍有工程在施工，“闲杂人员常滞留小区内，住户没有安全感。
刚住进的住户要搞装修，乱倒淤泥。居民卫生意识不强，乱倒乱扔垃圾。加上管道电网工程正在施工，致使垃圾遍地，污水横流，臭气熏天，一片狼藉居民苦不堪言。
在这种情况下，入住居民未真正感受到住新居的欢乐，而感到寝食不安，有如误进了虎口。
章前案例分析思考题
1.按城市新建住宅小区管理原则和内容，你认为天河区某一居住小区的问题出在什么地方？
2.试根据这一居住小区的实际，提出你解决其存在问题的方案。
本章小结
1.城市一般说，是一个国家或一个地区的政治中心、经济中心、文化中心和社会生活的中心。城市一般具有政治功能、经济功能、文化功能和社会生活功能。一个城市都有自己的主导功能，以发挥各自的优势。
2.实践证明，综合开发，兴建综合住宅小区，是解决城市住宅短缺，提高居民居住水平和质量，发挥社区服务功能和城市功能的有效途径。
3.住宅小区是指达到一定规模．基础设施配套比较齐全的居住区。住宅小区有其特有功能：能按城市规划要求建设配套，充分发挥城市功能；公共服务设施比较齐全；环境绿化、美化与居民的文化、休息、娱乐用于一体；创造安全、文明的文化氛围，有利于人际交往，有利于建设社会主义精神文明。居住小区特点：开发建设集中化；功能齐全，多样化；房屋和设施配套，一体化；投资多元化，产权多样化。
4.住宅小区管理总的原则是贯彻为住户负责的方针，管好房，用好房，维修好房，满足住户日益增长的社会、生活和文化需要。具体说，住宅小区管理原则是：坚持服务第一，用户至上宗旨；实行统一管理，综合经营；注重精神文明建设，建设优秀社区文化。
5．住宅小区管理模式有：以房管所为主的管理模式；以街道办事处为主的管理模式；以街道办事处为主，三结合的管理模式；开发公司专业管理的模式；专业性的物业公司管理模式；住宅合作社模式等。新建住宅小区应当逐步推行物业公司管理的模式。选择住宅小区模式要贯彻因地制宜；协调关系，调动积极性；服务住户，优化环境；管理人才到位等原则。
6．住宅小区管理的基本内容包括：对住宅小区内的房屋建筑及其设备。市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。住宅小区服务分经常性服务和特定委托服务两大类。经常性服务如清扫、治安保卫、市政公用设施保养等，这些项目可每月向住户收取一定服务费。特定委托性服务，如电梯管理与维修服务；发电机房、供水泵房。自来水设备的管理与服务；代管车辆、房屋等。物业公司可用特定特种服务和多种经营收益补充小区管理经费。
7．住宅小区管理和服务应达到的标准：房屋完好率达90％、市政系统完好率达90％、卫生清洁率达95％、消防和避雷装置完好率达100％、绿化覆盖率达30％。房屋设备维修率达98％、群众满意率在98％以上、各种费用收取率在98％以上、治安事故率在2％以下。
8．搞好住宅小区管理必须创造必要的条件，即规划和建设先行。要建立健全有效的组织管理机构，必须制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理队伍。
9．新建住宅小区应当成立住宅小区管理委员会，管委会决定选聘或续聘物业公司。物业公司有权选聘专营公司承担专业管理业务。
复习思考题
1.居住小区有哪些特有功能和特点？
2.试述住宅小区管理的原则和基本内容。
3.说明新建住宅小区的组织机构及其相互关系。
章后案例
广州市穗华公司在完成新区开发和旧城改造任务当中，还花大力气，投入巨额资金，推动新型住宅小区的管理与服务。他们实行规划建设先行。建、管结合的原则，建成小区后，还继续承担“管”的义务。他们请来城管、公安等部门，清除小区内大量违章建筑，无偿投资近100万元，在小区建设园林景点，种植花卉树木，使小区绿化起来。然后会同街道办事处、派出所组建管理委员会，建立小区管理的各项规章制度，并成立环卫队、治安队、绿化队和生活服务队等等专业队伍，具体落实各项管理和服务工作。他们在住宅小区的管理服务工作上取得显著成绩。昌乐园被市主管部门评为“花园式单位”，晓园新村的“东赢春晓”被评为羊城优秀绿化小景之一，并同昌乐园一起在市主管部门组织的优秀绿化小景评比中分别获一、二等奖，在市建委组织的全市小区建设管理评比中并列第三名。面临小区的优美景观，人们不禁吟诗抒情：“身居闹市不觉闹，鸟语花香入画山。”
物业管理
操作程序
第1操作环节：理解先期导入物业管理
第2操作环节：物业管理前期介入的市场价值
第3操作环节：物业管理的内容设定
使用指南
想知道项目旺销的秘密吗？“规划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”，这是某热销楼盘发展商的明文规定。《优期导入物业管理实战操作手册》从项目制胜的战略角度系统讲述了获得竞争优势的奥秘。
第1操作环节：理解先期导人物业管理
本策划包括物业管理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自所站的角度不同。我们发现，大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，给住户造成了麻烦，给物业管理公司带来7不便甚至困难。比如，空调机的安装及排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；铁围栏及其地铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理问题欠考虑。同时，由于物业管理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。我们在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。有鉴于此，物业管理服务最好是在物业开发的初始，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟请工程和设备的专家参与，该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管，同时可以培养未来的物业管理技术骨干。物业管理的全面介入应该是在销售工作开始以前，为了配合销售，物业管理专家应该在售前完成的工作是：
明确服务内容；
明确设备配置；
确定组织架构；
明确财务预算（即收费标准）；
完成管理份额计算；
完成所有合同文本。
这一系列工作的完成，通常须要两到三个月时间。
第2操作环节：物业管理前期介人的市场价值
从“马后炮”到“未雨绸缪”
提起万科物业，“无人化”、“个性化”似乎成了它的代名词，但却绝少有人知道“提前介入”。提前介入，是一个长效服务的概念，即物业公司在接管某楼盘之前，代表业主的利益先期介入楼盘建设。
起初，他们只是成立专业职能部门，负责公司所属房屋的维修和投诉协调，尽量将事故隐患杜绝在萌芽状态。但是站在业主的角度，哪怕你服务再及时，维修再到位，即使疲于奔命也不会使他们满意。正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有发案率等于零，社区的安全才会得到居民的认可。
于是，物业公司一改最初的“灭火”为“防火”，在规划设计方案出台前，就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要，提高设计品质。我们与专业监理公司不同，他们与开发商之间是合同关系，工程验收一旦结束，就不再有任何的后续服务。而我们是…长效服务?，必须为以后公司的维修服务着想。整个工程与物业管理自身的后续服务是密切相关、荣辱与共的。现在，承建商对我们非常理解和欢迎。最初，他们也有抵触情绪，我们的管理人员到材料现场取证，他们有的工人甚至要砸我们专业管理人员的照相机。有人问起我什么是万科精神，我想就跟我们推行提前介入一样，不断创新、在别人走时我们就开始跑。这就是我们的精神吧。
物业管理前期介入的作用
前期介入—一移交接管—一后期管理，这种模式才是物业管理的完整模式。
第一，物业管理前期介入有利于优化设计，完善设计细节。
今年3月份以来，由深圳庐山置业有限公司发展的嘉汇新城出现了持续旺销的现象，据据分析，其旺销的原因除了优越的地理位置外，物业管理的前期介入也起到了非常积极的作用。发展商明确规定“祝划设计方案没有物业管理单位的签字不能实施，施工结算没有物业管理单位签字不能付款，让物业管理全方位地参与项目的质量监督”，在嘉汇新城的设计方案中，物业公司提出了10项意见和建议，发展商采纳了8项，收到了优化设计、完善细节的作用。
第二，物业管理前期介入，有利于提高施工质量。
第三，物业管理前期介入有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能。
第四，物业管理前期介入有利于物业公司日后的管理，有利于促进销售。
物业公司提前介入，对于发展商来讲可谓有百益而无一害，既可以丰富发展商的设计思路、节约建造成本，又可以提高市场竞争力，增加卖点。设计师在设计上往往带有一定的理想性，规划设计出来的房屋和未来业主实际的生活需要往往会有一定距离；承建商呢？如果由于质量问题返工，既延误工期、又造成更大的浪费。如果实行提前介入，防微杜渐，这些问题都会最大限度地避免
