物业管理的20个常见问题
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大家关心的20个问题
大家关心的20个问题
1、新业主是否应当承担老业主拖欠的 物业管理费？
2、业主房产抵押、查封后，其物业管 理权利是否受到限制？
3、被查封、抵押、拍卖房产的管理费 由谁来承担？
4、保安员查验来访人员的身份证件是 否合法？
5、物业管理公司制定的放行条制度是 否合法？
6、如何认识委托停水、停电行为的法 律效力？
在房屋权属证书没有变更前，原业主仍是房屋的所有 人。
3、被查封、抵押、拍卖房产的管理费 由谁来承担？
被查封、抵押、拍卖房产的管理费，以房屋权属 证书变更的时间划分由谁来承担。
4、保安员查验来访人员的身份证件是 否合法？
不合法。
《中华人民共和国居民身份证法》第十四条 有下列情形之一的，公民应当出示居民身份证证明身 份： （一）常住户口登记项目变更； （二）兵役登记； （三）婚姻登记、收养登记； （四）申请办理出境手续； （五）法律、行政法规规定需要用居民身份证证明身份的其他情形。 依照本法规定未取得居民身份证的公民，从事前款规定的有关活动，可以使用符合国家规定的 其他证明方式证明身份。 第十五条 人民警察依法执行职务，遇有下列情形之一的，经出示执法证件，可以查验居民身份 证： （一）对有违法犯罪嫌疑的人员，需要查明身份的； （二）依法实施现场管制时，需要查明有关人员身份的； （三）发生严重危害社会治安突发事件时，需要查明现场有关人员身份的； （四）法律规定需要查明身份的其他情形。 有前款所列情形之一，拒绝人民警察查验居民身份证的，依照有关法律规定，分别不同情形， 采取措施予以处理。 任何组织或者个人不得扣押居民身份证。但是，公安机关依照《中华人民共和国刑事诉讼法》 执行监视居住强制措施的情形除外。
“委托” 物业公司可以接受，也可以不接受公用事
业单位委托，不能因此停水电
业主
【典型案例】物业公司停水停电断暖气
位于北京市朝阳区定福庄北里的美然动力街区风波迭起： 05年12月20日，北京市二中院终审判决，长期非法滞 留该小区的美晟物业于7日内撤出。但是，判决书还没拿 回来，物业就贴出了停止服务的通知，随即，保安、保 洁均撤出小区。12月21日早上，美然动力街区的暖气、 热水突然被停，小区内1800余户居民陷入无水无暖的境 地，整个小区几乎瘫痪。一直到晚上8点半，在业主的强 烈抗议和媒体的广泛关注下，供水供暖才先后恢复。
7、业主封闭阳台是否违法？
8、如何处理相邻漏水纠纷？
9、小区停车场、车位的产权及收益归 谁所有？
10、如何认定小区道路、绿地的产权 归属？
11、如何认定屋顶平台的产权及收益 归属？
12、如何认定建筑物架空层的产权及 收益归属？
13、建筑物外墙面及电梯广告权益归 谁所有？
14、如何认定住宅小区会所的产权归 属及利用？
7、业主封闭阳台是否违法？
不违法。但《物业管理条例》第十二条规定：业主大会的决定对物 业管理区域内的全体业主具有约束力。所以，如果业主公约中规定 本小区不准封闭阳台，对全体业主是具有约束力的。如少数业主封 闭阳台，及构成违约。
《物权法》第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产； 没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
不应当。 老业主与管理公司签订的合同，根据合同法的原则，合
同当事人一方违约，另一方只能向违约方主张权利，对 第三人无法律约束力 有人根据建筑物区分所有权转移,新业主应继受相应权利 与义务为由,认为新业主要承担
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 2、业主房产抵押、查封后，其物业管 理权利是否受到限制？
不受限制。
《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是 权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、 收益和处分权利的唯一合法凭证。《物权法》规定，不 动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发 生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除 外。
10、如何认定小区道路、绿地的产权归 属？
归全体业主所有。
《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于 业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿 地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他 公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主 共有。
11、如何认定屋顶平台的产权及收益归 属？
5、物业管理公司制定的放行条制度是 否合法？
不合法。 但物业管理公司根据物业管理合同中有关
放行条的内容而制定的放行条制度合法。
6、如何认识委托停水、停电行为的法 律效力？
要看谁委托、委托谁和此行为的对象是谁。
“停水、电”１、物业管理服务合同中明确约定，对业 主欠费的可以采取停水、电、气等措施的，应当从其约 定。２、合同没有明确约定的，应区分业主所欠费用的 项目具体分析：业主仅拖欠公共性质服务，而未拖欠代 办性质服务费用的，物业管理公司采取停水、电、气等 措施的，应视为侵权；因业主拖欠代办性质服务费用， 导致相关部门采取停水、电、气等措施的，物业管理公 司不承担责任。
15、业主的财物被盗，物业公司是否 承担赔偿责任？
16、保安履行职务造成人身伤害，如 何认定刑事及民事法律责任？
17、拾得遗失物如何处理？
18、如何处理相邻流水、排水关系？
19、如何处理住宅区噪声、污染的相 邻关系？
20、如何规范维修资金的筹集、使用 与管理？
1、新业主是否应当承担老业主拖欠的 物业管理费？
屋面：外观影响
8、如何处理相邻漏水纠纷？
以损害责任的原则处理。 物业公司的施工、管理责任 业主装修不当 自然因素 责任不明，所有涉及业主
9、小区停车场、车位的产权及收益归 谁所有？
以房屋权属证书认定产权所有人，没有房屋权属 证书的，归全体业主所有，收益归权利所有人。
《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停 放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需 要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方 式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽 车的车位，属于业主共有。
