房地产投资与项目管理25

练习1—房地产买卖投资分析
某投资者投资了30万元购买一套80㎡住宅， 一次性付款，预计3年（假定空置暂不考虑租金收 益及物业管理费等支出，但在实际分析中应当考 虑）后可以卖到40万元。 其他条件如下：购房时的契税和交易手续费 分别为买价的1.5%、0.5%。营业税、城市建设维 护税、印花税分别为售价的5%、营业税的1%、售 价的0.5%。城市土地使用税每年每平方米0.5元。 评估、交易、登记等费用约2 000元；所得税率为 20%。 如何分析这项投资？
解：简要投资回报分析如下： 1．计算相应指标 1）投资成本（购买价）：300 000元 2）契税：300 000×1.5%=4 500元 3）购买时交易手续费： 300 000×0.5%=1500元
4）未来有关税费 （1）营业税：400 000×5%=20 000元 （2）城市建设维护税：20 000×1%=200元 （3）印花税：400 000×0.5%=200元 （4）城镇土地使用税：0.5×80×3=120元 （6）评估、交易、登记等费用：约2 000元 （7）所得税： (销售价-购买价-契税-交易手续费-有关税费)×20% =71480×20%=14296元
房地产投资是国家、企业或个人为了达到一定的目的， 直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和 消费所进行的投资活动。
置业投资
1、房地产置业投资 、 是指投资者购置房地产后，或寻机出售， 或租赁经营以获取收益的经济活动。 （1）目的：不仅为了回收原垫付的所投资金， 目的： 目的 而且要获取盈利，其投资收益主要通过经营 来实现。 形式： （2）形式：以盈利为目的的房地产买卖投资、 形式 用于自己消费的置业投资、用于出租经营的 置业投资、房地产租赁经营投资等。
打算包租的投资者在对该楼各方面的情况进 行了调查和市场分析之后，决定将该楼市场定位 为白领公寓。这样，需要进行适当的整改装修， 添置一些设施和设备，例如一室的阳台可增设简 易灶台、电源插座等，供承租人生活使用；每户 增设电话、电视插座；对原有的设施、设备进行 维修更换；对外墙进行清洗、修补 ，对室内进行 全面翻新装饰等。所需整改投资共约80万元（全 部为自有资金，利息在利润中体现）。 预测在未来的10年里，平均租金水平约为每 月18元/平方米（含物业管理费），空置率为20% （含管理用房） 根据上述条件，请你以包租投资者的身份分 析一下该楼是否值得投资经营。
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二、房地产置业投资分析的基本指标
1、投资成本 1）房地产买卖投资成本： 购置价款 利息费用 维护费用 经营费用 税费
2）房地产租赁经营投资成本： 押金利息 改造费用 经营管理费用 设施运行维护费用、维修费用 空置费用 税费
2、投资回收期 3、投资利润率 （利润总额/总投资）×100% 4、资本金利润率 （利润总额/资本金）×100% 5、资本金净利润率 （税后利润/资本金）×100% 6、财务净现值 7、财务内部收益率
其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15 年，每万元月还款额为83.09元；首期付2成，贷 8 20 66.22 款8成20年，每万元月还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方 米约200元。 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合 理的置业建议。
5）投资净收益 （1）税后利润：57 184元 （2）投资利润率：71 480÷300 000=23.8% （3）资本金净利润率（年投资收益率）： 57 184÷3÷300 000=6.4%
2．简要分析 如果该投资者将其投资资金存入银行， 年利率为4.68%，三年利息为42120元，总 投资利润率为13.34%，年收益率（资本金 净利润率）为4.45%。 二者相比，储蓄投资比购房投资的投 资收益率低1.72%，但储蓄投资相对稳定， 除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投 资的结果却有较大的变数。
房地产投资与项目管理
主讲： 主讲：田晓晨 Email:gultw@yahoo.com.cn 办公室： 办公室：7-302
房地产置业投资项目案例分析
房地产置业投资项目分析简述 房地产买卖投资分析 房地产置业消费投资分析 房地产租赁投资分析 房地产置业出租经营投资分析
一、房地产置业项目投资分析简述
开发投资 直接投资 房地产投资 间接投资
练习3——房地产租赁投资分析
某单位一员工宿舍楼，腾出后由一投资者整 体包租，该单位收取固定租金收益。基本情况如 下： 总建筑面积10 000平方米；总户数为200户； 户型为一室（无厅无厨房，有卫生间与阳台）和 二室一厅（有厨房、卫生间和阳台）。 整体包租价格：10万元/月，按月支付；租期 为10年；因装修免租1个月；押金相当于1个月的 租金；整体装修、物业管理及空置风险全部由包 租者承担。
练习2—房地产置业消费投资分析
某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12 万元，家庭月收入6000元，日常开销约为3000元。 在购房时，有以下几种户型、面积、价格及付款 方式可供选择： 置业投资选择 户型 面积(平方米) 价格(元/平方米) 标准 二室一 三室一 三室两 厅 厅 厅 80 100 120 3500 3500 3000 成品房 成品房 毛坯房 四室二 厅 140 3000 毛坯房