三线城市新区大盘开发模式介绍
三线城市的开发特点和获利模式
房地产前期策划误区：1将市场现状等同于未来；2对项目盲目乐观；3不了解竞争对手真正强势；4沉迷于产品组合和利润最大化的静态推演；5需求调查数据大，消费洞察没有；6以为功能构成就是项目定位；7团队一旦有了假设，就想尽一切办法去证明，一叶障目，丧失了更好的可能;8定位决策者和执行者的视野宽度远度，以及市场把握度.三线城市的开发特点和赢利模式通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；县级市和县城就是四线城市了。
三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。
目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面：1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。
做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。
价格通常能上冲15-20%。
众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。
2、以商业为主要赢利点。
一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。
赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。
有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。
第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。
注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。
3、规模制胜。
15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。
商业地产二、三线城市的开发策略及案例解读(116页)
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购物中心
购物中心是指多业态、多 业种、多店铺的全客层消 费场所，多设在市区或城 乡结合地带，由专业经营 团队系统地有计划开发、 管理、运营，向消费者提 供综合性服务，理想营业 面积一般在10万平方以上， 空间呈纵向规划。
Shopping mall shopping center 购物中心1.ppt
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百货商场
是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商 铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经 营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。
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百货店.pptx
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综合超市
以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超 低价促销及平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本 有连锁发展战略。
要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。不同的业态、 不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益 力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。
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黄金取割.pptm
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业态复合
单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形 成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费；
专业市场.pptx
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精品广场
以经营国际一线、二线 服装、箱包、皮具、饰品、 鞋帽、手表……重视产品质量 及品牌，又称“质贩”卖场； 多为高单价国际知名品牌， 选点多在一级城市市中心精 华地段，对物业品质及购物 环境要求极高，锁定金字顶 端客群。
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二三线城市商业地产开发模式
二三线城市商业地产开发模式分析第一个环节，是市场调研。
首先，我们要搞清楚一线城市与二、三线城市商业地产的差别。
