别墅市场调研报告
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➢ 区域别墅是目前本市档次最高，客户最认可的别墅居住区。
棋盘山高端别墅供应量分析小结
➢联排产品占供应主体
棋盘山区域高端别墅供应量共675套，其中联排产品占供应主体，总比例达到73.33%，双拼别墅产品 最少。各项目的产品类型也主要为独栋别墅和联排别墅，仅保利十二橡树庄园和首创琥珀湾有双拼 产品供应，供应量也极少。
棋盘山别墅区
➢ 作为别墅开发区，区域前景、交通配套、自然资源、人文景观、旅 游资源、区域知名度都远高于其他别墅区，前景无限
➢ 棋盘山别墅区同时为本市生态文化示范区，自然资源丰富，居住环 境极佳
➢ 地铁一号线的开通将使别墅区距离市区更为便利，居住配套更加完 善
➢ 在沈阳别墅群中，棋盘山在人们传统印象中景观资源更加，在棋盘 上上的别墅位置更优
➢总价在150-300万元的产品占供应主体
总价范围在150-300万元的产品占供应主体，整体达到近70%，总价在200-250万元和250-300万元的 联排别墅产品供应较为集中，市场竞争较为激烈。
棋盘山高端别墅销售量分析 销售产品类型分析
项目名称 奥林匹克花园 首创琥珀湾 保利十二橡树庄园
销售合计 比例
沈阳别墅分布格局 沈阳主要别墅分布
区域 棋盘山别墅区 机场别墅区 浑南别墅区
项目名称
保利十二橡树庄园、首创琥珀湾、首创棋盘山一号、万科惠斯勒、 中旅国际、沈阳奥林匹克花园、亿达玖墅、新希望、世茂诺丁山、 国王湖、沈阳碧桂园
富力塞戈维拉、上置香岛原墅、城建花溪山庄、听雨观澜、美地庄 园、麗山国际小镇
中海龙湾、郡原旺庄、奥园国际城、格林观堂、绿城全运村、红星 威尼斯庄园、沈阳孔雀城、碧桂园凤凰城
农业高新别墅区 越秀岄湖郡、绿地大溪地、泰盈九如溪谷、原香墅、龙湖滟澜山
北部别墅区
碧桂园太阳城、龙湖香醍漫步、三盛颐景来自百度文库、人杰水岸、七星龙湾、 汇置尚岛、新湖仙林金谷
沈阳别墅分布格局 沈阳主要别墅分布
以总价划分沈阳现有项目
供应量 销售率
独栋 33
43 126 26.14% 172 73.26%
双拼
1 4 5 1.04% 8 62.50%
联排 179 18 106 351 72.82% 495 70.91%
销售合计 212 19 153 482
100.00% 675
71.41%
比例 43.98% 3.94% 31.74% 100.00%
产品特点
代表项目
豪华型别墅
300万以上 400平米以上 双拼、独栋别墅
保利十二橡树 国王湖
唯美十方等
舒适型别墅
150-300万 250-400平米以上
双拼、独联体
首创棋盘山一号 富力塞戈维拉
经济型别墅
150万以下 100-250平米
联排别墅
碧桂园 中旅国际小镇
孔雀城
沈阳别墅分布格局 沈阳主要别墅分布
供应量 263 67 183 675
销售率 80.61% 28.36% 83.61% 71.41%
➢棋盘山区域高端别墅在售产品的消化量共482套，其中联排产品占消化主体，总比例达到 72.82%，这主要是由于产品供应量较大。 ➢各项目消化量中奥林匹克花园由于供应量较大，产品价格较低的优势，消化量最高；保 利十二橡树庄园由于其品牌实力和产品性价比较高，销售率达到83.61%，是目前区域内消 化情况最好的项目。 ➢各产品类型的消化情况普遍较好，其中独栋产品销售率达到73.26%，消化情况相对较好。
学校：二台子小学、上园一小、沈阳市二十八中学、沈阳 市第五中学、沈阳二中、沈阳育才 医院：骨科医院、沈阳第十医院、东陵区中心医院、204 医院、245医院、201医院、辽宁省医学会肿瘤医院 周边配套：中小学:二台子小学、上园一小、沈阳市二十 八中学、沈阳市第五中学、沈阳二中、沈阳育才 医院:骨 科医院、沈阳第十医院、东陵区中心医院、204医院、 245医院、201医院、辽宁省医学会肿瘤医院 世博园、鸟 岛、棋盘山风景区、盛京高尔夫俱乐部
40岁以上 较为传统 更沉稳谨慎 通常三代同堂
选择第二居所的前提是环境 对居住功能性和舒适性要求高
保险意识强，很注重安全
经济型
客户最广泛 别墅市场生力军 社会新知富阶层 靠智慧获得财富
事业上升期
35岁左右 对生活要求高 追求健康生活
有品质生活 投资眼光独到
对性价比要求高 在总价一定的前提 对购买别墅所带来的生活方式的
浑南区双园路108-109号 （沈棋路盛京高尔夫东1500米 ）
沈阳广田房地产开发有限公司 联排230-280、独栋280-335
别墅 9500-15000元/平
90000平方米 250000平方米
2011.10.30
2012.6
0.38
40
交通状况
168 欧陆风情小镇下车；地铁一号线东延长线.
