国5条政策解读

解读（5）：尽管是内容是‚重播‛，喊话意图大，但部委和地方政府是要有所表示的，估计地方政府 会表态强调严格限购，会让本省原本不在限购范围的个别城市出台限购措施，银监会会重申限贷，规定 内容不会变化太大；财政部和税务总局会重提扩大房产税试点，但这很难，再搞几个试点也无意义。

解读（6）：因部委和地方政策未出，还很难估计影响。我认为传说中的二手房税收、二套房贷款政策 出台的可能性不大，不会那么严厉。地方政府也无勇气严政，因要保增长、就业、财政收入。中小城市 市场恢复会受到抑制，但恐慌期应不会太长，本届政府让下届政府执行其政策，其过程难以约束。
地方政府需要制定并发布当地房价调控目标。他透露，地方细则出台时间为3月底。

住建部政研中心综合研究处处长赵路兴指出，‚国五条‛的根本目的在于抑制投资投机性需求，
对于刚需与改善性需求影响并不大。他认为，地方细则将由各个城市针对自身情况进行定夺，必
须严格执行的可能是一线城市、省会城市、计划单列市等房价涨幅较大的城市，而市场本就不活
国五条 政策解读
2013年3月20日
国务院出台2013‚新国五条‛

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控 工作。

会议指出，近年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部 署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。住房

解读（7）：打压——恢复——打压，不断重复的过程印证了我在清华、北大、长江等 房地产总裁班反复强调的今后房地产业的发展轨迹——颠簸性前行（欢迎去听我详细 论证）。这是制度内在矛盾以及市场与文化冲突带来的结果，无人能改变，不管谁做
最高领袖，因为职业经理人决定不了发展道路！

@杨红旭：‚国五条‛出笼！政策力度，不大、也不小！亮点：1、要求各地制定房价 控制目标（2012年停过）；2、限购小范围升级；3、房产税铁定扩容。接下来，按照 常规流程，今天或明天，国务院办公厅或者几部委将下发——措施更加细化的通知， 其中还将细节具新意，如‚严格实施差别化住房信贷政策‛就有想像空间。

解读③‚坚持限购和差别化调控政策，扩大房产税试点‛放在紧随目标之后，说明其地位之重，说明调控依然是今 年楼市的主基调，以控治市，同时也表明今年的房价上涨压力比较大。这一条的出台，宣告了＂房产税取代限购＂ 的破产，指明了未来＂房产税叠加限购＂的基本调控思路。

解读④加强供应放在第三条，说明在目标和调控之外，提出了治理房价的基本举措，即增加供应以缓和供应紧张和 涨价预期，最终实现地价、房价的平稳运行，未来一段时间，土地的供应量依然有望保持积极旺盛的高峰水平
限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需
求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作 用。

会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧 张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚 持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进 房地产市场平稳健康发展。

对此，北京万科公司向《证券日报》记者表示，新‚国五条‛出台体现出政府的调控决心没有动摇。北京万科
公司对于政策‚应对重于预测‛，公司会始终坚持‚不囤地、不捂盘、不当地王‛的策略和坚持‚为普通人盖 好房子‛的主流产品定位。 不过，何倩茹同时向记者强调，从长期来看，房企会加快普通住宅的建设，甚至提高这部分产品的比例，豪宅、 大户型产品的建设则将会放缓或暂停。尤其在未来一段时间内，首次臵业是受到国家保护甚至是支持的，而对 改善型购房的态度目前还比较模糊，但对投资、投机需求仍然是坚决压制，所以房企没有必要剑走偏锋。

不过，美联物业全国研究中心高级主任何倩茹向《证券日报》记者表示，房企一般不会因‚国五条‛新 政而调整销售价格。据其了解，多数房企对目前在售楼盘的定价策略暂未改变，该上调销售定价的仍会 按期上调，而计划促销折让的楼盘也会按计划推进。

而记者从多个售楼处得ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的消息也表明，‚暂时并未下调销售价格，至于未来是否调整尚未确定‛。 值得注意的是，宋延庆向本报记者强调，市场预期的改变可能会影响部分房企的销售收入，从而加大房 企现金回笼压力。
会议确定了以下政策措施：

（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按 照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全 稳定房价工作的考核问责制度。

（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直 辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面， 按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限 购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
房企降价可能性不大

实际上，针对上述调控政策，各方观点并不一致。不过，多位业内人士认为，虽然此次出台的 政策新意不多，但仍有很大调整空间，将来是否出台相关细则较为关键。

‚当前局部市场出现房价过快上涨现象，政府此次强调意在强化这些省市的房地产调控政策执 行情况。强化执行‘去投资化’政策，实质并无新政推出‛，同策咨询研究中心总监张宏伟向

网友：市场经济强行限购政令已违规律，头疼医头脚疼医脚的处方是不能医治房价高 企综合症的，户口姐大行其道，限购政令只能加速制造房叔。政令对产业限制越严， 获得产权的利润就越高，在高利诱惑下，铤而走险的人就越多，进而恶性循环。首套 限购是剥夺刚需的房事权，二套起限必须把好钻空关，谈限购才有意义。

财经网：今日（2013年2月20日 小编注）最重要的财经新闻就是国务院部署继续房地 产市场调控，这表明前一段房价快速上涨再次引来政府调控。但这一新闻发出后在微 博上反应寥寥，远无前两年政府表示要调控时的万众期待。为什么？要有从土地、货 币等基本面上入手的实质性真动作，才能让市场相信：这次，是真调控。
跃的三四线城市则可自行选择。因此，此次调控将更加突出地区差异化。

