房地产项目投资决策分析
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➢项目策划-《项目策划与营销建议报告》
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例 ：一个房地产
项目的《可行性 研究报告》提纲
第一章 前言 第二章 项目概况 第三章 项目建设的必要性 第四章 市场分析与预测 第五章 项目建设选址及建设条件 第六章 项目规划方案、建设规模和建设内容 第七章 项目外部配套条件 第八章 环保、消防等措施 第九章 项目组织结构与实施计划 第十章 投资估算与资金来源 第十一章 项目财务分析
三、客户性格角度 1、客户心理类型 2、客户决策过程 3、客户购买偏好 4、客户游动特点 5、客户潜在需求
项目策划
市场调查内容示例
第三部分 项目策划与营销建议报告
一、市场分析：市场概况 二、产品分析：产品差异性机会分析 三、产品定位：项目功能、档次建议 四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议 五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点 六、客户定位：开发建设、入住各时期客户定位 七、潜在客户：潜在客户分析与开发商的机会 八、价格策略：价格预期与价格走势 九、销售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议 十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题和把握的机会
2002年北京房地产市场概览
北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：
1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9％。
2、房地产投资占全社会投资的比重高达55.2％，对全社会投资 增长贡献率为77.3％。
3、在房地产开发投资的带动下，全市商品房开复工面积达 5086.8万平方米，增长36.5％；新开1106.2万平方米，增长15.1％ ；竣工279.2万平方米，增长21.8％。
二、拟建项目 1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面
积/规划特点/开竣工时间； 2、竞争项目/相关项目分析； 3、未来三年整体市场拟建项目潜在供应量分析； 4、未来三年整体市场需求量预测； 5、总体分析与评价
市场调查内容示例
第二部分：目标市场调研报告
一、目标客户类型角度 1、本地居民自住 2、投资 3、外地居民 4、集团消费 5、其它类型
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 进一步评价项目的可实现性
▪ 自行或委托专业中介机构展开专业评估 ▪市场可行性研究
▪ 经济可行性研究 ▪ 敏感性分析 ▪ 风险评价
▪ 发 现 可 能 导 致 未 来 投 资 失 败 的 潜 在 因 素， 比 如 ：
▪ 市场禁入政策 ▪ 未来营运环境 ▪ 不 可 转 移 的 责 任 (市政条件、环保政策等变数)
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专评专评业估业估
综合 评价
例 ： 一 个 房地 产 项目的风险评 价框架
1、项目规划 2、土地获取 3、资金筹措 4、物业销售 5、合作/合资控制 6、工程质量 7、市政配套条件 8、开发周期 9、材料设备采购 10、管理人员道德
房地产开发项目投资分析流程(续 )
市场调查内容示例
第四部分：相关安排
1、资料来源 - 公开的市场资料 - 假扮买家调查 - 预售登记资料 - 政府、银行等相关机构信息 - 面向购房者的调研
2、调研周期与人员配置 - 周期：三十天 - 人员：4-6人 - 策划与统筹：1人 - 一般调研：4-5人
市场研究 是
房地产开发公司 的一项
日常性工作!
第一部分：周边项目市场调查报告
一、基本情况调查 （已建/在建项目）
项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配 套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。
二、租售情况调查 （已建/在建项目）
1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已 租面积/平均租金/出租率。
房地产项目投资决策分析
主要内容
房 地 产 开 发 项 目 投 资 分 析 流 程 房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划 2002 年 北 京 房 地 产 市 场 概 览
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
外部环境: 价 值 、 风 Biblioteka Baidu 评 估
可 行 性 研 究
专 业 评 估
综 合 评 价
内部环境:资 源 、能 力 评 估
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 根 据 企 业 发 展 战 略，将 主 观 判 断 和 客 观 评 价 相 结 合 ，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目
▪ 项目选择的标准
▪ 主观判断
▪ 宏观环境
▪ 项目背景
▪ 投资规模
▪ 地理区位
▪ 客观评价
▪ 创新性、独特性 ▪ 前景预测
▪ 成熟性
▪ 资源优势
▪ 深入会谈与多方面沟通
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步
可行性
专业
筛选
研究
评估
综合 评价
▪ 自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究 ▪ 主要依据 ：项目基本定位、规划方案、市场调研、
市政配套条件 ▪ 用途：
➢对项目开发计划的系统思考与研究 ➢政府审批-《可行性研究报告》 ➢招商引资-《商业计划书》 ➢项目融资-《项目融资申请报告》
2、重点项目：内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。 3、价格走势调查 ：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略
/总体分析 4、大客户成交调查 ： 5、总体评价分析：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功和失败楼盘的重点 分析与评价。
房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划(续)
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例：
一个房 地产项 目的可 行性研 究报告 财务分 析框架
1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务 净现值、投资回收期等财务评价指标的测算
2、项目现金流预测与分析
3、银行贷款利用与偿还分析
4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素 的分析
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 符合企业的总体发展战略 ▪ 科学、系统、 全面地评估项目的可行性和风险 ▪ 客观分析，避免长官意志 (借助专业机构辅助决策) ▪ 综合评估投资所需资源和企业供给能力