一线城市的商业在市场容量和辐射范围等方面与2、3线的城市有本质的差别。
其次，我们研究商业地产要研究的是商业地产的消费者，而不是以往所有开发商所关注的产品，很多时候开发商都是由住宅地产的开发商转过来的，他们只是用住宅地产的开发模式去开发商业地产，也就是在谈产品之前，先研究消费者群体特征，在没有搞清楚商业地产的核心要素之前，以及各个核心要素之间的关系之前，就想当然的做定位和开发。
很多开发商都是将传统住宅开发的思路，直接套用到商业地产上来，总是以“自我”为核心，出发点就是“我想要修一个什么”或者“我认为可以修一个什么”。
从来都没有考虑过市场到底要什么。
市场需求是什么。
这里所说的商业地产的核心要素其实有6点：1、是政府。
2、是开发商。
3、是投资者。
4、是经营者。
5、是消费者。
6、是社会。
中国商业地产开发在现阶段，其实都是有问题的，根本谈不上成熟。
原因很简单，因为中国现在体制的问题。
中国的商业地产在开发、管理和运营等方面，尤其是市场的退出机制方面，根本就没有一套完善的体系，在市场和法规没有解决商业地产开发商退出机制时，中国的商业地产开发，永远都是一个奇怪的模式。
这就衍生出了我们现在国内，所能看到的，那些千奇百怪的商业地产开发手段。
商业地产的开发，其实很多时候都是受限制于市场与政府的。
问到开发商为什么要在一个人口不到20万的地方要开发50万的商业项目时，他们的回答总是让我们感到一阵背心凉——政府要求我们要做一个大型的商业城！很多时候我们的商业地产开发商都很无奈，被政府强行要求修一些所谓的形象工程，或者标志性的商业项目，这就苦了开发商。
这时候，开发商应该如何应对呢？商业与经济是直接挂钩的，商业地产其实只是一种载体，市场消费力有多强大，商业地产才会有多强大。
消费需求虽然有现实的，也有潜在的，但是一个地方的经济发展，跟很多社会现实条件们息息相关的。
二三线城市商业地产开发模式
二三线城市商业地产开发模式商业地产招商中的八大昏招第一大昏招：先盖房再招商。
第二大昏招：市场定位过程中盲目追求大体量、高档次。
第三大昏招：业态组合中的主力店一定要选国际大品牌。
第四大昏招：重销售、轻招商、轻后期运营，只顾眼前利益。
第五大昏招：售价和租金定价严峻透支行业利益，只想杀猪不想养鱼。
第六大昏招：招商推广要紧靠忽悠，最盛行的确实是概念包装。
第七大昏招：只要招商成功就万事大吉了。
第八大昏招：对招商代理等服务机构极尽刻薄。
二三线都市商业地产开发模式【郭洁】：第一我们依旧先看看一个商业地产项目的开发模式图://bbs.winfang /dispbbs-35-104288.html第一个环节，是市场调研，第一我们要搞清晰的是一线都市与二、三线都市商业地产的差别一线都市的商业在市场容量和辐射范畴等方面与2、3线的都市有本质的差别。
其次，我们研究商业地产，第一要研究的是商业地产的消费者，而不是以往所有开发商所关注的产品，专门多时候开发商差不多上由住宅地产的开发商转过来的，他们只是用住宅地产的开发模式去开发商业地产，也确实是在谈产品之前，先研究消费者群体特点，在没有搞清晰商业地产的核心要素之前，以及各个核心要素之间的关系之前，就想因此的做定位和开发。
专门多开发商差不多上将传统住宅开发的思路，直截了当套用到商业地产上来，总是以“自我”为核心，动身点确实是“我想要修一个什么”或者“我认为能够修一个什么”。
从来都没有考虑过市场到底要什么。
市场需求是什么。
我们那个地点所说的商业地产的核心要素事实上有6点：1、是政府。
2、是开发商。
3、是投资者。
4、是经营者。
5、是消费者。
6、是社会。
大伙儿都说的专门多，中国商业地产开发在现时期，事实上差不多上有问题的，全然谈不上成熟。
缘故专门简单，因为中国现在体制的问题。
中国的商业地产在开发、治理和运营等方面，专门是市场的退出机制方面，全然就没有一套完善的体系，在市场和法规没有解决商业地产开发商退出机制时，中国的商业地产开发，永久差不多上一个惊奇的模式。
开发研究：三四线城市操盘经验总结17p
开发研究：三四线城市操盘经验总结在总结三四线城市操盘经验之前，首先需要对各种形式的城市划分标准进行厘定。
根据我国房地产行业的发展情况，我们把房地产行业最为发达的城市北京、上海、深圳、广州划分为一线城市；把天津、杭州、武汉、沈阳、长春、成都、青岛、大连等发达的省会城市和沿海城市作为二线城市；把一些落后的省会城市和地级市列为三线城市，如青海、呼和浩特、襄樊、宜昌等城市；剩余的县级市和县城则是所谓的四线城市。
开发：“高、大、全”模式易于成功高，即是做当地的高端项目，标杆性项目，把项目做成当地的“名片”式项目，制造小“富人区”。
此类项目是全城的顶尖小区，能够创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。
而且在销售价格方面通常能高于周边5-15%，在一定程度上具有较高的回报。
九江楼王丽景湾，高端生活建筑群大，即是规模大。
10-15万㎡的项目在一二线城市并不起眼，但是在三四线城市却可以成为当地的大盘。
因为规模效应，在优惠政策、工程成本、广告推广投入等方面能够大大降低成本，利润也相当可观。
17万㎡大盘水岸明珠，领袖彭泽人居全，即是产品全。
由于受制于城市规模和消费能力，单一的产品类型如纯住宅产品去划周期较长，在一定程度上会影响开发资金的使用效率，如果在产品的类型上增加商业、街铺等类型产品，则能够有效避免单一产品去划周期长的矛盾，同时提高资金使用率。
此外，在产品的策略方面还要保持适度领先原则，这样易于被市场所接受。
