“闪离”争房记——购房陷阱与法律防范

“闪离”争房记——购房陷阱与法律防范

发表时间：2012-08-20T15:23:14.700Z 来源：《赤子》2012年第6期作者：王墨[导读] 可是显然现在李太太拒绝履行这个合同并且请求法庭确认李先生和买房人签订的买卖合同无效。王墨（中共佳木斯市委党校法学教研室，黑龙江佳木斯 154004）

摘要：本文以以案说法的形式解析婚姻中常见的房产纠纷，并对购房人该如何防范房产陷阱，及房屋所有权人该如何保护自己婚姻中合法财产权益进行了深入的法律思考。

关键词：房屋产权证；合同法；物权法；继承法

中国的房价一直居高不下，有关房产的法律纠纷也是不胜枚举。其中，比较引人注目的法律纠纷是婚姻存续期间内关于婚房归属的认定。本文通过解析一个争婚房的案例，对购房人该如何防范房产陷阱，及房屋所有权人该如何保护自己婚姻中合法财产权益进行了深入的法律思考。

案例：

话说小夫妻李先生和李太太，都是80后，现在流行的 “闪婚闪离”族，他们婚后有一处共同共有房产，房产证上的名字只是李先生一个人。现在二人因生活琐事开始冷战闹离婚。这个李先生就多揣了个心眼，拿着房产证，背着老婆，偷偷地把房子给卖了。并且把房子过户给买房人赵大爷。现在好了，买房人拿着房产证来让李太太腾房了。李太太当然不干了，一纸诉状把买房人给告上了法庭，理由是，这房产属于夫妻共同共有财产，虽然房产证上只有李先生一个人，但李太太仍然是这栋房屋的共同所有权人。李先生在没有征求共同所有权人李太太的同意下，就私自处分房产的行为属于法律上规定的 “无权处分”行为。 “无权处分”是指物权的处分人在没有处分权的前提下所做出的处分行为。比如说朋友委托你代为看管他的电脑，可你没有征得朋友的同意却把电脑给卖了。你的这种行为就是无权处分行为。那么既然是法律上规定的无权处分行为，是不是就一定导致这个买卖合同是无效合同呢？不一定。根据《合同法》51条，将无权处分的合同规定为效力待定的合同。效力待定的合同，就是说这个无权处分的合同是否有效还是要看共同所有人是否愿意追认这个合同。在本案中，也就是说只有当李太太事后也同意出卖这个共同房产时，李先生和买房人签订的这个房屋买卖合同才有效。可是显然现在李太太拒绝履行这个合同并且请求法庭确认李先生和买房人签订的买卖合同无效。

法律解析：

那么法院该如何判案呢？是宣判买卖协议无效，把房子退还给李太太呢？还是站在买房人赵大爷这一边，因为他已经办理了房产登记，这户房子就理所应当的归他所有呢？如果你是买房子的赵大爷，会不会觉得自己很冤枉呢？如果大家买卖时都诚惶诚恐，裹足不前，买到手的东西还担心可能会退回去，那我们这个市场秩序也就濒临瘫痪了。为了维护交易安全和市场秩序，在这种情况下，法官会援用“善意取得制度”。那什么是善意取得呢？这是法律中一项特殊的制度。《物权法》第106条规定：符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：受让人受让不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。这个法条的意思是，如果无处分权人将不动产转让给买受人的，所有权人有权追回；但是在下列情形的，这个不动产却追不回来了，也就是说该买受人可以取得该不动产。

（1）买受人买该不动产时是善意的，也就是说根据常识、专业知识、对买卖人的了解调查，他主观上是不知道这个出卖人是无权处分这栋房产的；

（2）以合理的价格转让，是指买受人出的价格不能过度低于市场价，一般指不低于市场价的70%。否则的话，很难让人相信他是善意的；

（3）转让的不动产已经登记。但这个制度带来的风险是什么，如果你将自己的房子登记在他人名下，在发生纠纷时就有可能丧失掉本来属于你自己的东西。比如，我要买一个房子，但是我出于各种因素的考虑，不想把它登记在我的名下却登记在别人的名下。但是如果名义权利人没有征得我的同意将我的房产私自处分，卖给了第三人，第三人又支付了合理的价款并进行了过户登记，我再想主张房屋的所有权在法律上已经不可能，也只有向名义权利人主张损失赔偿。但是我们要注意善意取得制度只是民法的一项制度，有关追赃的问题适用刑法的规定。

在这个案子中，如果买房人能向法官证明自己在买房时是善意的，也就是他的确询问调查过这个房产背后是否有其他共同所有权人，但李先生欺骗他没有，他才以市场价买的这个房子，他可以适用法律上的“善意取得”制度取得这个房产。而李太太只能找她老公要赔偿了。可是如果反过来，这个买受人赵大爷明知对方有老婆，而且这个房产还属于夫妻共有财产，可他仍然不管不问，一意孤行地买了这个房子。这时，法官就会把房子判给李太太所有。而买房人赵大爷却只能向李先生要求赔偿。

购房注意事项：

还是这个案例，假如李先生和李太太，当初的确是闹离婚，李先生和李太太就商量好把房子卖掉后一人一半，李太太对李先生说“这事你去办，钱到手了咱就散伙。”于是李先生就把这个房子卖给了赵大爷。可就在赵大爷刚交完钱不久，李先生就听说这个地方政府要开发成花园式小区，还要建重点中学。这个房子至少能升值到40万，可他当时只卖了30万，亏了！于是两个人在这种“大是大非”面前又站到了统一战线上，夫妻联手状告赵大爷归还这套房子，理由是妻子不知道丈夫卖房子，也没在买卖合同上签字，现在要求赵大爷还房子，不卖了。我们要有个意识，什么意识呢？就是法律事实不代表客观事实。上法庭是要讲证据，你能证明你说的这个事吗？有人证、物证、录音录像吗？你拿的证据是合法取得的吗？如果你口说无凭的话，就只能吃哑巴亏。赵大爷怎么可能拿出证据证明李太太是同意并且委托王先生去卖的房子呢？！赵大爷如果这时房屋还没过户登记，就只能乖乖地把房子退给李先生。

如果您是买二手房，那么您就要看看房屋所有权人是否具备“两证”。哪两证呢？也就是房屋所有权证和土地使用权证。但是现实生活中，房主手中有两个证的很少，能有一个房产证就不错了。即使你没有土地证也不影响你买房子。看房产证，最重要的是您要看看房产证上的名字是谁。是不是就是卖您房子的本人。如果不是，您千万别买。退一步讲，即使卖你房子的人和房产证上登记的是一个人，也要小心，因为还要查查这栋房子是否属于夫妻共有财产。如果对方是已婚人士，要夫妻双方同时到场并都签名，该买卖合同才有效。但这里我还要提醒大家，要看看对方的结婚证，尤其要注意上面的结婚日期。为什么呢？因为如果这个房主他俩是半路夫妻，可能会有些产权纠纷。怎么讲呢？如果前妻知道房子卖了之后，很可能拿着她当初签的离婚协议来了，离婚协议上明明写着现在前夫住的房子是要留给儿子的，你怎么说卖就卖了呢！你买房子也就被搅和进他们家的内部纠纷里了。