大家关心的20个问题
1、新业主是否应当承担老业主拖欠的 物业管理费？
2、业主房产抵押、查封后，其物业管 理权利是否受到限制？
3、被查封、抵押、拍卖房产的管理费 由谁来承担？
4、保安员查验来访人员的身份证件是 否合法？
5、物业管理公司制定的放行条制度是 否合法？
6、如何认识委托停水、停电行为的法 律效力？
在房屋权属证书没有变更前，原业主仍是房屋的所有 人。
3、被查封、抵押、拍卖房产的管理费 由谁来承担？
被查封、抵押、拍卖房产的管理费，以房屋权属 证书变更的时间划分由谁来承担。
4、保安员查验来访人员的身份证件是 否合法？
不合法。
《中华人民共和国居民身份证法》第十四条 有下列情形之一的，公民应当出示居民身份证证明身 份： （一）常住户口登记项目变更； （二）兵役登记； （三）婚姻登记、收养登记； （四）申请办理出境手续； （五）法律、行政法规规定需要用居民身份证证明身份的其他情形。 依照本法规定未取得居民身份证的公民，从事前款规定的有关活动，可以使用符合国家规定的 其他证明方式证明身份。 第十五条 人民警察依法执行职务，遇有下列情形之一的，经出示执法证件，可以查验居民身份 证： （一）对有违法犯罪嫌疑的人员，需要查明身份的； （二）依法实施现场管制时，需要查明有关人员身份的； （三）发生严重危害社会治安突发事件时，需要查明现场有关人员身份的； （四）法律规定需要查明身份的其他情形。 有前款所列情形之一，拒绝人民警察查验居民身份证的，依照有关法律规定，分别不同情形， 采取措施予以处理。 任何组织或者个人不得扣押居民身份证。但是，公安机关依照《中华人民共和国刑事诉讼法》 执行监视居住强制措施的情形除外。
“委托” 物业公司可以接受，也可以不接受公用事
业单位委托，不能因此停水电
业主
【典型案例】物业公司停水停电断暖气
位于北京市朝阳区定福庄北里的美然动力街区风波迭起： 05年12月20日，北京市二中院终审判决，长期非法滞 留该小区的美晟物业于7日内撤出。但是，判决书还没拿 回来，物业就贴出了停止服务的通知，随即，保安、保 洁均撤出小区。12月21日早上，美然动力街区的暖气、 热水突然被停，小区内1800余户居民陷入无水无暖的境 地，整个小区几乎瘫痪。一直到晚上8点半，在业主的强 烈抗议和媒体的广泛关注下，供水供暖才先后恢复。
7、业主封闭阳台是否违法？
8、如何处理相邻漏水纠纷？
9、小区停车场、车位的产权及收益归 谁所有？
10、如何认定小区道路、绿地的产权 归属？
11、如何认定屋顶平台的产权及收益 归属？
12、如何认定建筑物架空层的产权及 收益归属？
13、建筑物外墙面及电梯广告权益归 谁所有？
14、如何认定住宅小区会所的产权归 属及利用？
7、业主封闭阳台是否违法？
不违法。但《物业管理条例》第十二条规定：业主大会的决定对物 业管理区域内的全体业主具有约束力。所以，如果业主公约中规定 本小区不准封闭阳台，对全体业主是具有约束力的。如少数业主封 闭阳台，及构成违约。
《物权法》第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产； 没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
不应当。 老业主与管理公司签订的合同，根据合同法的原则，合
同当事人一方违约，另一方只能向违约方主张权利，对 第三人无法律约束力 有人根据建筑物区分所有权转移,新业主应继受相应权利 与义务为由,认为新业主要承担
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 2、业主房产抵押、查封后，其物业管 理权利是否受到限制？
不受限制。
《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是 权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、 收益和处分权利的唯一合法凭证。《物权法》规定，不 动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发 生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除 外。
10、如何认定小区道路、绿地的产权归 属？
归全体业主所有。
《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于 业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿 地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他 公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主 共有。
11、如何认定屋顶平台的产权及收益归 属？
5、物业管理公司制定的放行条制度是 否合法？
不合法。 但物业管理公司根据物业管理合同中有关
放行条的内容而制定的放行条制度合法。
6、如何认识委托停水、停电行为的法 律效力？
要看谁委托、委托谁和此行为的对象是谁。
“停水、电”１、物业管理服务合同中明确约定，对业 主欠费的可以采取停水、电、气等措施的，应当从其约 定。２、合同没有明确约定的，应区分业主所欠费用的 项目具体分析：业主仅拖欠公共性质服务，而未拖欠代 办性质服务费用的，物业管理公司采取停水、电、气等 措施的，应视为侵权；因业主拖欠代办性质服务费用， 导致相关部门采取停水、电、气等措施的，物业管理公 司不承担责任。
15、业主的财物被盗，物业公司是否 承担赔偿责任？
16、保安履行职务造成人身伤害，如 何认定刑事及民事法律责任？
17、拾得遗失物如何处理？
18、如何处理相邻流水、排水关系？
19、如何处理住宅区噪声、污染的相 邻关系？
20、如何规范维修资金的筹集、使用 与管理？
1、新业主是否应当承担老业主拖欠的 物业管理费？
屋面：外观影响
8、如何处理相邻漏水纠纷？
以损害责任的原则处理。 物业公司的施工、管理责任 业主装修不当 自然因素 责任不明，所有涉及业主
9、小区停车场、车位的产权及收益归 谁所有？
以房屋权属证书认定产权所有人，没有房屋权属 证书的，归全体业主所有，收益归权利所有人。
《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停 放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需 要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方 式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽 车的车位，属于业主共有。