由于三四线城市城市化发展速度相对较慢，对于外来新的产品及类型的接受度是不一样的。
一味的引进一二线城市的先进产品是不可取的。
从产品的建筑形态上讲，多层板式结构产品仍是三四线城市客户首选产品。
当然，受制于城市发展，三四线城市的小高层、高层项目在市场上初现端倪，并开始逐步为客户所接受，但仍然以南北通透的板楼市场接受度较高。
从建筑类型看，别墅、洋房等低密度产品正从一、二线城市向三四线城市市场进行蔓延，而此类在一、二线城市司空见怪的产品却代表着三四线城市中最为高档的住宅类型。
商业地产实务讲义：三线城市的开发策略及案例解读-117页精品文档
项目定位
千 万 不 能 模 仿 他 人
明确商业模式
重视主力店
掌握主力店的技术要求
掌握主力店的选址技术条件，既可以为你的定位能落地做好铺垫，又能充分站 在经营者的诉求上看待商业规划及设计，主力店其实是最好的商业设计老师。
各主力店技术条件要求.ppt
重视商业规划
做商业地产时需要 最大限度地挖掘项目 所能够传承和捕捉的 商业元素； 成功挖掘的前提也 依赖于高水平的规划； 制定科学的商业规 划，科学的商业规划 是招商质量的基础； 把功夫下在做好商 业规划上尤显重要
休闲 汽车市社场区配套 家居建便材利店 大型餐饮
餐饮店 娱乐 社区配套 便利店
专业市场 餐饮 娱乐
案例分享
北京华贸中心.pptx
通过业态置入形成商业亮点
容积
磁铁
“巨无霸”更需要亮点.ppt
千 万 不 要 想 当 然
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
商业街
是指为数众多的零售商店集中 在一个区域内，以一定的规模和规 律，形成带状的商业群体。商业街 不同于商业区（组成城市地域的基 本街区），也不同于商业圈（特定 商业中心及其影响的地域范围）， 商业街地处城市中心，各类商品群 集，顾客既能买到所需商品又能在 此品尝风味食品、享受综合服务。
住宅区底层商业
★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能 的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售 业等等。
★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经 营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营 模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
开发研究：三四线城市操盘经验总结17p详解
开发研究：三四线城市操盘经验总结在总结三四线城市操盘经验之前，首先需要对各种形式的城市划分标准进行厘定。
根据我国房地产行业的发展情况，我们把房地产行业最为发达的城市北京、上海、深圳、广州划分为一线城市；把天津、杭州、武汉、沈阳、长春、成都、青岛、大连等发达的省会城市和沿海城市作为二线城市；把一些落后的省会城市和地级市列为三线城市，如青海、呼和浩特、襄樊、宜昌等城市；剩余的县级市和县城则是所谓的四线城市。
开发：“高、大、全”模式易于成功高，即是做当地的高端项目，标杆性项目，把项目做成当地的“名片”式项目，制造小“富人区”。
此类项目是全城的顶尖小区，能够创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。
而且在销售价格方面通常能高于周边5-15%，在一定程度上具有较高的回报。
九江楼王丽景湾，高端生活建筑群大，即是规模大。
10-15万㎡的项目在一二线城市并不起眼，但是在三四线城市却可以成为当地的大盘。
因为规模效应，在优惠政策、工程成本、广告推广投入等方面能够大大降低成本，利润也相当可观。
17万㎡大盘水岸明珠，领袖彭泽人居全，即是产品全。
由于受制于城市规模和消费能力，单一的产品类型如纯住宅产品去划周期较长，在一定程度上会影响开发资金的使用效率，如果在产品的类型上增加商业、街铺等类型产品，则能够有效避免单一产品去划周期长的矛盾，同时提高资金使用率。
此外，在产品的策略方面还要保持适度领先原则，这样易于被市场所接受。
由于三四线城市城市化发展速度相对较慢，对于外来新的产品及类型的接受度是不一样的。
一味的引进一二线城市的先进产品是不可取的。
从产品的建筑形态上讲，多层板式结构产品仍是三四线城市客户首选产品。
当然，受制于城市发展，三四线城市的小高层、高层项目在市场上初现端倪，并开始逐步为客户所接受，但仍然以南北通透的板楼市场接受度较高。
板式多层（上图）为市场首选，高层产品（下图）逐渐被接受从建筑类型看，别墅、洋房等低密度产品正从一、二线城市向三四线城市市场进行蔓延，而此类在一、二线城市司空见怪的产品却代表着三四线城市中最为高档的住宅类型。
三四线城市商业地产操作指南DOC
三四线城市商业地产操作指南许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。
却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。
却是空荡荡的商业地产项目。
在今天的国内商业地产项目是随处可见！城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。
这类商业项目该如何操盘运作？由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。