第3操作环节：物业管理的内容设定
内容设定A：日常管理工作
物业管理公司应遵循以下原则，制定明确的管理程序及高效操作程序文件，严格执行。
（l）遵循国家及地方政府的有关法规；
（2）执行有关物业经营管理规定；
（3）遵循有关物业管理的总则；
（4）维护客户及管理单位的正当权益；
（5）建立系统全面的物业管理社会化体系；
（6）健全具有可操作性的程序文件；
（7）确立工作过程中的明确标识并具有可追溯性。
1、物业管理的日常工作主要包括以下内容：
（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防；
（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维护、管理；
（3）住户装修管理；
（4）车辆管理；
（5）客户档案管理；
2、安全保卫
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；
（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业指导书；
3、清洁
（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率标准；
（2）制定物业管理区清洁卫生管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业指导书。
4、绿化
（1）根据发展商的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施；
（2）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；
（3）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书。
5、消防
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设施、设备完备率及火灾发生控制率的标准；
（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；
（3）制定消防设施、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系统符合国家规范要求；
6、水、电设备的管理、维护
（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制指标；
（2）制定水、电设备的使用和维护管理条例及作业指导书，以保证其达到应有的性能指标；
（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责。
7、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理
（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；
（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；
（3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责反作业指导书；
（4）业生自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。
8、住户装修管理
（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、肘间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续；
（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响。
9、车辆管理
（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理；
（2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序；
（3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
10、客户档案管理
（1）客户档案包括与客户有关的各类人住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录等；
（2）建立客户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序。
内容设定B：阶段性工作要点
11、物业管理工作一般可划分以下三个阶段：
阶段一：前期介入至人住前
阶段二：人住至业主委员会成立
阶段三：业主委员会成立后至全面入住
12、前期介入阶段物业管理公司作为独立经营的法人企业，与发展商签订对物业管理区的委托管理合同，明确责、权、利，并开展以下工作：
（1）组建管理机构；
（2）如发展商有要求，可作为物业管理顾问参与规划设计；
（3）按照国家规范，代表业主对物业管理区实施全面验收；
（4）确定管理范围及内容，制定管理服务费的收费标准；
（5）准备入住。
13、入住期间，物业管理公司应做到：
（1）对物业管理区实施正常的管理服务；
（2）在保修期内还肩负着解决职责范围内业主提出的房屋及公共配套设施的返修；
（3）协调业主与发展商和建设单位的关系，督促或协助发展商和建设单位解决业生提出的有关房屋及公共配套设施方面的问题；
（4）建议在保修期期满时，代表业生对其产权范围内的物业进行一次全面的检查。
14、八住平达到50％并有过半数业主同意，物业管理公司应做到：
（1）会同发展商和政府主管部门组织召开业主大会，选举并产生业主委员会，制定章程，明确权利和义务；
（2）终止与发展商的合同，修改与业主委员会签订委托管理合同，明确责、权、利。
内容设定C：便民服务
15、物业管理公司应在管理区内设立使民服务，具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况确定。
16、便民服务
（1）可分为无偿服务和有偿服务两类，内容及价格应透明化；
（2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有偿服务的价格应按政府有关法规执行。
17、建立使民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为。
内容设定D：与业主日常沟通
18、与业主的日常沟通包括以下形式和内容：
（1）通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务；
（2）通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户；
（3）通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动；
（4）应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。
19、物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通，保持与每一业主的良好关系。
20、如通业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司。必须坚持不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。
内容设定E：处理客户投诉
21、物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理程序：
（1）接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题：
（2）出现投诉，一定要及时向上反映信息；
（3）面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理；
（4）在处理投诉的过程中，应正确把握好与新闻媒体的关系；
（5）在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事，若客户的要求违背公司的经营原则，则应寻求法律援助。
22、物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。
内容设定F；营造社区文化
23、社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成；社区文化氛围又促使社区文化活动层次的提高和住户业余生活内容的丰富。