房地产市场调查与项目策划
市场调查的原则：实用性、真实性、指导性 市场调查的范围：与自身项目形成直接竞争的项目
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例 ：一个房地产
项目的《可行性 研究报告》提纲
第一章 前言 第二章 项目概况 第三章 项目建设的必要性 第四章 市场分析与预测 第五章 项目建设选址及建设条件 第六章 项目规划方案、建设规模和建设内容 第七章 项目外部配套条件 第八章 环保、消防等措施 第九章 项目组织结构与实施计划 第十章 投资估算与资金来源 第十一章 项目财务分析
三、客户性格角度 1、客户心理类型 2、客户决策过程 3、客户购买偏好 4、客户游动特点 5、客户潜在需求
项目策划
市场调查内容示例
第三部分 项目策划与营销建议报告
一、市场分析：市场概况 二、产品分析：产品差异性机会分析 三、产品定位：项目功能、档次建议 四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议 五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点 六、客户定位：开发建设、入住各时期客户定位 七、潜在客户：潜在客户分析与开发商的机会 八、价格策略：价格预期与价格走势 九、销售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议 十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题和把握的机会
2002年北京房地产市场概览
北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市：
1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9％。
2、房地产投资占全社会投资的比重高达55.2％，对全社会投资 增长贡献率为77.3％。
3、在房地产开发投资的带动下，全市商品房开复工面积达 5086.8万平方米，增长36.5％；新开1106.2万平方米，增长15.1％ ；竣工279.2万平方米，增长21.8％。
二、拟建项目 1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面
积/规划特点/开竣工时间； 2、竞争项目/相关项目分析； 3、未来三年整体市场拟建项目潜在供应量分析； 4、未来三年整体市场需求量预测； 5、总体分析与评价
市场调查内容示例
第二部分：目标市场调研报告
一、目标客户类型角度 1、本地居民自住 2、投资 3、外地居民 4、集团消费 5、其它类型
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 进一步评价项目的可实现性
▪ 自行或委托专业中介机构展开专业评估 ▪市场可行性研究
▪ 经济可行性研究 ▪ 敏感性分析 ▪ 风险评价
▪ 发 现 可 能 导 致 未 来 投 资 失 败 的 潜 在 因 素， 比 如 ：
▪ 市场禁入政策 ▪ 未来营运环境 ▪ 不 可 转 移 的 责 任 (市政条件、环保政策等变数)
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专评专评业估业估
综合 评价
例 ： 一 个 房地 产 项目的风险评 价框架
1、项目规划 2、土地获取 3、资金筹措 4、物业销售 5、合作/合资控制 6、工程质量 7、市政配套条件 8、开发周期 9、材料设备采购 10、管理人员道德
房地产开发项目投资分析流程(续 )
市场调查内容示例
第四部分：相关安排
1、资料来源 - 公开的市场资料 - 假扮买家调查 - 预售登记资料 - 政府、银行等相关机构信息 - 面向购房者的调研
2、调研周期与人员配置 - 周期：三十天 - 人员：4-6人 - 策划与统筹：1人 - 一般调研：4-5人
市场研究 是
房地产开发公司 的一项
日常性工作!
第一部分：周边项目市场调查报告
一、基本情况调查 （已建/在建项目）
项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配 套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。
二、租售情况调查 （已建/在建项目）
1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已 租面积/平均租金/出租率。
房地产项目投资决策分析
主要内容
房 地 产 开 发 项 目 投 资 分 析 流 程 房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划 2002 年 北 京 房 地 产 市 场 概 览
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
外部环境: 价 值 、 风 Biblioteka Baidu 评 估
可 行 性 研 究
专 业 评 估
综 合 评 价
内部环境:资 源 、能 力 评 估
房地产开发项目投资分析流程
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 根 据 企 业 发 展 战 略，将 主 观 判 断 和 客 观 评 价 相 结 合 ，从大量的投资机会中筛选出企业感兴趣的项目
▪ 项目选择的标准
▪ 主观判断
▪ 宏观环境
▪ 项目背景
▪ 投资规模
▪ 地理区位
▪ 客观评价
▪ 创新性、独特性 ▪ 前景预测
▪ 成熟性
▪ 资源优势
▪ 深入会谈与多方面沟通
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步
可行性
专业
筛选
研究
评估
综合 评价
▪ 自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究 ▪ 主要依据 ：项目基本定位、规划方案、市场调研、
市政配套条件 ▪ 用途：
➢对项目开发计划的系统思考与研究 ➢政府审批-《可行性研究报告》 ➢招商引资-《商业计划书》 ➢项目融资-《项目融资申请报告》
2、重点项目：内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。 3、价格走势调查 ：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略
/总体分析 4、大客户成交调查 ： 5、总体评价分析：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功和失败楼盘的重点 分析与评价。
房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划(续)
房地产开发项目投资分析流程(续 )
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
例：
一个房 地产项 目的可 行性研 究报告 财务分 析框架
1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务 净现值、投资回收期等财务评价指标的测算
2、项目现金流预测与分析
3、银行贷款利用与偿还分析
4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素 的分析
初步 筛选
可行性 研究
专业 评估
综合 评价
▪ 符合企业的总体发展战略 ▪ 科学、系统、 全面地评估项目的可行性和风险 ▪ 客观分析，避免长官意志 (借助专业机构辅助决策) ▪ 综合评估投资所需资源和企业供给能力
房地产市场调查与项目策划
市场调查的原则：实用性、真实性、指导性 市场调查的范围：与自身项目形成直接竞争的项目