花园营销策略汇报

块名声在外，极易推广。
对客源将形成争夺。
项目基础分析 核心战略目标
未来城市中心 豪宅标准造就
地段价值 产品价值
• 核心目标一：项目价值，打造绍兴豪宅标杆 • 核心目标二：利润价值，追求利润最大化 • 核心目标三：品牌价值，建立项目品牌及企业品牌
市场研究——城市环境分析
市场研究 绍兴宏观经济与环境
同策将在服务天御花园项目的过程中配置足够 的人员，与开发商一道，
统一思想，精耕市场，卖好，卖快，卖贵。
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【永成·天御花园】营销策略汇报
针对贵司天御花园项目，我司专案小组多次对 本案及周边市场进行了实地考察和重点项目走 访，并就本案提出了初步的营销策略探讨。
提报三个板块
第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位； 第二部分：产品建议、推案策略、推广策略； 第三部分：天御花园项目专属团队与服务内容。
宏观政策：落实国家新政，回避限购政策，细则内容偏向形式化，对房地产影响微弱；
宏观经济
——GDP 10年1973.41（亿元），同比增长：11.50%
保持良好的发展态势
——经济结构
房地产业成为目前拉动绍兴经济增长的新引擎
——人均支配
09年可支配收入突破2.6万元，达到26874员
改善型消费增多
——投资环境
杭州同策累积积累成熟置业客户8万余名，客户重复 购买意愿达30%。
2009年同策在全国着手建立五星级销售服务案场， 在人员设置、策划配合、接待服务、流程监督等 做到全程标杆。 更重要的是，我们认为我们可以在本案服务中 做到人员快速进场，最快进行客户储备， 用最短的时间做到可以开盘状态。
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作为一家专业代理公司，我们始终坚持 团队制胜、渠道制胜、服务制胜、效率制胜四大原则。
房地产投资同比增大近50%
房地产行业前景看好
——供应趋势
房地产新开面积近三年逐年下降
未来两年供应略显不足
宏观环境
——绍兴市概况 地缘优势明显的长三角城市
——城市结构
城市新区建设将主要放在镜湖绿心内
——镜湖新区交通概况
未来绍兴城市发展中心位置
——镜湖新区规划发展
行政中心、商务区、绍兴中央居住区
——镜湖新区定位
项 目 地
滨江项目 赞成美林
块
绿城项目
地块示意图
项目基础分析 环境审视
G104
凤林西路 解放 大道
市区 方向
镜湖湿地公园
项目地块 绍兴市第一初级中学
浙江工业职业技术学院 浙江工业技术学校
灵芝镇中心小学 规划商务办公楼
规划大型购物中心
绍兴市人民医院
交通示意图
交通配套：104国道、解放大道、凤林西路、中兴北路，交通路线通达; 教育配套：凤林西路南面为校区，集小学、中学、大学、教育中学为一体，人气较旺。
未来绍兴城市发展中心位置
➢镜湖新区位处未来城市发展的中心； ➢距离市中心仅2公里，袍江新区仅6公里，柯桥仅9公里 ➢新区主干道群贤路与绍三线路口，距杭甬高速绍兴接口 处3公里，距萧山国际机场25公里。
市场研究 绍兴宏观经济与环境
板块定位
➢是绍兴新的行政中心、商务区、绍兴中央居住区（CLD）; ➢是连接市中心、柯桥、袍江三大城市组团发展重要纽带；
生态调节、休闲娱乐、水上旅游观光和行政管理中心
——镜湖新区资源优势
有山有水有湿地
——镜湖新区产业发展
产业丰富，经济基础好
市场研究 绍兴宏观经济与环境
柯桥
镜湖湿地公园
袍江
镜湖新区
市中心
绍兴北面，城市“绿心”
➢按照目前绍兴市房地产市场发展概况，市场格局主要可 划分为以下几个板块：市中心、镜湖、袍江三个大板块； ➢镜湖新区位于绍兴北面，位处绍兴市区、柯桥、袍江等 城市组团的中心，是绍兴大城市的“绿心”；
政府大力打造镜湖新城，是未来绍兴的城
周边楼盘定位相似，客源层相近，必将形成激烈的
市中心，同时市政府将迁至镜湖北，发展
竞争。本项目地价高于其他项目，未来的价格压力更
潜力无限。
大，因此精品打造策略显得尤为重要。
• 区域高端形象已树立
• 柯桥等市场的兴起形成竞争压力
周边已有三个大型商品房项目待开盘，板
柯桥、城东等其他组团也致力于高端产品的开发，
第一部分：项目研究、市场研究、客群研究、 项目定位；
战略目标 绍兴宏观经济与环境分析 客群定位 区域房地产市场概况 竞争个案分析
市场定位
形象定位 创作表现
项目基础分析 环境审视
地理位置：项目位于镜湖新区，周边有丰 富的水域景观资源； 未来发展：承接“城市向北”的大绍兴规 划发展前景，项目未来价值更具期待； 生活配套：周边基本是新建楼盘，整体商 业配套、生活配套等公建配套较为缺乏；
➢镜湖新城中心片区将成为绍兴市的城市绿心 与行政中心； ➢ 功能定位：大绍兴的城市与产业综合服务平台； ➢ 主题定位：打造世界第一座60平方公里的“城市主题公园”； ➢ 形象定位：“东方威尼斯”、“江南新越城”；
市场研究 绍兴宏观经济与环境
➢宏观调控政策力度较大，但绍兴市地方细则执行力度较弱，对于房地产影响相对较小； ➢经济形势较好，增速较快、持续向好； ➢产业结构调整，第三产业发展强劲，房地产业成为目前拉动绍兴经济增长的新引擎； ➢居民收入持续攀升，生活富足，购房基础逐步提高 ➢资源、城市地位非常突出，发展潜力看好，新城的定位具有对区域发展起带动和标杆作用。
配套示意图
项目基础分析 项目SWOT分析
• 地理位置优越 本项目位处新城中心，距离行政中心、湿
地公园、学校、规划中的商务商业中心都较 近，是未来发展的重点地带。 • 自然景观优势相对突出
地块北面临水，西面为绿化带及湖泊，水 域景观资源丰富，是本案的有力支撑点。
• 生活配套比较欠缺 项目周边目前人气不足，生活配套还比较滞后。
• 公共交通不便 由于片区是城市新兴板块，公共交通系统不甚发达，
且项目距离公交站较远。 • 湖景位于地块西侧，与当地购买习惯相左
出于风水等因素考虑，绍兴人更倾向于购买东端套， 本项目景观资源位于西侧，其资源优势发挥受限。
优势S 劣势W
机会O 威胁 T
• 良好的规划发展契机
Байду номын сангаас
• 板块内已有项目客群相近，且更具成本优势
前言 杭州同策为上海同策咨询最大子公司， 2010年杭州市场销售额突破60亿元。 所服务项目金地自在城，保利东湾排名杭州市
场销售面积销售套数前两名！ 全公司当前员工团队200名，是浙江规模最大，
团队最齐全的营销代理公司。
我们服务保利、金地、万科、中航地产、升华、银亿、 广厦、莱蒙等国内一流地产开发集团。 所服务项目均创造区域内销售服务标杆。 2011年力争实现销售120亿元。