旧城改造经典案例解读

上海新天地广场——最具盛名的风情购物中心物　业　类　型：占　地　面　积：建　筑　面　积：容　积　率：建　造　成　本：拆迁安置成本：项目总投　资：投　资　商：工　程　进　程：物　业　地　址：商业（只租不售）３００００平方米６００００平方米１．８２００００元／平方米６．７亿元１４亿元香港瑞安集团１９９９年动工，２００１年底完成上海市卢湾区太仓路１８１弄一 上海新天地广场开发背景上海新天地广场项目位于上海市中心淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上，属于上海的黄金地段，中共一大会址也在其范围内，其中以成片的石库门式里弄建筑为主。

成片的石库门式里弄建筑，是上海建筑文化的代表。

二 上海新天地广场整体策略１、上海新天地广场定位根据项目本身的特点，香港瑞安集团把项目定位为一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代建筑的标志——石库门的建筑旧区为基础，改造成集国际水平的餐饮、购物、酒店、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。

２、上海新天地广场规划理念上海新天地广场以“一大”会址所在的兴业路为中轴，分为北里和南里。

北里以餐饮娱乐为主，充满了怀旧气息。

南里以“销品茂”为中心，购物休闲场所较多。

北里的精粹所在，是展示石库门建筑文化的“屋里厢”展示馆。

它以上世纪二十年代的石库门住房为蓝本，设有客堂间、书房、老人房、主人房、女儿房、儿子房和灶间等七间展示房，并以一个虚拟的石库门家庭故事贯穿始终。

３、上海新天地广场扮演的角色上海新天地广场只是太平桥地区总体开发项目中一个很小的组成部分。

这个项目东至西藏路，南到合肥路，西临马当路，北达兴安路，规划占地面积５２公顷，总建筑面积１６０万平方米，涉及２３个街坊，７万人口。

这个５２公顷的太平桥工程将耗资人民币２５０亿，这才是瑞安集团真正要开发的新天地！目前，一幢大型商务办公楼以及新天地南面的高档住宅翠湖天地都处于建设当中。

在这样的背景下，一个由瑞安集团牵头，分期开发，把这一地区改造成一个标志性的现代化综合园区的工程被确定下来：约四万平方米的人工湖和公共绿地将成为社区的中心，西面就是集餐饮、商业、文化和娱乐功能为一体的新天地广场，北面贴近淮海中路将规划成为甲级商务办公区，面则是大面积的住宅小区，东边则改造成两个综合性购物中心及一幢标志性大楼。

“石箍门三 上海新天地广场营销艺术上海新天地广场之所以能够迅速走红，张时，《人民日报》一篇评论中指出，新天地“没有浪漫，一切都是细致的市场调查和关于赢利的项四 上海新天地广场成功效应上海新天地广场改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。

如今上海新天地广场已被公认为中外游客领略上海历史文五 上海新天地广场效益分析１、上海新天地广场暂时处于亏损很少有人知道，尽管项目一派繁华，就瑞安集团来说，这个项目目前是亏损的。

六 上海新天地广场成功奥秘上海新天地广场的聪明在于，用内在传统的文化，包装现代的生活。

用建筑表达这个城市内心的对传统的留恋，一 项目背景１、项目地块状况及优劣势分析“中远两湾城“地块属普陀区的中心区部分，占地面积４９．５公顷，是上海市内环线以内仅存的列入旧城改造计划的地区，也是上海市区范围内最大的危棚简屋区。

（１）　地块具有景观良好、交通方便、商业氛围浓厚等优势中远两湾城地处内环线市中心北侧，东临不夜城，西傍江宁路桥，北接中山北路高架，南依苏州河，拥有１．８５公里长的苏州河新水岸线，水岸线全长两公里，宽１６米，跨越两弯曲水带“潘家湾”和“潭子湾”，水岸效果较好。

中远两湾城拥有环状的明珠线和苏州河两大地理优势，当旧的危棚简屋拆除后，其土地的完整性得以全面体现、轨道带来的崭新交通便利和苏州河景观的不断增加，会不断提升中远两湾城的地理优势。

