物业管理应知应会的常识

物业管理应知应会习题

1、物业管理公司与业主的维修责任如何划分

要点：(1)业主作业物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。

(2)房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。

(3)住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

(4)物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

2、公用住房出售后的维修养护问题如何解决？

要点：(1)住房自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责；

(2)住房共用部位、共用设施设备的维修养护由售房单位负责；

(3)住房的承重结构部位的维修养护，由同幢住房相关产权人共同负责。

(4)电梯及住房相配套的市政公用设施，包括高压水泵房、供电班干线、道路、窨井、上下水管理、绿化等，按时现行规定的职责分工负责维修和管理。

3、当事人发生住房维修纠纷应如何解决

要点：当事人因住房的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可以向房地产仲裁机构申请仲裁，也可向法院起诉。

4、物业管理的委托方有哪些？

要点：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。

(1)房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方；

对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产企业；

对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业；

(2)委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。

5、物业管理的针对性的专项服务内容有哪些？

要点：针对性专项服务是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件、面向广

大住用人，为满足其中一些住户、群体、单位的一定需要而提供的各项服务工作。它实际上是一种代理业务，它的内容主要有以下几类：

日常生活类。这是指物业管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务服务工作。

商业服务类。这是指物业管理企业为开展多种经营活动而提供的各种商业经营服务项目。

文化、教育、卫生、体育类。这是指物业管理企业在文化、教育、卫生、体育4方面开展各项服务活动。

金融服务类。代办各种财产保险、人寿保险等业务，开办信用社等。

经纪代理中介服务。这是指物业管理企业拓展的经纪、代理与终结服务工作。主要有：

①物业营销与租赁；②房地产评估、公证；③其他中介代理，如请家教、请保姆等。

社会福利类。这是指物业管理企业提供的带有社会福利性质的各项服务工作。

6、物业管理的日常运作阶段有哪些工作内容？

要点：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，主要有2个基本环节：

日常综合服务与管理。是指用户入住后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。这个阶段主要有以下4个方面的工作应抓好。

(1)循章遵制，全面履行物业管理企业的职责；(2)不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识；(3)应急措施、特殊情况处置办法的制定和贯彻；(4)巡回和定期检查相结合。

系统的协调。物业管理有特定的复杂的系统内、外部环境条件。内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；外部环境条件就是与相关部门相互关系的协调。

7、房地产行政管理部门的职能是什么？

要点：房地产行政主管部门负责物业管理的行业归口管理工作，其主要职能是依法行政，包括：

规划、组织和推动全国物业管理工作的实施；

①各级房地产行政主管部门负责制定全国性或地方性的有关物业管理的法规、政策及实施细则，并贯彻执行；②制定和贯彻落实全国性的物业管理的各种标准或示范文本；③指导和监督物业管理企业、业主大会和业主委员会的具体工作，实行行业归口管理；④协调物业管理涉及的政府各相关部门与机构的关系，创造有利于物业管理运作和发展良好的外部环境。

8、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些？

要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。

9、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容？

要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质

量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：

应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。

10、竣工验收与接管验收有何区别？

要点：竣工验收与接管验收的区别为：

性质不同。竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。

在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。

在两者中物业管理企业的参与职责不同。竣工验收时，物业管理企业只是参加者，接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。

11、新建房屋接管验收应提交哪些资料？

要点：新建房屋接管验收应提交的资料有：

产权资料。包括项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料等。

技术资料。包括竣工图；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收签证；沉降观测记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水。供暖、管道煤气的试压报告。

12、在物业接管验收中交接双方有哪些责任？

要点：交接双方主要有以下5点责任：

建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收；接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。

接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。

房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。

新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修（根据工程保修有关规定），并向接管单位预付保修保证金。

在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地县级人民政府房地产管理机关进行协调或裁决。

13、物业管理企业有哪些权利？