往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。
如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？第一节三四线城市商业地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。
一、中国城市商业地产发展中存在的问题1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。
3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业 .................4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
不同市场(一、二线与三、四线)房地产开发特点
不同市场（一、二线与三、四线）房地产开发特点分析随着中国市场经济在东部沿海的建立并成熟，房地产市场也随着取得了长期的繁荣发展，在国家大政方针的指引下，市场环境日渐成熟和理性，并将趋于稳定。
中西部地区的改革开放深入和社会发展水平提高、及三、四线城市经济的活跃，给这些地区房地产市场的发展提供了广阔的空间。
房地产显著的地域性特点，环境的迥异需要开发商不同于在一、二线城市的开发思路，来实现留下公司好的口碑，带走企业应得的回报。
一、环境的异同。
一、二线与三、四线由于改革开放的时间和发展水平的不同，影响房地产业领域的一些主要因素有很大差别，表现如下:这种环境差异，具体到项目的操作方式上，必须按照具体情况具体分析的思路，认真做好前期市场调研和产品定位，紧密结合公司的战略方向，这样才能顺利完成开发计划。
具体的操作情况，不同的地域有不同的侧重。
二、机会与威胁不同的环境因素决定了不同的风险和机遇，一、二线与三、四线城市主要的机会和威胁有：对于新进入三、四线城市的开发商而言，除了要克服上述这些不利因素外，相对于本地开发商还有以下风险：1、竞争风险。
对于外地的开发商来说，从一开始就处于优势地位，相当于本地作战，而外地开发商除了具有资金优势外，所有工作都要从头开始，甚至还要向本地开发商学习一段时间。
2、技术风险。
我国地域辽阔，不同地区在国家标准基础出台了一些适合本地区的技术规定，验收标准，设计要求等，这些需要逐渐了解。
另外各个地区的地质条件，也需要外地开发商在可行性研究阶段预先初步了解。
3、成本风险。
本地开发商对当地建筑市场非常熟悉，比较有利于成本控制。
外地开发商进入市场就需要了解当地的定额、建材市场、承发包市场等。
对总包单位，一些大的分包单位和重要的设备考察，一般总部的人员会参与，这额外增加了一些差旅费。
4、团队建设风险。
相对于本地开发商固有的人才队伍、来既能战，外地开发商团队建设需要经过招聘、考察、试用、磨合等一段过程，才能正常运转起来。
如何在内地三线城市进行住宅操盘策划
目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？笔者去年曾在我国百强县——山西省河津市成功操作30万平米海华名园的全程营销工作，创下一期5万平米多层全部130-198平米大户型认购3天抢购一空的热销神话，且当时认购条件远远达不到国家正常要求，所收定金几乎接近总房款50%，整体均价高出当地房价500-600元/平米，成为当地房地产界的精典案例。
下面，重新回顾海华名园的开发背景，设想一下当时任务的紧迫性和艰巨性。
河津市海华名园的开发商——河津市海华房地产公司，是当地高家湾村2005年成立的村办企业。
和全国各地的城郊村镇一样在我国现代化的进程中，该村已搭上了城市化的头班车，但由于前几年村经济发展主要靠技术相对落后、环境污染严重的焦化产业。
随着河津市环境整治力度加大，污染严重的焦化产业逐渐被关闭，的可持续发展受到了严重挑战。
随着产业调整的推进，高家湾村的村民的年收入停滞不前，村里的各种内部矛盾也日益尖锐。
如何提升高家湾村的经济实力？如何满足3000多村民持续增加收入的不断要求？是摆在村委领导面前的难题。
河津市“十大杰出青年”——高家湾村支书赵红生，在村内各种矛盾日益激化的复杂形式下，临危受命，成立了“海华房地产有限公司”，同时停止对外出让出租土地，启动了占地200亩、建筑面积达30万平方米的“海华名园”，挑起了带领全村村民奔小康的历史重任。
“海华名园”房地产项目就是在这样的背景提出来的。
对于刚成立不久的海华房地产公司，要运作如此大的房地产项目，难度可想而知。
我国中小城镇的房地产开发的一般模式是：首先组团出去广东、上海考察一周，再找一家建筑设计院进行设计，然后再找一家施工单位施工建房，自己就可卖楼了。
事实上，山西河津市和全国其他中小城镇一样，其房地产开发均是用这一粗放和原始的并带有计划经济痕迹的开发模式。
三线城市操盘套路
说下自己项目的情况吧，世联代理三线城市项目，14万方，全高层，3.3容积率，城市陌生区相对高端盘。
本人驻外主策，项目11月份一期开盘，销售不错，对2010年工作总结一下：营销总结：1、项目为启动前如何蓄客？——找客户2、三线城市项目如何造势?——找渠道3、如何实现片区价格突破?——价格引导4、三线城市开盘要点！——ImportantQ1:项目未启动前如何蓄客?——找客户主策略：活动造势，优惠+互动途径一：武商量贩外展——项目附近繁华区人流集中处途径二：房展会活动蓄客造势——扩大知名度和影响力途径三：人居调查活动有奖互动——结合媒体互动，增加来访途径四：绿卡优惠活动及升级——稳定现有客户，吸引新客户三线城市前期蓄客总结：多活动，启势宣传！多互动，聚集人气！多优惠，积累客户！忽悠，忽悠，继续忽悠！Q2:三线城市项目如何造势?——找渠道主策略一：短时间内多渠道聚集投放三线城市广告宣传要点：由于三线城市客户自身素质及习惯的限制，部分媒体渠效果道受到一定的限制，针对项目定位，选择合适的媒体资源对项目有效宣传非常重要。