24、物业管理公司应把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。
25、社区文化氛围主要体现在以下方面：
（1）物业管理区的整体精神风貌；
（2）家庭的生活方式：
（3）住户的邻居关系。
26、建立物业管理区精神文明建设公约，通过设立专栏或印发信函等形式广泛宣传，物业管理公司的各位员工应严格遵守，起模范表率作用。
27、社区文化活动有各种类型，包括：各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动。
28、开展社区文化活动，物业管理公司应：
（1）分析住户的构成，充分了解住户的格求；
（2）针对不同的层面，制定各类社区文化活动方案及经费标准报业主委员会通过；
（3）提供并逐步改善活动场地
物业管理常识
物业管理什么时候开始介入为好？
物业被认为是房地产业的有机组成部分。房地呀产业是由房地产投资、开发、建设、流通及售后服务各个环节所组成的综合性产业。物业主要是指房地产业的流通及售后服务环节而言的。也就是说，只有当房地产的实用建筑形态完成以后，开始进入流通和消费领域，并由相应的企业通过服务向其追加价值时，这些房地产才成为真正意义上的物业，，要及时实现房产的价值的增值，宜提倡物业的早期介入。
◆业主与用户是一回事吗？
业主是指特定物业的产权所有人。包括根据任何租约授予他（她）继承权期限而于当时享有继承权的自然人或法人。在适当时候，业主也包括物业产权的代理及授权代表。用户指在物业契约或租约中明确指定对该物业享有使用权的法人或自然人。在适当的时候，用户可以指本法人或自然人的雇员、承包商、代理人、许可证持有人、被邀请的人士，以及以用户名义正在进行工程作业而经业主批准的承包商。在现实社会里，业主和用户既可能是相互独立的，也可能处于同一法人的行政控制之下，还可能是合一的。第一种情况如，某一公司从房地产开发商那里购得物业后，租给其它法人或自然人使用；如果业主和用户同属于某一家企业集团或行政事业单位就属于第二种情况；当然，如果某一法人或自然人获得某一物业的产权后，自己使用，那么，它就既是物业的业主，又是物业的用户。
◆物业管理收取费用要收税吗？
建设部办公厅目前向各省、自治区、建委（建设厅），直辖市、计划单列市建委（市政管委）、房地局（住宅局）转发了《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发（１９９８）２１７号）。
物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税"服务业"科目中的"代理"业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字（１９９８）７号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维
修基金。
◆物业管理公司应履行哪些义务和责任？
物业管理企业受管委会及房产消费者的委托，承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。
物业管理公司应承担的义务包括：
１．全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。
２．接受物业管理委员会和居民的监督。
３．重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。
４．接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。
５．发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。
有关物业管理公司应根据国家规定，结合管辖小区实行情况，制定较具体的义务和责任条款并公之于众，以方便房产消费者的了解和监督。
业主、物业管理公司、业主大会违反物业管理规定应如何处理？
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用３％的滞纳金或者按约定加收滞纳金。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反条例，市房地产局或者区、县房地产管理部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
◆业主大会的职责和职权是什么？
业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（１）选举、罢免业主委员会委员；
（２）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（３）听取和审议物业管理服务工作报告；
（４）决定物业管理的其他重大事项。
业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责；
（１）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（２）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（３）设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
（４）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（５）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（６）监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（７）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
◆已售房改公房的个人如何交纳物业管理费？
根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字（１９９７）第１９６号）的规定，北京市普通居住小区物业管理收费项目，分为住户个人交费项目和产权人交费项目两类。其中，住户个人交费项目应由购、租住房者自行交纳；产权人交费项目则应由在小区内拥有房屋产权的前段时间和个人交纳。
但是根据该暂行办法的第五条"按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项?quot;。其中包括绿化费、化粪池清淘费、管理费、小修费、中修费、小区公用设施维修费、电梯费、高压水泵费和公用电视天线费。
据此规定，有关方面经测算后得出，一套６０平方米的多层住宅，若不包括大修费，每户每年交纳物业管理约８５０元，其中住户个人交纳１０８，每月９元，产权人分担７２４元，每月６２元；同样面积的高层住宅，每户每年交纳物业管理费约１４１４元，其中住户个人交纳１０８元，每月９元，产权人分担１３０６元，每月１０９元。
故此，购买房改房的职工只需按暂行办法中规定的收费标准，交纳其中的住户个人交费项目。该项费用包括装修房屋垃圾外运费、保洁费各项费用统收服务费、车辆存车费和机动车丰车费等。其中的常规性收费，包括保洁费（３元/户）、保安费（５元/户）和各项费用统收服务费（１元/户），一般每户每月为９元，全年１０８元。
◆公有住宅售后管理服务费收取有什么规定？
公有住宅售后管理服务费与商品房的物业管理费不同。按照上海市房屋土地管理局、上海市物价局的规定，公有住宅售后管理服务费的收费标准是：
（１）居住用房的管理费：
多层住宅每户每月４．５－７．５元；
高层住宅每户每月５－１０元。
具体收费档次划分，在此幅度内由业主委员会同所委托的物业管理单位商定。
（２）高层住宅电梯、水泵运行费：
每月每平方米建筑面积０．５５元，其中由房屋业主直接支付０．１５元，从房屋修缮基金中列支０．４元（底层和原始结构中电梯不停靠的楼层住户不予摊算。
（３）在售后公有住宅区域内且执行全市统一的非居住用房标准的营业、办公用房管理费按租金的２５％计算，由产权人支付。
（４）保安服务费
住宅每户每月３－６元，由房屋住户支付；非居住房屋按每平方米建筑面积０．２－０．５元/月计算，由房屋使用人支付。
（５）保洁服务费
住宅每户每月３－６元，由房屋住户支付；非居住房屋按每平方米建筑面积０．２－０．５元/月计算，由房屋使用人支付。
具体收费标准由物业管理企业与业主委员会协商确定。
◆物业管理收费项目的构成
１．房屋建筑及其设备、设施的自有部位、自用设备的维护、维修、保养费用；
２．共用部位、共用设备设施的日常运营和管理费用；
３．物业范围内的市政设施道路、维护维修费用；
４．物业所有人、使用人在使用物业过程中，为维护公共环境的安全、清洁、秩序、优美，而要求物业经营人所进行的管理和服务费用；
５．物业所有人、使用人要求物业经营人提供的特殊和专业的服务项目而付出的费用。
住宅小区管理制度