配套
沈阳别墅市场调研报告
1 沈阳别墅分布格局 2 沈阳别墅发展历程 3 别墅板块研究 4 高端客群分析 5 别墅市场研究
沈阳别墅分布格局
沈阳别墅分布格局 沈阳自然资源分布
蒲河
棋盘山
浑河 桃仙机场
沈阳别墅分布格局 沈阳五大别墅区 北部别墅区
蒲河
农业高新别墅区 棋盘山
浑河
棋盘山别墅区
浑南别墅区 桃仙机场 机场别墅区
改变最关注
别墅板块研究
五大别墅区
棋盘山别墅区 桃仙别墅区
辉山别墅区
北部别墅区
浑南别墅区
棋盘山别墅区 区域资源分布
蒲河景观带
农业高新别墅区
沈棋路旅游观 光带
森林公园景区
东陵景区
浑河景观带
棋盘山别墅区
盛京高尔夫
世园会景区
秀湖景区
自然景观 人文景观
机场别墅区
市场案例-保利十二橡树庄园
地址
开发商 户型面积 建筑类型 销售价格 建筑面积 占地面积 开盘时间 入住时间 容积率 绿化率
豪华型
客群数量
金字塔顶端 数量最少 行业顶端 企业主
对生活态度
对别墅的要求
对生活有顶级追求 看中“顶级”
“喜欢”是重要决 策因素
品味是其标签
对环境有苛刻要求
对项目理念、开发商品牌、使用 材料、物业管理有高要求
对私密性要求高
买不买是相对的，没有喜欢的产 品才是主要原因
舒适型
客群相对狭窄 有独立产业 行业上位者
➢面积在200-300平米的产品占供应主体
200-250平米和250-300平米的联排产品供应量最大，分别达到40.59%和33.78%。200-300平米的联 排产品和300-400平米的独栋产品供应较为集中，竞争较为激烈。
➢各类型产品价格相近，竞争激烈
独栋产品中，万科兰乔圣菲和保利十二橡树庄园的产品价格较为接近；双拼产品中保利十二橡树庄 园和首创琥珀湾的产品价格较为接近；联排产品中万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园和首创琥珀湾 的产品价格较为接近；各类产品都存在直接竞争。
棋盘山高端别墅供应量分析小结
➢联排产品占供应主体
棋盘山区域高端别墅供应量共675套，其中联排产品占供应主体，总比例达到73.33%，双拼别墅产品 最少。各项目的产品类型也主要为独栋别墅和联排别墅，仅保利十二橡树庄园和首创琥珀湾有双拼 产品供应，供应量也极少。
棋盘山别墅区
➢ 作为别墅开发区，区域前景、交通配套、自然资源、人文景观、旅 游资源、区域知名度都远高于其他别墅区，前景无限
➢ 棋盘山别墅区同时为本市生态文化示范区，自然资源丰富，居住环 境极佳
➢ 地铁一号线的开通将使别墅区距离市区更为便利，居住配套更加完 善
➢ 在沈阳别墅群中，棋盘山在人们传统印象中景观资源更加，在棋盘 上上的别墅位置更优
➢总价在150-300万元的产品占供应主体
总价范围在150-300万元的产品占供应主体，整体达到近70%，总价在200-250万元和250-300万元的 联排别墅产品供应较为集中，市场竞争较为激烈。
棋盘山高端别墅销售量分析 销售产品类型分析
项目名称 奥林匹克花园 首创琥珀湾 保利十二橡树庄园
销售合计 比例
沈阳别墅分布格局 沈阳主要别墅分布
区域 棋盘山别墅区 机场别墅区 浑南别墅区
项目名称
保利十二橡树庄园、首创琥珀湾、首创棋盘山一号、万科惠斯勒、 中旅国际、沈阳奥林匹克花园、亿达玖墅、新希望、世茂诺丁山、 国王湖、沈阳碧桂园
富力塞戈维拉、上置香岛原墅、城建花溪山庄、听雨观澜、美地庄 园、麗山国际小镇
中海龙湾、郡原旺庄、奥园国际城、格林观堂、绿城全运村、红星 威尼斯庄园、沈阳孔雀城、碧桂园凤凰城
农业高新别墅区 越秀岄湖郡、绿地大溪地、泰盈九如溪谷、原香墅、龙湖滟澜山
北部别墅区
碧桂园太阳城、龙湖香醍漫步、三盛颐景来自百度文库、人杰水岸、七星龙湾、 汇置尚岛、新湖仙林金谷
沈阳别墅分布格局 沈阳主要别墅分布
以总价划分沈阳现有项目
供应量 销售率
独栋 33
43 126 26.14% 172 73.26%
双拼
1 4 5 1.04% 8 62.50%
联排 179 18 106 351 72.82% 495 70.91%
销售合计 212 19 153 482
100.00% 675
71.41%
比例 43.98% 3.94% 31.74% 100.00%
产品特点