三线城市主流媒体选择：经过市场实践证明，媒体宣传效果较好的途径分别为电视广告、户外广告、报纸广告及短信群发；其中电视广告覆盖人群较广，对周边县市进城购房客户效果较好。
主策略二：活动营销，搞阵势三线城市活动宣传三线城市客户的购房心理及关注点与一二线城市有一定的区别，客户对直接感观的事物记忆度及接受度较高，客户对礼品赠送及优惠活动非常感兴趣，并且三线城市一般较小，信息的传播较快，一个好的活动策划对项目的宣传效果非常理想。
活动分类：现场活动与外场活动现场活动：1、周末暖场活动2、现场转奖活动3、礼品赠送活动4、绿卡及绿卡升级活动外场活动：1、电影节进社区2、武商量贩外展3、房展会活动现场活动主要吸引客户，设置奖品赠送，不论大奖小奖，有奖就行。
外场活动主要是促进项目宣传，注重活动质量活动目的1. 通过活动为项目带来直接的周边客户；2. 提升项目关注度；——吸引区域客户上门3. 聚集人气，增强客户对项目的信心；4.建立市场影响力；——增强客户信心敲锣打鼓，搞阵势三线城市宣传推广总结：三线城市有效推广方式：电视、户外、短信最为直效！活动宣传胜过一切媒体！媒体投放策略：该出手时就出手，针对营销节点，短期集中轰炸！活动宣传要点：少而精，做大，做好，不求活动次数多，但要一鸣惊人！Q3:如何实现片区价格突破?——找卖点？如何提升客户心理价值预期？1. 通过置业顾问现场讲解及对比；2. 结合市场现状，未来升值潜力大；——销售人员不断灌输3. 现场实材展示，品质决定价格；4.现场包装及氛围营造，高端品质楼盘形象；——现场展示及氛围营造强调：片区标杆，舍我其谁！价格突破总结：项目开盘现状：开盘前无样板房，无景观示范区，在售楼栋9层在建中。
20080402_二、三线城市短期大规模城市新区开发模型@新区、开发模式分析
本报告是严格保密的。
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红谷滩新区
区域房地产开发的同时，伴随各项生活配套建设，满足 区域生活需求，提高入住率，保证人口聚集
区域房地产快速开发的同时，各种生活配套设施不断完 善，满足生活需求，保证人口聚集
•赣江公园、卧龙岗公园加紧建设，2007年开放； •万家灯火、红成大厦连锁店等超市相继开业； •南昌五中、南师附小等教育机构建成招生； •江医二附院、市第一医院相继完工，2007年投入使用； •银行、邮政等各种生活配套设施完备。
– 郑州郑东新区
– 华盛顿新城, 美国
– 里斯顿, 美国 – 渥太华新区，加拿大 – 巴黎拉德芳斯，法国 – 海德堡新区, 德国
– 南昌红谷滩
本报告是严格保密的。
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郑东新区
政府将郑东新区的发展放在城市战略的高度，强势 推动郑东新区发展成为郑州未来城市新的中心区域
城市战略发展方向：从城市格局上看，郑州西南两区受老工业区及铁路交通 制约，东区和北区成为城市最有利的发展方向
政府制定高起点规划：
郑东新区高调聘请国际著名 城市规划公司黑川纪章
迅猛的发展势头：
从2002年开始至2007年建 成区域达到50平方公里、总 投资500亿左右，入驻人口 超过20万
北区 板块 郑东 新区 板块
西区 板块
中心组团板 块
南区 板块
本报告是严格保密的。
8
郑东新区
郑东新区发展历程（1/2）
市政建筑 国际会展中心开工；
国际会展中心竣工；
起步区道路亮灯；
住宅
多个安置小区开工；
联盟新城、顺驰第一大 街、金成阳光世纪、未 来国际开盘；
绿地老街、奥园国际公 寓、海逸名门、中义阿 立体世界、中凯铂宫、温哥华 卡迪亚、绿城百合公寓、 山庄开盘； 莲花佳园、日出东方、 民航花园运河上郡开盘； 内环郑州市移动公司综合大厦 河南鑫地科技广场、商 竣工；商务外环的景峰国际大 务外环宝龙城市广场、 厦、郑州国泰财富中心、郑州 中烟大厦、北丰中油大 海联国际交流中心、郑州市商 厦、汇锦中油大厦开工； 业银行郑东新区营业大楼、漯 河大厦开工； 大唐集团河南分公司 调度大楼、郑州商品 交易所、河南农村信 用社综合大楼、外环 乐地金融大厦开工；
三线城市房地产操盘经验分享
三线城市房地产操盘经验分享三线城市房地产操盘经验分享作者：佚名时间：2008-5-31浏览量：前言目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平米大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？一、三线城市划分根据房地产行业在全国城市发展的状况，通常把最发达的城市如北京、天津、深圳、广州和上海等划分为一线城市；而一些发达的省会城市如合肥、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等以及县级市和县城就划分为三线城市。
（一）目前城市地产开发呈现四级梯队层次：第一层次：“超级城市”，人口在1500万左右，如北京、上海、广州、重庆。