住宅小区管理制度 住宅 物业公司负责公司住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、道路交通、治安消防、区容区貌等，并根据有关法律、法规，结合本小区实际情况，特制定小区管理暂行规定，收取综合管理服务费、暖气费、水电费及各项有偿服务费用，依法对小区实施综合物业管理。 房屋维修 一、房屋是每个家庭居住的场所，维护好自己的房屋就是维护自己和他人的居住安全，如要改变房屋的布局或开门设窗，必须与公司物业公司联系，并经物业公司同意后，在不影响房屋结构的前提下，方可进行施工。否则，公司物业公司将处以1000—5000元罚款，情节严重的赔偿一切经济损失。 二、正确使用卫生器具及各种太阳能、标名自己姓名。如自然损坏，可通知公司物业公司进行有偿维修，价格参见维修价格明细表。如发现屋面太阳能水箱漏水、跑水和室内跑水，物业公司将处以50—500元罚款，情节严重的要赔偿一切经济损失。 三、爱护供电、供水、供暖设备，是每个住户的责任和义务，对电表、水表、供暖、供水阀门等不准私自拆装或加装，不准在表前截电截水，或在暖气加热水箱上加装放水装置。如经检查发现，公司物业公司将处以500—1000元罚款，情节严重的要赔偿一切经济损失。
四、小区内的公共设施如：通迅线路，闭路电视，邮电信箱，各种检查井等均是为公众服务的，需要大家共同维护，如发现人为损坏，将照价赔偿，并处以100—500元罚款。 环境卫生及绿化 一、保持小区卫生，珍惜清洁工劳动成果，打扫好楼道卫生是每个住户的义务，也反映出我们每个居民的道德意识和责任心。对那些乱堆杂物、乱倒脏水，垃圾不倒到指定地点或随手乱丢纸屑、脏物的，一经发现将处以10—20元罚款，态度恶劣的加倍处罚。 二、小区内的花草树木，是美化小区环境，改善居民居住条件的象征，维护花草树木，就是维护我们的居住环境，对那些破坏花草树木的不文明举动，一经发现将处以50-100元罚款。 治安保卫、综合治理 一、邻里之间应和睦相处、互谦互让、尊老爱幼，这也是我们中华民族的美德，面对那些不顾邻里影响、吵架、打架的不文明举动，物业公司要处以劝告、罚款，对情节严重造成人身伤害的要承担一切医疗费用，并处以300—500元罚款，或交公安部门依法处理。 二、妨碍他人正常休息，制造噪音等不文明举动，经劝说无效的要处以10—100元罚款。 三、在楼前或阳台下乱堆杂物、丢弃垃圾或高空抛物的，经劝说无效的，要处以50—100元罚款，造成伤害的要承担一切责
城市居住小区公共配套服务设施管理规定
城市居住小区公共配套服务设施管理规定 总则 第一条为加强城市居住小区、居住组团及零星住宅（以下统称居住小区）配套公共服务设施规划管理，保障居住小区配套公共服务设施合理配置，维护小区业主和开发企业的合法权益，根据有关法律、法规和相关规范等，制定本规定。 第二条本规定适用于泰州市城市规划区内新建、改建居住小区。 第三条居住小区应根据城市总体规划、近期建设规划、各专项规划及控制性详细规划同步规划建设教育、医疗卫生、文化体育、邮政、商业服务、社区管理服务和市政公用等配套公共服务设施。其中教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施，应当在住宅总规模（总建筑面积，下同）开发完成50%之前建成交付使用；其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80%之前建成交付使用。 第四条居住小区配套公共服务设施的设置，应坚持统筹规划、可持续发展和节约用地的原则，使用性质相近或可兼容的公共服务设施应综合设置。 第五条居住小区配套公共服务设施的设置水平应当和居住人口规模相适应，在符合规定指标总量的前提下，可采取集中与分散相结合的方式统一规划、合理布置。 第二章权属界定与管理 第六条居住小区配套公共服务设施分为公益性公共服务设施和非公益性公共服务设施两种。 第七条公益性公共服务设施，是指不以盈利为目的、建设成本适宜列入小区商品房建设成本的公共服务设施，包括医疗卫生、文化体育、社区管理服务、市政公用设施等。此类公共服务设施除社会公益性配套设施外，其权属归全体业主所有，由业主委员会代为登记，开发企业不得销售，也不得以任何方式处置其使用权。 第八条非公益性公共服务设施，是指适宜市场化运营、建设成本不宜列入且未列入小区商品房建设成本的公共服务设施，包括教育、商业服务设施（物业管理专用商业服务设施用房除外）等。此类公共服务设施，按谁投资、谁所有、谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后必须纳入小区统一的物业管理，并不得擅自改变规划用途。 第九条居住小区的车库、车位（含机动车和非机动车）应当首先满足本小区业主的需要。未列入小区商品房建设成本的地下车库、地下车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 第十条居住小区公共配套服务设施的具体内容、指标等一般在控制性详细规划中确定，城乡规划部门提供规划条件时应作为土地出让条件之一进行明确。 第十一条对于分期建设的居住小区，城乡规划部门在审查修建性详细规划、建筑方案和施工图以及核发《建设工程规划许可证》时，应对每期工程的公共服务设施项目的名称、功能、位置、权属、指标等进一步核定。同时在《建设工程规划许可证》附件中注明与住宅同期进行验收的公共服务设施项目，确保公共服务设施与住宅同步建设、同步交付使用。 第十二条居住小区公共服务设施工程达到下列要求时，房地产开发企业方可申请竣工综合验收： （一）按照规划建设方案完成公共服务设施建设，并且经城乡规划部门竣工核实合格。（二）公共服务设施具备投入使用条件，已经明确产权、管理权及其关系，并且以书面形式明确管理责任。 第十三条未按照建设工程规划许可内容完成公共服务设施建设且未通过城乡规划部门竣工核实的，房地产开发企业不得办理入住手续。
物业小区消防安全管理规定
物业小区消防安全管理规定 第一章总则 第一条为了加强城市社区消防安全管理，预防和减少火灾危害，保护公民人身和财产的安全，创建良好的社区消防安全环境，根据《中华人民共和国消防法》、《XX省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》和公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规，结合实际，制定本规定。 第二条社区消防建设要按照“基础工作社区化、消防建设社会化”的总要求，大力加强社区消防组织、消防设施、消防教育、防火管理等方面的功能，逐步实现社区消防的“自我管理、自我教育、自我服务、自我提高”。 第三条社区消防安全工作应当立足现有社区组织机构，发挥管理和服务功能，发动和依靠群众，实行群防群治。 第四条城市街道办事处、公安派出所、社区居委会和居民住宅区物业管理单位在当地人民政府统一领导和公安消防机构的监督指导下，按照本规定负责社区消防安全工作。 第五条各区政府财政部门应将社区消防安全工作经费列入财政预算，并实行专款专用。 第二章消防安全职责 第六条社区消防安全工作实行主要领导负责制。街道办事处、居民住宅区物业管理单位、社区居委会的主要领导对管理范围内的消防安全工作负总责，并确定专人具体负责社区消防安全
工作。公安派出所具体履行所辖社区的消防安全监督行政职能。 第七条街道办事处应当建立由街道办事处、公安派出所、社区居委会、物业管理单位、驻社区单位负责人和居民代表共同组成的社区消防安全委员会，负责本辖区社区消防安全工作的组织、指导、督促和协调。 第八条每个生活小区都应当建立由社区志愿者和社区安全保卫人员等组成的义务消防队，并开展定期演练。 第九条街道办事处在社区消防安全工作中应当履行下列职责： （一）将社区消防安全工作作为辖区社会治安综合治理的内容，制定消防工作计划，定期召开社区消防工作会议，组织、督促、协调社区消防工作的开展。 （二）督促指导物业管理单位、社区居委会定期开展社区消防安全检查，消除火灾隐患，受理群众举报，开展消防咨询服务。 （三）负责社区单位的消防安全监督，定期开展消防安全检查。 （四）组织开展社区消防宣传教育，提高社区居民的消防安全意识和自防自救能力。 （五）负责社区消防宣传阵地建设和公用消防器材维护、管理的监督指导，督促社区内物业管理单位按要求设置消防宣传板报，配备、维护和保养楼栋内的消防器材。 （六）组织、督促和指导建立社区义务消防队。 （七）建立消防安全责任制，与辖区非消防安全重点单位
住宅小区门卫管理规定范本【最新版】
住宅小区门卫管理规定范本 为进一步完善门卫工作岗位责任制，增强工作责任感，维护广电小区的办公和生活秩序，确保小区人员和财产安全，特制定本制度。 一、广电小区门卫工作由局安排专人担任。 二、小区门房实行24小时值班制度。门房管理人员要严肃值班纪律，坚守岗位，保持高度警惕性和工作责任心，认真负责地做好广电小区的管理和防火、防盗、防事故、防灾害为重点的安全防范工作。要不定时地巡视小区内各个部位，发现不安全因素要及时向局办公室报告。 三、门房值班室要做到“三表”(来访人员登记表、小区住户一览表和机动车辆登记表)齐备，管理人员对院内住户、人员、车辆等基本情况要熟悉。 四、严格执行外来人员登记制度，对陌生可疑人员要进行盘问，行动可疑者一律禁止进入院内，谢绝推销或其它闲杂人员进入，非院内人员向外搬运物品或驾驶车辆外出，必须严格查询，经本院内相关的人员证实无误后方可放行，