代表项目
豪华型别墅
300万以上 400平米以上 双拼、独栋别墅
保利十二橡树 国王湖
唯美十方等
舒适型别墅
150-300万 250-400平米以上
双拼、独联体
首创棋盘山一号 富力塞戈维拉
经济型别墅
150万以下 100-250平米
联排别墅
碧桂园 中旅国际小镇
孔雀城
沈阳别墅分布格局 沈阳主要别墅分布
供应量 263 67 183 675
销售率 80.61% 28.36% 83.61% 71.41%
➢棋盘山区域高端别墅在售产品的消化量共482套，其中联排产品占消化主体，总比例达到 72.82%，这主要是由于产品供应量较大。 ➢各项目消化量中奥林匹克花园由于供应量较大，产品价格较低的优势，消化量最高；保 利十二橡树庄园由于其品牌实力和产品性价比较高，销售率达到83.61%，是目前区域内消 化情况最好的项目。 ➢各产品类型的消化情况普遍较好，其中独栋产品销售率达到73.26%，消化情况相对较好。
学校：二台子小学、上园一小、沈阳市二十八中学、沈阳 市第五中学、沈阳二中、沈阳育才 医院：骨科医院、沈阳第十医院、东陵区中心医院、204 医院、245医院、201医院、辽宁省医学会肿瘤医院 周边配套：中小学:二台子小学、上园一小、沈阳市二十 八中学、沈阳市第五中学、沈阳二中、沈阳育才 医院:骨 科医院、沈阳第十医院、东陵区中心医院、204医院、 245医院、201医院、辽宁省医学会肿瘤医院 世博园、鸟 岛、棋盘山风景区、盛京高尔夫俱乐部
40岁以上 较为传统 更沉稳谨慎 通常三代同堂
选择第二居所的前提是环境 对居住功能性和舒适性要求高
保险意识强，很注重安全
经济型
客户最广泛 别墅市场生力军 社会新知富阶层 靠智慧获得财富
事业上升期
35岁左右 对生活要求高 追求健康生活
有品质生活 投资眼光独到
对性价比要求高 在总价一定的前提 对购买别墅所带来的生活方式的
浑南区双园路108-109号 （沈棋路盛京高尔夫东1500米 ）
沈阳广田房地产开发有限公司 联排230-280、独栋280-335
别墅 9500-15000元/平
90000平方米 250000平方米
2011.10.30
2012.6
0.38
40
交通状况
168 欧陆风情小镇下车；地铁一号线东延长线.
配套
沈阳别墅市场调研报告
1 沈阳别墅分布格局 2 沈阳别墅发展历程 3 别墅板块研究 4 高端客群分析 5 别墅市场研究
沈阳别墅分布格局
沈阳别墅分布格局 沈阳自然资源分布
蒲河
棋盘山
浑河 桃仙机场
沈阳别墅分布格局 沈阳五大别墅区 北部别墅区
蒲河
农业高新别墅区 棋盘山
浑河
棋盘山别墅区
浑南别墅区 桃仙机场 机场别墅区
改变最关注
别墅板块研究
五大别墅区
棋盘山别墅区 桃仙别墅区
辉山别墅区
北部别墅区
浑南别墅区
棋盘山别墅区 区域资源分布
蒲河景观带
农业高新别墅区
沈棋路旅游观 光带
森林公园景区
东陵景区
浑河景观带
棋盘山别墅区
盛京高尔夫
世园会景区
秀湖景区
自然景观 人文景观
机场别墅区
市场案例-保利十二橡树庄园
地址
开发商 户型面积 建筑类型 销售价格 建筑面积 占地面积 开盘时间 入住时间 容积率 绿化率
豪华型
客群数量
金字塔顶端 数量最少 行业顶端 企业主
对生活态度
对别墅的要求
对生活有顶级追求 看中“顶级”
“喜欢”是重要决 策因素
品味是其标签
对环境有苛刻要求
对项目理念、开发商品牌、使用 材料、物业管理有高要求
对私密性要求高
买不买是相对的，没有喜欢的产 品才是主要原因
舒适型
客群相对狭窄 有独立产业 行业上位者
➢面积在200-300平米的产品占供应主体
200-250平米和250-300平米的联排产品供应量最大，分别达到40.59%和33.78%。200-300平米的联 排产品和300-400平米的独栋产品供应较为集中，竞争较为激烈。
➢各类型产品价格相近，竞争激烈
独栋产品中，万科兰乔圣菲和保利十二橡树庄园的产品价格较为接近；双拼产品中保利十二橡树庄 园和首创琥珀湾的产品价格较为接近；联排产品中万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园和首创琥珀湾 的产品价格较为接近；各类产品都存在直接竞争。