第二层次：“一级城市或中心城市”，市区人口在500万—1000万左右。
主要是各地方省会级城市及省级单列市。
第三层次：二级城市，市区人口在100万—500万之间，主要是地级城市。
第四层次：三级城市，市区人口在50万—100万之间，主要是县级城市。
（二）城市人口聚集形式：1、第一级流动形式：农村人口城镇化乡村人口流向：→乡镇→县镇2、第二级流动形式：地区性城市中心化县城流向：地级城市这一流动，使地级城市人口迅速扩大，这是中国流动最快的人流导向，也是农村人口演化成城市人口的标志。
3、第三级流动形式：区域性城市中心化建设开发人口流向：有潜力的新兴开放城市公安部《关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》，小城镇常住户口不再实行计划指标管理。
全国所有的镇和县级市市区，将取消“农转非”指标，凡在当地有合法固定的住所、稳定的职业或生活的外来人口，均可办理城镇常住户口。
这无疑加快了城市化的进程。
这一流动，使原来的城镇人口迅速攀升，形成新的区域中心，有潜力的新兴的县级城市将从普通城镇向现代化二级城市迈进。
二、对唐海县深度调研（一）由于唐海县的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质的区别。
三线城市房地产操盘经验分享
三线城市房地产操盘经验分享作为一名房地产行业从业者，我有幸参与了多个三线城市的房地产项目。
在这个大环境下，我们经常会面对着各种各样的挑战和困难，但同时也可以在房地产操盘中获得不少经验。
今天，我就想与大家分享一下，我在三线城市房地产操盘中获得的经验。
一、思考未来在三线城市中，房地产市场相对不那么繁华，但同时也意味着市场的发展前景相对较好。
因此，在考虑投资一笔资金之前，一定要想好未来几年的市场趋势和发展方向，确定合适的投资计划。
有时，我们需要更多地考虑未来的投资回报和风险因素。
二、了解政府政策政策对于房地产市场的发展非常重要，特别是在三线城市中。
最好的方式是与当地政府相关部门建立联系，了解各种政策方针及信息。
只有这样，我们才能够更好地抓住市场动态，抓住市场机会。
三、了解人口流动人口流动对于房地产市场的发展和操盘具有重要的影响。
三线城市中，很多人涌入到当地，致使短期内的房价上涨。
而且，在一些城市中，政府会采取政策引导流动人口，这也是当地房地产市场的方向和投资方向。
了解这方面的信息，才能更好地把握房地产市场的动态。
四、深度了解当地市场三线城市往往有自身的特色和文化，这也会直接影响到房地产市场的开发和运作。
房地产从业者应该深入了解当地市场、城市文化和社会背景，有针对性地培养当地市场的自己，以确保最终的项目达到预定的目标。
五、抓好项目的品质在三线城市中，房地产项目品质对于市场价值的决定性影响是显而易见的。
如果投资方向不够明确，房地产项目的质量难以把握，最后的投资回报也很难得到保证。
因此，作为投资方或从业者来说，抓好项目品质非常重要。
六、严格控制成本三线城市的房地产项目一般投资较小，但是运作成本较高。
在此情况下，严格控制成本，保证项目的盈利性是非常重要的。
从选址、设计到施工，都应该充分考虑成本因素，确保所有最终决策都符合实际投资收益规律。
七、加强新技术的应用如今，科技正在越来越深入地进驻房地产业中。
越来越多的新技术和创新应用，给房地产从业者带来了许多新机会。
世联三四线城市新区高容积率大盘开发模式全
核
心
龙 凤商 电
湖
► 道路未通，缺乏 生活，教育，医 疗配套，周边有
老圈城区
银
大片未开发土地；
1km
糖
本报告是严格保密的。
港北区 港南区
在面积总价控制基础上，以客户最能感受到的角度出 发打造新城市生活方式，创造量、价齐飞的市场表现
客户价值
控制面积 控制总价
低支付成本 高价值享受
面积控制、户型功创能细新分 、实惠提供步、入式总衣帽价间、可功能比空间
本报告是严格保密的。
在具有古老文化底蕴的贵港市，项目以现代建筑风格和法国风情元素 惊艳亮相，带给贵港人一种前所未有的国际化体验和崭新的生活方式
现代建筑风格特色：简约时尚的建筑外立面，采用涂料控制成 本，增加与室外空间接触的功能空间 法国风情元素符号：售楼处、风情商业街等欧式建筑符号运用
备注：贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座充满生机的新兴内河港口城市
2006.7——
说明：截至2007年5月，已销售32万平米，仅剩5万平米高层产 品，年消化量约16万平米，市场平均消化速度约10-12万平米。
本报告是严格保密的。
营销意识领先，宣传新都市住宅价值，卖 点鲜明，多渠道营销，形成市场热销
依托区域价值 形象鲜明，领跑市场
本报告是严格保密的。
制造热销场面
多渠道营销—房产研 讨会，周边区县推广， 大客户营销……
东南区域
本案
销售速度：70多套/
月，当地40多套/月
图 2-1 石家庄房地产区域市场示意图 石家庄房地产区域市场示意图
（二）竞争范围界定 本报告是严格保密的。
二环以外区域
石家庄项目的成功关键因素
形象 • 现代、都市、品位、便捷的形象；
三线城市商业地产的开发策略