发现可疑现象要及时采取措施，遇紧急情况及时报警，严防各类案件发生。 五、做好车辆出入小区管理工作，及时制止车辆乱停放、损坏公共设施、损坏绿化等行为，非院内车辆一律不准停放在院内，临时停放要进行登记，努力维护小区正常秩序。 六、做好院内公共区域的清洁卫生及绿化养护工作。承担抽水、抄电表等工作。 七、按规定时间表开启、关闭大门，小区大门晚上关门时间一般为11:30，早上开门时间为6:00。 八、门卫值班人员不得擅自离岗、脱岗，因工作需要不能值班者，应经有关领导批准，同意派人顶岗。 九、门卫因擅自离岗、脱岗而发生责任事故，视情节按有关规定追究责任。 十、小区内居民要加强群防群治，积极配合做好以下工作:
(一)积极配合门房值班人员对家中外来客人进行登记。 (二)凡有机动车辆的住户必须到门房进行登记，车辆更换牌照或其它显性标志后要及时报告门房值班人员。停放入库的摩托车要自行锁好挂钩。 (三)遵守作息时间，无特殊情况晚11:30前应回到院内。持院门钥匙的住户要对院内安全负责，不得擅自为本户以外的人员配制钥匙，因特殊情况晚归者请自觉锁好院门，若早晨6:00前外出，开门后应及时锁门。 (四)发现可疑现象或人员，应提高警惕，及时向门房管理人员或院内居住的领导报告。 (五)对外出租房屋者要弄清租房户基本情况，并在门房管理人员处进行登记，配合管理人员进行相关管理。 (六)强化防范意识，自行做好户内防火、防盗及其它安全防范工作。
物业公共管理制度
公共管理制度 2.1停车场管理须知 A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。 B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。 C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。 D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。 E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。 F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 2.2卫生管理须知 为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。 B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。 C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。 D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。 E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。
2.3宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便； B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止； D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播； E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 2.4绿化管理须知 A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。 B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、 铁钉等，不要损坏花木的保护措施。 C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。 D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。 E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。
物业项目(住宅小区)档案管理制度(二)
物业项目（住宅小区）档案管理制度(二) 物业项目（住宅小区）档案管理制度提要：共用设施设备管理1.共用配套设施完好，无随意改变用途。2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录 第二节房屋管理与维修养护 1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、组图及幢、单元、户门标号标志明显。 2.无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。 3.房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。 4.户外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。 5.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，除建筑设计有要求外，不得安装 户外防盗网、晾衣架、遮阳蓬等。 6.空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。 7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。 1)住户装修申请表、装修责任书（见业主分户档案） 2)装修现场巡查记录表（见工程巡查记录） 第三节共用设施设备管理
1.共用配套设施完好，无随意改变用途。 2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。 1)设备运行维修工作程序 2)设备巡查记录 3)设备保养记录 3.室外共用管线统一入地或公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 4.排水、排污管道通畅，无堵塞、外溢现象。 5.道路通畅，路面平整，井盖无缺块，无丢失，路面井盖不影响车辆行人通行。 6.制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整，供电设备正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道等公共照明完好。 1)电室管理规定 2)配电系统工作内容及操作程序 3)路灯、楼道等公共照明设备完好 第四节安防、消防、车辆管理 1.小区基本实行封闭式管理 1)小区实行24小时封闭管理资料 2)治安管理规定 3)门卫管理规定 2.有专业护卫队实行24小时值班及巡逻制度，护卫熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素、言语规范、认真负责。
住宅小区消防安全管理条例
住宅小区消防安全管理条例 住宅小区消防管理规定15提要：楼道走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位个人不得占用或封堵，严禁在设立禁令的通道上停放车辆及物品，为了加强小区的消防工作，保护公共财产和广大业主、住户生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防条例》和托克托县有关消防规定，制订管理规定如下： 一：贯彻预防为主，消防结合”的方针，保安组长为消防责任人，保安人员为义务消防员。消防责任人和义务消防员的职责是： 1、贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识； 二：检查防火安全工作、纠正消防违章、整改火情隐患； 三：消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻保持畅通； 四：各住宅楼的具体情况，制订消防措施，制定紧急状态下的疏散方案； 五：火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。 六：楼道走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位个人不得占用或封堵，严禁在设立禁令的通道上停放车辆。 七：不得损失消防设备和器材，妥善维护楼板、走道和安全出口的安全疏散指示和事故照明设施。 