另外这里人气旺盛、交通发达、商业兴隆，随着苏州河的改造和新城的建造，中远两湾城一带将成为城市中心区域。

中远两湾城规划平面图（２）　地块具区域形象差，规划、拆迁难度大的劣势项目地块形状不规则、面积大，规划难度系数高；地块区域是上海最大的棚户区之一，拆迁安置难度大；二 项目四大整体策略１、项目开发理念：利用原景观资源打造国际化居住环境住宅社区环境金奖、２０００年上海最佳住宅特别奖。

（３）　“以人为本”的大环境设计三 项目四大开发策略解析１、与政府通力合作，寻求政府最大支持四 项目经济评价１、销售业绩１９９五 项目所获荣誉２０２０建　筑　类　型：物　业　类　型：占　地　面　积：建　筑　面　积：均 价：开　盘　日　期：物业管理费：开　发　商：物　业　管　理：代　理　商：地　理　位　置：小高层、多层（带电梯）住宅１０万平方米４０万平方米６０００元／平方米２００３年４月２６日２．３元／平方米／月广州城建开发景城房地产有限公司广州城建开发物业有限公司广州城建开发兴业房地产中介有限公司广州市海珠区新港西路南侧４０号江南新苑居住小区位于广州市海珠区，新港西路以南，东晓南路以东，怡乐南路以西，晓港东马路以北。

临近中大、晓港地铁出口，有３０多条公交线路，可四通八达，周边配套非常成熟完善。

优质的生态、人文与交通条件，都为该项目打造成为“后小康生活模式典范“奠定了得天独厚的天然基础。

一 项目分析１、　项目交通极为便利⑴　四面环路小区四面环路，东南西北周长共约１３４０米。

北面的新港西路宽６０米，东面怡乐南路宽２６米，南面晓港东马路宽１０米，西面东晓南路宽４０米。

⑵　交通便捷广州地铁二号线横贯用地北面的新港西路，在距小区不远，设计有地铁出入口，交通极为便利。

向东、向西可通至鹤洞大桥和华南快速干线，西面是东晓南路及内环路，向南、向北可通至内、外环高速公路。

小区周边方便的交通路网，为小区内居民出行提供了相当便利的通道。

２、项目融入新理解：都市后小康居住模式广州快速增长的经济和领先的房地产市场，使广州人均居住面积已超过１３平方米，市民生活水平开始由小康向“后小康”跨进。

“后小康”城市人的居住需求比小康高了一个层次，人们对喧嚣的城市生活已经讨厌，表现出回归自然的需求意识，对清新的空气和幽雅的生活环境越来越向往。

针对这一状况，开发商广州城建集团率先在行业内提出了“绿色”、“舒适”、“便捷”、“信息”、“多样”、“安全”等六大标准的“都市后小康居住模式”。

江南新苑项目位置图⑴　绿色标准采用建筑节地、节能，利用原生绿化，使小区绿化覆盖率大于庭管道直饮水，各中水收集来补充湖水，雨水过滤浇花，使水资源得到最大化利用；在环保方面，杜绝含高挥发、放射性建材材料，二 项目总体规划１、采用“一个中心，一个副中心”的规划结构充分利用现有地形、地貌，合理安排好各类用地，组织空间与景观形成安全、舒适、高效、３栋１１层＋２栋１８层＋２栋３２在东晓南路和晓港东马路沿线，则规划布置道路转弯及小区入口处，考虑人流及沿街景观需要，形成小广场；幼儿园设计在用地南边，宅建筑相邻，丰富了沿街建筑轮廓线。

（５）　实行四大空间的有效过渡居住区整体空间组织以居住区各组团的中心绿地为中心，结合道路系统规划和建筑布局，组成不同类型、性质的空间层次，着力为居民提供一个优美、安静、舒适的居住环境。

在小区的三个东行入口处，首先在区内与区外城市相连接的界面处，规划设计了局部扩大的入口广场，起引导人流、突出入口、展现小区识别性的作用，形成城市与小区之间的过渡性空间。

