物业管理常见问题100问

物业管理常见问题100问
一、开发建设遗留问题（房屋质量、配套设施不到位等）；
1、综合楼、样板间、电梯机坑防水施工不到位；
2、临时水、电没有考虑实际使用情况、造成经常停水、停电；
3、首一期交楼停车位不够，达不到交楼后的需求量；
4、园区内无宠物公园，交楼后业主无处溜宠物；
5、运动中心篮球馆上方漏水，接待员及时反应给施建方后未及时整改，导致地板起泡再次返工，影响工期。

同时篮球馆配电箱曾经浸过水，导致现在场馆内的灯光无法全部开启；
6、综合楼强电机房、空调水泵房规划设计过程中，未设计装修，装修完工后难以要求施工单位完全按照集团的机房装修标准整改到位，且影响设备使用寿命；
7、综合楼建设阶段，由于设计变更从空调水泵房隔出一间休息室，但由于原水泵房未设计吊顶，竣工后休息室天花也未做吊顶，电缆桥架、线管杂乱，有碍观瞻；
8、综合楼3楼美容室过道渗水，具体是从综合楼屋顶消防排烟风机位置渗入，装修已完工，整改维修比较困难；
9、综合楼2楼足浴房过道未安装热水器，与工程师沟通后，回复是由承包经营单位购买安装，但其他项目在综合楼竣工时已经安装到位；
10、综合楼空调水泵房内排水未设计，在施工过程中已要求施工单位增加，但施工工艺不佳，无法正常排水；
11、影响房屋质量问题较大，如墙面裂缝、渗水等问题；
12、前期三网开通较慢，影响开荒进度。

二、前期物业管理中的问题（装修、管理规约制约）；
1、成品保护不到位；
2、施工区域与开放区域没有分开；
3、运动中心跑步机区域，地插与跑步机的插头不配对；
4、综合楼4楼电梯厅，电梯控制箱安装与装饰冲突，造成装饰瓷砖无法铺贴，工程师也未能及时解决，造成竣工时也未解决，影响美观；
5、综合楼建设过程中，由于工期比较赶，墙面未干透，墙漆立马施工，竣工后墙面、天花多处开裂，造成后期修修补补；
6、综合楼舞蹈室、样板房木地板刮花现象严重，由于交叉施工，成品保护往往被破坏，加强监管；
7、园区铺沥青路时沥青油污污染路牙石，无法清洗干净，应在铺沥青路时做好路牙石保护；
8、手续交楼前，业主普遍反映装修前看房子；
9、对车库管理中的人身财产损失有较大异议；
10、在前期介入楼宇查验过程中，发现遗留问题较多，整改较慢；
11、车多位少，给车辆管理带来较大难处；
12、监控设施、安保设施未完善，不利于安全管理；
13、部分业主不听劝阻，强行违章装修；
14、业主在装修时是否可以随意更换自有部分的窗户和防盗门，挖地下层；
15、业主资料存档，部分业主不愿提供个人资料（如：身份证复印件）；
16、业主物品丢失要求物业公司赔偿
三、物业管理收费问题（标准、投诉）
1、业主办理收楼时要求先使用赠送的物管费后再预交；
2、部分房屋因工程遗留整改问题，要求整改验收后再缴纳；
3、部分业主建议物管费按季度缴纳；
4、部分业主由于整改超过期限要求减免物业管理服务；
5、因工程遗留问题整改不及时业主要求减免物业管理费；
6、因营销口头承诺与实际不符等问题拒收楼、拒缴物业管理费；
7、有赠送物业管理费的业主部分不愿意预交半年管理费；
8、减免工程整改期间产生的水电费。

9、一些顽固分子老太太挑三拣四，无理指责物业公司服务不好，坚持不交物业管理费
10、许多业主已不单为了居住，有的是投资房产，因而空置率较高，我司虽然采取各种方式催缴，但绝大多数业主根本不予理睬，有的甚至联系不到业主，故收取物业服务费难度较大，造成新建小区物管收费率不高。

四、物业服务质量问题（服务不到位）
1、员工服务意识不强，主动性不够，样板间接待员面对客户不能够主动与其沟通；
2、岗位操作流程不够熟悉，某些员工不能按照规范操作；
3、员工仪容仪表欠规范，出现部分员工工鞋不达标，没有化淡妆现象。

4、文明礼貌用语存在不够标准化、统一化的问题；
5、部分员工服务心态不端正，情绪波动比较大，不利于开展优质的对客服务；
6、业主提出的整改问题，由于整改不及时，导致业主对我们有意见；
7、因信号覆盖原因导致管家电话受影响；
8、便民服务工作需要完善（业主群、短信群、拉卡拉等）；
9、楼巴车过少，业主反映多增加楼巴车提供优质服务；
10、部分业主反映，物业管家子在处理工程遗留问题时处理比较慢，没有及时给业主回复，导致矛盾激化。

五、业主与业主委员会和业主大会问题
六、人身财产和车辆损失和安全防范责任问题（小区伤人、被盗）
1、工地建筑材料被盗窃；
2、东西区地下消防拴配备不完整，无配件设备，一旦发生消防事故时，后果不堪设想；
3、园林施工造成部份临时围墙倒坍，人员出入不可控制，给园区防盗工作造成一定安全隐患；
4、东西区地下车库信号覆盖不到位，一旦业主在车库里面发生突发事件将得不到联络，存在很大的安全隐患；
5、开盘前期保安部如何与施工单位协调沟通处理民工纠纷事件；
6、如何解决房屋销售期间车辆被盗事件；（前期销售时未建设停车场，来访车辆在临时停车场或路边停靠时亦发生偷窃事件）
七、物业维修资金使用问题
1、大部分材料为甲供材料，施工单位安装后，不进行保修，存在施工单位与厂家互推责任的现象；
2、物品申购长时间不能采购到位；
3、备用维修金较少，导致部分事情进度较慢；
八、物业管理投诉渠道畅通问题
1、因为集团要求公布集团400 投诉热线电话，导致目前有数个电话号码为投诉热线，但未对投诉分类电话告示业主；
2、未建立专属物业管理类投诉平台，在业主论坛中谈及的投诉多为开发商质量问题的投诉，涉及物业管理本身的投诉不多；
3、金碧物业集团有限公司长沙分公司下设集团监察400 热线、地产大客服中心投诉热线、客服中心前台投诉热线及总经理信箱作为投诉渠道，但就实践情况来看，物业大部分工作在放在了业主及开发商工程整改情况的跟进，对本身的管理工作起到负面影响；
4、公示的投诉号码太多，业主感觉太过混乱，不知道到底打哪个！应该设立专门的投诉热线，专业受理各类投诉（包括业主、员工、公司品牌、工程整改）。