八：社区内严禁经营或储存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在住宅旁燃放烟花、爆竹。 九：安全使用汽油、明火，要经常保持燃具清洁，切勿留有油渍，烟头及火柴余灰要随时弄熄。教育小孩不要玩火。 十：遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。 十一：各住户进行室内装修，须向管理部门提出书面申请，经批准后方可动工。 需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路。 装修应采用不燃材料，使用易燃或可燃材料的，必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。 十二：发生火警，应立即告知管理部门并拨打火警电话119，及时关闭电闸，迅速离开住所。 十三：根据市消防管理规定，有下列情况之一者，根据情况，经报请有关部门批准处理，情节严重造成后果的并承担相关法律责任： 1、占用或封堵楼梯，走道或安全疏散出口的； 2、封闭或损坏安全疏散指示，事故照明设施或消防栓的； 3、不按规定使用煤气的； 4、擅自挪动用灭火工具、器材和消防设备水源的。 十四：有下列情形之一的，责令停止作业： 1、未办理申请报批手续进行室内装修的； 2、室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的； 十五：各住户必须服从消防机关和管理部门工作人员有关防火方面的管理，刁难辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员者，送交有关执法 部门依法处理。
住宅小区安全管理规定(正式)
编订：__________________ 单位：__________________ 时间：__________________ 住宅小区安全管理规定 (正式) Standardize The Management Mechanism To Make The Personnel In The Organization Operate According To The Established Standards And Reach The Expected Level. Word格式 / 完整 / 可编辑
文件编号：KG-AO-2104-62 住宅小区安全管理规定(正式) 使用备注：本文档可用在日常工作场景，通过对管理机制、管理原则、管理方法以及管理机构进行设置固定的规范，从而使得组织内人员按照既定标准、规范的要求进行操作，使日常工作或活动达到预期的水平。下载后就可自由编辑。 安全工作是全社会的工作，安全工作的好坏，直接影响到小区的文明形象，做好小区安全防火、防盗、防止治安问题发生，确保人身和财产安全，是小区全体住户的共同期望与应尽的义务。为切实做好小区的安全防范工作，根据前期物业管理合同和业主公约以及其它相关规章，特制定如下管理规定： 一、正确使用电源、火源、气源。经常检查室内线路、闸刀、开关、插头、燃气管线等是否存在安全隐患。不准在室内、阳台、车库、楼梯间及自制简易棚内熏腊肉、香肠或豆制品类，违者造成火灾事故的，由当事人承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究当事人的法律责任。 二、使用电源、火源、气源等取暖、洗澡、做饭时，要保持室内通风。行动不便的老人、残疾人或儿
住宅小区公共管理规定_小区的公共管理规定条例范本
住宅小区公共管理规定_小区的公共管理规定条例范本 ----WORD文档，下载后可编辑修改---- 下面是小编收集整理的范本，欢迎您借鉴参考阅读和下载，侵删。您的努力学习是为了更美好的未来！ 住宅小区公共管理规定范本1 为保持小区的清洁卫生，物业管理站设有保洁人员，负责小区各楼宇公共场所的清扫和垃圾清运，请各位居民给予全力支持和配合，共同遵守以下公约。 一、请自觉维护小区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。 二、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集。 三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。 四、饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。 五、居民装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于楼道走廊及公共场所。 六、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用并在公告栏予以爆光。 七、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地。 八、请提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。
九、物业管理站负责小区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。 住宅小区公共管理规定范本2 为保持小区清洁卫生，维护良好的生活环境，特制定本管理规定，以其业主(住户)和进入本小区人员共同遵守。 嘉豪物业公司设有专职保洁人员，负责小区各楼宇公共场所的清扫和垃圾清运，请各位业主给与全力支持和配合。 一、自觉维护小区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品； 二、垃圾实行分类装袋。业主须将垃圾袋放在指定垃圾堆放处存放，以便于保洁员及时分类收集、清运，严禁将垃圾存放在门口及走廊和楼梯间； 三、请勿把垃圾、胶带等杂物投入厕所或下水道。禁止把生活垃圾、布屑、胶袋、石块等杂物投入下水道或楼宇间的天井内； 四、严禁在小区内随地吐痰、乱丢纸屑烟头、果皮及瓜壳等； 五、严禁在小区内乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。严禁让所饲养的宠物在小区内便溺；保护小区路面、楼道走廊的清洁； 六、爱护小区公共设施，不得在公共场所门前、阳台堆放杂物；自觉维护好井盖、雨水口、果皮箱等环保设施； 七、业主装修完毕应立即清扫，不得将废物弃于楼道走廊及公共
住宅小区公众管理制度.doc
住宅小区公众管理制度1 恒源小区管理制度/规定 为加强恒源住宅小区的管理，维护全体业主和业主管委会合法权益，维持好公共环境和秩序，保障各户的安全，根据国家有关物业管理的相关制度。经业主管理委员会讨论通过，特制定以下制度，请管理人员及全体业主自觉遵守。 公共秩序管理规定 1、必须遵守国家相关治安管理的有关规定；遵守小区业主管理委员会公布的、旨在维护小区生活秩序和安全的各项规章制度。 2、各业主，主动参与小区的安全管理工作，门卫管理人员在查询时各种安全隐患时，要给予积极配合。 3、各业主勇于制止、举报破坏小区治安秩序或造成治安隐患的人和事，并协助处理。 4、出租住宅必须及时向业主管委会（门卫）及居委会申报暂住人员，应在入住三天内持有效证件到门卫进行登记。 5、各业主要正确使用防盗门，不得损坏各类共用设施（供热、给、排水管道、屋面防水及共用设施等保修期限内除外），如有损坏单元自行修理。 6、各业主及管理人员有责任维护小区居民财产及车辆的安全。出入必须锁好门窗、车辆，不得让陌生人进入住宅，并积极参加各种保险，以减少损失；各类财产被盗或损坏小区不付责任。
7、不得在小区内进行任何非法及违法活动。 8、维护小区公共卫生，不乱丢、乱倒垃圾，不得高空抛物， 将垃圾放置垃圾箱内。每年清理排污井根据情况而定1-2次。 9、业主管委会成员无偿为小区各业主服务，不计任何报酬。 10、收取务业费金额根据小区各项预算支出情况而定；每年务业费收、支明细向各业主反馈。 11、大、小门开锁时间：夏／冬季早开门时间：5点／5：30点； 夏／冬季晚锁门时间：10：30／10点；各业主如有特殊情况请提前告之门卫工作人员。 12、不得随意在屋顶安装太阳能、卫星接收装置等。如确需安装太阳能，须经顶楼业主和管委会书面许可并鉴定相关协议后方可安装。 13、门卫管理人员做好小区务业费、大热费收缴及公共用电交费等工作。 14、正确使用下水道，不准将卫生巾、头发及不易腐烂硬物投入下水道，下水道堵塞单元自行疏通。 环境卫生管理制度 1、遵守小区环境卫生保洁规定，自觉将家中杂物、垃圾投放到指定垃圾箱内，不得乱抛垃圾、杂物，严禁从门窗、阳台向外抛掷垃圾和杂物等。 2、不得损坏公共绿化及设施，包括公共绿地、花草树木等。不得向绿地、花草、树木泼污水和有害物质。
住宅小区安全管理规定
编号：SY-AQ-05461 ( 安全管理) 单位：_____________________ 审批：_____________________ 日期：_____________________ WORD文档/ A4打印/ 可编辑 住宅小区安全管理规定 Regulations on safety management of residential quarters