值得一提的是，有消息人士向记者透露，由于‚国五条‛新政的出台，某大型知名房企部分项目 的推盘节奏已经被打乱，其原计划今年5月在北京推出新项目，后因市场预期向好，开发商重新 调整了上述新盘入市时机，将项目入市时间提前到3月份，不料‚国五条‛新政突然出台，该房 企预判市场预期会因此改变，无奈将计划提前推盘的项目再次敲定为5月份入市。

（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强 化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设， 加强市场监测和信息发布管理。

会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导 房地产市场健康发展的长效机制。
雷声大雨点小 新政成了难产儿？


‚房企2013年资金链的压力比照2012年已明显好转，更多样的融资渠道也已经被打开‛，何倩茹表示，
此外库存压力也因去年的热销而减轻，因此可以预计，房企对下调住宅价格的压力其实并不大。
推盘节奏遭打乱

事实上，上述知名房企内部高层人士还向记者透露，目前多数开发商担忧的是各地控制房价方面 的相关细则是否出台，如果相关政策出台，当地楼市量价成交情况都将受到影响。届时，一些在 二三线城市产品布局面广的房企销售额或将低于预期。

董藩： 解读（1）：温家宝今日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好楼市调控工作。提出坚决抑制投机 投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大房产税改革试点范围。会议基本思路是制定年度房价格控 制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度——喊话、干预预期的目的强于实际打压意图。


解读(2):为何说喊话意图更强？因从内容上看暂无实质性新政，价格控制目标、考核问责、扩大房产税试 点都是常规说法。此时开会原因：1、即将卸任的政府要表现得善始善终，仍在尽职尽责，回应‚交接时 期无人负责‛之说法；2、最近市场的火爆的确给政府带来巨大压力，需回应舆论呼吁。

‚国五条‛突然出台确实让我们感到比较意外，但公司不会大幅调整推盘节奏，总体上依旧会按照原定销售计划推进‛， 一位知名房企内部高层人士向《证券日报》记者表示，预计对公司一季度销售业绩影响不大。

值得注意的是，有消息人士向记者透露，某知名房企已经着手调整推盘节奏，重新制定部分项目的销售计划，其推盘节 奏显然已经被新政打乱。

解读（3）3、马上要换届，好的舆论环境；4、估计即将上任的领导也担心一线的火爆延伸到中小城市， 给后面工作带来难度；5、地方政府都在议论新一届中央政府上台后调控政策会不会变，本届政府也希望 给下届政策定调，体现政策延续性，高层为稳定秩序，以专门会议形式，给出一个回应。

解读（4）：会议提到的完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用 地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五条政策全是旧调重播，原因在于顾忌出台新 政策打击太大，再使经济增长陷入困境，因为房地产业的产业链绵长复杂，涉及的投资需求太大。
本报记者表示，总体定向上来看，2013年房地产市场调控特征将是宽松中伴有‚阶段性‛收紧。

对此，兰德咨询总裁宋延庆也向本报记者表示，‚国五条‛出台后，各地对调控政策的松紧度
把握空间很大，市场预期也将随之改变，不少之前打算立即出手的购房者态度也将从‚积极‛ 转为‚观望‛，接下来楼市可能进入相对短暂的观望期。

（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五
年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成 有效供应。

（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成 470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期 建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前， 地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

秘书长-张辉：

解读①：扩大房产税试点，而且时间表、试点城市的数量、具体的城市都悬而未决，以＂威慑调控＂取代传闻中的
二套房贷双提，力度低于此前市场预期，说明管理层还是对楼市偏向呵护态度，暂时以降温取代打压，给予机会， 以观后效，根据后市表现定政策。

解读②房价控制目标放在第一位，说明今年的调控依然是目标调控 ，以目标定政策，先统一目标，统一思想。说 到底，还是默认低于或同步当地经济增长和收入增长的房价增速。

不过，多数房企对‚国五条‛的应对还是比较淡定，对市场的判定一般为乐观谨慎，一些高周转
的房企基本按照原定销售计划推进，新盘入市时机未作大力度调整。
剑走偏锋？

‚顺势而为‛是众多房企的生存之道，目前‚国五条‛对于市场来说是没有杀伤力的，房企依然按照之前的计 划行事‛，何倩茹向本报记者表示，万一出台新一轮的调控措施影响了目前的供求平衡，房企当然也会向天秤 的倾斜方靠近。
2013更多储备政策猜想
新"国五条"重挫地产股 部分房企推盘节奏遭打乱

2月20日，楼市‚国五条‛新政突然出台，主要涉及坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人 住房房产税改革试点范围等多项政策。

受此影响，2月21日，沪深两市房地产板块指数下跌61.41点，跌幅为1.71%。其中，中航地产、金丰投资、京能臵业等 房企下跌幅度超过5%，万科A、保利地产、金地集团以及招商地产等个股也呈现不同幅度的下跌。

国五条细则被指误伤刚需 住建部：会有保护措施

针对‚国五条‛细则会‚误伤‛改善性需求和刚性需求的担忧，全国政协委员、住建部副部长齐 骥4日对记者表示，‚(如果‘国五条’细则)执行起来发现问题，会有保护措施。‛齐骥说，楼市
调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府‚翻译‛成可操作的具体条款。另外，各