三线城市商业地产的开发策略I. 前言- 确立写作目的，说明商业地产开发策略的重要性和必要性- 概述三线城市商业地产市场现状及特点II. 三线城市商业地产市场分析- 三线城市商业地产市场现状及趋势分析- 商业地产的市场细分及商业地产项目的投资风险评估III. 商业地产开发策略- 商业地产开发策略的选择原则及方法- 商业地产开发流程的详细分析- 商业地产开发过程中需要注意的事项及控制策略IV. 商业地产项目的运营管理- 商业地产项目运营管理的特点和挑战- 商业地产项目运营管理的主要工作及策略规划- 商业地产项目运营管理的绩效评估及指标体系V. 结论- 总结三线城市商业地产开发策略的重要性及实现途径- 探讨未来商业地产发展趋势与发展方向注：三线城市指人口规模在200万到1000万之间的城市。
I. 前言近年来，中国商业地产市场呈现出前所未有的繁荣。
大量的商业地产项目在各大城市相继涌现，不仅带动了消费、就业等方面的发展，也对经济的整体发展起到了重要的推动作用。
虽然商业地产项目的投资利润高，但同时也需要投资者对市场的了解和对市场的把握。
如何准确地把握三线城市商业地产市场的机遇，合理的开发和运营商业地产项目，对于经济增长和社会发展都具有举足轻重的意义。
本篇论文旨在探讨三线城市商业地产市场的现状和特点，以及商业地产开发策略和项目的运营管理。
第1章会首先对三线城市商业地产市场进行分析，第2章会就商业地产项目的各种状况进行分析，第3章则会深入探讨商业地产项目的开发流程和控制策略。
II. 三线城市商业地产市场分析三线城市商业地产市场处于快速发展期，相比一线城市和二线城市，其发展潜力更大。
三线城市的经济基础相对薄弱，商业地产市场也相对不发达，因此商业地产的开发和运营具有很大的市场空间和发展机会。
然而，三线城市商业地产市场与一二线城市还存在一定的区别。
首先，三线城市商业地产项目的风险较高。
由于三线城市经济基础薄弱，商业地产市场相对不成熟，因此商业地产项目的投资风险较高，需要投资者具有较高的市场洞察力和决策能力。
【老会计经验】三线城市房地产开发思路
【老会计经验】三线城市房地产开发思路一、三线城市有哪些风险近年由于城市土地稀缺、房地产开发政策变化，房价涨跌幅度加大，不少地方的开发企业走出城市，步入房地产刚发展的县级城市大搞项目开发，有的甚至直接向乡镇开发。
这些区域房地产市场与城市的市场有着巨大的区别，有的县级城市根本就没有正规的房地产项目开发，因而有些项目的开发遇到不少难题及碰到很多不可预测的风险，导致有些项目付出了巨额的不可预见费用，同样销售方面也遇到多种因素的制约以致出现滞销。
三线城市房地产销售更加考验开发商及销售代理公司。
一线城市有一定的市场作支撑，以常规的开发模式运作即可，三线城市的市场由于没有开发基础，小地方的潜规则还特别多，有的开发商拿地后就已经感到压力，可为什么在拿地前不做好全面的市场调查及风险评估了。
如果开发商仅信某个县的领导官员或某个人说那里可以搞房地产项目开发，那么项目成功的机会将是非常小的，就算最终项目盈利了，是否与资金投入成正比了，投入资金的年回报率达到30%以上了吗？项目开发物业是否已全部售馨，可以做项目公司清算了吗？物业管理是否能跟上去等等问题都值得开发商去思考。
二、如何规避三线城市的风险科学分析才是开发项目的制胜之道，进军三线城市的开发商们可以通过聘请专业、有三线城市开发经验的房地产顾问公司，对意向开发的三线城市做全面的调查及分析，包括市场、风俗、人口、购买力、户型需求、收费、招商引资政策、土地市场结构、拆迁成本评估、拆迁时间评估、建筑成本、运输成本、地方潜规则等等问题都要非常清晰。
一旦项目切入调研时没搞清楚的问题将成为项目风险。
项目销售也是三线城市开发的难点，部分销售没问题，全部销售出去就不是容易做到的事，与发达城市不同的是，受人口、文化、区域、交通、风俗习惯、居住需求、经济支持等因素影响，三线城市项目做到100%销售需要更强有力的策划方案及销售过程控制。
物业管理公司的选择与当地市场接受相关费用的程度，也是销售需重点解决的问题之一，销售将是项目成败得关键，市场小定价需更小心谨慎，由于市场接受力有限，人与人之间又熟悉，定价准确容易被市场接受，反之更容易被市场抛弃。
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项目区位：合肥市高新区西 南，东临科学大道，北靠合肥 市景观大道黄山路，西连人工 湖路，南接天湖路，与人工湖 及合肥市区惟一的山脉大蜀山 隔路相望
总占地：约480亩 总建筑面积：近41万m2 容积率：1.22 绿化率：42.3％ 物业形态：多层、小高层 社区配套：中心会所、学校、
幼儿园等 项目启动：2002年5月28日 项目开盘：2003年5月1日
国内二三线城市大盘案例研究
为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线 城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的 四个大盘项目：
济宁杨柳国际新城 淄博中润华侨城 合肥绿城桂花苑 合肥华润·澜溪镇
对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制 等方面进行深入研究分析
2004年2月摘牌取得， 综合土地成本42万/亩
项目需要安置原居民， 安置面积20多万平方米
占地：1220亩 总建筑面积：100多万m2 其中，代建回迁房：20多万 m2 代建市政公园：1500亩 物业形态：多层、小高层、高 层以及别墅 项目开盘：2005年3月 开发周期：预期4－5年
在地块竞拍前，决策层基于如下因力 争获取该地块
2004年9月项目一期开盘
适当控制成本，主要投 入在展示区，通过实景 展示打造核心驱动力
产品创新、展示到位， 给客户实实在在的感受