住宅小区安全管理规定 导语：进行安全管理的目的是预防、消灭事故，防止或消除事故伤害，保护劳动者的安全与健康。在安全管 理的四项主要内容中，虽然都是为了达到安全管理的目的，但是对生产因素状态的控制，与安全管理目的关 系更直接，显得更为突出。 安全工作是全社会的工作，安全工作的好坏，直接影响到小区的文明形象，做好小区安全防火、防盗、防止治安问题发生，确保人身和财产安全，是小区全体住户的共同期望与应尽的义务。为切实做好小区的安全防范工作，根据前期物业管理合同和业主公约以及其它相关规章，特制定如下管理规定： 一、正确使用电源、火源、气源。经常检查室内线路、闸刀、开关、插头、燃气管线等是否存在安全隐患。不准在室内、阳台、车库、楼梯间及自制简易棚内熏腊肉、香肠或豆制品类，违者造成火灾事故的，由当事人承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究当事人的法律责任。 二、使用电源、火源、气源等取暖、洗澡、做饭时，要保持室内通风。行动不便的老人、残疾人或儿童使用电、气时，必须要有人监护，防止发生意外事故。人员离开住处，必须切断电源、熄灭火源、
关闭气源。 三、加强自我防范意识，杜绝盗窃案件发生。各住户在外出、 上班、旅游或夜间就寝时，要检查门、窗是否关好、上锁。贵重物品或现金要妥善管理，单轮摩托车要集中停放在361区域，应加固防撬锁、安装报警器，以防止丢失或被盗案件发生。 四、住宅小区内严禁乱搭乱建行为，楼梯通道、消防出口严禁堆放杂物和易燃物品。因历史原因已违规搭建简易房屋、违规堆放杂物或易燃物品的房主或当事人应及时清理和拆除，否则，造成房屋垮塌以及火灾事故的，由房主或当事人承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究房主或当事人的法律责任。 五、小区住房不得擅自出租、出售，凡需出租、出售的，要提前到客服部办理登记手续，以便于小区的安全管理。住房已出租、出售的，原房主应主动到公司客服部办理登记手续。否则，造成的一切安全事故或治安案件由原房主承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究原房主的法律责任。 六、小区严禁停放大型车辆，载重车辆和外来车辆，因违规驶入小
住宅小区物业各项管理制度
管理处主任岗位职责 在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； 6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。
管理员岗位职责 在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督管理； 6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育住户遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责 保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。 1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合
住宅小区建设项目安全管理规定
住宅小区建设项目安全管理 安全管理采用立法和技术组织措施，保护劳动者在劳动过程中的安全健康，保护财产不受意外损失而采取的综合性措施。住宅小区建设项目安全管理就是探索和研究如何消除施工过程中的各种有害因素，研究施工过程中的不安全、不卫生因素与劳动者之间的矛盾和对立统一规律，并运用这些规律制定科学的、合理的、行之有效的各种安全生产管理制度，改进并不断完善安全技术措施，预防伤亡事故，以保障劳动者的安全健康，保证建设项目顺利进行。保护劳动者在生产过程中的安全和健康，是我们党和国家的一项重要政策。贯彻执行党和国家的“安全第一，预防为主”的安全生产方针，是建设项目管理的一项基本原则。安全管理就是为防止和消除施工生产过程中的各种有害因素向伤亡事故转化所进行的一项企业管理工作。工程项目安全管理有以下内容：1．项目安全生产制度。在工程项目施工过程中必须建立符合项目特点的安全生产制度，参加施工的所有管理人员和工人都必须认真执行并遵守制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家和地方以及本企业的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。2．项目安全技术管理。安全技术是从技术的角度对安全生产加以控制，在生产过程中采取措施，防止和消除伤亡事故或减轻繁重的劳动。它控制的对象是劳动手段和劳动对象。3．工业卫生管理。是侧重于从“环境”的角度出发进行安全生产控制，在生产过程中采用一系列的防护或医疗措施，防止高温、严寒、粉尘、毒气等污染对劳动者身体健康的危害。安全生产制度，安全技术和工业卫生从不同的角度进行生产控制，各自的控制内容也各有侧重，安全生产制度的主要控制内容是：安全生产责任制，安全教育，伤亡事故调查与处理。安全技术和工业卫生的主要控制内容是，安全检查和安全技术管理。 项目经理的安全生产职责1．按照国务院所确定的“管生产必须管安全”的原则，项目经理既是工程项目生产的最大责任者，也是项目安全生产的最大责任者。因此，项目经理是安全生产职责的核心，是对参加本工程项目施工的全体职工的安全与健康负责，在组织与指挥生产的全过程中，把安全生产措施落实到每一个生产环节中，严格遵守安全技术操作规程。2．要组织工程项目施工的全员安全教育，对工程项目的管理人员和施工操作人员，要按其各自的安全职责范围进行教育，建立安全生产奖惩制度。对于违章和失职者要予以处罚，对于避免事故，一贯遵章守纪并做出成绩者予以奖励。3．在工程施工中发生重大事故，要立即组织人员，保护现场，并立即向主管上级汇报，积极配合劳动部门、安全部门和司法部门调查事故原因，提出预防事故重复发生和防止事故危害扩延的初步措施。上述三方面安全生产责任是项目经理的重要日常工作之一，一旦发生重大安全生产事故，也是追查项目经理责任的依据。 安全管理规章制度企业规章制度的组成部分，它以制度的形式规定企业员工必须遵守的安全规章。包括安全生产责任制，明确各级领导、各职能部门、各类人员在施工生产活动中应负的安全职责；安全生产奖惩制度，把安全生产列入本单位经济责任制、劳动竞赛、双文明建设等考核评比内容，并且与经济奖罚挂钩；安全技术措施管理制度；安全教育制度；安全检查制度；工伤事故管理制度；交通安全管理制度；防暑降温、防冻保暖的管理制度；防护用品、保健食品的管理制度；工业卫生管理制度；特种设备、特种作业的安全管理制度；以及各工种的安全技术操作规程。此外还有危险作业管理制度、化学易爆物品管理制度、环境保护管理制度、女工特殊保护制度、防火安全管理制度等。安全管理规章制度要符合实际，切实可行。制定规章制度后要反复向广大职工宣传，使职工不仅知其然，而且知其所以然，增强自我防护能力，提高执行制度的自觉性，对制定的规章制度执行要严，考核要严，要做到奖罚分明。
(完整版)住宅小区公共管理规定
住宅小区公共管理规定 住在小区里要清楚小区的公共管理规定，这样才可以保证小区群众的和睦相处。下面是小编为你整理的住宅小区公共管理规定，希望对你有用!住宅小区公共管理规定范本1 为保持小区的清洁卫生，物业管理站设有保洁人员，负责小区各楼宇公共场所的清扫和垃圾清运，请各位居民给予全力支持和配合，共同遵守以下公约。 一、请自觉维护小区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。 二、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集。 三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。 四、饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。 五、居民装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于楼道走廊及公共场所。 六、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用并在公告栏予以爆光。 七、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用
