房地产开发公司开发项目工程管理办法

房地产开发企业全面治理体系

湖北人信房地产开发有限公司

开发项目工程管理手册

（适用于开发项目工程治理）

受控文件

版本：2006

审核：

批准：

持有人：

编号：HBRX-GMS-05

目录

手册讲明 (4)

1 湖北人信房地产开发有限公司房地产开发治理方法 (6)

2 项目目标治理方法 (16)

3 项目设计治理方法 (22)

4 设计评审工作规程 (35)

5 设计变更治理方法 (47)

6 施工图治理方法 (55)

7 施工图审学规定 (57)

8 施工图设计交底治理规定 (59)

9 项目现场工程治理规定 (61)

10 项目部工作规范 (90)

11 工程质量治理方法 (97)

12 项目工程进度治理方法 (101)

13 工程施工合同治理方法 (104)

14 施工现场临时水电使用治理规定 (109)

15 项目部例会制度 (111)

16 分部、分项、隐蔽工程及竣工验收治理方法 (114)

17 工程交接验收治理方法 (116)

18 项目投资操纵治理规定 (119)

19 工程核价及现场签证治理规定 (121)

20 工程成本监测及核算治理规定 (136)

21 工程计量治理规定 (139)

22 工程计价治理规定 (141)

23 配套工程成本操纵方法 (144)

24 工程决（结）算流程治理规定 (147)

25 安全生产文明施工治理规定 (157)

26 工程技术资料治理规定 (165)

27 工程经济资料治理规定 (177)

28 项目应急事件处理方法 (180)

手册讲明

为了保障项目制的稳健推进和有效实施，进一步提高项目治理水平和市场竞争力，公司组织编制本手册。为便于有关人员使用本手册，特作讲明如下：

1、本手册是公司推进和实施项目制的纲领性文件，适用于项目工程治理工作。

2、除单独规定，在本手册中，湖北人信房地产开发有限公司简称“公司”，所辖各种类型、规模的项目部统称“项目部”，项目负责人统称“项目经理”。

3、本手册运用过程方法的原则（PDCA循环），识不项目治理及过程操纵的关键点，保持与公司治理体系文件的一致性。

4、本手册为公司受控文件，手册治理的所有相关事宜由公司人力资源中心统一负责。

5、手册持有者应妥善保管本手册，不得损坏、丢失、随意修改。未经批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。

6、手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源中心，并办理核收登记。

7、在手册使用期间，如有修改建议，项目经理应汇总意见，及时

反馈到人力资源中心。由人力资源中心组织评审，并对手册进行必要的修改，以确保项目治理方法的持续改进。

8、本手册由公司组织工程板块有关部门讨论，工程副总经理审核，总经理批准颁布后施行。

1 湖北人信房地产开发有限公司房地产开发治理方法

1 总则

为加强对房地产开发业务的治理，提高项目综合效益，依照《都市房地产治理法》及其他有关法规的规定，结合公司进行房地产开发的实际情况，制定本方法。

2 项目开发治理

2.1项目选择：由企业进展中心依照都市进展前景、地理位置、都市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。

2.2可行性研究：由企业进展中心按房地产开发可行性研究治理方法执行。

2.3投资决策：依照房地产开发项目可行性研究报告，结合公司自身情况，对是否投资开发该项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性研究报告报公司决策委员会审批。

2.4土地合同订立：项目确定后，企业进展中心应组织尽快与土地持有方签定正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时能够报有关部门鉴证或公证。

2.5开发打算编制：土地合同签定后，公司正式组建项目部。

总经理应组织各部门（含项目部）共同编制项目开发打算，明确办理各项前期手续、规划设计及论证、施工图设计及优化、施工监理的托付、施工队伍的选择及进场等事项的时刻、人员安排、办理步骤等。明确资金筹措、完成投资、成本操纵、房产销售等的方式、方法及相应打算安排。企业进展中心负责开发打算编制过程中的具体协调工作。

2.6前期手续：前期手续以企业进展中心为主办理，各时期需要其它部门、项目部配合时，其它部门和项目部应无条件予以配合。要紧手续包括：

2.6.1向开发治理部门报批项目，申报开发经营许可证。

2.6.2向打算部门申报固定资产投资打算，报批项目立项。

2.6.3向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。

2.6.4向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。

2.6.5如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策托付拆迁治理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。

2.7规划设计：规划设计工作由设计治理中心负责组织。要贯彻充分利用土地、完善使用功能、利于房产销售、降低工程造价、美化周围环境的原则。大型项目的规划设计宜采纳招标方式确定设计单位。规划设计完成后，企业进展中心向规划部门报批，企业进展中心组织申领建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，设计治理中心予以配合和技

术支持。

2.8现场施工预备

2.8.1项目部负责托付测量与勘探，办理地形图和工程地质勘察资料。

2.8.2项目部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。

2.9施工图设计与审查。设计治理中心负责按照公司《供方治理手册》的要求选择施工图设计单位，办理设计托付合同评审，编制设计任务书，进行设计进度治理、设计质量治理和设计费用操纵，组织设计技术、经济评审。项目部负责办理施工图审查手续，设计治理中心负责技术支持与配合。

2.10托付工程施工监理：所有开发项目原则上都要托付施工监理。通常应采纳招标或议标的方式选择工程监理单位；应明确工程监理的职责、权限、与项目部的职责分工，并应有对监理单位进行监督、治理、奖罚相对应的合同、经济、行政治理措施或方法。合同审算中心负责组织监理单位的考察、评价、选择，包括招标，项目部应予以配合。

2.11编制项目工程治理方案：项目具备开工条件时，工程副总经理组织项目部编制项目工程治理方案，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时刻、设备及材料的采购