启动规模 启动产品
启动价格 创新元素
15万m2 ，分批推售，每次推售量不超过5万m2
多层+小高层 主力户型140、160、180 m2三房，尝试少量60、98 m2 两房 在市场预期3000元的背景下，以2500元/m2低价入市 引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等 “大园林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南 方化
启动效应
18万m2 两房、小三房、三房的经济型花园洋房 叠加别墅
以1600多元/m2的低价入市
在几乎没有展示的情况下，2005年3－12月，完成销售 1500套，均价提升200元/m2 在市场上树立良好的口碑
案例（二）——淄博中润华侨城项目概况
项目位于淄博高新开发 区内，东起西五路，西临 世纪路，北依北外环路， 南侧有 中润大道
城市发展方向往东，该地块处 于城市此发展方向上
城市总体房地产发展看好，周 边有一定的企业厂矿资源支撑
市场处于上升阶段，缺少好的 产品和有强大影响力的社区
对项目开发的借鉴——大规模近郊楼盘开发的成功启示
项目产品组合上，主 导开发多层住宅，辅以 少量的叠加别墅为价值 标杆
项目制订了先占市场 后盈利的指导思路，因 而低价启动市场，尽早 展现高素质产品，同时， 与市区项目形成价值差 异
绿城 · 合肥桂花园启动策略——集中展示核心景观区， 并以主流产品入市
启动策略：
展示策略：将主景观区
集中在一期，先建会所
后建房，并将大蜀山景
1
观引入社区内部，提升
项目形象，保证启动成
功；
分期策略：不急于在前 期获得较高利润，逐步 提高容积率，1期、2期 容积率分别约为1.1、 1.2。
品牌优势、优质产品、 启动策略的正确运用， 使绿城桂花园在“非 典”时期创造了3天销 售近400套的合肥楼 市奇迹。
启动规模 启动产品
启动价格
启动背景
西侧紧靠合肥大蜀山景观区。
绿城的品牌效应在当地非常明 显，并有部分江浙投资客追随；
2
距离市区较远，配套较为缺
11.7万m2 多层为主流，少量小高层； 主力户型为二房、三房，配以部分四房。 2200元/m2 ，二期多层价格达4000元/m2。
其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的 作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和 学习的作用
案例（一）——山东济宁杨柳国际新城项目概况，10 个月劲销1500套房子的成功案例
项目处于济宁市高新区 北侧，距离市区中心区6 公里
区域陌生，周边为近郊 乡镇，生活配套极为不足
三线城市新区大盘开发模式介绍
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
[关键字]： 关键字：新区、大盘
[简介]： 对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品 理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与 启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和 开发策略有一定参考作用。
以高品质形象立市， 前期树立项目口碑，带 动销售
启动区 回迁区
启动背景
客户定位的矛盾： 项目没有明显的显性客户， 客户心理距离较远 项目规模超大，开发商期 望4－5年开发完成 解决方案： 泛客户层的定位，锁定城 市中坚阶层，同时适时设 计客户梯队，明确了“中 低端客户”启动策略；
启动规模 启动产品 启动价格
回迁区的选择上，很 好的平衡了地块资源现 状与未来不对等的问题， 同时对社区起到了围合 作用
杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品 高调占位市场，吸引大量的市场客户
启动策略
选择相对较差的区域， 以较高品质的经济型产 品低价入市，实现迅速 销售
泛客户层定位，以中 低端客户启动，解决前 期显性客户不足的问题
月一期开盘
中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造 景观展示，以高品质形象实现差异化
启动策略
主流产品低价入市，小 步快跑，迅速销售
以高品质形象立市，实 现差异化
启动背景
2001年拿地，当时市场状况较差， 楼价1000多元/m2，增长不明显
2003年市场大势上涨，供应量大、 竞争激烈，项目正式启动，面临巨 大风险
项目区位属于城市新区， 开发初期周边配套不成熟
世纪路 中润大道
占地：1800亩 总建筑面积：120万m2 其中，居住组团110万m2
公用及商业建面10万 m2
会所2.5万m2 双语幼儿园4000m2 双语中小学3.2万m2
容积率：1 物业形态：多层、小高层、高层 住
宅以及高档别墅等 开发周期：分三期三年开发 项目启动：2003年启动，2004年 9
中润华侨城后续开发策略——二期逐渐推出社区配套设 施，以高附加值促进项目销售
二期价格 2800元/m2
二期配套 3.6万m2的幼儿园到中学的一体化品牌学校 部分社区商业街 以综合性购物及大型超市为中心的大型一站式商业娱乐 中心
开发期内核心竞争力的转化
一期：景观展示的打造
二期：配套设施的建设
案例（三）——绿城 · 合肥桂花园项目概况