三线城市新区大盘开发模式介绍

国内二三线城市大盘案例研究
为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线 城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的 四个大盘项目：
济宁杨柳国际新城 淄博中润华侨城 合肥绿城桂花苑 合肥华润·澜溪镇
对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制 等方面进行深入研究分析
三线城市新区大盘开发模式介绍
路漫漫其悠远
少壮不努力，老大徒悲伤
[关键字]： 关键字：新区、大盘
[简介]： 对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品 理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与 启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和 开发策略有一定参考作用。
中润华侨城后续开发策略——二期逐渐推出社区配套设 施，以高附加值促进项目销售
二期价格 2800元/m2
二期配套 3.6万m2的幼儿园到中学的一体化品牌学校 部分社区商业街 以综合性购物及大型超市为中心的大型一站式商业娱乐 中心
开发期内核心竞争力的转化
一期：景观展示的打造
二期：配套设施的建设
案例（三）——绿城 · 合肥桂花园项目概况
2004年9月项目一期开盘
适当控制成本，主要投 入在展示区，通过实景 展示打造核心驱动力
产品创新、展示到位， 给客户实实在在的感受
启动规模 启动产品
启动价格 创新元素
15万m2 ，分批推售，每次推售量不超过5万m2
多层+小高层 主力户型140、160、180 m2三房，尝试少量60、98 m2 两房 在市场预期3000元的背景下，以2500元/m2低价入市 引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等 “大ห้องสมุดไป่ตู้林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南 方化
2004年2月摘牌取得， 综合土地成本42万/亩
项目需要安置原居民， 安置面积20多万平方米
占地：1220亩 总建筑面积：100多万m2 其中，代建回迁房：20多万 m2 代建市政公园：1500亩 物业形态：多层、小高层、高 层以及别墅 项目开盘：2005年3月 开发周期：预期4－5年
在地块竞拍前，决策层基于如下因力 争获取该地块
其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的 作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和 学习的作用
案例（一）——山东济宁杨柳国际新城项目概况，10 个月劲销1500套房子的成功案例
项目处于济宁市高新区 北侧，距离市区中心区6 公里
区域陌生，周边为近郊 乡镇，生活配套极为不足
回迁区的选择上，很 好的平衡了地块资源现 状与未来不对等的问题， 同时对社区起到了围合 作用
杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品 高调占位市场，吸引大量的市场客户
启动策略
选择相对较差的区域， 以较高品质的经济型产 品低价入市，实现迅速 销售
泛客户层定位，以中 低端客户启动，解决前 期显性客户不足的问题
以高品质形象立市， 前期树立项目口碑，带 动销售
启动区 回迁区
启动背景
客户定位的矛盾： 项目没有明显的显性客户， 客户心理距离较远 项目规模超大，开发商期 望4－5年开发完成 解决方案： 泛客户层的定位，锁定城 市中坚阶层，同时适时设 计客户梯队，明确了“中 低端客户”启动策略；
启动规模 启动产品 启动价格
项目区位属于城市新区， 开发初期周边配套不成熟
世纪路 中润大道
占地：1800亩 总建筑面积：120万m2 其中，居住组团110万m2
公用及商业建面10万 m2
会所2.5万m2 双语幼儿园4000m2 双语中小学3.2万m2
容积率：1 物业形态：多层、小高层、高层 住
宅以及高档别墅等 开发周期：分三期三年开发 项目启动：2003年启动，2004年 9
绿城 · 合肥桂花园启动策略——集中展示核心景观区， 并以主流产品入市
启动策略：
展示策略：将主景观区
集中在一期，先建会所
后建房，并将大蜀山景
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观引入社区内部，提升
项目形象，保证启动成
功；
分期策略：不急于在前 期获得较高利润，逐步 提高容积率，1期、2期 容积率分别约为1.1、 1.2。
品牌优势、优质产品、 启动策略的正确运用， 使绿城桂花园在“非 典”时期创造了3天销 售近400套的合肥楼 市奇迹。
月一期开盘
中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造 景观展示，以高品质形象实现差异化
启动策略
主流产品低价入市，小 步快跑，迅速销售
以高品质形象立市，实 现差异化
启动背景
2001年拿地，当时市场状况较差， 楼价1000多元/m2，增长不明显
2003年市场大势上涨，供应量大、 竞争激烈，项目正式启动，面临巨 大风险
项目区位：合肥市高新区西 南，东临科学大道，北靠合肥 市景观大道黄山路，西连人工 湖路，南接天湖路，与人工湖 及合肥市区惟一的山脉大蜀山 隔路相望
总占地：约480亩 总建筑面积：近41万m2 容积率：1.22 绿化率：42.3％ 物业形态：多层、小高层 社区配套：中心会所、学校、
幼儿园等 项目启动：2002年5月28日 项目开盘：2003年5月1日
启动规模 启动产品
启动价格
启动背景
西侧紧靠合肥大蜀山景观区。
绿城的品牌效应在当地非常明 显，并有部分江浙投资客追随；
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距离市区较远，配套较为缺乏；
项目2003年5月1日开盘，处于 “非典”时期。
11.7万m2 多层为主流，少量小高层； 主力户型为二房、三房，配以部分四房。 2200元/m2 ，二期多层价格达4000元/m2。
城市发展方向往东，该地块处 于城市此发展方向上
城市总体房地产发展看好，周 边有一定的企业厂矿资源支撑
市场处于上升阶段，缺少好的 产品和有强大影响力的社区
对项目开发的借鉴——大规模近郊楼盘开发的成功启示
项目产品组合上，主 导开发多层住宅，辅以 少量的叠加别墅为价值 标杆
项目制订了先占市场 后盈利的指导思路，因 而低价启动市场，尽早 展现高素质产品，同时， 与市区项目形成价值差 异
启动效应
18万m2 两房、小三房、三房的经济型花园洋房 叠加别墅
以1600多元/m2的低价入市
在几乎没有展示的情况下，2005年3－12月，完成销售 1500套，均价提升200元/m2 在市场上树立良好的口碑
案例（二）——淄博中润华侨城项目概况
项目位于淄博高新开发 区内，东起西五路，西临 世纪路，北依北外环路， 南侧有 中润大道