城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性实施报告

城乡建设用地增减挂钩土地整理项目

可行性研究报告

目录

第一章总论 (1)

第二章项目业主简介 (9)

第三章项目区概况 (10)

第四章项目建设背景及必要性分析 (15)

第五章新增建设用地出让收入分析 (17)

第六章建设容及规模 (32)

第七章项目实施进度计划 (35)

第八章项目管理方案 (36)

第九章投资估算及资金筹措 (40)

第十章项目收益预测分析 (42)

第十一章贷款偿还及财务分析 (45)

第十二章风险分析 (46)

第一章总论

一、项目名称

****城乡建设用地增减挂钩土地整理项目

二、项目性质

城乡建设用地增减挂钩、土地拆迁安置补偿、安居工程建设、建设用地统征、基础设施配套建设

三、项目地点

本项目建新区位于市****镇凤凰湖片区，拆旧区位于****镇同福村、界牌村、青龙村和一心村围。

四、项目业主

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五、项目运作方式及建设规模

(一)项目运作方式

采取“城乡建设用地增减挂钩”的方式完成本次土地整理。

项目区由拆旧区与新建区组成，建新区位于市****镇凤凰湖片区，拆旧区位于****镇同福村、界牌村、青龙村和一心村围。本项目通过对拆旧区的拆迁安置、土地集约利用获得建设用地指标，再对建新区进行土地征用及基础设施配套建设，进行社会主义新农村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让，以固定收益模式保障投资的回收。

(二)建设规模

本项目包括拆旧区及建新区两部分，建新区位于市****镇凤凰湖片区，拆旧区位于****镇同福村、界牌村、青龙村和一心村围，预计土地整理面积为600亩。

六、整理目标

根据国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）和省《关于印发<省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法>的通知》（川国土资发[2008]68号）的要求进行土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都****土地资源向土地资本转变，做好土地资产运营工作，增加土地收益，充分发挥土地市场宏观调控作用和土地市场资源配置的调节作用，使****土地资产价值最大化，支持****农民群众的住房安置问题，提升城市形象，提高****的知名度和美誉度，为****经济建设和城市建设服务。

七、报告编制依据

1、《中华人民国土地管理法》；

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28

号）；

3、《关于规城乡建设用地增减挂钩试点工作的意见》（国土资发

[2005]207号）；

4、《关于进一步规城乡建设用地增减相挂钩试点工作的通知》（国

土资发[2007]169号）；

5、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138

号）；

6、《省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发

[2008]68号）；

7、《省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点实施规

划编制技术要点》；

8、《市“拆院并院”工作实施细则》（成国土资发[2007]133号）；

9、《市土地综合整理项目土地权属调整暂行规定》（成国土资发

[2007]390号；

10、《市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法》（成国土资发

[2008]356号）；

11、《****城市建设规划》；

12、《市****镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意

向协议书》；

13、《市****镇青龙、一心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资补

充协议书》

14、国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参

数的通知（发改投资[2006]1325号）；

15、市国土资源局关于转发《省人民政府关于同意市征地地上附着

物和青苗补偿标准修订方案的批复》的通知（成国土资函【2008】127号）。

16、省国土资源厅《关于省灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目区

实施规划（第五批）的批复》（川国土资函【2009】411号。17、市****发展和改革局文件《关于企业投资项目备案的通知》（青

发改政务投资函【2011】139号）。

八、可研报告概要及主要结论

(一)项目建设必要性

城乡建设用地增减挂钩”就是通过对农村院落、道路、沟渠、田土坎等的综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，更好地贯彻落实保护耕地的基本国策，改善农村居民的生产、生活条件和生活环境，推动农业规模经营和土地流转，增加农民收入，提高农村居民生活质量。“城乡建设用地增减挂钩”这项工作是贯穿落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和中央建设社会主义新农村决策的具体体现，是统筹城乡经济发展，加快实施“三个集中”，改善农村生态环境，改进农业生产条件，改变农村居民传统生活观念，积极构建资源节约型社会的重要举措。

1、项目建设有利于加快****土地的开发与建建设。

2、可缓解****居民安置及危旧房屋改造的巨大压力。

3、将“安居工程”和社会主义新农村建设结合起来建设，也是推进城乡一体化进程的必要措施。

4、土地集约利用的需要。

5、为引入社会资金进行****城乡建设的投资提供新的切入点。

(二)项目建设容及规模

项目建设容包括：

1.将拆除旧房后的农村院落整理为耕地。

2.将规划需归并的农村道路整理为耕地。

3.将规划需归并的农田水利设施整理为耕地。

4.将规划需归并的田坎整理为耕地。