地价评估PPT课件

（三）资料调查与整理 （四）基准地价评估
1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料
1、选择标准宗地 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正
（五）基准地价确定
1、以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅； 2、土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益
一、路线价法的基本原理 （一）路线价法的概念 ➢ 1、 路线价 ➢ 2、 标准深度：在城市土地中，随着土地离
道路距离的增加，道路对土地利用价值影 响为零时的临界深度称为标准深度。 ➢ 3、 里地线：标准深度处的连线。 ➢ 4、 表地、里地
宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积×其他 修正指数
（二）路线价法的理论依据-------替代原理 ➢ 1、临街深度 ➢ 2、土地形状 ➢ 3、临街状况 ➢ 4、临街密度
➢ 实际中，是路线价区段内临街各宗地的 临街深度的众数
四、选取标准宗地 ➢ 1、 临街地 ➢ 2、 土地形状为矩形 ➢ 3、 标准深度 ➢ 4、 用途 ➢ 5、 标准宽度 ➢ 6、 容积率 ➢ 7、 其它
五、调查评估路线价
★路线价的概念：是对临街道路且可及 性相当的土地，设定标准深度，选取若干 标准宗地求其平均水平价格，将此平均水 平价格称为路线价，然后再配合深度价格 修正率表和其他价格修正率表，计算出临 街道路的其他土地价格的一种估算方法。
2）作用 略
7.2.2 基准地价评估的步骤与方法
（一）准备工作
1、编写基准地价评估任务书 2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图 3、确定基准地价评估的区域
（二）划分地价区段
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
标准深度：街道对土地的影响接近于零 的临街深度。
深度指数：表示地价随深度变化的相对 程度，也叫深度百分数。
六、制作深度价格修正率表和其他价格修 正率表
1.定义：深度百分率、深度指数。
➢ 深度价格修正率是基于深度价格递减率， 即临街土地中各部分的价值随远离道路 而有递减现象，或者说，距街道深度越 深，可及性愈差，价值也就愈低
7.1.2 地价体系的构成
（1）市场交易价
包括：征用价、出让价、转让价、出租价、入股
价……
地
价
（2）评估价
体
包括：征税价、清产核资价、抵押价、交易参考价、补交
系
价、确认价……
（3）公告价 包括：基准地价、标定地价、标准农地价、标准林地价、
标准交通用地地价、标准高尔夫球场价……
➢ 1）城镇土地质量等级：反映一定区域内或全国不 同城镇间的整个城镇土地质量水平，体现不同城 镇间的土地质量等级。同时还反映城镇内部土地 区位条件和利用效益的差异，同一级别或均质地 域内的土地条件相似、地价水平相近。
1
1
n
1 r
容积率修正：K 容
K估 K基
m——估价对象土地可使用年限 n——法定最高出让年限 K估——估价对象宗地容积率对应的地价水平指数； K基——对应土地等级内某类用地平均容积率对应的地价水平指数
（四）求出估价对象宗地价格
估价对象宗地价格=对应的基准地价×K日×（1±K）×K年×K容
7.3 路线价法
二、划分路线价区段 ➢ 1、 路线价区段的定义：是指具有同一路线价的
地段 ➢ 2、 注意： ➢ 在划分路线价区段时，有些特殊情况需要注意。 ➢ ① 特别繁华街道，地段非常明显的地区 ➢ ② 某些不繁华的地区 ➢ ③ 在同一街道上，某一侧的繁华状况与对侧有
显著的差异
三、设定标准深度
➢ 理论上，就是地价变化为零的地方。
➢ 2）基准地价和路线价
基准地价：反映城镇不同土地质量等级或均质 地域内不同土地利用类型的土地使用权平均价格。
路线价：反映不同路线区段的平均价格。
➢ 3）标定地价：反映具体宗地在正常土地市 场和正常经营管理水平下的某时点的地价。
➢ 4）交易底价或交易评估价
➢ 交易底价：能为土地市场交易者提供在 不同市场条件和不同交易形式下进行交易 的最低价或参考价。
(三) 路线价法的适用对象和条件
1、对象：城市商业街道两侧的土地 2、条件：
①道路规整，土地排列整齐 ②合理的深度价格修正指数
（四）路线价法的操作步骤
➢ 1、划分路线价区段 ➢ 2、设定标准深度 ➢ 3、选取标准宗地 ➢ 4、调查评估路线价 ➢ 5、制作深度价格修正率表和其他价格修
正率表 ➢ 6、计算临街各宗地的价格
➢ 5）成交地价：指具体宗地在土地市场交易 活动中，由双方认可并据此支付地价款的 价格。
7.2 基准地价评估
7.2.1 基准地价的概念和作用 1）概念 基准地价是指在一定时间内，对城镇
规划区范围各级土地或均质地域，按照商 业、住宅、工业等土地利用类型分别评估 的法定最高出让年期的土地使用权区域平 均价格。
第7章 地价评估
7.1 地价体系 7.2 基准地价的评估 7.3 路线价法 7.4 建筑地价的分摊 7.5 宗地地价评估程序
7.1 地价体系
7.1.1 地价体系的概念 ➢ 地价体系是一定区域范围内，由若干
相互联系、互为区别且互为补充的地价和 土地质量等级构成，各自发挥其不同作用， 共同满足土地管理和市场运行需要的一组 价格系列。
测算结果验证；
3、土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资 料测算结果验证；
4、体现地产管理政策。
（六）编制基准地价修正系数表
（七）基准地价更新
不同城市的基准地价内涵、构成、 表达方式及货币单位时不尽相同
7.2.3 基准地价修正法
➢ 一、含义 在政府确定公布了基准地价的地区，
利用城镇基准地价和基准地价修正系数表 等评估成果，按照替代原则，就待估宗地 的区域条件和个别条件等与其所处区域的 平均条件相比较，并对照修正系数表选取 相应的修正系数对基准地价进行修正，进 而求取待估宗地在估价时点价格的方法。
二、基本原理
替代原理
三、操作步骤
（一）搜集有关基准地价的资料 （二）确定估价对象所处地段的基准地价
（三）修正因素调整分析与修正系数计算
日期修正：
K日
估价时点的地价指数 基准地价评估时点价的指地数
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n
区域与个别因素修正： K K i i 1
土地使用权年限修正：
1
1
m
K年
Km Kn
1 r