房地产居间业务

《房地产经纪》

实训指导书

（房地产经营与估价专业适用，20课时）

编写说明

本大纲是为配合《房地产经纪》课程实训教学而制订的。《房地产经纪》是房地产经营与估价专业的一门核心专业课程。既是一门理论与实践紧密结合的的课程，又是一门实务操作性很强的课程。该专业学生毕业后要从事的主要岗位就是房地产经纪服务，该课程就是为学生将来从事该岗位而设置的。因此，必须通过大量的实训提高教学质量，更好地实现人才培养目标。根据本专业的特点，我们将贯彻“两个1/4制度”，实践部分的内容由实践部门的专家授课。

课时分配表

实训项目一房地产经纪人员礼仪修养实训

一、实训目的

掌握房地产经纪人员礼仪修养。第一印象非常重要，好的形象、举止、谈吐，能够为成功开展经纪业务打下良好基础。经纪人员必须要十分注重自己的礼仪修养，并且将其贯穿到经纪活动中去，可以提高交易成功的概率，因此，要注重礼仪修养的训练。

二、实训内容

（一）仪容和服饰

1、仪容：整洁、稳重和易于接近。

包括身体整洁、头发、指甲、妆容、精神面貌等细节。

2、服饰：整洁、雅致、得体、和谐。

包括着装、领带搭配、鞋袜、首饰等。

3、姿势仪态：优雅、精神。

包括基本站姿、习惯性动作。

（二）接听电话礼仪

1、正确的接听方式和用语

2、接听时的表情和姿势

（三）接待客户仪态

1、语言表达：表情自然、语速适当、语调亲切、表达清晰。

2、称呼礼仪、握手礼仪、介绍礼仪、引导礼仪、名片正确运用。

3、交流过程：坐姿正确、目光交流。

三、实施形式

（一）可以选择两家以上有品牌的房地产经纪机构，通过与其中经纪人员的接触，观察他（她）们的着装、气质、姿态、言谈以及在接待客户中的仪态和礼节。通过电话接触方式，掌握房地产经纪人在电话交流中的一些礼仪。与房地产经纪人进行交流，对于在客户接待中，如何注意一些礼仪修养方面的细节，保证

不失礼，给客户留下好的印象。请房地产经纪人介绍介绍有关经验和心得。另外，也可以请房地产经纪机构的培训师进行讲座，介绍有关礼仪。

（二）根据上述的房地产经纪人员在进行经纪活动应注意的礼仪修养，从这几个方面进行职业模拟训练，掌握这一方面礼仪修养要求。

（三）通过前一环节的模拟训练，创造实践机会，体验一名房地产经纪人员在业务中这些礼仪的应用。

实训项目二商品房购销合同实训

一、实训目的

通过实训，熟悉商品房购销合同的签订。作为房地产经纪人，能够协助商品房买卖双方签订商品房购销合同。

二、实训内容

张先生和妻子两人都是从事IT行业的白领，收入稳定，他们已存下了一些积蓄，打算购买一套120平方米左右的商品房。他与妻子经过多次看盘并了解情况，最后选中了江岸花苑的一套129.7平方米的房屋，决定购买。江岸花苑是金都房地产开发有限公司开发的一个临江的商品住宅楼盘，2007年6月动工，2007年12月开始预售。由于张先生和妻子两人都是从事IT行业的，对房地产买卖的有关知识知之甚少，但他听说房屋买卖中经常出现很多纠纷，所以比较担心。请你帮张先生具体分析一下，张先生购买该套房屋，在签订房屋买卖合同、办理相关手续时要注意哪些问题？

（一）合同签订前的审查

商品房销售有现房销售和期房销售之分，现房销售对买受人而言相对风险较小，毕竟房子已经建成，买受人可以先看房后签订合同；期房销售也叫预售，房子的具体模样靠模型、相关宣传资料和设计参数等来确定。因此，开发商交付的房屋与合同约定或买受人预期的房屋可能存在不完全一致的情形，相对而言，期房风险较大。

张先生购买的是期房，其风险相对较大，合同签订之前更要注重对房屋出售

条件的审查。审查内容包括开发商的主体资格和出售房屋的销售资格（即通常所说的“五证”）两个方面，具体包括以下几点：

1．开发企业――金都房地产开发有限公司是否具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，且其开发的规模与其取得的资质等级是否相匹配；

2．开发商是否具有江岸花苑项目的《建设用地规划许可证》

开发商取得建设用地首先要符合城市用地规划，开发商只有在取得建设用地规划许可证后才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证，表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后，符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证，而仅有国有土地使用证的国有土地使用证无效。

购房者在审查建设用地规划许可证时，要注意开发商取得该证书的时间、开发用地的规划用途及证书的范围与开发商实际开发的范围是否一致。实践中有开发商取得的证书只是其开发范围的一部分的情形。

3．开发商是否已经取得江岸花苑项目的《国有土地使用权证书》和使用土地批准文件；

根据我国法律规定，进行商品房开发只能在国有土地上进行，国家是禁止在集体土地上进行商品房开发的。集体土地只有经县级以上人民政府依法进行征用，经征用土地性质变更为国有土地后，才可以将国有土地使用权出让给开发商进行商品房开发。购房者在审查国有土地使用证时，要注意土地使用权证上记载的土地用途和年限。

4．开发商是否已经取得江岸花苑项目的《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》是开发商所建工程符合城市规划要求的证明。如果开发商拿不出建设工程规划许可证，则意味该建筑是违章建筑。

5．开发商是否已经取得江岸花苑项目的《建设工程施工许可证》

《建设工程施工许可证》是允许开发商开工建设的批准文件，只要建设工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查，施工单位和监理单位已确定。

购房者在审查建设工程施工许可证时要注意其记载的开工日期和竣工日期，可以推算开发商是否会延迟交房。

6．开发商是否已经取得江岸花苑项目的《商品房预售许可证》