公共场地扩大营业场地。 八、请提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。 九、物业管理站负责小区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。住宅小区公共管理规定范本2 为保持小区清洁卫生，维护良好的生活环境，特制定本管理规定，以其业主(住户)和进入本小区人员共同遵守。 嘉豪物业公司设有专职保洁人员，负责小区各楼宇公共场所的清扫和垃圾清运，请各位业主给与全力支持和配合。 一、自觉维护小区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品； 二、垃圾实行分类装袋。业主须将垃圾袋放在指定垃圾堆放处存放，以便于保洁员及时分类收集、清运，严禁将垃圾存放在门口及走廊和楼梯间； 三、请勿把垃圾、胶带等杂物投入厕所或下水道。禁止把生活垃圾、布屑、胶袋、石块等杂物投入下水道或楼宇间的天井内； 四、严禁在小区内随地吐痰、乱丢纸屑烟头、果皮及
最全的住宅小区物业管理方案
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
住宅小区安全管理规定通用版
管理制度编号：YTO-FS-PD653 住宅小区安全管理规定通用版 In Order T o Standardize The Management Of Daily Behavior, The Activities And T asks Are Controlled By The Determined Terms, So As T o Achieve The Effect Of Safe Production And Reduce Hidden Dangers. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards
住宅小区安全管理规定通用版 使用提示：本管理制度文件可用于工作中为规范日常行为与作业运行过程的管理，通过对确定的条款对活动和任务实施控制,使活动和任务在受控状态，从而达到安全生产和减少隐患的效果。文件下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用。 安全工作是全社会的工作，安全工作的好坏，直接影响到小区的文明形象，做好小区安全防火、防盗、防止治安问题发生，确保人身和财产安全，是小区全体住户的共同期望与应尽的义务。为切实做好小区的安全防范工作，根据前期物业管理合同和业主公约以及其它相关规章，特制定如下管理规定： 一、正确使用电源、火源、气源。经常检查室内线路、闸刀、开关、插头、燃气管线等是否存在安全隐患。不准在室内、阳台、车库、楼梯间及自制简易棚内熏腊肉、香肠或豆制品类，违者造成火灾事故的，由当事人承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究当事人的法律责任。 二、使用电源、火源、气源等取暖、洗澡、做饭时，要保持室内通风。行动不便的老人、残疾人或儿童使用电、气时，必须要有人监护，防止发生意外事故。人员离开住处，必须切断电源、熄灭火源、关闭气源。 三、加强自我防范意识，杜绝盗窃案件发生。各住户
住宅小区安全管理规定
住宅小区安全管理规 定
佳誉城市广场 住宅小区安全管理规定 安全工作是全社会的工作，安全工作的好坏，直接影响到小区的文明形象，做好小区安全防火、防盗、防止治安问题发生，确保人身和财产安全，是小区全体住户的共同期望与应尽的义务。为切实做好小区的安全防范工作，根据前期物业管理合同和业主公约以及其它相关规章，特制定如下管理规定： 一、正确使用电源、火源、气源。经常检查室内线路、闸刀、开关、插头、燃气管线等是否存在安全隐患。不准在室内、阳台、车库、楼梯间及自制简易棚内熏腊肉、香肠或豆制品类，违者造成火灾事故的，由当事人承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究当事人的法律责任。 二、使用电源、火源、气源等取暖、洗澡、做饭时，要保持室内通风。行动不便的老人、残疾人或儿童使用电、气时，必须要有人监护，防止发生意外事故。人员离开住处，必须切断电源、熄灭火源、关闭气源。 三、加强自我防范意识，杜绝盗窃案件发生。各住户在外出、上班、旅游或夜间就寝时，要检查门、窗是否关好、上锁。贵重物品或现金要妥善管理，单轮摩托车要集中停放在361区域，应加固防撬锁、安装报警器，以防止丢失或被盗案件发生。 四、住宅小区内严禁乱搭乱建行为，楼梯通道、消防出口严禁堆放杂物和易燃物品。因历史原因已违规搭建简易房屋、违规堆放杂物或易燃物品的房主或当事人应及时清理和拆除，否则，造成房
屋垮塌以及火灾事故的，由房主或当事人承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究房主或当事人的法律责任。 五、小区住房不得擅自出租、出售，凡需出租、出售的，要提前到客服部办理登记手续，以便于小区的安全管理。住房已出租、出售的，原房主应主动到公司客服部办理登记手续。否则，造成的一切安全事故或治安案件由原房主承担全部责任，情节严重造成人员伤亡的，将追究原房主的法律责任。 六、小区严禁停放大型车辆，载重车辆和外来车辆，因违规驶入小区压坏路面、沟渠、管道或撞坏建筑物的，必须按价赔偿或恢复原位。因违规停放堵塞消防通道、影响抢险救援的，造成事态扩大或人员伤亡的，将依法追究车主的法律责任。 七、小区的消防器材、设施是灭火救援的主要工具，任何人都不准擅自动用、人为损坏或挪作它用，违者影响抢险救援的将由当事人承担全部责任。 八、安防值班人员必须加强工作责任心，坚守工作岗位，端正服务态度，提高服务质量。严格掌握外来人员、进出车辆的动向，24小时对小区进行安全检查和治安巡查，发现安全隐患或事故苗头，要及时处置并迅速报告。因工作不作为而发生安全事故或治安案件的，将对安防人员进行经济处罚，情节严重的予以辞退。 三穗县家和物业佳誉城市广场物业管理处
住宅小区公共管理系统规定
住宅小区公共管理规定 一）出租房屋管理规定 一、出租房屋的住户要到物业管理站登记出租情况，承租人入住后一星期内要办理相关手续，留下工作单位、联系电话、身份证复印件等。 二、只准将房屋出租给有正当职业或办理了暂住证的外地人居住。 三、出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。 四、出租屋内不得进行违法行为，承租人不得有妨碍邻里正常生活的行为。 五、出租屋的水、电、气管理费等费用居民和承租人协商，任何一方支付均可，但若有拖欠或承租人下落不明，最终要由居民支付。 六、居民应经常了解承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象及时通知物业管理站或派出所。x 七、承租人搬出物品时，必须遵守搬出／人管理规定，提前通知物业管理站，物业管理站可视情况联系居民进行复核。 （二）暂住人员管理规定 为了加强对暂住人员的管理，保证小区居住环境的安定，确保居民权益，特制定本规定： 一、遵守国家法律、法规，接受公安机关等职能管理部门的检查指导，不得利用出租屋从事非法活动。 二、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所户籍管理办公室申报暂住临时户口。 三、在本市工作的暂住人员，须持有本辖区所签发的暂住证。 四、在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。 五、投靠亲友的外来人员，按时间要求到派出所申报临时户口。 六、凡暂住人员须持有合法证件并自觉到物业管理站进行登记。
七、暂住人员必须遵守小区的有关管理规定。 八、暂住人员不得在小内从事非法活动。 （三）社区文化娱乐场所管理规定 一、使用娱乐设施必须遵守管理规章制度和管理人员的安排。 二、爱护文化娱乐场所内部的各种设施，切实遵守设施的使用、 操作规程，不得损坏。人为原因造成损坏的应照价赔偿 三、在文化娱乐场所内，互相尊重、理解、和睦共处，不得抢场、占场，更不得高声喧哗、打架斗殴、违反规定，情节严重者交由公安部门处理。 四、共同维护公共娱乐场所卫生，不准乱丢、乱吐、乱涂画、乱张贴，违者马上纠正。; 五、允许外借之物必须经管理人员允许并登记，同时交一定押金后方能带走，不得私自带出。 六、节约用水、用电，严防火灾隐患，共同维护公共环境安全。 七、在文化娱乐场所中不得进行非法的活动。 八、使用有偿娱乐场所应按价交费。 （四）商业网点管理规定 为提升公司的整体物业管理水平和档次，为小区居民提供一个舒适典雅的居住环境，保障商户、居民的合法利益，特制定本规定 一、凡在小区内从事经营活动的经营者，按《租赁合同》明确权利和义务，服从物业管理站的管理。 二、任何商业网点不得占用公共场所，不得将物品摆放在门外扩大经营场地，未经物业管理站批准不得在门外进行加工作业。 三、凡在住宅区内营业网点进行装修，应严格遵守装修管理规定，特别强调不得随意更改房屋结构，加大用电负荷。 四、任何营业网点，不得产生影响居民生活的噪音，饮食摊点所产生的油烟应符合环保部门的排放标准。 五、店主应保持店容店貌和门前环境的清洁，做好门前三包，如不能保持清洁，有蚊蝇孳生，情节严重，报请有关部门责令停业整顿或中