进入小区后，首先展现的是小区内的公共性空间，通过小区级道路，将区内的公共性空间与组团半公共性空间作出限定和划分；之后通过消防道及步行系统，进入组团及小区中心绿地，实现了由“城市空间－过渡性空间－区内公共性空间－组团半私密性空间”的演变。

而在这一系统的空间演变之中，则精心结合现有地形、地貌，设计环境小品，布置绿化景观，达到步移景换的效果。

而步行系统的空间组织及环境设计则将区内半公共空间与区内的公共空间穿插在整个步行的过程之中，与空间演变的系列相结合，展现了更为丰富的景观变化。

２、层次分明的道路交通系统规划（１）　进行四级道路的划分该规划地块及周围道路可分为四级：新港西路和东晓南路宽度均在４０米以上，为城市主干道；怡乐南路宽度为２６米，为城市次干道；小区南侧的晓港东马路，宽度为１０米；小区内主路宽度为７米，为小区级道路；组团内宽度４．５米道路为组团级道路。

小区规划了多处机动车与非机动车停车库，建在地下室或半地下室内，并按就近使用的原则，分配使用。

（２）　“通而不畅”的路网设计居住小区的路网是依据人车分流或部分人车分流的原则，按照“通而不畅，顺而不穿”的要求进行规划的。

在设计时，根据居民的出行特点和地块周边条件，尽量考虑给行人以方便、快捷的步行交通环境，使步行出口安排在人流集中的新港西路。

区内机动交通，除必要的交通量外，尽量减少机动车辆对居住环境的影响，而在组团内部，除搬家、消防车等紧急情况外，禁止车辆进入组团中心，保证给居民生活、休息提供一个安全、舒适的环境。

３、集中与分散相结合的绿地系统规划规划绿地系统由公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地等三类绿地构成，结合居住小区的用地布局和建筑布局，形成了集中与分散相结合，各绿化空间又相互渗透，紧密联系绿化空间的体系。

该居住小区人口１万余人，属居住小区规模。

公共绿地包括一小区级中心绿地和一组团级中心绿地，小区级中心绿地为居住小区的中心，用大面积的水体，结合会所设计而成。

在环境绿化设计的过程中，充分考虑对现有地形的利用，尽可能地保留用地的现状，结合地形，精心设计，既有中国传统园林的借景、对景的手法，也利用西方园林中的叠水、喷泉等方式，营造出一个富有传统韵味的休息场所。

在用地西南角的组团级中心绿地内，北面采用堆砌的山坡与小区公共空间相隔离，对绿化空间进行限定，绿地内则结合流水、花架、铺地等，形成半公共性组团绿化空间。

三 项目设计分析１、悠闲舒适、自然实用的现代风格单体设计江南新苑户型平面图⑴　设对外／不对外双会所小区的会所分为不对外营业部分和对外营业部分。

乐室、乒乓球室、茶座等。

对外营业部分，场、乒乓球场、桑拿室，首层的玻四 整体策划，长期经营的营销策略根据江南新苑的开发，只有从项目整体利益出发，立足长期经营，统筹各类物业开发经营工作，在对周边竞争产品中海名都、江帝景等分析和对江南新苑潜在客户调查以后，确定了“都市桃源，学府别苑”的开发思路与“创建都市后小康佛山东方广场——国际观光产业街区占地面积：总建筑面积：商　业　面　积：车 位：项　目　定　位：开 发 商：开　发　日　期：物　业　地　址：２５万平方米超过８０万平方米２３万平方米超过３０００个国际观光产业街区（ＴＯＵＲ　ＭＡＬＬ）佛山东建集团公司２００２年春天开工，提前一年在２００４年年底完工位于佛山市禅城旧城区的核心地带，属升平传统商业圈，东临永安路、南倚锦华东路、西接市东上路、北靠庆宁路一 项目背景１、项目地块状况地块占地２５万平方米，位于佛山市禅城旧城区的核心地带，属升平传统商业圈，东临永安路、南倚锦华东路、西接市东上路、北靠庆宁路，临近广东八大名园之一的梁园。